Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
1. Căn cứ pháp lý
Luật đất đai năm 2013
Nghị định 23/2006/NĐ-CP
Thông tư số 26/2015/TT-BNNPTNT
2. Luật sư tư vấn
Kính gửi luật sư! Do điều kiện gia đình, tôi đang có ý định mua lại ngôi nhà tôi đang thuê, nằm trong diện quy hoạch với diện tích 20m ( đã có sổ đỏ). Mong luật sư tư vấn giúp tôi hai vấn đề tôi đang thắc mắc: 1. Nhà nước có cho phép tôi mua bán mảnh đất trong diện quy hoạch không ?. Nếu có thì tôi có được chuyển đổi chính chủ trên sổ đỏ khi diện tích sử dụng dưới 20m và đang trong diện quy hoạch không ? 2. Ngôi nhà tôi đang ở là ngôi nhà 2 tầng mái ngói, theo thiết kế ngày sưa. Vậy nếu tôi nằm trong diện thu hồi đất thì áp dụng theo cách tính như thế nào? Kính mong luật sư giải đáp giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn!
Căn cứ quy định tại Luật đất đai năm 2013 như sau:
Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
1. Chính phủ tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.
>> Xem thêm: Giám định tỷ lệ thương tật khi bị tai nạn giao thông ? Bồi thường thiệt hại khi bị tai nạn
Thủ tướng Chính phủ phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cho các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an trên cơ sở các chỉ tiêu sử dụng đất cấp quốc gia đã được Quốc hội quyết định.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn cấp xã.
Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh.
2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật…. … …
Như vậy nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người chủ mảnh đất không thể thực hiện được việc chuyển nhượng cho bạn. Con nếu như chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn. Do đó, khi thực hiện chuyển nhượng thì bạn vẫn được sang tên chính chủ trên giấy chứng nhận sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Mức bồi thường có thể như sau:
” Điều 79. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:
>> Xem thêm: Hành vi hủy hoại tài sản của người khác thì cấu thành tội gì ?
a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;
b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.
3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất.
4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này”.
Tôi có câu hỏi muốn nhờ quý công ty tư vấn ạ: Gia đình tôi có 2 thửa ruộng trong diện thu hồi đất làm dự án. Nhà tôi đã nhận được thông báo chi trả tiền bồi thường và quyết định thu hồi đất, tuy nhiên, do gia đình ko đồng ý với phương án bồi thường ( chưa có phương án bồi thường hoa màu) nên vẫn chưa nhận tiền bồi thường đền bù. Đến nay nhà tôi vẫn chưa nhận được tiền đền bù đất ( sổ đỏ hiện tại nhà tôi vẫn cầm) mà chủ đầu tư đã cho giải phóng mặt bằng trên thửa ruộng nhà tôi. Việc làm này của chủ đầu tư là đúng hay sai ạ? Rất mong sự hồi âm của quý công ty ạ.
Căn cứ quy định tại Luật đất đai năm 2013 như sau:
” Điều 67. Thông báo thu hồi đất và chấp hành quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.
2. Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực thu hồi đất đồng ý để cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất trước thời hạn quy định tại khoản 1 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất mà không phải chờ đến hết thời hạn thông báo thu hồi đất.
3. Người có đất thu hồi có trách nhiệm phối hợp với cơ quan, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong quá trình điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
>> Xem thêm: Gây ra tai nạn giao thông trong năm 2020 thì phải bồi thường những gì ?
4. Khi quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt được công bố công khai, người có đất thu hồi phải chấp hành quyết định thu hồi đất”.
Pháp luật không quy định phải hoàn thành việc bồi thường đất cho dân mới được tiến hành giải phóng mặt bằng, do đó, việc làm của chủ dầu tư đúng hay sai còn tùy thuộc vào quyết định thu hồi đất, tiến hành giải phóng mặt bằng theo quy định. Nếu gia đình bạn không chấp nhận giá bồi thường thì có thể làm đơn khiếu nại lên UBND quận, huyện nơi có đất. Đồng thời đề nghị UBND huyện giải quyết việc chi trả tiền bồi thường đất cho gia đình bạn.
