Tư vấn tranh chấp đất đai: Mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay?

1. Tư vấn tranh chấp đất đai: Mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay?

Luật sư tư vấn rủi ro khi mua nhà bằng giấy viết tay, gọi: đẹp không tưởng

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chuyên mục tư vấn pháp luật của công ty chúng tôi. Câu hỏi của bạn được chúng tôi trả lời như sau:

Thời điểm các bên ký hợp đồng chuyển nhượng (mua bán) đất đai là từ năm 1997, tại thời điểm này đang áp dụng quy định của Luật đất đai năm 1993 và Bộ luật Dân sự năm 1995, tại thời điểm này, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất pháp luật chưa bắt buộc phải công chứng, chứng thực theo quy định. Lúc này, khi có tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì tại điểm b.3 tiểu mục 2.3 của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10.8.2004 của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao có quy định nếu hợp đồng chuyển nhượng được xác lập từ sau ngày 15.10.1993 không có công chứng hoặc chứng thực và đất chuyển nhượng chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã làm nhà kiên cố, trồng cây lâu năm… bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính về đất đai thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất thì toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.

Như vậy, trong trường hợp của gia đình bạn, bạn có thể làm đơn gửi đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có mảnh đất này yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay giữa gia đình bạn và bác D sẽ được Tòa án công nhận khi gia đình bạn đã làm nhà kiên cố, trồng cây lâu năm trên mảnh đất đã nhận chuyển nhượng này.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai

2. Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai với gia đình chú?

Xin hỏi luật sư vấn đề như sau: Cách đây nhiều năm, ba tôi có khai hoang đất để canh tác cây cà phê. Lúc đó ông bà tôi còn sống và ba tôi để cho ông bà canh tác trên một phần đất nhỏ thuộc thửa đất mà ông khai hoang. Ông bà tôi già không còn sức lao động nên chú tôi thay ông bà canh tác cà phê trên phần đất đó.

Nay ông bà tôi đã mất hết (ông mất từ lâu và bà mất cách đây gần 01 năm). Gia đình tôi lấy lại thửa đất đó và đã thông báo với chú rằng sẽ lấy lại vì phần đất này thuộc quyền sở hữu đất của ba mẹ tôi, gắn liền với thửa đất mà gia đình vẫn canh tác lâu nay. Cách đây 01 tuần gia đình có phá bỏ cây cà phê cũ trên thửa đất đó để tái canh. Và giờ người chú đi kiện gia đình tôi phá hoại tài sản của chú. Giờ gia đình tôi nên xử lý tình huống này như thế nào? Rất mong nhận được tư vấn hỗ trợ của luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời:

Theo như thông tin bạn cung cấp, mảnh đất mà bố bạn khai hoang, cho ông bà sử dụng, nhưng ông bà già yếu không canh tác được nên chú bạn sử dụng thay ông bà và canh tác cà phê trên phần đất đó. Hiện nay, ông bà đã mất, gia đình bạn muốn lấy lại mảnh đất này để sử dụng, đồng thời, gia đình bạn cũng đã thông báo đến gia đình chú bạn về việc muốn lấy lại mảnh đất để canh tác. Vì bạn không nêu rõ mảnh đất này bố bạn đã cho ông bà sử dụng từ năm bao nhiêu, nhưng từ trước đó hay bây giờ thì bản chất cũng là hợp đồng mượn đất để sử dụng. Mà căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành là tại Điều 494 Bộ luật Dân sự năm 2015, cũng như các văn bản trước đó Bộ luật dân sự năm 1995, Bộ luật dân sự năm 2005 thì hợp đồng mượn chỉ cần thỏa thuận của các bên, không bắt buộc lập thành văn bản hay công chứng, chứng thực.

Chính vì vậy, nếu gia đình bạn muốn bảo vệ quyền lợi cho mình thì phải đưa ra được những bằng chứng, căn cứ chứng minh cho việc các bên có phát sinh hợp đồng mượn đất, gia đình bạn chỉ cho chú bạn sử dụng hộ, đồng thời gia đình bạn cũng phải cung cấp các giấy tờ chứng minh mảnh đất nhà chú bạn đang sử dụng là đất của nhà bạn theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ khác theo Điều 100 Luật đất đai năm 2013 để chứng minh gia đình bạn mặc dù chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định,… Khi đó, gia đình bạn có quyền nộp đơn cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để yêu cầu giải quyết theo Điều 202 Luật đất đai năm 2013, nếu không hòa giải được bạn có thể nộp đơn Khởi kiện tới Tòa án huyện nơi có đất để yêu cầu giải quyết.

