Phương thức giải quyết tranh chấp đất đai nào là hiệu quả nhất ?

Luật sư hướng dẫn giải quyết các tranh chấp đất đai – Ảnh minh họa

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn như sau:

Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Nếu các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Nếu không hòa giải được nữa thì có thể gửi đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất. Điều 203 Luật đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Mình và ông A có mua chung 1 miếng đất ở Quận 12/TP.HCM. Hai người cùng đứng tên đồng sở hữu trên Giấy sở hữu đất (Sổ hồng) và sổ hồng được ông A giữ (giá trị miếng đất gần 800 triệu đồng) _Tháng 10/2014, ông A tự ý mang sổ hồng đi cầm cố và vay với số tiền 450 triệu đồng (mình chưa rõ đối tượng cho vay là ai). _Nay mình muốn khởi kiện để nhờ tòa án giải quyết tranh chấp thì mình muốn hỏi luật sư về: Thủ tục khởi kiện tiến hành như thế nào? Mức án phí là bao nhiêu và ai sẽ phải trả? Thời gian từ lúc khởi kiện đến lúc giải quyết xong vụ án diễn ra khoảng bao lâu? Tòa án đã có biên bản thi hành án nhưng một trong hai bên cố tình không thực hiện thì sẽ tiến hành như thế nào? Nếu cần có hòa giải ở Phường/xã hoặc có triệu tập của tòa án mà 1 trong hai bên tự ý vắng mặt liên tục không lý do thì phải làm thế nào? Việc mình khởi kiện như vậy có cần phải thuê luật sư hay không? Cảm ơn sự tư vấn của luật sư.

Bạn có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân quận 12. Án phí sẽ phụ thuộc vào giá trị tài sản tranh chấp.

Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định:

Điều 147. Nghĩa vụ chịu án phí sơ thẩm

1. Đương sự phải chịu án phí sơ thẩm nếu yêu cầu của họ không được Tòa án chấp nhận, trừ trường hợp được miễn hoặc không phải chịu án phí sơ thẩm.

2. Trường hợp các đương sự không tự xác định được phần tài sản của mình trong khối tài sản chung và có yêu cầu Tòa án giải quyết chia tài sản chung đó thì mỗi đương sự phải chịu án phí sơ thẩm tương ứng với giá trị phần tài sản mà họ được hưởng.

3. Trước khi mở phiên tòa, Tòa án tiến hành hòa giải; nếu các đương sự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án thì họ chỉ phải chịu 50% mức án phí sơ thẩm quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.

4. Trong vụ án ly hôn thì nguyên đơn phải chịu án phí sơ thẩm, không phụ thuộc vào việc Tòa án chấp nhận hay không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn. Trường hợp cả hai thuận tình ly hôn thì mỗi bên đương sự phải chịu một nửa án phí sơ thẩm.

5. Trong vụ án có đương sự được miễn án phí sơ thẩm thì đương sự khác vẫn phải nộp án phí sơ thẩm mà mình phải chịu theo quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này.

6. Trường hợp vụ án bị tạm đình chỉ giải quyết thì nghĩa vụ chịu án phí sơ thẩm được quyết định khi vụ án được tiếp tục giải quyết theo quy định tại Điều này

Nếu đã có quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật mà bên thua kiện không thực hiện theo quyết định đó thì bên thắng kiện có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án buộc người kia phải thực hiện quyết định đó.

Chào các luật sư văn phòng luật minh khuê, Gia đình tôi hiện tại đang sở hữu đất của ông bà để lại, từ đầu năm 1993, bố tôi đã làm sổ đỏ chứng nhận quyền sở hữu đất là lâu dài và đã được sự cho phép của ông bà trong đợt làm sổ đỏ đó, tuy nhiên không có giấy tờ chứng nhận chuyển nhượng của chính quyền. Hiện tại ông bà tôi đều đã mất, nhà tôi làm nhà vào năm nay, đột nhiên các anh em ruột của bố tôi đến đòi chia đất cho tất cả anh em, và bảo đây vẫn là đất của ông bà. Vậy tôi xin hỏi sổ đỏ đã mang tên bố tôi từ năm 1993 đến giờ thì có được chứng nhận bố tôi hoàn toàn là chủ mảnh đất đó hay không? và các anh em của bố tôi có quyền gì với mảnh đất này hay không. Tôi xin cám ơn sự giúp đỡ của quý văn phòng. Mong sớm nhận được giải đáp của các luật sư tư vấn.

Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013 quy định:

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Như vậy, bố bạn có giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.

cho mình hỏi. năm 2003 ông mình có viết giấy ủy quyền cho gđ mình mảnh đất hiện gđ đang ở.có xã nhận của chính quyền địa phương.giờ ông mình đã mất.đến năm 2012 mẹ mình mới làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.nhưng năm 2013 bác gái mình viết đơn kiện đòi chia mảnh đất gđ đang ở. Tháng 4 năm 2014 UBNN huyện gửi quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình mình.vì không hiểu biết nên không viết đơn khiếu nại. bây giờ bác gái mình tiếp tục gửi đơn kiện đòi chia đất xuống tòa án nhân dân huyện.gđ mình có 5 anh em. vậy cho mình hỏi bây giờ gđ mình phải làm gì để không bị mất mảnh đất mà gđ mình đang ở ah? mình xin cảm ơn

Căn cứ vào Điều 200 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, gia đình bạn có quyền yêu cầu phản tố:

Điều 200. Quyền yêu cầu phản tố của bị đơn

1. Cùng với việc phải nộp cho Tòa án văn bản ghi ý kiến của mình đối với yêu cầu của nguyên đơn, bị đơn có quyền yêu cầu phản tố đối với nguyên đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập.

2. Yêu cầu phản tố của bị đơn đối với nguyên đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập được chấp nhận khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Yêu cầu phản tố để bù trừ nghĩa vụ với yêu cầu của nguyên đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập;

b) Yêu cầu phản tố được chấp nhận dẫn đến loại trừ việc chấp nhận một phần hoặc toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập;

c) Giữa yêu cầu phản tố và yêu cầu của nguyên đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập có sự liên quan với nhau và nếu được giải quyết trong cùng một vụ án thì làm cho việc giải quyết vụ án được chính xác và nhanh hơn.

3. Bị đơn có quyền đưa ra yêu cầu phản tố trước thời điểm mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải.

Chào luật sư! Cha tôi và cô tôi( Bà A) được thừa kề từ ông nội tôi mỗi ngươi hai phần đất bằng nhau.Cô tôi( Bà A) được hưởng phần đất trồng lá( lá lộp nhà).Cồn cha tôi hưởng phần đất làm muối. Nhưng cha tôi và cô tôi thỏa thuận đổi đất cho nhau, cha tôi thi lấy phần đất lá còn cô tôi lấy phần đất muối .Hai người đồng ý đổi.(thỏa thuận bằng miệng).Cha tôi đã làm giấy chứng nhận quyền sử dung phần đất do Cha tôi đứng tên.Sư dung gần 40 năm , cha tôi chết để phần đất đó lại cho tôi thì cô tôi kiện đòi.Luật sư cho tôi hỏi Cô tôi có quyền kiện đòi tôi trả đất được hay không ?

>> Mảnh đất này là di sản của ông nội bạn để lại cho cô bạn và cha bạn. Hai người đổi đất cho nhau nhưng không có văn bản cụ thể mà chỉ thỏa thuận miệng. Do đó, cô bạn có thể lật lọng và khởi kiện đòi lại đất. Bạn cần thu thập đầy đủ chứng cứ về việc sử dụng, cải tạo, chăm sóc phần đất đó và lời khai của người làm chứng để bảo vệ quyền lợi của mình.