Xin chào Luật sư Hộ gia đình chúng tôi trong diện bị thu hồi đất ,nhà trong dự án Cho phép tôi hỏi Luật sư về đền bù và tái định cư và ngoài ra ,nếu chúng tôi đang kinh doanh (thiet bị phụ tùng tại nhà đang ở)mà trong diện phải di rời vì nằm trong dự án , khi được đền bù và giả phòng mặt bằng trả lại đất cho bên dự án ,đã có sự đồng ý của 2 bên( bên dự án và bên phải gi rời) chúng tôi đang kinh doanh trên nhà và mảnh đất đó thì chúng tôi có được hỗ trợ gì không theo luật đền bù ? Xin luật sư giúp đỡ và tư vấn cho chúng tôi Người hỏi Trần văn Thành ,tp Hải phong
Trường hợp của bạn nằm trong diện thu hồi đất và nhà ở do đó, được bồi thường theo quy định tại Luật đất đai năm 2013 như sau:
” Điều 79. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:
a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;
b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.
3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất.
4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
>> Xem thêm: Trách nhiệm bồi thường khi nhà xe làm mất hành lý của khách hàng ?
Điều 83. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
1. Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:
a) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;
b) Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật.
2. Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
a) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;
b) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;
c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;
d) Hỗ trợ khác.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”
>> Xem thêm: Chủ cửa hàng có phải bồi thường khi khách hàng mất xe khi vào mua hàng ?
Gia đình tôi có 12 thước đất khai hoang từ những năm 1990, có nộp thuế đầy đủ theo quy định, nhưng hiện nay chính quyền xã bảo thu hồi đất để giao cho hộ gia đình khác để làm kinh tế mà không bồi thường bất cứ gì và chúng tôi không đồng ý thì chính quyền lại chuyển mức đóng thuế đất theo đất quỹ hai như vậy có đúng không? Hiện tại chính quyền xã yêu cầu gia đình tôi phải nộp thuế theo đất quỹ hai như vậy có đúng không ? Rất mong Luật sư tư vấn giúp gia đình để giải quyết cho đúng, Xin chân thàng cảm ơn./.
Căn cứ quy định tại điều 66 luật đất đai năm 2013 như sau:
” Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;
b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất”
Thẩm quyền thu hồi đất thuộc về UBND cấp huyện và cấp Tỉnh theo quy định trên, UBND xã chỉ có thẩm quyền quản lý đất đai mà không có thẩm quyền thu hồi đất. Do đó, hành vi thu hồi đất giao cho gia đình khác làm kinh tế của UBND xã là trái với quy định của pháp luật. Trường hợp này, gia đình bạn có quyền làm đơn khiếu nại lên UBND huyện nơi có đất hoặc làm đơn khởi kiện ra Tòa án theo quy định của pháp luật. Việc chuyển mức đóng thuế theo quỹ mà UBND xã yêu cầu gia đình bạn phải thực hiện thì bạn có thể làm đơn đề nghị lên chủ tịch UBND xã yêu cầu giải thích hoặc có thể khiếu nại đồng thời lê UBND huyện với quyết định thu hồi đất.
>> Xem thêm: Khách đến mua hàng bị mất xe, ai là người chịu trách nhiệm ? Thủ tục khởi kiện
Đơn vị tôi được giao dự án trên đất đã trồng rừng sản xuất băng nguồn vốn chương trình 327 vậy khi thu hồi đất có phải thực hiện lập dự án trồng rừng thay thế theo điều 29 Nghị định số 23/2006/NĐ-CP ngày 03/03/2006 của Chính phủ về thi hành Luật Bảo vệ và Phát triển rừng không? Quý công ty cho biết đối tượng rừng nào khi thu hồi thì phải lập phương án trồng rừng thay thế? rừng trồng sản xuất của hộ gia đình đã được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp và đã trồng rừng được 10 năm nay thu hồi có phải lập phương án trồng rừng thay thế không?