Trong trường hợp, gia đình bạn không có căn cứ chứng minh phần đất chú bạn đang sử dụng là của gia đình bạn thì việc gia đình bạn tự ý phá bỏ cây cà phê cũ đi để tái canh là vi phạm quy định của pháp luật theo Điều 178 Bộ luật hình sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017 quy định về Tội hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản:

“1. Người nào hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về một trong các hành vi quy định tại Điều này mà còn vi phạm;

b) Đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;

c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;

d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ;

đ) Tài sản là di vật, cổ vật.

…”

Như vậy, gia đình bạn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự khi cố ý phá hoại hoặc làm hư hỏng tài sản của người khác nếu gia đình bạn không có bằng chứng để chứng minh mảnh đất đang tranh chấp là mảnh đất của gia đình bạn. Đồng thời, gia đình bạn phải bồi thường thiệt hại cho gia đình chú bạn tương ứng với phần tài sản chú bạn bị thiệt hại theo Điều 589 Bộ luật dân sự năm 2015 bao gồm: Tài sản bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng; Lợi ích gắn liền với việc sử dụng, khai thác tài sản bị mất, bị giảm sút; Chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục thiệt hại; Thiệt hại khác do luật quy định.

>> Tham khảo thêm: Tư vấn thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án?

3. Tư vấn về việc tranh chấp đất đai do ông bà ngoại để lại?

Thưa luật sư, ông ngoại em có 2 người vợ. Mẹ em là con của vợ trước và cậu tám em là con của vợ sau. Mẹ em có quyền tranh chấp phần đất mà trước đây do ông ngoại và mẹ ruột của mẹ em làm ra không? Xin cảm ơn luật sư!

Trả lời:

Như thông tin bạn cung cấp, vì chưa có đầy đủ thông tin, chúng tôi không thể tư vấn chi tiết cho bạn được. Do vậy, bạn có thể tham khảo một số nội dung sau để xem xét việc mẹ bạn có quyền tranh chấp phần đất mà trước đây do ông ngoại và bà ngoại (mẹ ruột của mẹ bạn) để lại hay không?

Thứ nhất, nếu tranh chấp đất đai bình thường, mẹ bạn có căn cứ chứng minh đây là mảnh đất của mẹ bạn đã được ông bà ngoại cho để sử dụng ổn định lâu dài thì đương nhiên, khi phát sinh tranh chấp giữa mẹ bạn và các con của ông ngoại bạn hoặc thậm chí là một cá nhân không quen biết thì mẹ bạn có quyền nộp đơn yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp theo quy định tại khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Thứ hai, nếu tranh chấp này là tranh chấp về yêu cầu phân chia di sản thừa kế của ông ngoại, bà ngoại bạn để lại thì bạn cần lưu ý:

Ông bà ngoại bạn mất có để lại di chúc không? Nếu có di chúc mà di chúc là hợp pháp (đáp ứng các điều kiện theo Điều 630 Bộ luật Dân sự năm 2015) thì cứ căn cứ nội dung di chúc để thực hiện. Ngược lại, nếu không có di chúc hoặc có di chúc nhưng di chúc không hợp pháp thì di sản mà ông bà ngoại của bạn sẽ được chia theo pháp luật, được chia theo hàng thừa kế được quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015 những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

– Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

– Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

– Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Bên cạnh đó, bạn cũng cần xác định rõ xem tại thời điểm hiện nay, tính từ khi ông ngoại, bà ngoại của bạn mất thì có còn thời hiệu thừa kế theo Điều 623 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu còn thời hiệu thì mẹ bạn mới còn quyền nộp đơn Khởi kiện lên Tòa án để yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, nếu không cò thời hiệu thừa kế thì đương nhiên mẹ bạn không thể khởi kiện để yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai được nữa.

“Điều 623. Thời hiệu thừa kế

1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:

a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;

b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này.

2. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

3. Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.”

>> Tham khảo thêm: Tư vấn giải quyết tình huống tranh chấp đất đai?

