Thủ tục tách sổ đỏ đồng sở hữu theo quy định mới nhất năm 2020 ?

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình bạn là giấy chứng nhận sử dụng đất đồng sở hữu cho nên nếu muốn thực hiện tách sổ thì phải được sự đồng ý của tất cả những người có tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó.

Khi đã có sự đồng ý của cả hai người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình bạn có thể làm thủ tục tách thửa và sang tên nhưng phải đáp ứng điều kiện đối với diện tích đất tối thiểu được tách thửa do UBND tỉnh quy định ở địa phương bạn quy định.

Thủ tục tách thửa và sang tên:

Đối với mẹ bạn muốn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bố bạn hoặc chị con bác của bạn phải lập hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất, sau đó công chứng hợp đồng đó tại tổ chức công chứng tại địa phương.

Để có thể thực hiện thủ tục tách thửa thì những người đồng sở hữu cử ra một người đại diện nộp hồ sơ đề nghị tách thửa cho văn phòng đăng ký đất đai.

Trình tự, thủ tục được quy định tại điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai như sau:

“Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

Theo quy định tại khoản 4 điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT thì hồ sơ đề nghị tách thửa bao gồm:

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

– Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận phân chia hoặc hợp nhất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu chung tài sản gắn liền với đất;

– Hợp đồng chuyển nhượng/ tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Các giấy tờ khác nếu văn phòng đăng ký đất đai yêu cầu.

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: đẹp không tưởng

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê. Về câu hỏi của bạn chúng tôi xin được trả lời như sau:

Theo Điểm a Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất quy định về Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất:

“Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Ngoài ra theo Khoản 3 Điều 5 Thông tư 76/2014/TT- BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất hướng dẫn Nghị Định 45/2014 còn quy định về Giá đất tính thu tiền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể:

“a) Đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở, giá đất tính thu tiền sử dụng đất của mục đích trước và sau khi chuyển mục đích là giá đất quy định tại Bảng giá đất tương ứng với từng mục đích.

b) Đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở, giá đất tính thu tiền sử dụng đất của mục đích trước và sau khi chuyển mục đích là giá đất tương ứng với từng mục đích và từng trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại Điểm 1.1 Khoản 1 Điều 3 Thông tư này.

…”

Theo quy định trên khi bạn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì tiền sử dụng đất bạn sẽ phải nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm chuyển đổi (giá thu tiền sử dụng đất là giá đất tại thời điểm cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quyết định của UBND thành phố. Bạn có thể tham khảo bảng giá đất mới nhất để tìm hiểu về số tiền sử dụng đất của mình). Đồng thời bạn cũng cần xem xét hạn mức được giao đất ở tại địa phương là bao nhiêu để xác định cụ thể số tiền phải nộp cho cơ quan nhà nước.

Về phần bạn hỏi “Nếu xây khoảng 70m2 còn lại là diện tích sân vườn thì tính thuế chuyển đổi là bao nhiêu m? Chi phí bao nhiêu?” Chúng tôi xin trả lời như sau: Nếu bạn nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất là 70m2 thì nghĩa vụ tài chính mà bạn phải nộp chỉ trên 70m2 đó và được tính theo cách đã nêu ở trên.

Trân trọng./.

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai về thủ tục tách thửa, tách sổ đỏ, gọi ngay: đẹp không tưởng

Luật sư tư vấn:

Thủ tục tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần đất thì theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP gồm trình tự thủ tục sau:

“Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

Do đó, theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, bạn sẽ phải 1 bộ nộp hồ sơ bao gồm:

Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

Hồ sơ kỹ thuật về thửa đất (nếu có yêu cầu)

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp lệ tương ứng

Chứng minh thư, hộ khẩu của hai bên chuyển nhượng (có công chứng).

Khi thực hiện tách thửa, sang tên sổ đỏ, bạn phải nộp lệ phí trước bạ nhà đất. Mức phí trước bạ được tính bằng 0,5% giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng tách thửa theo quy định tại Điều 7 Nghị định 45/2011/NĐ-CP. Ngoài ra, bạn còn mất một số khoản lệ phí cấp Giấy chứng nhận, phí đo đạc, phí công chứng nhưng những khoản lệ phí này là không lớn.

Nhà tôi có 03 thửa đất khác nhau, vị trí xa nhau nhưng làm chung trong 01 sổ đỏ, vậy giờ muốn tách ra từng thửa riêng thì thủ tục ra sao, lệ phí? Trong 03 thửa đất, trong sổ đỏ này cha mẹ tôi cho 03 anh em và muốn làm thủ tục tách riêng cho từng người thì thủ tục, lệ phí ra sao?

