Trả lời:
Phân biệt thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở với thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Theo Luật Nhà ở năm 2014, thì nhà ở HTTTL được dùng làm tài sản thế chấp để trả tiền mua chính nhà ở đó (nếu bên thế chấp là khách hàng mua nhà ở đó của chủ đầu tư) hoặc để xây dựng chính nhà ở đó (nếu bên thế chấp là chủ đầu tư xây dựng chính nhà ở đó). Trên thực tế, thay vì phải đáp ứng những yêu cầu khá phức tạp về hồ sơ thủ tục thế chấp nhà ở HTTTL, các bên đã thỏa thuận thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL. Vậy thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở và thế chấp nhà ở HTTTL có điểm gì khác biệt? Chúng tôi cho thể chỉ ra một vào điểm khác biệt trong hai quan hệ thế chấp này như sau:
Thứ nhất, về đối tượng thế chấp và điều kiện hồ sơ thế chấp:
– Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà có đối tượng thế chấp là quyền tài sản, hồ sơ thế chấp bao gồm hợp đồng mua bán nhà ở giữa khách hàng và chủ đầu tư, chứng từ hóa đơn đóng tiền mua nhà của bên thế chấp
– Thế chấp nhà ở HTTTL có đối tượng thế chấp là nhà ở sẽ hình thành, hồ sơ thế chấp ngoài các giấy tờ như trên thì cần phải có các giấy tờ chứng minh quyền bán nhà ở của chủ đầu tư là hợp pháp (như chứng thư bảo lãnh của ngân hàng thương mại bảo đảm cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng; biên bản nghiệm thu đã xây xong phần móng của chủ đầu tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, bản vẽ chi tiết 1/500 và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt).
Thứ hai, về hình thức của hợp đồng:
– Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà chỉ cần lập văn bản có đủ chữ ký, con dấu (nếu có); việc công chứng là tự nguyện
– Thế chấp nhà ở HTTTL thì hợp đồng cần lập thành văn bản, hợp đồng cần phải được công chứng.
Thứ ba, về đăng ký giao dịch:
>> Xem thêm: Sổ đỏ không chính chủ có mang đi cầm cố được không ? Cầm cố thẻ sinh viên, xe máy có hợp pháp ?
– Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà là đăng ký tự nguyện tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản; theo thủ tục công bố
– Thế chấp nhà ở HTTTL thì được đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai, theo thủ tục đăng ký xác minh và là thủ tục bắt buộc.
Thứ tư, về sự thay đổi của tài sản trong quá trình bảo đảm:
– Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà là khi nhà ở hình thành, được bàn giao; nghĩa vụ trả tiền đã xong thì hợp đồng chấm dứt: tài sản thế chấp không còn vì căn cứ phát sinh quyền tài sản (hợp đồng mua bán nhà ở đã chấm dứt vì các bên đã hoàn thành quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng)
– Thế chấp nhà ở HTTTL là nhà ở được hình thành, có sự thay đổi về trạng thái vật chất và vật lý của tài sản; nhà được bàn giao là căn cứ làm xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở cho bên mua.
Thứ năm, về xử lý tài sản bảo đảm:
– Thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà: Tài sản thế chấp được xử lý khi nhà ở chưa hình thành, các bên có thể thỏa thuận xử lý theo phương thức chuyển giao hợp đồng mua bán từ bên thế chấp sang chủ thể mới. Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 16/6/2014 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm chỉ quy định xử lý quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở giống như xử lý thế chấp quyền đòi nợ (khoản 5 Điều 7); khi nhà ở đã hình thành thì tài sản thế chấp không thể xử lý được vì đối tượng thế chấp là quyền (quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở nay đã chấm dứt vì một trong các căn cứ chấm dứt hợp đồng chấm dứt là khi các bên đã hoàn thành nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán), trừ khi các bên thỏa thuận sửa đổi hoặc ký mới lại hợp đồng thế chấp. Hợp đồng sửa đổi hoặc ký mới cần có công chứng và có đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai
– Thế chấp nhà ở HTTTL: Xử lý khi nhà ở chưa hình thành theo chuyển giao hợp đồng mua bán nhà; xử lý khi nhà ở đã hình thành thì nhà ở thế chấp được bán và hoàn tất thủ tục sang tên cho người mua nếu đã thực hiện việc chuyển tiếp đăng ký từ thế chấp nhà ở HTTTL sang nhà ở đã hình thành.
Như vậy, tuy pháp luật hiện hành không cấm việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL nhưng với những rủi ro dễ nhận thấy cho bên nhận thế chấp trên cơ sở so sánh nêu trên thì các tổ chức tín dụng cần cân nhắc trong việc lựa chọn tài sản thế chấp khi quyết định cấp tín dụng cho khách hàng.
Xuất phát từ nhu cầu thực tế, từ việc phân tích các khía cạnh pháp lý của nhà ở đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể có làm tài sản thế chấp được không trong bài viết này, tác giả mong muốn các nhà soạn luật sớm thiết kế các quy định để cho phép loại nhà ở này trở thành tài sản thế chấp, tạo hành lang pháp lý an toàn cho các chủ thể trong quan hệ thế chấp và khơi thông thêm dòng chảy của hoạt động cấp tín dụng tại các ngân hàng
Mọi thắc mắc xin gửi về cho chúng tôi thông qua tổng đài tư vấn luật miễn phí của Công ty Luật Minh Khuê gọi số: đẹp không tưởng
>> Xem thêm: Cầm cố sổ đỏ để vay tiền có được không ? Sổ đỏ có thể là tài sản cầm cố không ?
Trân trọng!
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai – Công ty luật Minh Khuê
>> Xem thêm: Cầm đồ và cầm cố các vấn đề pháp lý liên quan ? Mạo danh cắm xe người khác có phạm tội ?
