Tư vấn về việc đòi lại đất khai hoang? Thủ tục khởi kiện đòi lại đất khai hoang?

>> Tư vấn pháp luật đất đai về đất khai hoang gọi: đẹp không tưởng

Trả lời:

Để biết được gia đình mình có đòi lại được mảnh đất đó hay không? Thì những căn cứ gia đình đưa ra phải thật sự là xác đáng và đúng quy định của pháp luật. Và vấn đề mấu chốt ở đây, gia đình bạn phải chứng minh được mảnh đất đó có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông (bà) bạn hay do chính bạn đang đứng tên trên quyền sử dụng mảnh đất đó. Ngoài ra, cung cấp những giấy tờ hợp lệ khác như: giấy tờ chuyển nhượng đất, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất,..vv..

Trong trường hợp, đến nay gia đình vẫn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất đó. Thì có thể làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, với điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 99 Luật đất đai 2013 quy định về trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

“1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.“

Sau khi xem xét đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn có thể thực hiện theo thủ tục tại bài viết sau: Đất khai hoang có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

>> Tham khảo thêm dịch vụ: Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai;

Trả lời:

2.1. Ông Thành có quyền giành lại đất hay không?

Căn cứ Điều 26 Luật đất đai năm 2013 quy định:

“Điều 26. Bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất

1. Bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất.

2. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

3. Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật.

4. Có chính sách tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối không có đất sản xuất do quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và chuyển đổi cơ cấu kinh tế được đào tạo nghề, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm.

5. Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.”

Ông Thành khai hoang đất và cho bà Thảo đất từ năm 1975 tới nay. Khai hoang không có giấy tờ, việc cho không có giấy tờ nên có thể coi là việc giao đất này theo chính sách khai hoang cũ của nhà nước. Như vậy, căn cứ theo khoản 5 Điều 26 ở trên, nhà nước không thừa nhận giải quyết tranh chấp này một phần vì không có giấy tờ chứng minh, một phần vì hồ sơ không có lưu trữ lại từ năm 1975. Do đó nhà nước sẽ không giải quyết việc đòi lại đất của ông Thành, hay nói cách khác là ông Thành không có quyền đòi lại đất.

2.2. Gia đình bạn có quyền sử dụng và làm sổ đỏ hay không?

Theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất, theo đó:

– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

– Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

– Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật Đất đai năm 2013 và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, bạn đã mua đất của ông Thật từ năm 1992 do đó căn cứ theo điểm d khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 bạn đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất.

>> Tham khảo ngay: Đền bù khi bị thu hồi đất khai hoang của người dân?

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về đất khai hoang, gọi: đẹp không tưởng

Trả lời:

Căn cứ vào Điều 100 và Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Theo đó, để có căn cứ đòi lại đất thì bạn phải đến UBND xã để khai báo về nguồn gốc mảnh đất là đất khai hoang, và sử dụng ổn định lâu dài không có tranh chấp thực hiện nghĩa vụ tài chính từ năm 1977 đến nay. Do đó, bạn muốn bảo vệ quyền lợi cho mình và để đòi lại mảnh đất đó thì bạn cần có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất đối với mảnh đất khai hoang như: Giấy tờ tham gia đóng thuế, xác nhận của UBND xã xác nhận diện tích đất sử dụng ổn định lâu dài, lời làm chứng của những người làm chứng biết về sự việc này, giấy thỏa thuận giao đất cho thanh niên xung phong và các giấy tờ liên quan chứng minh khác…

Tuy nhiên, hiện tại mảnh đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và đang có tranh chấp nên không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chính vì vậy, bạn và phía thanh niên xung phong cần thỏa thuận với nhau để xác định lại chủ sở hữu đối với diện tích đất. Việc hòa giải thành sẽ là một căn cứ để xác nhận rằng đất được sử dụng ổn định, không còn tranh chấp nữa mới có thể tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp không thể thỏa thuận được thì bạn có thể khởi kiện ra tòa để Tòa án giải quyết.

Trả lời:

Về hòa giải tranh chấp đất đai, Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định:

“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.”

Nếu các bên không thể hòa giải thì có thể lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013 như sau:

“Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.”

