Tư vấn thủ tục tách thửa khi vướng đường đi chung?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: đẹp không tưởng

Trả lời:

Việc bạn nhận chuyển nhượng diện tích 114 m2 là hoàn toàn hợp pháp và bạn có quyền được tách thửa và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho diện tích đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình. Tuy nhiên, việc tách thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải thực hiện tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, và bạn phải thực hiện đúng các trình tự, thủ tục về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Như thông tin của bạn thì hợp đồng của bạn chỉ viết tay và có người làm chứng. Hình thức này theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 là chưa đáp ứng được yêu cầu về hình thức của hợp đồng. Bởi, tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.”

Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn không đáp ứng được yêu cầu về công chứng bởi văn phòng công chứng hoặc tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì bạn sẽ không thể thực hiện được các thủ tục tách thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, để được tách thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trước hết bạn phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này.

Mặt khác, để có thể tách thửa thì diện tích đất của bạn phải đáp ứng được diện tích tối thiểu tách thửa do UBND tỉnh Bình Dương ban hành thì mới được tiến hành tách thửa. Như thông tin của bạn, diện tích đất của bạn là 114m2. Để xác định được diện tích đất của bạn có đáp ứng được điều kiện về diện tích tối thiểu tách thửa hay không bạn có thể tham khảo tại Quyết định 25/2017/QĐ-UBND về quy định diện tích đất tối thiểu được phép tách thửa đối với đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương.

Ngoài ra, bạn cũng có thể tham khảo thêm quy định tại khoản 1 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai về những diện tích không đáp ứng được điều kiện về diện tích tối thiểu tách thửa nhưng vẫn được tách thửa như sau:

“1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Về việc trong sổ đỏ chung – sổ đỏ gốc của bên bán, có một ngõ đi chung do người dân tự mở. Nếu ngõ đi này do người dân sống xung quanh mở để phục vụ lối đi chung cho cả khu dân cư thì khi thực hiện tách thửa bạn không thể gộp diện tích của ngõ đi này vào diện tích đất thuộc quyền sử dụng riêng của bạn.

Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải xác định rõ diện tích đất chuyển nhượng, sơ đồ đất như thế nào, nên khi tách thửa bạn sẽ tách thửa theo đúng diện tích đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng mà không được gộp cả diện tích của ngõ đi chung. Ngõ đi chung vẫn là ngõ đi chung mà không ảnh hưởng đến việc tách thửa của bạn.

Về thủ tục tách thửa và xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự thủ tục tách thửa như sau:

– Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa. Theo quy định tại Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT thì hồ sơ xin tách thửa gồm có:

+ Đơn đề nghị tách thửa;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

+ Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

+ Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

– Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

+ Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

+ Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định tại Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP là không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

>> Tham khảo nội dung: Quyền sử dụng đất chung, ngõ đi chung theo quy định của pháp luật?

>> Luật sư trả lời: Tư vấn việc ghi nhận ngõ đi chung trên sổ đỏ?

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: đẹp không tưởng

Theo như thông tin mà bạn cung cấp thì gia đình bạn có thửa đất khoảng 3.000m2, trong đó gia đình để ra khoảng 500m2 làm đường đi của riêng gia đình mình. Như vậy, gia đình bạn đã trích 500m2 đất từ thửa đất 3.000m2, đóng thuế đầy đủ đối với diện tích 3.000m2 đất đó. Do đó, việc không chấp thuận với lý do trong sơ đồ đất có đường đi chung, phải tách sổ mới không bao gồm đường đi chung sau đó mới được chuyển lên thổ cư là không đúng. Hiện tại, bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đất thổ cư), bạn phải tiến hành các thủ tục cần thiết để thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng.

Về chuyển mục đích sử dụng đất được Luật đất đai năm 2013 quy định cụ thể tại Điều 57 như sau:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”

Theo quy định nêu trên thì khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp nên cần phải tiến hành thủ tục xin phép theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013.

Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp phải xin phép được quy định như sau:

– Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất;

– Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất gồm: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dự án đầu tư của tổ chức theo quy định của pháp luật về đầu tư.

– Trong thời hạn không quá hai mươi ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm thực hiện các thủ tục hành chính cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; xác định mức thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, thông báo cho người được chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trường hợp không đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ và thông báo lý do cho người xin chuyển mục đích sử dụng đất biết.

– Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày người được phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cơ quan tiếp nhận hồ sơ trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lý cho người được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo đó, vì bạn muốn chuyển mục đích sử dụng lên đất ở thì bạn phải thực hiện thủ tục xin phép tại cơ quan chính quyền. Tuy nhiên, khi chuyển lên đất ở để có thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn cần đáp ứng đủ điều kiện, và phần đất sẽ phải có lối đi ra vào phù hợp với quy hoạch và điều kiện cấp.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai qua điện thoại gọi: đẹp không tưởng

Trả lời:

Căn cứ theo Mục 1 Chương XIV Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định quyền đối với bất động sản liền kề và căn cứ quy định tại Chương 11 Luật Đất đai năm 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, áp dụng trong trường hợp này, nếu con đường đang tranh chấp thuộc sở hữu của bạn, được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng như trong bản hồ sơ địa chính xã, thì bạn hoàn toàn có quyền sử dụng đối với phần đất này để tiếp tục sử dụng.

Còn nếu con đường đang tranh chấp là phần đất công cộng được sử dụng làm lối đi chung thì bà H hoàn toàn có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước xem xét lại việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất.

Về phần thủ tục, trước hết bạn và bà H phải tự hòa giải với nhau. Trường hợp không hòa giải được bạn có thể gửi đơn yêu cầu hòa giải lên Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. Nếu hòa giải không thành, thì bạn phải gửi đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân quận/huyện nơi có thửa đất để yêu cầu giải quyết, đồng thời kèm theo các giấy tờ liên quan để chứng minh về quyên sử dụng đất của bạn.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn soạn thảo biên bản thỏa thuận về ngõ đi chung?

Để có thể lấy lại được phần đất mà gia đình bạn đã dùng để làm đường đi và được người dân coi là đường đi chung, gia đình bạn phải chứng minh được phần đất đó nằm trong tổng diện tích đất mà gia đình bạn đã và đang sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp; và việc gia đình bạn mở đường bằng diện tích đất trong phạm vi sử dụng của gia đình là để phục vụ công việc khai thác đất của gia đình chứ không nhằm mục đích phục vụ quần chúng. Cụ thể:

– Nếu như diện tích đất của gia đình bạn đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) thì bạn có thể chứng minh bằng diện tích đất được ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp.

– Nếu như đất của gia đình bạn chưa có Sổ đỏ, thì nếu trong thời gian sử dụng đất, gia đình bạn phải đóng thuế sử dụng đất cho Nhà nước, và bạn có thể chứng minh bằng các biên lai/hóa đơn nộp tiền thuế sử dụng đất.

– Hoặc bạn có thể xác nhận diện tích đất mà gia đình bạn đang sử dụng bằng bản đồ địa chính của Ủy ban nhân dân xã. Bản đồ địa chính quy định chi tiết, cụ thể đến từng thửa đất.

– Bạn có thể xin xác nhận của những người dân xung quanh biết đến việc gia đình bạn mở đường là để phục vụ công việc của gia đình chứ không phải phục vụ nhân dân.

Việc gia đình bạn đã gửi đơn yêu cầu giải quyết lên Ủy ban nhân dân xã, nhưng nhận được cách giải quyết của Ủy ban nhân dân xã là ép gia đình bạn phải mở đường và không có bồi thường, gia đình bạn không đồng ý với quyết định này của Ủy ban nhân dân xã thì có thể làm Đơn khiếu nại gửi Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, hoặc khởi kiện hành vi của Ủy ban nhân dân xã. Điều 7 Luật Khiếu nại năm 2011 quy định:

“1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

…”

Cũng theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, Ủy ban nhân dân xã không có thẩm quyền thu hồi đất, bồi thường khi thu hồi đất và ép buộc gia đình bạn phải mở đường theo Điều 66 Luật Đất đai năm 2013, lúc này, gia đình bạn còn có quyền nộp đơn khiếu nại hành vi hành chính sai phạm của Ủy ban nhân dân cấp xã cho Ủy ban nhân dân cấp huyện để giải quyết đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho gia đình bạn.

“Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.”

>> Tham khảo ngay: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp về lối đi chung/đường đi nội bộ trong gia đình theo quy định pháp luật?

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến đẹp không tưởng. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng ./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai – Công ty luật Minh Khuê