Kính gửi quý anh/chị – Công ty Luật Minh Khuê! – Tôi có một câu hỏi liên quan đến luật đất đai và rất mong muốn nhận được sự tư vấn cụ thể từ quý anh chị như sau: Ông nội tôi hiện đang sống với gia đình tôi trên mảnh đất của ông bà để lại (chưa có bìa đỏ) và bà nội tôi đã mất cách đây nhiều năm. Ông tôi có 5 người con thì: bố tôi, chú tôi và hai cô con gái còn sống, một cô trước sống với gia đình và qua đời vì bệnh cách đây 5 năm. – Hiện tại, ý định của ông tôi là để lại mảnh đất ông bà cho bố tôi (ông đã già 86 tuổi, lãng tai) và bố tôi muốn làm bìa đỏ cho lô đất này để phòng trường hợp có tranh chấp đất đai khi ông tôi qua đời thì cần những thủ tục gì? và trình tự thực hiện ra sao? Rất mong nhận được sự tư vấn của quý anh chị. Trân trọng và xin cảm ơn!

Khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Nếu đủ điều kiện nêu trên gia đình bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: đẹp không tưởng hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem ngay: Tranh chấp đất đai đã có biên bản hòa giải và sự đồng ý của các bên có được khiếu kiện không ?

>> Luật sư trả lời: Tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND phường được thực hiện như thế nào?

>> Luật sư trả lời: Nên hay không nên quy định thủ tục “hòa giải ở cấp cơ sở” trong giải quyết tranh chấp đất đai?

Vì vậy, khi Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng cho việc thực hiện các dự án đã gặp không ít khó khăn. Đồng thời, làm mất trật tự an ninh xã hội do người dân tập trung thành đám đông để khiếu nại với chính quyền địa phương hay khiếu kiện tới cơ quan Tòa án. Để giải quyết những khiếu kiện về bồi thường, đền bù giá đất cho người dân, cơ quan Tòa án cũng gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết vụ án trong đó có không ít vụ án đã bị kéo dài không giải quyết được vì những vướng mắc liên quan đến giá đất bồi thường cho người dân khi bị thu hồi đất.

1- Những vướng mắc liên quan đến giá đất bồi thường cho người dân

– Chính sách giữa các địa phương trong tỉnh, giữa tỉnh với trung ương còn chưa đồng bộ nhất là trong lĩnh vực đền bù giải tỏa, tái định cư khi người dân bị thu hồi đất. Cơ quan có thẩm quyền quy định về giá đất lại thường xuyên thay đổi nâng giá theo quy luật, theo thời gian và giá biến động ngoài thị trường làm cho tình trạng giá đất không ổn định; khi thanh toán tiền đền bù đất cho người dân, hộ dân giao đất sớm lại nhận tiền đền bù thấp hơn hộ dân giao đất muộn vì khi hộ dân giao đất muộn thì giá đất được đền bù đã thay đổi theo thời gian và giá mới thường cao hơn giá cũ.

– Để việc xây dựng bảng giá đất sát với thực tế ở từng địa phương khác nhau, tại Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định và ban hành bảng giá đất, điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Tuy nhiên, giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh đưa ra so với giá thị trường còn chênh lệch quá lớn, giá thực tế ở nhiều khu vực cao hơn nhiều so với giá quy định của Nhà nước. Việc điều chỉnh không kịp thời dẫn đến cơ quan Tòa án gặp nhiều khó khăn trong việc giải quyết tranh chấp đất đai. Sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước quy định với giá đất thực tế trên thị trường xuất phát từ sự yếu kém của hệ thống tài chính đất đai và hệ thống quản lý đất đai, ít sử dụng đến các công cụ kinh tế để điều tiết quản lý đất đai.

– Giữa quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng luật trong vấn đề giá đất bồi thường cho người dân vẫn không đáp ứng được đòi hỏi của thực tiễn. Theo quy định tại Khoản 4 Điều 56 Luật Đất đai: “Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước”. Việc quy định như vậy là chưa hợp lý, bởi đối với những dự án lớn, có thời gian giải phóng mặt bằng kéo dài thì việc thay đổi khung giá đất hàng năm dẫn đến thay đổi giá trị đền bù gây khó khăn cho chủ đầu tư, đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện liên quan đến bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. Mặt khác việc giữ nguyên giá đất công bố từ đầu năm trong khi giá đất trên thị trường thường xuyên biến đổi theo hướng ngày càng tăng gây thiệt hại cho người dân bị áp giá đền bù vào cuối năm. Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ mặc dù đã bổ sung, sửa đổi quy định cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể linh hoạt điều chỉnh mức giá để phù hợp với giá thực tế trên thị trường nhưng trên thực tế vẫn không phát huy được hiệu quả như mong muốn. Vì vậy, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền vẫn thường xuyên nhận được các khiếu nại, khiếu kiện về các quyết định thu hồi quyền sử dụng đất và bồi thường tái định cư cho các hộ dân có đất bị thu hồi.