Trường hợp của gia đình bạn do không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và cũng không có căn cứ xác định gia đình bạn đã sử dụng đất đó ổn định, lâu dài nên cần có công tác điều tra, xác minh của cơ quan có thẩm quyền. Do đó, nếu nhà bạn và nhà kia không thể tự hòa giải và đã nhờ đến Ủy ban nhân dân xã nhưng vẫn chưa giải quyết được thì gia đình bạn có thể nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện để được giải quyết thỏa đáng.

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi: đẹp không tưởng

Trả lời:

Thứ nhất, về vấn đề gia đình bạn xin chuyển mục đích sử dụng đất:

Căn cứ Điều 59 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội:

“Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.”

Như vậy, theo bạn trình bày thì UBND xã cho phép gia đình bạn chuyển mục đích sử dụng là vi phạm thẩm quyền.

Thứ hai, về việc dỡ bỏ công trình của gia đình bạn:

Đầu tiên, bạn phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Sau đó, việc xây dựng trên mới được coi là hợp pháp.

Theo quy định tại Điều 76 Nghị định 139/2017/NĐ-CP về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở về thẩm quyền sử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị thì UBND cấp xã có quyền ban hành:

“Điều 76. Thẩm quyền xử phạt của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã

1. Cảnh cáo.

2. Phạt tiền đến 10.000.000 đồng.

3. Áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả quy định tại điểm a, điểm b và điểm đ khoản 3 Điều 3 Nghị định này.”

Như vậy, UBND cấp xã có thể ra Quyết định đình chỉ thi công xây dựng đối với công trình đó và có thể cưỡng chế phá dỡ đối với công trình xây dựng vi phạm thuộc địa bàn do mình quản lý nhưng phải thuộc thẩm quyền xử phạt của Chủ tịch UBND cấp xã, còn không thuộc thẩm quyền thì UBND xã phải chuyển cho cơ quan có thẩm quyền để xử lý.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn tranh chấp đất đai: Giấy tờ cho đất xác lập khi say rượu có giá trị pháp lý không?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: đẹp không tưởng

Trả lời:

Theo quy định của Luật đất đai 2013, cũng như theo thông tin khách hàng cung cấp chị M và Anh Q đã lấy nhau từ năm 1980 và sống ổn định trên mảnh đất này, hàng năm đóng thuế cho nhà nước. Đến năm 1998, nhà nước có chủ chương cấp giấy chứng nhận quyền sử đất cho người dân toàn huyện. Theo quy định nêu trên thì vợ chồng chị M hoàn toàn có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và việc chị M đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đúng quy định của pháp luật. Khi đó, mảnh đất này là tài sản chung của hai vợ chồng anh chị theo quy định tại điều 14, luật hôn nhân gia đình 1986 (áp dụng quy định của pháp luật tại thời điểm phát sinh quan hệ, phát sinh tài sản).

Đến năm 2015, chị T lại yêu cầu chị M trả lại phần trên với lý do đất này là đất của tổ tiên để lại, chị M chỉ là con dâu không có quyền gì điều này là không hợp lý. Vì lý do sau:

Một là, chị T không phải là chủ sở hữu thực sự của mảnh đất đó mảnh đất đó là do bố mẹ chị T khai hoang nên chủ sở hữu là ông bà A. Căn cứ theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 như sau:

“Điều 236. Xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu do chiếm hữu, được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật

Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 10 năm đối với động sản, 30 năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.”

Do đó, chị T không có quyền đòi lại mảnh đất này.

Hai là, pháp luật đất đai không quy định về việc con dâu không được quyền đối với mảnh đất mà bố mẹ chồng khai hoang, hơn nữa cho đến năm 2015 (35 năm) chị M là người đã ở ổn định trên mảnh đất đó, thực hiện nghĩa vụ với nhà nước và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chị M bây giờ được coi là chủ sở hữu của mảnh đất này.

Như vậy, dựa trên những căn cứ đã nêu thì chị M đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đúng quy định pháp luật và chị T không có quyền đòi lại mảnh đất này.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai – Công ty luật Minh Khuê