Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai khi không có giấy chứng nhận quyền sở hữu

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.0159

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Trường hợp giải quyết tranh chấp đất đai mà không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ để chứng minh có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì ngoài việc các bên tự tiến hành hòa giải với nhau và đã tiến hành hòa giải tại UBND xã mà không thành thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai có thể lựa chọn như sau:

Một là: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền;

Hai là: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự và Luật Đất đai năm 2013.

“Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự”.

Các giấy tờ chứng minh đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 bao gồm các giấy tờ sau:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Như vậy dù không có bất cứ giấy tờ nào để chứng minh quyền sở hữu nhưng đã sử dụng lâu dài thì vẫn có thể khởi kiện tại tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng.

>> Tham khảo ngay: Khởi kiện tranh chấp đất đai khi diện tích thực tế lớn hơn diện tích trong giấy chứng nhận ?

>> Luật sư trả lời: Khởi kiện tranh chấp đất đai giữa các hộ gia đình, trình tự thủ tục được quy định như thế nào?

>> Luật sư trả lời: Khởi kiện tranh chấp đất đai ra tòa án nhưng không được giải quyết thì xử lý thế nào?

.

Luật sư tư vấn luật Đất đai trực tuyến qua điện thoại gọi số: 1900.0159

1.Thứ nhất về vấn đề khởi kiện ra tòa án?

Theo như thông tin bạn cung cấp thì trong trường hợp này bạn mua một căn nhà có giá trị 1 tỷ đồng nên:

Căn cứ khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 của Quốc hội:

“3. Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây:

a) Cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng;

b) Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở;

c) Thuê mua nhà ở xã hội;

d) Bên tặng cho nhà ở là tổ chức.”

Căn cứ khoản 1 Điều 64 Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở:

“Điều 64. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thuê mua, thừa kế nhà ở

1. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp mua bán nhà ở được tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp mua bán nhà ở mà bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua theo thỏa thuận trong hợp đồng.”

Như vậy theo quy định của pháp luật thì hợp đồng mua bán nhà giữa bạn và người bán nhà là cá nhân thì việc chuyển quyền sở hữu của bạn bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt được tính kể từ thời điểm hai bên tiến hành việc công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Căn cứ khoản 4 Điều 3 Luật Thi hành án dân sự số 26/2008/QH12 (Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thi hành án dân sự của Quốc hội, số 64/2014/QH13):

“4. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trực tiếp đến việc thực hiện quyền, nghĩa vụ thi hành án của đương sự.”

Căn cứ khoản b Điều 7b Luật thi hành án sửa đổi, bổ sung năm 2014:

“b) Yêu cầu Tòa án xác định, phân chia quyền sở hữu, sử dụng tài sản; yêu cầu Tòa án giải thích những điểm chưa rõ, đính chính lỗi chính tả hoặc số liệu sai sót; khởi kiện dân sự để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình trong trường hợp có tranh chấp về tài sản liên quan đến thi hành án;”

Căn cứ điểm 2 khoản 10 Điều 1 Bộ luật Tố tụng dân sự số 24/2004/QH11 (Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ Luật Tố tụng dân sự của Quốc hội, số 65/2011/QH12):

“d) Toà án nơi người phải thi hành bản án, quyết định dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động của Toà án nước ngoài cư trú, làm việc, nếu người phải thi hành án là cá nhân hoặc nơi người phải thi hành án có trụ sở, nếu người phải thi hành án là cơ quan, tổ chức hoặc nơi có tài sản liên quan đến việc thi hành bản án, quyết định của Toà án nước ngoài có thẩm quyền giải quyết yêu cầu công nhận và cho thi hành tại Việt Nam bản án, quyết định dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động của Toà án nước ngoài;”

Như vậy trong trường hợp này bạn hoàn toàn có quyền khởi kiện dân sự tại tòa án nhân dân cấp huyện nơi bạn đang cư trú để bảo vệ quyền lợi của mình khi bạn có quyền sở hữu căn nhà trên.

2.Thứ hai về mức phí.

Căn cứ Mục I Danh mục mức án phí, lệ phí tòa án Pháp lệnh 10/2009/PL-UBTVQH12 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc án phí, lệ phí toà án:

“2. Mức án phí sơ thẩm đối với các vụ án về tranh chấp dân sự có giá ngạch:

Như vậy do căn nhà có giá trị 1 tỷ đồng thì mức án phí sơ thẩm là:

36.000.000 đồng + 3%x200.000.000 đồng.

Trân trọng./.

>> Tham khảo dịch vụ: Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai;

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến, gọi: 1900.0159

Trả lời:

Khoản 3 Điều 122 Luật nhà ở năm 2014 quy định như sau:

“Điều 122: Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở:

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.”

Đồng thời, tại Điều 134 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”.

Theo đó, hợp đồng mua bán nhà ở giữa các cá nhân với nhau bắt buộc phải được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND và thời điểm có hiệu lực là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng đó. Vì vậy, trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở không được công chứng hoặc chứng thực sẽ bị vô hiệu theo quy định của pháp luật dân sự do không tuân thủ điều kiện có hiệu lực về mặt hình thức của giao dịch dân sự. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường (Bộ luật dân sự năm 2005).

Đối với trường hợp của bạn, do giao dịch mua bán của bạn với bà A được xác lập bằng giấy tay, không tuân thủ về mặt hình thức nên không được pháp luật thừa nhận và sẽ bị vô hiệu theo quy định của pháp luật dân sự. Do đó, pháp luật sẽ ấn định một khoảng thời gian nhất định cho các bên tiến hành việc công chứng. Nếu giấy tờ mua bán này không được công chứng, bạn sẽ không có quyền khởi kiện bà H về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản cũng như khởi kiện bà C về hành vi cố tình chiếm đất và nhà của bạn.

Về hướng giải quyết trong trường hợp này, do giao dịch này bị vô hiệu nên hai bên là gia đình bạn và bà A sẽ tiến hành hoàn trả cho nhau những gì đã nhận cụ thể là gia đình bạn sẽ trả lại nửa căn nhà cho bà A và bà A sẽ phải trả lại số tiền đã nhận. Nếu bà A không hoàn lại số tiền đó thì để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn có thể khởi kiện ra Tòa yêu cầu bà A hoàn trả lại số tiền.

>> Tham khảo ngay: Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi:1900.0159

Trả lời

Câu hỏi của anh chị chúng tôi xin được giải thích như sau : Để đòi lại đất của mình trước tiên anh và 2 người khác cần đưa ra được căn cứ chứng minh số tiền mua đất là do của chung cả 4 người (bằng hợp đồng góp vốn, hợp đồng ủy quyền đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013):

Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.

2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.

Thứ hai là việc cầm cố sổ đỏ, việc này chỉ được thực hiện khi có sự ủy quyền hợp pháp từ người chủ sở hữu quyền sử dụng đất! Như vậy cần xem xem bà H có được ủy quyền bằng văn bản từ phía ông A hay không? nếu không thì việc cầm cố này không hợp pháp (dẫn đến vô hiệu).

Như vậy bằng việc xuất trình các giấy tờ liên quan đến việc chứng minh số tiền mua đất là do 4 người cùng đóng góp và có sự ủy quyền đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì anh hoàn toàn có thể khỏi kiện để bảo vệ quyền lợi của mình !

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai- Công ty luật Minh Khuê