Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê
>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: đẹp không tưởng
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
Luật kinh doanh bất động sản năm 2014
2. Luật sư tư vấn:
1. Khái quát về nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh bất động sản.
Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) 2014 đã có những qui định nhằm đảm bảo sự trung thực, công khai, minh bạch trong kinh doanh cho các cá nhân, tổ chức kinh doanh, như sau:
>> Xem thêm: Tư vấn pháp luật trong lĩnh vực thiết kế, thi công và xây dựng
Thứ nhất, sự trung thực, công khai, minh bạch được thể hiện trong khoản 3 điều 4 luật KDBĐS 2014, quy định về “Nguyên tắc kinh doanh bất động sản”, cụ thể như sau: “3. Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.”
Thứ hai, theo qui định tại điều 6 luật KDBĐS 2014, quy định về “Công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh”.
Thứ ba, tại khoản 3 và 4, điều 8 Luật này, qui định về “các hành vi bị cấm”, cũng có qui định như sau: “3. Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản.
4. Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản”.
Nguyên tắc công khai minh bạch trong kinh doanh BĐS là những tư tưởng chỉ đạo trong thực hiện hoạt động kinh doanh BĐS về việc công bố mọi hoạt động kinh doanh BĐS rõ ràng, công khai, minh bạch, kịp thời cho các đối tượng liên quan trực tiếp và gián tiếp đến hoạt động kinh doanh bất động sản và phải đảm bảo cho mọi đối tượng nhận tin có thể dễ dàng xử lý thông tin mà họ nhận được.
Đặc điểm:
-Nguyên tắc mang tính chủ quan, đồng thời lại là sự phản ánh những quy luật khách quan. Tính chủ quan thể hiện ở việc là một nguyên tắc pháp luật, một tư tưởng do con người đặt ra, làm cơ sở cho việc ban hành, xây dựng, thực hiện pháp luật.
– Nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS được quy định trong Luật KDBĐS, việc ghi nhận nguyên tắc này tại văn bản pháp luật có ý nghĩa tạo ra sự thống nhất trong việc xây dựng, thực hiện và áp dụng pháp luật.
– Nguyên tắc công khai minh bạch trong kinh doanh BĐS không bất biến mà thay đổi không ngừng. Vì nguyên tắc phản ánh sự tồn tại, phát triển của quan hệ KDBĐS, do đó nguyên tắc phải thay đổi để phù hợp với các quan hệ luôn phát triển và thay đổi. việc thay đổi thường diễn ra trong một thời gian dài với sự biến chuyển của nhiều học thuyết và thực tiễn pháp luật. Tuy thay đổi nhưng cũng giống pháp luật, sự thay đổi của nguyên tắc luôn đảm bảo tính kế thừa thời kỳ trước.
2. Phân tích vai trò và ý nghĩa của việc nâng cao tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản.
>> Xem thêm: Dịch vụ công chứng, tư vấn luật đất đai uy tín, chuyên nghiệp
Thứ nhất, nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS là cơ sở cho việc xây dựng, thực hiện và áp dụng pháp luật về kinh doanh BĐS. Xây dựng pháp luật là một trong những hoạt động cơ bản của nhà nước ở tầm vĩ mô hay vi mô, thể hiện thông qua việc lập pháp, lập quy của các cơ quan nhà nước. Xây dựng pháp luật là hoạt động mang tính sáng tạo, là quá trình nhận thức, quy luật vận động của các quan hệ xã hội, đặc biệt là quy luật lợi ích, xác định tầm quan trọng pháp lý của các quan hệ xã hội, từ đó thể chế hóa thành các quy phạm pháp luật cụ thể, thể chế hóa ý chí của nhân dân thành các chuẩn mực mang tính bắt buộc chung. Các chuẩn mực đó được thể hiện thông qua các văn bản pháp luật hoặc các quy định dưới luật. Do đó hoạt động xây dựng pháp luật là hoạt động mang tính sáng tạo pháp luật, phải tuân thủ theo những nguyên tắc mang tính đặc thù, quan trọng nhất.
Thứ hai, nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS là cơ chế gia tăng sự bảo vệ bên trong quan hệ kinh doanh BĐS nhất là nhà đầu tư, người có nhu cầu BĐS, đảm bảo đối xử công bằng, giảm vấn đề xung đột lợi ích. Nhà đầu tư là một trong những thành phần cơ bản của hệ thống tài chính, họ là người cung cấp nguồn vốn, hình thành nên những mối quan hệ đa dạng trong thị trường làm cho thị trường trở nên phong phú hơn. Họ chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường và là những người chấp nhận rủi ro bỏ vốn, thực hiện các giao dịch, sử dụng dịch vụ trong kinh doanh BĐS. Cho nên quyền được biết những thông tin về tình hình hoạt động kinh doanh, rủi ro, xu hướng phát triển của thị trường BĐS là hoàn toàn chính đáng. Công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS làm cho nhà đầu tư có thêm thông tin chính xác để đánh giá hiệu quả việc đầu tư, tránh những rủi ro tiềm ẩn trong kinh doanh BĐS, tránh những vi phạm không đáng có. Khi vấn đề công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS ngày càng được quan tâm thì các cơ quan bảo vệ nhà đầu tư cũng tăng cường sự giám sát thị trường BĐS. Đây là cơ chế vững chắc đảm bảo công bằng quyền lợi giữa các bên trong quan hệ kinh doanh BĐS.