– Điều 48 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định về bồi thường bằng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp: “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp trong trường hợp không được Nhà nước bồi thường bằng đất nông nghiệp tương ứng mà không có nguyện vọng nhận bồi thường bằng đất làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp theo quy định tại khoản 4 Điều 4 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP thì được bồi thường bằng giao đất ở có thu tiền sử dụng đất tại khu tái định cư hoặc tại vị trí trong khu dân cư phù hợp với quy hoạch”. Tuy nhiên, một số tỉnh, thành phố quỹ đất nông nghiệp hạn chế nên không thể bồi thường hết bằng đất nông nghiệp cho người có đất bị thu hồi mà phải bồi thường bằng tiền. Chính vì áp dụng không thống nhất hình thức đền bù nên tình trạng khiếu nại, khiếu kiện về bồi thường đất bị kéo dài.

– Về định giá quyền sử dụng đất tranh chấp: Giá trị quyền sử dụng đất tranh chấp phải được xác định theo giá thị trường tại thời điểm tranh chấp. Nhưng đa phần các thành viên Hội đồng định giá thường áp giá theo bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành nhưng giá này thường thấp hơn giá thị trường. Khi người dân cho rằng giá thấp và đưa ra một mức giá theo họ là hợp lý thì cơ quan Tòa án không có cơ sở để chấp nhận. Trong khi đó, giá đất mỗi năm đều do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành trên cơ sở giá đất do các huyện thị đề xuất dựa trên tình hình biến động giá tại địa phương, nhưng trên thực tế giá đất này vẫn thấp hơn so với giá thị trường. Vì vậy, khi cơ quan Tòa án căn cứ vào bảng giá đất theo quy định của Nhà nước để giải quyết các tranh chấp liên quan đến đền bù, bồi thường đất sẽ không đảm bảo quyền lợi cho bên đương sự không được Tòa án chia quyền sử dụng đất; bởi nếu định giá thấp hơn so với giá thị trường thì tiền chênh lệch tài sản đưa cho bên kia thấp, điều này cũng dẫn đến Nhà nước sẽ thất thu một khoản tiền về án phí.

2- Nguyên nhân của những hạn chế vướng mắc nêu trên

– Chính sách đất đai của nước ta có sự thay đổi khác nhau qua các thời kỳ dẫn đến những biến động lớn về chủ sử dụng đất, ranh giới đất, gây khó khăn cho công tác quy hoạch và quản lý đất đai. Việc thay đổi mục đích sử dụng, thu hồi đất phục vụ lợi ích công cộng, an ninh quốc phòng ở một số địa phương thực hiện chưa tốt chính sách quản lý đất đai, chính sách cải tạo đất nông nghiệp.

– Sự khiếu kiện đòi bồi thường đất đai kéo dài trong nhân dân cũng do những bất cập của Luật Đất đai về vấn đề quy định khung giá đất, bồi thường giá đất thuộc diện quy hoạch. Hiện nay mặc dù đã có quy định mới trong vấn đề bồi thường quỹ đất quy hoạch với điều kiện nhà đầu tư và nhân dân tự thỏa thuận vấn đề bồi thường đất thuộc diện quy hoạch. Tuy nhiên, vấn đề này mới chỉ áp dụng trong quỹ đất nông nghiệp khi vào diện tích đất quy hoạch, còn đối với đất thổ cư việc thỏa thuận giữa nhà đầu tư với người dân được giao quyền sử dụng đất vẫn còn trong tình trạng áp đặt, do giá đất Nhà nước quy định với giá đất trên thị trường chênh lệch quá lớn nên việc giải tỏa bồi thường đối với đất ở đô thị thuộc diện quy hoạch khó khăn.

