Vấn đề như sau: thửa đất số 83 và 84 trước kia đều là của cậu tôi (hiện đã mất), sau này chuyển nhượng cho 2 chủ mới; trên thửa đất số 84 hiện giờ có 1 giếng nước trước kia cậu tôi cho tôi sử dụng cùng, chỉ thỏa thuận bằng miệng, tôi có làm hàng rào (theo đường gãy màu đỏ trên file đính kèm) nhưng chưa hoàn thành thì bị chủ thửa đất số 84 khiếu nại đến ubnd phường với lý do tôi xây dựng trái phép trên thửa đất mà họ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Ubnd phường đã tổ chức hòa giải, tuy nhiên không thành. Chủ thửa đất 84 muốn tôi phải trả lại diện tích đã xây dựng trái phép và không được sử dụng giếng nước nữa.
Tuy nhiên, về mặt giấy tờ, tôi lại không chứng minh được giếng nước đó nằm trong phần diện tích mình đã được cấp gcn, cũng không có văn bản nào của chủ cũ thửa đất 84 đồng ý cho tôi sử dụng giếng nước đó mãi mãi. Sự việc hòa giải không thành, tôi muốn gửi đơn khởi kiện đến tòa án nhân dân thành phố; tôi muốn biết tôi có cơ sở nào để tiếp tục được sử dụng giếng nước nói trên không ?
Chân thành cảm ơn luật sư.
Luật sư trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Khuê cuả chúng tôi, trường hợp của bạn được tư vấn như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
Bộ luật dân sự năm 2015
Luật đất đai năm 2013
2. Luật sư tư vấn:
>> Xem thêm: Năm 2020, xây nhà lấn, chiếm đất công có bị phạt không ?
Thứ nhất, xét xem anh được tặng cho quyền sử dụng đất qua một hợp đồng miệng của chú anh có giá trị pháp lý không thì theo quy định của Bộ luật dân sự đối với việc tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký thì việc cho quyền sử dụng đất đó mới có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản đói với tài sản là bất động sản phải đăng ký.Cụ thể theo quy định tại Điều 457 và Điều 459 Bộ luật dân sự 2015 quy đinh như sau:
“Điều 457. Hợp đồng tặng cho tài sản
Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.
Điều 459. Tặng cho bất động sản
1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.
Thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất này phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc đã đăng ký thì việc cho quyền sử dụng đất mới phát sinh hiệu lực. Trong trường hợp của bạn không phát sinh hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.”
Thứ hai, nếu xem xét theo trường hợp là di chúc miệng thì bạn cần xem xem kể từ thời điểm lập di chúc đến khi người đó mất có bị quá 3 tháng không, người lập có minh mẫn sáng suốt không, và phải có ít nhất 2 người làm chứng và được viết lại thành văn bản cùng ký tên điểm chỉ, ít nhất 5 ngày sau phải được công chứng, chứng thực.Cụ thế:
“Điều 629. Di chúc miệng
1. Trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa và không thể lập di chúc bằng văn bản thì có thể lập di chúc miệng.
2. Sau 03 tháng, kể từ thời điểm di chúc miệng mà người lập di chúc còn sống, minh mẫn, sáng suốt thì di chúc miệng mặc nhiên bị hủy bỏ.
Điều 630. Di chúc hợp pháp
1. Di chúc hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép;
b) Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.
2. Di chúc của người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải được lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý về việc lập di chúc.
3. Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.
4. Di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều này.
5. Di chúc miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng.”
Thứ ba, khi chú bạn thực hiện việc chuyển nhượng 2 lô đất 83, 84 cho người khác thì nếu lúc đó chú của bạn muốn cho bạn thì đã thực hiện hoàn tất thủ tục tặng cho và sang tên luôn cho bạn, chứ không tiến hành việc chuyển nhượng luôn phần đất có giếng sang cho người khác.
Vậy nên trong trường hợp của bạn chưa đủ căn cứ để tiến hành xây dựng trên mảnh đất đó và được tiếp tục sử dụng giếng nước nói trên.
Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về giải quyết tranh chấp đất, gọi: đẹp không tưởng để được giải đáp.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai – Công ty luật Minh Khuê
>> Xem thêm: Giải quyết tranh chấp đất khi không có giấy tờ chứng minh ?