Thủ tục thực hiện việc tách sổ được quy định tại điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Sau đó, để chia cho các con, bố mẹ bạn phải thực hiện thủ tục tặng cho,

Thứ hai, trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân. Hồ sơ kê khai gồm các giấy tờ sau:

– 02 tờ khai lệ phí trước bạ do bên mua ký;

– 02 tờ khai thuế thu nhập cá nhân do bên bán ký (riêng trường hợp tặng cho cần chuẩn bị 04 bản);

– Bản chính hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho nhà, đất đã được công chứng;

– 01 bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

– 01 bản sao có chứng thực CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán;

– Trường hợp tặng cho, thừa kế phải cung cấp thêm giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày có thông báo nộp thuế thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước và nộp lệ phí trước bạ. Mức nộp cụ thể như sau:

– Thuế thu nhập cá nhân: 2 % trên giá bán hoặc là nộp 25% trên “thu nhập” (giá bán trừ giá vốn và các chi phí liên quan) nếu có chứng từ chứng minh. Tuy nhiên, hiện nay luật thuế thu nhập cá nhân đã bỏ cách tính 25% phần chênh lệch nên chỉ áp dụng thống nhất thuế thu nhập cá nhân mức 2% trên giá bán.(Lưu ý là thuế thu nhập cá nhân là thuế đánh vào người có thu nhập phát sinh do hoạt động chuyển nhượng bất động sản – tức người bán nhưng trên thực tế khi tiến hành giao dịch thì các bên có thể thỏa thuận bên nào sẽ nộp khoản thuế này).

– Lệ phí trước bạ: 0,5 %. Khoản lệ phí này sẽ được miễn đối với những đối tượng thuộc diện được tặng cho, thừa kế…nhà đất nếu có hồ sơ chứng minh theo quy định của pháp luật.

Thứ ba, Sau khi nộp thuế và phí, các bên làm thủ tục kê khai hồ sơ sang tên. Hồ sơ sang tên phải chuẩn bị gồm có:

– Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký), trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

– Hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng tặng cho hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc).

– Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc).

– Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng.

Lệ phí sang tên sổ đỏ gồm lệ phí địa chính là 15.000 đồng/trường hợp; lệ phí thẩm định tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp). Sau khi nộp đủ lệ phí sẽ được nhận sổ đỏ.

Đối với trường hợp tách sổ đỏ đất nông nghiệp, để được tách thửa thì mảnh đất phải thỏa mãn điều kiện diện tích tối thiểu để được tách thửa theo quy định của từng địa phương để đảm bảo quy định, quy hoạch chung đối với quỹ đất của từng địa phương. Nếu thỏa mãn điều kiện thì việc tách sổ cũng được thực hiện theo quy định tại điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai về thuế, phí tách sổ đỏ, gọi ngay: đẹp không tưởng

Trả lời:

Thứ nhất về việc tách thửa đất

Khoản 4 Điều 143 Luật đất đai 2013 quy định:

“2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.”.

Căn cứ theo Quyết định 22/2014/QĐ-UBND về nội dung thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân Thành phố được Luật Đất đai 2013 và Nghị định giao về hạn mức giao đất; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội quy định về diện tích tối thiểu để tách thửa tại Huyện Thường Tín( các xã thuộc vùng đồng bằng) là 80m2

Căn cứ theo Quyết định 33/2014/QĐ-UBND về diện tích tối thiểu tách thửa do thành phố Hồ Chí Minh ban hành về diện tích đất tối thiểu tách thửa tại Quận 12 thành phố Hồ Chí Minh là 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét đối với đất chưa có nhà ở và 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét đối với đất có nhà hiện hữu.

Như vậy, bạn lưu ý rằng, việc tách thửa phải tuân theo quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được phép tách thửa.

Về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa được quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai như sau:

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

Về hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa đất được quy định tại Điều 9 Khoản 11Thông tư 24/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ địa chính bao gồm:

“a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.”

Về thuế, phí, lệ phí :

Điều 4 Khoản 1, 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2012 quy định thu nhập được miễn thuế bao gồm:

“4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.”

Khoản 10 Điều 3 Thông tư 124/2011/TT-BTC (sửa đổi bằng Thông tư 34/2013/TT-BTC) quy định:

“10. Nhà, đất thừa kế, hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Như vậy, đối với trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất giữa bố, mẹ và con ruột thì không phải chịu thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: đẹp không tưởng hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn Pháp luật đất đai – Công ty Luật Minh Khuê.