– Để thực hiện chính sách phát triển kinh tế – xã hội, Nhà nước đã thu hồi đất, giải phóng mặt bằng phục vụ cho các dự án phát triển. Tuy nhiên, vấn đề bồi thường và hỗ trợ tái định cư cho những người bị thu hồi đất ở nhiều địa phương gặp không ít khó khăn, vướng mắc. Vẫn còn tình trạng người dân được bồi thường đất thuộc diện quy hoạch với giá thấp và những người này lại phải mua đất tái định cư với giá cao. Trong khi đó đất của họ khi bị thu hồi thì lại được doanh nghiệp chia lô để bán thành khu tái định cư mới cho những người có nhu cầu nên gây ra bức xúc, khiếu kiện kéo dài trong nhân dân. Một số dự án chưa có khu tái định cư hoặc chưa giải quyết tái định cư đã quyết định thu hồi đất ở . Những trường hợp bị thu hồi đất ở thì tiền bồi thường không đủ để mua nhà ở mới tại khu tái định cư. Giá đất bồi thường thấp hơn giá đất cùng loại trên thị trường, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp trong khu vực đô thị, khu dân cư nông thôn. Tiền bồi thường đất nông nghiệp thường không đủ để nhận chuyển nhượng diện tích đất nông nghiệp tương tự hoặc không đủ để nhận chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp để chuyển sang làm nghành nghề khác. Nhìn chung các địa phương chưa coi trọng việc lập khu tái định cư chung cho các dự án trên cùng địa bàn, một số khu tái định cư đã được lập nhưng không bảo đảm điều kiện sống tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ, giá nhà ở tại khu tái định cư còn tính quá cao nên tiền nhận bồi thường không đủ trả cho nhà ở tại khu tái định cư. Các quy định của pháp luật về đất đai để giải quyết vấn đề tái định cư đã khá đầy đủ nhưng các địa phương thực hiện chưa tốt, chưa quan tâm giải quyết vấn đề này dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài.

– Ở các địa phương khác nhau đặc biệt là các vùng giáp ranh ( giữa các tỉnh) khi Nhà nước thu hồi đất việc áp dụng pháp luật để giải quyết chính sách đối với người có đất bị thu hồi không thống nhất dẫn đến người dân ở các địa phương này có rất nhiều đơn thư khiếu nại vượt cấp hoặc có nhiều đơn khiếu nại về hành chính.

3- Một số kiến nghị về chính sách quản lý, sử dụng đất đai của Nhà nước

Xây dựng bảng giá các loại đất sát với giá thị trường là tạo điều kiện thuận lợi trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng, sẽ hạn chế rất nhiều các tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến tranh chấp bồi thường, đền bù đất đồng thời tránh được thất thu cho ngân sách Nhà nước; vì vậy các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nên chăng cần nghiên cứu và sửa đổi lại cho phù hợp với thực tế một số vấn đề sau:

– Quy định về cơ chế linh hoạt trong xác định giá đất; cần sửa đổi Luật Đất đai theo hướng tách chức năng tính thuế và chức năng xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành hai giá riêng biệt. Theo đó, giá đất Nhà nước quy định chỉ áp dụng làm căn cứ tính các loại thuế, thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất. Còn khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất mới, bồi thường giải phóng mặt bằng thì áp dụng theo giá thị trường, trên cơ sở đấu giá quyền sử dụng đất hoặc tính tương đương. Việc áp dụng giá thị trường để đền bù cho người bị thu hồi đất sẽ hạn chế nhiều về khiếu kiện liên quan đến đất đai.

– Nên có chính sách về khung giá chuyển mục đích sử dụng đất sản xuất thành đất ở trong khu dân cư phù hợp hơn để quản lý đất, thu thuế sử dụng đất và định giá đất khi có tranh chấp.

– Luật Đất đai phải bảo vệ quyền lợi cho người sử dụng đất bằng cách kéo dài thời hạn sử dụng, tạo thuận lợi để người sử dụng đầu tư cải tạo nâng cao năng xuất sản xuất. Đồng thời có chính sách giá, tránh tình trạng khi thu hồi đất thì bồi hoàn cho dân giá thấp nhưng bán lại cho dân thì giá cao gấp nhiều lần.

