1. Căn cứ pháp lý:
+ Luật đất đai 2013
+ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết hướng dẫn một số điều của luật đất đai.
+ Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính
2. Nội dung trả lời:
Chào Luật sư. Xin nhờ Luật sư tư vấn cho tôi vấn đề như sau: Tôi muốn chuyển quyền sử dụng đất cho con ruột (con duy nhất), đất mua năm 1999 do tôi đứng tên. Xin hỏi: – Thủ tục chuyển quyền sử dụng được thực hiện tại nơi tôi và con trai đăng ký hộ khẩu hay tại địa phương – nơi tôi mua dất? – Thủ tục bao gồm những gì? – Khi làm thủ tục cho con, có cần chồng tôi không?
Theo điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:
1. Thẩm quyền giải quyết: UBND cấp Quận (huyện) nơi có nhà đất
2. Đối tượng thực hiện: Cá nhân, hộ gia đình
3. Cách thức thực hiện: Hồ sơ của bước trước làm cơ sở để thực hiện các bước sau và được bổ sung theo từng bước như sau:
Bước 1: Các bên đến cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng.
Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND cấp huyện nơi có nhà, đất)
>> Xem thêm: Mẫu hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án
Hồ sơ thực hiện việc sang tên sổ đỏ gồm:
– Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký.
– Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
– CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
– Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.
– Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày Sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.
Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất)
Hồ sơ sang tên sổ đỏ – Thành phần hồ sơ gồm:
– Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.
>> Xem thêm: Thủ tục nhận chuyển nhượng nhà chung cư đã có sổ đỏ năm 2020 ?
– Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)
– Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)
– Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng.
– Thời hạn sang tên: Theo quy định của pháp luật
Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ.
Như vậy, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tiến hành tại cơ quan có thẩm quyền nơi có đất. Khi tiến hành thủ tục chuyển nhượng, bạn cần chuẩn bị những giấy tờ nêu trên.
Bố em một mảnh đất ở đã xây nhà từ năm 1993, S=300 m2. Nay Bố em cho 3 anh em, vậy nếu muốn làm cấp mới thành 3 sổ thì mất nhiều tiền lắm nên không làm. Vì vậy, anh(chị) có thể tư vấn cho bố em xem các loại phí và thuế phải nộp khi chuyển quyền sử dụng đất, cụ thể số tiền phí và thuế bố em phải nộp khi làm thành 3 sổ đỏ là bao nhiêu ạ? Em chân thành cảm ơn anh(chị). Mong sớm nhận được phản hồi từ anh(chị) ạ.
Căn cứ Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai:
“Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất
3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
>> Xem thêm: Mẫu biên bản họp dòng họ về việc phân chia phần đất từ đường
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã”.
Căn cứ Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai và khoản 11 Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.
– Hồ sơ bao gồm:
+ Đơn đề nghị tách thửa (Mẫu số 11/ĐK);
+ Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp;
+ Sơ đồ kỹ thuật về thửa đất (nếu có yêu cầu);
Trong trường hợp tách thửa do chuyển nhượng, cần thêm:
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chuứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền xử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của xã, phường, thị trấn nơi có đất);
+ Chứng minh thư, hộ khẩu của hai bên chuyển nhượng, tặng cho (có công chứng).
>> Xem thêm: Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ?
– Nơi nộp hồ sơ: phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
Ngoài ra, khi thực hiện tách thửa đất, bạn sẽ phải tuân theo quy định về diện tích tối thiểu để tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh nơi có đất.
Phí, lệ phí tách thửa: Theo khoản 1 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 thì việc tách thửa giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ được miễn thuế thu nhập cá nhân. Trong trường hợp này, hồ sơ cần có giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người tiến hành tách thửa và người nhận chuyển nhượng như: Giấy khai sinh…Trường hợp của bạn phải nộp phí trước bạ. Mức phí trước bạ được tính bằng 0,5% giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng tách thửa.
Chào luật sư. luật sư cho tôi hỏi. tôi là công nhân, tôi không có đất, tôi muốn mua 6000 m2 đất trồng lúa của một số hộ nông dân để về cấy lúa và trồng hoa màu có được không. Ngoài tiền tôi phải trả cho các hộ nông dân, tôi còn phải trả phí nào khác cho nhà nước để làm thủ tục chứng nhận mảnh đất đó thành tên tôi không.Tôi và các hộ kia đều cùng xã. nhân tiện cho tôi hỏi đất trồng lúa 1 vụ ở, xã Tiên Lãng, Tiên Yên, Quảng ninh. đơn giá là bao nhiêu. Tôi xin cảm ơn
Theo quy định của pháp luật các loại thuế, phí, lệ phí khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
– Thuế Thu nhập cá nhân:
Khoàn 6 Điều 5 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của các Luật thuế 2014 đã sửa đổi, bổ sung Điều 14về Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản của Luật thuế TNCN 2007 như sau:
“1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần.
2. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản.
3. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.”
Và khoản 2 Điều 23 cũng được sửa đổi, bổ sung theo đó: Thuế suất thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản là 2% giá chuyển nhượng từng lần.
>> Xem thêm: Cơ quan nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất?
Như vậy, tiền nộp thuế TNCN = Giá chuyển nhượng × 2%
Ngoài ra, tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định về thu nhập được miễn thuế thì Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân được miễn thuế trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam đáp ứng các điều kiện sau:
“a) Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);
b) Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;
c) Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ;
– Lệ phí trước bạ
Theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP của Chính phủ ngày 17/06/2011 về lệ phí trước bạ và Điều 6 Thông tư 124/2011/TT-BTC hướng dẫn Nghị định số 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ thì “Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ quy định của pháp luật phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền”
Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%).
