Mục lục bài viết
1. Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai?
Xin chào luật sư, tôi có vấn đề cần luật sư tư vấn giúp. Ba tôi có mảnh đất tại Bình Dương, bắt đầu sống tại đó từ năm 1964, hiện chưa có sổ đỏ, chỉ có giấy Chứng nhận Công nhận Quyền sở hữu nhà cửa do Sở Xây Dựng Tỉnh Sông Bé cấp do ba tôi đứng tên.
Lúc thời Pháp thuộc, ba tôi có cho gia đình chú tôi sống chung (khoảng 20 năm) bằng cách dựng một căn nhà nhỏ kế bên (xây chung vách tường nhà ba tôi). Sau giải phóng, chú tôi mua đất và ra riêng. Từ đó, gia đình chú tôi không còn sống chung với nhà ba tôi tại căn nhà đó nữa. Sau này, nhà đó (nhà mà gia đình chú tôi đã từng sinh sống) gia đình chú tôi không sử dụng nữa và gia đình tôi đã sử dụng để kinh doanh và sinh sống cho tới ngày nay. Chúng tôi đã chuẩn bị xong giấy tờ để xin cấp sổ đỏ và đã có nhân viên Sở Nhà Đất lên đo đạc. Vào lúc đang đo đạc thì bị người nhà chú tôi đến ngăn cản, họ nói đó là đất của họ nên không cho đo đạc (phần diện tích đất mà họ đã sống). Nhân viên Sở Nhà Đất nói là chỉ cấp sổ đỏ sau khi giải quyết tranh chấp. Gia đình tôi đã thử hòa giải nhưng không thành công.
Xin hỏi trong trường hợp này, thì chúng tôi nên làm thế nào, liệu có đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ hay không? Ba tôi dự định khiếu nại bên gia đình chú tôi thì cần những thủ tục gì và có cơ hội thắng kiện không?
Mong sớm nhận được phản hồi của luật sư, tôi xin chân thành cảm ơn!
Trả lời:
Trường hợp của bạn thuộc vào Điều 101 của Luật Đất đai năm 2013 quy định về các trương hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”
Tuy nhiên, vấn đề là hiện nay đất của gia đình bạn đang xảy ra tranh chấp nên không được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, Bởi vậy, căn cứ theo Điều 202 và Điều 203 Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 quy định về hòa giải tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thì tranh chấp đất đai giữa gia đình bạn với chú bạn phải được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất theo quy định.
Sau khi đã được hòa giải tai Ủy ban nhân dân xã, nhưng hòa giải không thành, cả hai bên không đồng ý thỏa thuận với nhau cũng như không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân xã. Khi đó, để giải quyết vấn đề này thì bạn có thể làm theo một trong các trường hợp sau:
Cách thứ nhất: Gia đình bạn có quyền nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp huyện để Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết của Ủy ban nhân dân cấp huyện thì bạn có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
Cách thứ hai: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền cấp huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh nơi có đất để yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
Kết quả cuối cùng do bên cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cũng như căn cứ vào bằng chứng, chứng cứ chứng minh của gia đình bạn cũng như gia đình chú bạn cung cấp thì Tòa án sẽ căn cứ vào quy định của pháp luật, căn cứ tình hình thực tế, giấy tờ, tài liệu hoặc có người làm chứng để có quyết định/ Bản án đúng quy định của pháp luật.
>> Tham khảo ngay: Quy định về mức xử phạt hành vi lấn, chiếm đất mới cập nhật
2. Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai không rõ nguồn gốc?
Sự việc là phần đất mà gia đình cháu đang ở trước 1990 không xảy ra tranh chấp. Cho đến nay gia đình cháu đăng ký quyền sử dụng đất thì xảy ra tranh chấp. Phần đất đó, ông A tự nhận là đất tổ tiên, sau đó cho bà B ở một thời gian, bà B sang nhượng cho gia đình cháu bằng giấy tờ viết tay. Bây giờ xảy ra tranh chấp, ông A đòi gia đình cháu trả lại đất mà trước kia bà B bán và ông A nói là cho bà B mượn, bà B bán cho gia đình cháu thì ông A không biết, nhưng phần đất mà ông A nói là của tổ tiên không có bất kỳ giấy tờ nào chứng minh. Bà B khi được cán bộ hòa giải hỏi bà chỉ nói là chỉ ký giấy bán nhà và vật dụng trong nhà chứ không có bán đất. Như vậy gia đình cháu có thể sử dụng tiếp phần đất đó nữa không thưa luật sư? Cháu xin chân thành cảm ơn!
Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: đẹp không tưởng
Trả lời:
Kính chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi xin giải đáp thắc mắc của bạn như sau:
Chúng tôi được biết phần đất mà gia đình bạn đang ở trước 1990 không xảy ra tranh chấp. Cho đến nay, gia đình bạn đăng ký quyền sử dụng đất thì xảy ra tranh chấp. Phần đất đó ông A tự nhận là đất tổ tiên, sau đó cho bà B ở một thời gian, bà B sang nhượng cho gia đình bạn bằng giấy tờ viết tay. Bây giờ xảy ra tranh chấp, ông A đòi gia đình bạn trả lại đất mà trước kia bà B bán và ông A nói là cho bà B mượn, khi bà B bán ông A không biết, nhưng phần đất mà ông A nói là của tổ tiên không có bất kỳ giấy tờ nào chứng minh. Bà B khi được cán bộ hòa giải hỏi bà chỉ nói là chỉ ký giấy bán nhà và vật dụng trong nhà chứ không có bán đất. Trường hợp này chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:
Mảnh đất gia đình bạn đang ở trước năm 1990 không xảy ra tranh chấp, như vậy việc thực hiện giao dịch mua bán đối với mảnh đất này xảy ra trước năm 1990 nên chúng tôi sử dụng Luật đất đai 1987 để giải quyết vấn đề giấy chuyển nhượng viết tay cho gia đình bạn thì tại thời điểm này pháp luật chưa bắt buộc các bên trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản và phải công chứng, chứng thực, do đó, giấy viết tay giữa gia đình bạn và bà B vẫn có giá trị khi đáp ứng điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự.
Và căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành, tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Theo đó, nếu gia đình bạn có giấy tờ chứng minh về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mảnh đất này của gia đình bạn thì gia đình bạn có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013: đất sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân xã xác nhận.
Căn cứ Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Như vậy, nếu gia đình bạn đang sử dụng đất mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 nhưng đã được sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và gia đình bạn đang sử dụng mảnh đất này trước 1990 không xảy ra tranh chấp, không vi phạm quy định đất đai. Và được Ủy ban nhân xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch sử dụng đất thì gia đình bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
>> Tham khảo ngay: Tư vấn thủ tục khiếu nại, tố cáo hành vi lấn chiếm đất ?
3. Giải quyết tranh chấp đất đai chuyển nhượng có thời hạn?
Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Gia đình tôi có mua đất ruộng của các hộ dân trong xã để canh tác chuyển đổi sang nuôi trồng thủy sản, mua 20 năm (từ năm 2000-2020). Tất cả các giấy tờ mua bán đều có xác nhận của chính quyền xã. Trong quá trình canh tác, số diện tích quá lớn, gia đình tôi lại bán lại đất canh tác cho gia đình ông T trong 5 năm (2008-2013) có chứng thực của chính quyền xã. Khi bán đã giao lại sổ đỏ cho ông T để sử dụng đất, sổ đỏ đến năm 2013 là hết hạn sử dụng.
Nhưng hết hạn hợp đồng bán đất ông T không trả lại đất cho gia đình tôi mà mang sổ đỏ lên Xã xin được cấp lại sổ đỏ để tiếp tục sử dụng đất. Xã lại giải quyết cấp lại sổ đỏ cho ông T (trong khi gia đình tôi đã báo với xã đất đang tranh chấp không được cấp bìa đỏ). Bây giờ, ông T không trả lại đất cho gia đình tôi để đến năm 2020 gia đình tôi còn phải trả lại đất cho các hộ gia đình khác. Ông T còn mang đơn kiện gia đình tôi vì không cho canh tác, và nếu trả đất thì yêu cầu gia đình tôi phải bồi thường tiền đã cải tạo đất. Mong Luật sư hãy tư vấn giúp tôi để giải quyết! Trân trọng cảm ơn.
Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: đẹp không tưởng
Trả lời:
3.1. Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn
Trường hợp của bạn, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn 20 năm giữa gia đình bạn với các hộ gia đình, sau đó là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn 5 năm giữa gia đình bạn với ông T đã được sự chứng thực của UBND xã hoàn toàn là hợp đồng dân sự hợp pháp, đúng quy định của pháp luật. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn 5 năm giữa gia đình bạn và ông T đã hết thời hạn 5 năm thì ông T có trách nhiệm giao trả đất cho gia đình bạn.