– Tiếp tục hoàn thiện khung giá đất nông nghiệp, làm cơ sở cho việc định giá đất. Mức giá khi Nhà nước thu hồi và bồi thường về đất cho người sử dụng khi bị thu hồi, nhất là loại đất tốt khi bị thu hồi để xây dựng các cơ sở kinh doanh thì mức giá có thể cao hơn từ 3- 10 lần so với giá đất phi nông nghiệp khác. Điều này sẽ hạn chế việc thu hồi đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp.

– Cần xây dựng bảng giá đất, giá cả đền bù đảm bảo lợi ích thỏa đáng của người bị thu hồi đất. Trong đó người dân cần được đền bù theo giá thị trường trong điều kiện bình thường. Nếu làm được như vậy sẽ hạn chế và giải quyết được những tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng, tranh chấp đất đai.

– Đối với một số tỉnh, thành phố, do quỹ đất nông nghiệp hạn chế khi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp có thể được bồi thường bằng tiền.

– Cần quy định giá quyền sử dụng đất tranh chấp là giá thị trường tại thời điểm tranh chấp; hoặc quy định giá đất sẽ do Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành và điều chỉnh theo từng tháng; xác lập cơ sở để tính giá đất do Nhà nước quy định và xác định giá trên thị trường theo hướng giá thị trường và giá do Nhà nước quy định không được chênh lệch quá 10%; hoặc thành lập tổ chức định giá đất và người dân có quyền thuê tổ chức đó làm sẽ đảm bảo tính khách quan hơn.

– Cần sửa đổi một cách cơ bản Luật Đất đai hiện hành, khắc phục những vướng mắc giữa lý luận và thực tế về vấn đề sở hữu đất đai, giá đất, vấn đề thu hồi, đền bù thiệt hại về đất đai khi thực hiện các dự án đầu tư, sao cho có sự hài hoà về lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

>> Tham khảo ngay: Việc hòa giải tranh chấp đất đai còn nhiều bất cập

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: đẹp không tưởng

Trả lời:

Trước tiên, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi. Về trường hợp bạn h ỏi chúng tôi cho rằng X; Y; Z đã phạm tổitộm cắp tài sản. Cụ thể như sau:

Tội trộm cắp tài sản được quy định tại Điều 138 Bộ luật hình sự năm 1999.
Các dấu hiệu pháp lý của tội trộm cắp tài sản bao gồm :

Kh ách thể của tội phạm: xâm phạm đến quan hệ tài sản

+ Đối tượng tác động của tội phạm là tài sản bị chiếm đoạt phải thoả mãn hai điều kiện: Là tài sản đang do người khác quản lý, chiếm giữ

Chủ thể của tội phạm là bất kỳ ai từ đủ 14 tuổi trở lên có năng lực trách nhiệm hình sự, ( X; Y ; Z đều trên 18 tuổi và có năng lực nhận thức, năng lực điều khiển hành vi đầy đủ)

Mặt chủ quan của tội phạm: được đặc trưng bởi 2 dấu hiệu:

+ Lỗi cố ý trực tiếp (thể hiện qua việc chọn xe đẹp nhất để giấu bán)

+ Mục đích chiếm đoạt tài sản là dấu hiệu bắt buộc. Mục đích chiếm đoạt tài sản luôn phải xuất hiện trước hoặc muộn nhất là đồng thời với thời điểm thực hiện hành vi khách quan. mục đích chiếm đoạt tài sản của X; Y ; Z thể hiện qua hành vi giấu để bán. (xuất hiện khi thực hiện hành vi “giấu xe đẹp nhất”

Mặt khách quan của tội phạm được đặc trưng bởi các dấu hiệu sau:

* Hành vi lén lút: Là hành vi che giấu việc thực hiện hành vi phạm tội đối với người quản lý tài sản. Tr ường hợp này là “giấu “ trong đống rơm để mang đi bán

* Hành vi chiếm đoạt tài sản: Đặc điểm của hành vi chiếm đoạt của tội trộm cắp tài sản là tại thời điểm thực hiện hành vi chiếm đoạt ý thức chủ quan của người phạm tội cho rằng người quản lý tài sản không biết được hành vi chiếm đoạt tài sản của mình. X; Y; Z cho rằng A; B; C đã bỏ chạy, và khi họ giấu xe trong đống rơm thì A; B; C sẽ không thể biết.