Công thức: Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ × Lệ phí
Trong đó:
>> Xem thêm: Đất được tặng cho mới chỉ công chứng hợp đồng mà chưa sang tên thì có đòi lại được không ?
Lệ phí đối với nhà, đất chuyển nhượng: 0.5%
Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất nhận chuyển nhượng của các tổ chức, cá nhân là giá chuyển nhượng thực tế ghi trong hóa đơn, hoặc Hợp đồng chuyển nhượng, giấy tờ mua bán hoặc Tờ kê khai lệ phí trước bạ. Trường hợp giá thực tế chuyển nhượng ghi trên các giấy tờ nêu trên thấp hơn giá nhà, đất do Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội quy định áp dụng tại thời điểm trước bạ thì lệ phí trước bạ được tính theo giá nhà, đất do Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội.
Thông thường, bên chuyển nhượng sẽ chịu thuế thu nhập cá nhân, bên nhân chuyển nhượng chịu lệ phí trước bạ trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Như vậy, bạn cần xem xét lại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa mình và bên chuyển nhượng để xác định các khoản thuế, phí phải đóng.
Về giá đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh quảng ninh bạn có thể tham khảo tại Quyết định 3238/QĐ-UBND năm 2014 quy định giá đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực hiện từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019
Cho e hỏi. E muốn chuyển quyền sử dụng đất.nhưng bố e qua đời đã hơn 1 năm,mà k để lại di chúc. Tất cả những giấy chứng nhận đều tên bố e. Giờ e muốn chuyên sang tên e.vậy bây giờ cần những giấy tờ và thủ tục gì ạ,và các khoản phí?
Bạn không nói rõ gia đình bạn còn những ai nên chúng tôi không thể xác định chính xác vấn đề chia di sản khi không có di chúc. Đối với việc sang tên trên GCN QSDĐ là di sản thừa kế, bạn cần thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế và đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở để hợp thức hóa căn nhà và diện tích đất đứng tên mình.
1. Thủ tục khai nhận di sản thừa kế
Bạn và những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất nêu trên thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại Văn phòng công chứng. Theo đó, những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất cùng ký tên vào Văn bản thỏa thuận có nội dung tặng cho quyền nhận di sản cho bạn. Cụ thể:
– Bạn sẽ tới phòng công chứng nộp các giấy tờ sau cho công chứng viên/chuyên viên thụ lý hồ sơ
– Nơi tiếp nhận hồ sơ: Phòng công chứng
– Hồ sơ công chứng gồm các thủ tục sau:
>> Xem thêm: Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bao nhiêu phần trăm ?
+ Đối với người yêu cầu công chứng Văn bản thoả thuận phân chia di sản bao gồm các giấy tờ sau:
1. Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu;
2. Dự thảo Văn bản thoả thuận phân chia di sản;
3. Bản sao giấy tờ tuỳ thân;
4. Bản sao giấy tờ liên quan đến việc công chứng Văn bản thoả thuận phân chia di sản. (Bản sao là bản chụp, bản in, bản đánh máy nhưng có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính không phải chứng thực nhưng khi nộp bản sao người yêu cầu công chứng phải nộp bản chính để đối chiếu).
+ Di sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì người yêu cầu công chứng phải xuất trình: (theo khoản 2 Điều 49 Luật Công chứng)
1. Giấy tờ để chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản đó.
2. Đối với trường hợp thừa kế theo pháp luật người yêu cầu công chứng còn phải xuất trình:
– Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế.
2. Thủ tục sang tên quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở
>> Xem thêm: Phí, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cấp mới sổ đỏ với đất ở nông thôn ?
Sau khi bạn đã làm thủ tục tục khai nhận di sản thừa kế thì bạn có thể làm thủ tục sang tên ngôi nhà theo quy định của pháp luật. Cụ thể thủ tục sang tên:
* Thẩm quyền: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất.
* Hồ sơ gồm: bản chính văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế có công chứng; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; giấy tờ khác (giấy tờ tùy thân, giấy chứng tử …).
* Thủ tục: Văn phòng đăng ký nhà đất sau khi nhận hồ sơ sẽ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận; Sau khi bên nhận thừa kế thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký nhà đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà cho chủ sở hữu.
Đối với anh em trong gia đình, khi chuyển quyền sử dụng đất nên sử dụng hình thức mua bán hay tặng cho thì sẽ giảm được các chi phí hơn?
Căn cứ điểm d khoản 1 điều 3 Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/08/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP cảu Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân:
“Các khoản thu nhập được miễn thuế:
1. Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm:
d) Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau”.
“Các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ:
Các trường hợp thuộc diện không phải nộp lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng 06 năm 2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ được quy định cụ thể như sau:…
Nhà, đất thừa kế, hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp này, khi khai lệ phí trước bạ, người nhận tài sản phải xuất trình cho cơ quan thuế các giấy tờ hợp pháp chứng minh mối quan hệ với người thừa kế, cho, tặng hoặc xác nhận của uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi người cho hoặc nhận tài sản thường trú về mối quan hệ trên”.
Như vậy, với tài sản được tặng cho giữa anh chị em ruột thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân và phí trước bạ. Đối với hợp đồng mua bán đất đai thì vẫn phải đóng các khoản phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân.
Trên đây là tư tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn, Hy vọng đã giúp bạn giải quyết vấn đề. Rất mong nhận được thư hồi âm từ bạn!
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai – Công ty luật Minh Khuê
>> Xem thêm: Cha xứ có được mua đất và đứng tên trên sổ đỏ đất tôn giáo không ?