Tuy nhiên, khi hết thời hạn 5 năm, ông T không giao trả đất cho gia đình bạn theo thời hạn ghi trên hợp đồng, đồng nghĩa với hành vi vi phạm hợp đồng. Lúc này, gia đình bạn – bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn, hoàn toàn có quyền khởi kiện ông T – bên nhận chuyển nhượng trong thời hạn 5 năm, về hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích chính đáng của gia đình bạn.
Điều 186 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định về quyền khởi kiện như sau:
“Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.”
Trường hợp này, hành vi không giao trả đất khi hết thời hạn hợp đồng của ông T đã xâm phạm đến quyền và lợi ích chính đáng của gia đình bạn, do đó, gia đình bạn có thể khởi kiện ông T tới Tòa án nhân dân cấp quận, huyện nơi có đất để yêu cầu giải quyết theo quy định của pháp luật.
3.2. Về việc ông T xin cấp sổ đỏ cho diện tích đất nhận chuyển nhượng trong thời hạn 05 năm
Khi ông T xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được UBND xã giải quyết yêu cầu cấp sổ đỏ thì có thể thấy, người “sai” không chỉ là ông T mà còn là UBND cấp xã giải quyết đơn yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và UBND cấp huyện có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho ông T. Cái “sai” ở đây thể hiện ở chỗ:
– Ông T không thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 quy định về các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
“1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất”.
– UBND cấp xã và UBND cấp huyện không thực hiện đúng trình tự, thủ tục xác định nguồn gốc đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Mục 3 Chương 7 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Từ đó, có thể thấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này được cấp không đúng trình tự thủ tục pháp luật, không đúng đối tượng theo quy định của pháp luật. Chính vì vậy, gia đình bạn có quyền nộp khởi kiện ông T để yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
>> Tham khảo thêm: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai: Làm gì khi UBND cắt đất cắt sang cho hộ khác ?
4. Tư vấn khởi kiện tranh chấp đất đai?
Kính gửi Luật Minh Khuê. Tôi có câu hỏi kính mong luật sư tư vấn giúp:
Năm 2005, tôi có mua mảnh đất diện tích 220m2 của bà A, tuy nhiên trên hợp đồng mua bán được Phòng Tư pháp huyện thể hiện là 100m2 vì phần đất còn lại của bà A chưa được cấp Quyền sử dụng đất (nhưng tôi có hợp đồng ký tay với bà A là thể hiện mua toàn bộ diện tích 220m2). Chúng tôi có tiến hành đóng thuế và làm thủ tục tách thửa nhưng do hợp đồng thể hiện số bản vẽ sai nên việc tách thửa và cấp quyền sử dụng đất cho tôi bị tạm dừng. Đến năm 2007, chúng tôi có xin phép xây dựng với diện tích 5 x 16m trên thửa được mua và được Phòng quản lý đô thị huyện cấp phép. Đến tháng 5/2007, gia đình chúng tôi xin hộ khẩu thường trú và được Công an cấp huyện cấp. Đến năm 2013 thì ông B đến tranh chấp với bà A thửa đất mà trong đó có một phần đã chuyển nhượng cho tôi.
Đến cuối năm 2013 thì UBND xã tổ chức hòa giải giữa ông B và bà A kết quả là: Thu hồi nhà đất của bà A (thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) và cấp lại nhà dất cho ông B với diện tích còn lại mà bà A đang sử dụng (trừ đi các phần bà A đã bán). Ông B bồi thường cho bà A một số tiền. Ông B cam kết không tranh chấp các thửa còn lại thuộc thửa G9/16 (lưu ý nhà tôi được cấp số G9/16B). Ngoài ra khi tranh chấp gia đình ông B có làm công văn ủy quyền cho anh C giải quyết phần tranh chấp thửa thuộc G9/16 bên ghi rõ diện tích 400m2 tức bao gồm phần diện tích của tôi.
Đến năm 2014, ông B lai tiếp tục tranh chấp với tôi và yêu cầu tôi trả nhà và đất lại cho ông B. Ông nói rằng khi giải quyết tranh chấp với bà A ông cam kết không tranh chấp thêm phần đất G9/16 chứ không phải không tranh chấp phần G9/16B của tôi đang sử dụng. UBND xã đã hòa giải giữa tôi và ông B nhưng không thành. Bây giờ mọi sửa chữa và xây dựng mới của tôi đều bị UBND xã từ chối.