Rất mong nhận được phục vụ Quý khách hàng!

>> THAM KHẢO DỊCH VỤ : Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai;

Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai – Ảnh minh họa

Trả lời:

Căn cứ vào Điều 19, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, ngày 25-5-2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 6 Điều 29 Nghị định 88/2009NĐ-CP, có quy định:

1. Hồ sơ tách thửa gồm có:

a) Đơn xin tách thửa của người sử dụng đất đối với trường hợp tách thửa;

b) Giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2. Việc tách thửa theo yêu cầu của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Người sử dụng đất có nhu cầu xin tách thửa lập một bộ hồ sơ nộp tại Phòng Tài nguyên Môi trường.

b) Ngay trong ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo Phòng Tài nguyên – Môi trường có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký QSDĐ trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính;

c) Đối với trường hợp tách thửa mà phải trích đo địa chính thì trong thời hạn không quá 7 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm làm trích đo địa chính thửa đất mới tách, làm trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến cơ quan Tài nguyên – Môi trường cùng cấp;

d) Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính, Phòng Tài nguyên – Môi trường có trách nhiệm trình UBND cấp huyện xem xét, ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới;

đ) Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được tờ trình, UBND cấp có thẩm quyền xem xét, ký và gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho cơ quan Tài nguyên – Môi trường trực thuộc;

e) Ngay trong ngày nhận được Giấy chứng nhận đã ký hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, cơ quan Tài nguyên – Môi trường có trách nhiệm trao bản chính Giấy chứng nhận đối với thửa đất mới cho người sử dụng đất; gửi bản lưu Giấy chứng nhận đã ký, bản chính Giấy chứng nhận đã thu hồi hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai đã thu hồi cho Văn phòng đăng ký QSDĐ trực thuộc; gửi thông báo biến động về sử dụng đất cho Văn phòng đăng ký QSDĐ thuộc Sở Tài nguyên – Môi trường để chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc”.

Vì bạn không cung cấp địa chỉ cụ thể nên chúng tôi không thể biết được, trường hợp nếu bạn ở địa bàn Hà Nội thì thủ tục tách thửa sẽ theo quy định tại Điều 35 Quyết định 117/2009/QĐ-UB của Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về cấp GCN QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn thành phố Hà Nội do Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành thì hồ sơ tách thửa gồm:

– Đơn xin tách thửa đất (theo mẫu);

– Giấy chứng nhận đã cấp (bản chính);

– Quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về việc chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, Nhà nước thu hồi một phần thửa đất (bản sao chứng thực) kèm theo bản sao chứng thực biên bản bàn giao mốc giới hoặc trích lục bản đồ hoặc bản đồ trích đo địa chính có liên quan đến việc thực hiện quyết định của cơ quan Nhà nước (đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, Nhà nước thu hồi một phần thửa đất);

– Văn bản chia tách thửa đất, văn bản chia tách quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chung của hộ gia đình hoặc của nhóm người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất;

– Số lượng hồ sơ: 01 bộ

Thời hạn giải quyết: 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ; (trường hợp phải trích đo địa chính, thời hạn giải quyết không quá 30 ngày.

2. Theo Khoản 2 Điều 120 Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì phí và lệ phí tách thửa sẽ do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xác định theo quy định của pháp luật và thông báo cho bạn để thực hiện nghĩa vụ này trong quá trình thực hiện việc tách thửa.

Đối chiếu quy định trên, bạn có thể biết được phí tách thửa của mình.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai – Công ty luật Minh Khuê

————————————-

THAM KHẢO MỘT SỐ DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT:

1. Tư vấn tách thửa đất đai;

2. Tư vấn pháp luật đất đai;

3. Tư vấn cấp lại sổ đỏ bị mất;

4. Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai;

5. Tư vấn đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

6. Tư vấn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do trúng đấu giá;