4. Giải quyết tranh chấp đất đai khi chỉ có nhân chứng sống?

Trả lời:

Để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất, Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có mảnh đất này có thẩm quyền giải quyết theo quy định tại điểm c, khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Tòa án sẽ căn cứ trên chứng cứ thu thập được để giải quyết tranh chấp dân sự, và một trong các nguồn để thu thập chứng cứ là lời khai của người làm chứng quy định tại Điều 94 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Chính vì thế, trong trường hợp của bạn, lời khai của người làm chứng (mẹ của ông T) có thể có giá trị trong quá trình giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất này. Còn vấn đề có đòi lại được đất hay không thì phụ thuộc vào những tài liệu, giấy tờ, chứng cứ mà các bên cung cấp cho Tòa án, căn cứ vào những chứng cứ đó, Tòa án sẽ có quyết định phù hợp với thực tế, cũng như đúng theo quy định của pháp luật.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai

5. Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai mua bán bằng giấy tờ viết tay?

Chào luật sư, nhờ luật sư tư vấn giúp tôi trường hợp như sau: Vào năm 2010, chị L có mua lô đất 4 x 16 của ông T (giấy tờ viết tay), là một trong 10 lô đất với hiện tích là 1.100m2 (đất phân lô) do ông T đứng tên quyền sử dụng đất. Năm 2017, chị L bán lại lô đất đó cho tôi thông qua hình thức lập vi bằng. Tuy nhiên, vào tháng 03/2018 tôi mới phát hiện ra có người đã san lắp toàn bộ diện tích 10 lô đất trên (1.100m2), sau khi tìm hiểu thì tôi mới biết là vào năm 2011 ông T đã bán toàn bộ 1.100m2 đất trên cho ông D, ông D bán cho B tất cả các hình thức mua bán chuyển nhượng trên đều đã được cập nhật trên sổ đỏ đầy đủ hết. Vậy luật sư cho tôi hỏi với trường hợp như vậy thì tôi phải làm sao để lấy lại tiền từ chị L hoặc gửi hồ sơ kiện lên đâu? Chị L có trách nhiệm và nghĩa vụ gì không trong việc này? Chân thành cảm ơn luật sư!

Trả lời:

Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì khi thực hiện các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. Trong trường hợp của bạn thì lại thông qua hình thức lập vi bằng. Hình thức vi bằng không phải là công chứng hoặc chứng thực vì công chứng phải được thực hiện tại Văn phòng công chứng, tổ chức hành nghề công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất, còn chứng thực được chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất. Còn hình thức Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác. Nó chỉ có giá trị là một chứng cứ chứng minh khi các bên xảy ra tranh chấp.

Chính vì vậy, trong trường hợp này, nếu bạn muốn lấy lại tiền từ chị L thì bạn phải nộp đơn Khởi kiện tới Tòa án nhân dân cấp quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất hoặc nơi chị L cư trú (có thể là tạm trú hoặc thường trú) để yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Trường hợp này, hợp đồng chuyển nhượng viết tay được lập vi bằng giữa bạn và chị L sẽ bị vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức, bắt buộc công chứng hoặc chứng thực nhưng không công chứng, chứng thực theo Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015, theo đó, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được xác định theo Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015:

“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Như vậy, khi làm đơn khởi kiện tới Tòa án thì bạn có quyền yêu cầu chị L hoàn trả lại cho bạn toàn bộ số tiền mà bạn đã đưa cho chị L để nhận chuyển nhượng mảnh đất, đồng thời, bạn cũng có quyền yêu cầu chị L bồi thường thiệt hại cho bạn theo như thỏa thuận của các bên hoặc đúng quy định của pháp luật.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai, xây dựng nhà ở?

6. Tư vấn thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai với giấy tờ viết tay?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến gọi:đẹp không tưởng

Trả lời:

Căn cứ theo khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 có quy định như sau:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên phải được lập bằng văn bản và có công chứng, chứng thực. Trường hợp, hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên là hợp đồng viết tay, không có công chứng, chứng thực, hợp đồng này được xác định là không có hiệu lực pháp luật. Bởi vậy, bạn nên đi công chứng hợp đồng chuyển nhượng này, tránh trường hợp hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ về mặt hình thức.

Cũng theo Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu như sau:

“1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Bên cạnh đó, căn cứ theo điểm b khoản 1 Điều 5 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND của Thành phố Hồ Chí Minh quy định về diện tích đất tối thiểu được tách thửa ở Thành phố Hồ Chí Minh, thì diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa (sau khi trừ lộ giới) như sau:

Do đó, mảnh đất của bạn không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì có diện tích nhỏ hơn quy định.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: đẹp không tưởng để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai – Công ty luật Minh Khuê