Thứ ba, minh bạch thị trường bất động sản nhằm đáp ứng yêu cầu của quá trình hội nhập kinh tế – quốc tế. Minh bạch thị trường bất động sản với nội dung công khai hoá thông tin, tăng tính dự báo và khả năng tiếp cận thông tin về thị trường bất động sản được xem là một yêu cầu của quá trình hội nhập kinh tế – quốc tế. Hay nói cách khác, minh bạch thị trường bất động sản trong điều kiện hội nhập được hiểu là một nghĩa vụ pháp lý bị chi phối và ràng buộc bởi các điều ước quốc tế mà Việt Nam đã ký kết hoặc gia nhập.
Thứ tư, minh bạch thị trường bất động sản xuất phát từ vai trò của thị trường này đối với sự phát triển kinh tế – xã hội. Thị trường bất động sản là một trong những thị trường đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế – xã hội của một quốc gia có mối quan hệ mật thiết với nhiều thị trường như thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ và đặc biệt là thị trường tài chính – tiền tệ. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành liên quan của nền kinh tế phát triển từ 1,5 đến 2 USD. Điều này cho thấy rằng, quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy nền kinh tế phát triển, giải quyết nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân, đóng góp thiết thực vào quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
Thứ năm, minh bạch thị trường bất động sản xuất phát từ nhu cầu nâng cao hiệu quả của việc quản lý nhà nước theo đòi hỏi nội tại của thị trường bất động sản. Từ nhiều năm qua, việc công khai thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản vẫn chưa thực sự được chú trọng theo đúng vai trò của nó trong việc lành mạnh hoá thị trường bất động sản. Thêm vào đó, việc Nhà nước duy trì nhiều hệ thống cơ quan quản lý và đăng ký bất động sản trong khi bất động sản thường là một thể thống nhất về hiện trạng và tình trạng pháp lý đã làm cho hệ thống thông tin về bất động sản thiếu tính đồng bộ và thống nhất. Một tư duy quản lý và lịch sử lưu trữ thông tin về bất động sản như vậy đã dẫn đến hệ quả, Nhà nước không thể kiểm soát được đầy đủ các diễn biến của thị trường bất động sản để có thể kịp thời đưa ra những phản ứng chính xác theo tín hiệu của thị trường. Do đó, để hướng đến một thị trường bất động sản có tính minh bạch cao, các yếu tố tâm lý – pháp lý trong quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản nói trên sẽ phải nhanh chóng có sự thay đổi. Minh bạch thị trường bất động sản được thừa nhận là công cụ hữu hiệu để ngăn ngừa và phòng chống hiệu quả những biểu hiện tiêu cực trong tiếp cận và sử dụng thông tin về bất động sản.
Thứ sáu, nâng cao tính công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS góp phần gia tăng tính hiệu quả của thị trường BĐS. Khi tình hình hoạt động kinh doanh BĐS được công khai, minh bạch thì nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS sẽ phân bổ đúng nơi mà nó cần do đó gia tăng hiệu quả hoạt động của thị trường BĐS, người sử dụng thông tin được công khai có trình độ hiểu biết và khả năng phân tích để sử dụng hiệu quả những thông tin đó.
Kết luận: Minh bạch thị trường bất động sản là một quá trình dài hơi, đòi hỏi nhiều thời gian và nỗ lực để thực hiện bởi người ta vẫn lo ngại ẩn sau nó là phần chìm của tảng băng, của lợi ích nhóm. Bởi vậy, vấn đề có ý nghĩa sống còn đối với thị trường BĐS của Việt Nam hiện nay là hoàn chỉnh hệ thống pháp luật, loại bỏ những chồng chéo, xung đột giữa các văn bản pháp luật có liên quan, kiên quyết xây dựng thị trường BĐS chính thức, công khai, minh bạch đáp ứng được các yếu tố cơ bản cho quá trình hội nhập.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: đẹp không tưởng để được giải đáp.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
>> Xem thêm: Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, nhà ở và bất động sản
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai – Công ty luật Minh Khuê
>> Xem thêm: Dịch vụ công chứng sang tên sổ đỏ, tư vấn mua bán nhà đất