Điêu 29, nghị định 23/2006/NĐ-CP quy định:
” Điều 29. Chuyển mục đích sử dụng rừng sang mục đích không phả lâm nghiệp
Các loại rừng được chuyển mục đích sử dụng khác không phải là lâm nghiệp phải thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng và phải phù hợp với quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và theo các quy định sau:
1. Thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng rừng thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 28 Nghị định này.
2. Có dự án đầu tư trên diện tích rừng chuyển đổi mục đích sử dụng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Có báo cáo đánh giá tác động môi trường do việc chuyển mục đích sử dụng rừng.
4. Có phương án đền bù giải phóng mặt bằng khu rừng và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
5. Cơ quan cho phép chuyển mục đích sử dụng rừng sang mục đích khác phải đảm bảo việc đầu tư trồng rừng mới thay thế diện tích rừng sẽ chuyển sang mục đích sử dụng khác”
Ở đây quy định về các loại rừng, nếu dự án đầu tư của bạn được giao trên đất đã trồn rừng thì phải đảm bảo trồng rừng mới thay thế.
Căn cứ quy định tại thông tư số 26/2015/TT-BNNPTNT quy định như sau:
>> Xem thêm: Mất xe thì được đơn vị trông xe bồi thường bao nhiêu ? Bao lâu phải bồi thường
” Điều 1. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 24/2013/TT-BNNPTNT ngày 06/5/2013 của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn quy định về trồng rừng thay thế khi chuyển mục đích sử dụng rừng sang mục đích khác
1. Khoản 2, điều 2 được sửa đổi như sau:
“2. Có phương án trồng rừng thay thế diện tích rừng chuyển sang mục đích khác, với diện tích trồng rừng thay thế ít nhất bằng diện tích rừng chuyển sang mục đích khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; hoặc chứng từ nộp tiền trồng rừng thay thế”.
2. Khoản 1, điều 3 được sửa đổi, bổ sung như sau:
“1. Tổ chức, cá nhân là chủ dự án có chuyển mục đích sử dụng rừng sang mục đích khác chịu trách nhiệm tổ chức lập phương án trồng rừng thay thế (sau đây viết tắt là phương án) trình Ủyban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây viết tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) phê duyệt. Trường hợp diện tích rừng chuyển sang mục đích khác nằm trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì lập các phương án riêng đối với từng tỉnh.
a) Trường hợp các dự án có vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước đã chuyển mục đích sử dụng rừng sang mục đích khác trước khi Thông tư số 24/2013/TT-BNNPTNT ngày 06/5/2013 có hiệu lực thi hành thì không nhất thiết phải xây dựng phương án trồng rừng thay thế riêng, Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn tổng hợp danh sách, diện tích phải trồng rừng thay thế của các dự án này, xây dựng 0.1 Phương án trồng rừng thay thế chung trên địa bàn toàn tỉnh, trình Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt. Phương án lập theo mẫu tại Phụ lục 03 kèm theo Thông tư này.
b) Trường hợp các dự án chuyển mục đích sử dụng rừng sang mục đích kinh doanh, chủ dự án không có điều kiện tự tổ chức trồng rừng thay thế mà thực hiện việc nộp tiền để trồng rừng thay thế thì không phải lập phương án trồng rừng thay thế, tổ chức thực hiện theo Khoản 5 Điều này”.
Pháp luật không quy định cụ thể đối tượng rừng nào khi thu hồi thì phải lập phương án trồng rừng thay thế mà quy định chung là các loại rừng.
Rừng trồng sản xuất của hộ gia đình đã được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp và đã trồng rừng được 10 năm nay thu hồi vẫn phải lập phương án trồng rừng thay thế.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: đẹp không tưởng hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
>> Xem thêm: Xử lý thế nào khi bị mất xe và xác định giá trị bồi thường khi làm mất xe của người khác ?
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận luật sư Đất đai – Công ty luật Minh Khuê
>> Xem thêm: Làm mất xe máy, ô tô của bạn thì phải chịu trách nhiệm như thế nào ?