Tôi muốn việc tranh chấp này kết thúc sớm tôi có thể khởi kiện được không? Bị kiện vi phạm vào tội gì? UBND xã không cấp phép sửa chữa nhà ở giai đoạn này có đúng không? Khả năng thắng kiện của tôi là bao nhiêu % nếu tôi khởi kiện?
Rất mong nhận được phúc đáp của luật sư. Trân trọng cảm ơn!
Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, Gọi: đẹp không tưởng
Trả lời:
Công ty Luật Minh Khuê đã nhận được câu hỏi của bạn. Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Vấn đề của bạn chúng tôi giải đáp như sau:
– Về vấn đề bạn muốn kết thúc tranh chấp sớm thì bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án để giải quyết tranh chấp phần diện tích đất này.
– Về vấn đề khởi kiện ra Tòa án với tội danh gì thì hiện nay trong Luật Đất đai năm 2013 chưa quy định cụ thể từng loại tội mà chỉ có các tranh chấp liên quan đến đất đai thông qua các hình thức khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm trong quản lý đất đai cụ thể bạn có thể tìm hiểu thêm trong Mục 2 Chương XIII Luật Đất đai năm 2013.
Trường hợp của bạn là khởi kiện về tranh chấp đất đai. Ngoài ra bạn có thể đưa ra chứng cứ về hành vi vi phạm cam kết giữa ông B và bà A khi thực hiện hòa giải tranh chấp giữa hai người. Đối với công văn ủy quyền để giải quyết tranh chấp đất đai thì ông B đã cố tình ghi sai diện tích phần đất tranh chấp nên ông B có thể bị xử lý thêm về hành vi này.
– UBND không cấp phép cho sửa chữa nhà ở là đúng hay sai?
Căn cứ vào điều 122 Bộ Luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định:
“Điều 122. Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp
Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi tháo gỡ, lắp ghép, xây dựng thêm hoặc có hành vi khác làm thay đổi hiện trạng tài sản đó.”
Căn cứ vào quy định này thì cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp chỉ áp dụng khi người khởi kiện yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo Điều 111 và Điều 114 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, hiện trạng đất của gia đình bạn đang có tranh chấp nhưng chưa có bất kỳ yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời từ phía Tòa án thì việc UBND xã không cho phép gia đình bạn được sửa chữa, xây dựng tài sản trên phần đất là không đúng theo quy định của pháp luật vì pháp luật quy định chỉ cấm thay đổi hiện trạng của đất khi đang có tranh chấp khi người có quyền lợi liên quan đến mảnh đất này yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Trong trường hợp này, bạn có thể khởi kiện ra Tòa án nơi mà ông B cư trú yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai và nêu rõ các nội dung là yêu cầu giải quyết tranh chấp về vấn đề mà hai bên đang tranh chấp. Do bạn không nêu rõ lý do vì sao ông B lại tranh chấp đất với nhà bạn cũng như những giấy tờ mà gia đình bạn đang có trong tay nên chúng tôi không thể xác định được tỷ lệ phần trăm thắng kiện là bao nhiêu phần trăm. Chỉ có điều, trong nguyên tắc giải quyết tranh chấp các vụ án dân sự tại Tòa án thì nghĩa vụ chứng minh sẽ thuộc các bên đương sự. Bên nào đưa ra được nhiều bằng chứng chứng minh được trước Tòa hơn thì phần thắng sẽ thuộc về bên đấy cao hơn theo Điều 91 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
Như vậy, bạn có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa án yêu cầu Tòa án giải quyết vụ tranh chấp này và nghĩa vụ chứng minh sẽ thuộc về các bên, bên nào đưa ra được nhiều chứng cứ mới hơn, chứng minh về quyền sử dụng đất của mình thì sẽ có phần thắng cao hơn.
>> Xem thêm quy định tại: Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ: Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai
>> Tham khảo ngay: Tư vấn thủ tục khiếu nại, tố cáo hành vi lấn chiếm đất ?
5. Tư vấn về Giấy ủy quyền giải quyết tranh chấp đất đai?
Xin chào Luật Minh Khuê, tôi có câu hỏi sau xin được giải đáp: Nhà tôi đang có tranh chấp đất với một người khác nhưng có nhờ một người hiểu rõ về luật đất đai giải quyết giúp nên đã làm một giấy ủy quyền cho người đó với nội dung như sau là: “Toàn quyền thay mặt giải quyết các vấn đề liên quan với phần đất đó”. Như vậy, tôi muốn hỏi nhà tôi có bị mất quyền sở hữu hay không? Bây giờ tôi muốn hủy giấy ủy quyền đó thì có được không và cần những thủ tục gì? Xin cảm ơn và mong nhận được lời giải đáp sớm.
Trả lời:
Căn cứ Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng ủy quyền như sau:
“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”
Cũng căn cứ theo Mục 13 Chương XVI Bộ luật Dân sự năm 2015 và căn cứ theo thông tin bạn cung cấp, bạn có viết giấy ủy quyền cho một người có nội dung là: “Toàn quyền thay mặt giải quyết các vấn đề liên quan với phần đất đó”, trong đó, các quyền liên quan đến mảnh đất này bao gồm các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất nhưng mục đích chính của bạn là chỉ cần người này thay mặt bạn thực hiện thủ tục hòa giải hoặc thay mặt bạn thực hiện các việc liên quan đến quá trình giải quyết tranh chấp đã nêu.
Vì vậy, trong trường hợp này, nếu người được bạn ủy quyền có thiện chí, không có ý định chiếm đoạt tài sản của bạn thì bạn đương nhiên không bị mất quyền sở hữu mảnh đất này. Còn ngược lại, bạn sẽ phải chịu rủi ro khi ủy quyền toàn bộ quyền của mình đối với mảnh đất nêu trên, do đó, có thể người này lợi dụng việc này và chuyển nhượng, tặng cho mảnh đất này cho người thứ ba, lúc này, đương nhiên bạn sẽ bị mất quyền sử dụng đối với mảnh đất này.
Như vậy, trong trường hợp này, bạn nêu thực hiện việc đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền theo Điều 569 Bộ luật Dân sự năm 2015 để hạn chế rủi ro cho mình:
“Điều 569. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền
1. Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.
Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.
2. Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.”
Như vậy, vì bạn không nói rõ hợp đồng ủy quyền giữa bạn và bên kia có thù lao hay không? Nên trong trường hợp này, tùy vào từng trường hợp thì bạn sẽ có thủ tục đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định tại Điều 569 nêu trên.
>> Tham khảo ngay: Giải quyết trường hợp người dân lấn chiếm đất như thế nào?
6. Hướng dẫn xử lý trường hợp lấn chiếm đất đai?
Kính chào luật sư Minh Khuê. Tôi mới mua 3 sào (khoảng hơn 1000m2) đất nông nghiệp trồng ngô, nay tôi muốn chuyển đổi thành đất trang trại nuôi bò, tôi muốn xây dựng 1 gian nhà cấp 4 diện tích khoảng 15m2 để sinh hoạt và trông nom, còn lại là chuồng bò và trồng cỏ nhưng tôi không xin phép ủy ban nhân dân xã thì tôi có phạm luật lấn chiếm đất đai không? Kính mong luật sư trả lời giúp tôi. Tôi chân thành cảm ơn Luật Minh Khuê rất nhiều.
>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: đẹp không tưởng
Trả lời:
Căn cứ Điều 3 Nghị định số 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai:
“1. Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất.
2. Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng hết thời hạn giao, cho thuê đất không được Nhà nước gia hạn sử dụng mà không trả lại đất hoặc sử dụng đất khi chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.”
Như vậy, theo quy định trên thì bạn cần xem xét lại nguồn gốc của diện tích đất bạn mua có được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền khi sử dụng hay không. Nếu được cho phép sử dụng thì nếu diện tích đất đã hết hạn sử dụng hoặc không được sử dụng mà bạn không trả lại đất thì đó là hành vi chiếm đất. Còn nếu không thuộc trường hợp nêu trên thì với phần diện tích mà bạn xây dựng nhà cấp 4 diện tích 15m2 trên đất đó thì bạn cần thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013:
“d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;”
Bạn là người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận);
– Chứng minh nhân dân/ Thẻ căn cước công dân của người sử dụng đất;
– Sổ hộ khẩu của người sử dụng đất.
Còn với phần diện tích đất bạn xây chuồng bò và trồng cỏ thì bạn thực hiện cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động:
Căn cứ Điều 11 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:
“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:
a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
c) Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;
d) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
đ) Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.”
Trong trường hợp này, bạn không phải đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất nhưng bạn phải thông báo cho Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
>> Tham khảo bài viết liên quan: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp về lối đi chung/đường đi nội bộ trong gia đình theo quy định pháp luật ?
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: đẹp không tưởng hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Tư vấn Pháp luật đất đai – Công ty luật Minh Khuê
