Tư vấn pháp luật về tranh chấp đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý áp dụng giải quyết tranh chấp đất đai:

Luật đất đai năm 2013

Nghị định số 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

Quyết định 33/2014/QĐ-UBND về diện tích tối thiểu tách thửa do thành phố Hồ ChíMinh ban hành

2. Luật sư tư vấn thủ tục cấp sổ đỏ, giấy phép xây dựng:

>&gt Xem thêm:  Quy định về cấp sổ đỏ cho đất khai hoang mới nhất năm 2020 ?

Chào luật sư em có mua một mảnh đất với diện tích đất là 147,5m2 từ năm 2014 đã chuyển quyền sử dụng đất xong nhưng đến khi thi công thì em phát hiện là đất đó thiếu so với giấy tờ nhưng em không tranh chấp, thiếu là rộng chỉ còn 5m thay vì giấy tờ là 5m4. Đến nay thì em khởi công xây dựng rồi thì những chủ đất bên cạnh lại tranh chấp là lấn ranh họ nhưng thực tế em xây dựng không hết phần đất trong giấy đã ghi. Vậy bên ranh có quyền kêu em tháo gỡ công trình hay không ? Mong luật sư chỉ giúp em phần đất em trên giấy tờ rộng 5m4 dài 26m5 nhưng em xây dựng ngang 5m dài 18m thôi ạ, đúng theo giấy phép xây dựng là 100m2.

Trả lời:

Theo như thông tin bạn cung cấp, trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn xây dựng đúng theo Giấy phép xây dựng và cũng đúng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, bên nhà hàng xóm bạn không có quyền yêu cầu bạn tháo gỡ công trình trên đất đó. Tuy nhiên, nếu bạn xác đinh được đất nhà bạn trên thực tế ít hơn diện tích trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn cần làm thủ tục xin đính chính lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”

Như vậy, bạn cần đến cơ quan địa chính tại địa phương yêu cầu họ đo đạc lại diện tích đất nhà bạn. Nếu ranh giới thửa đất mà gia đình bạn đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì gia đình bạn sẽ được cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) mới theo số liệu đo đạc thực tế. Còn trong trường hợp ranh giới thửa đất thực tế có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì gia đình bạn sẽ được xem xét cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm.

3. Hướng dẫn thủ tục và điều kiện tách sổ đỏ:

Kính chào anh/chị. Em có mua một miếng đất nhỏ xây nhà ở ấp Bình Phú, xã Bình Chuẩn, Thuận An, Bình Dương. Miếng đất này không đủ điều kiện tách sổ. Vậy em phải làm sao để xác nhận đất đó là của em? Chân thành cám ơn anh/chị!

Trả lời: Điều kiện để bạn xác nhận đất này là đất của bạn thì bạn cần ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng này phải được lập thành văn bản và công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013. Sau khi bạn ký hợp đồng theo đúng quy định thì bạn có căn cứ để chứng minh miếng đất này thuộc quyền sở hữu của bạn và bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn khi diện tích đất này đủ điều kiện để tách sổ mới.

4. Tư vấn chính sách đền bù khi nhà nước mở đường giao thông:

Thưa luật sư, Nhà em có một mảnh đất 360m2 đã tách thành 2 sổ đỏ, mỗi sổ 180m2 đứng tên bố mẹ em. Nếu vào dự án đường thì sẽ được nhà nước hỗ trợ như thế nào ạ?

Trả lời: Do thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ, diện tích đất nhà bạn là đất ở hay đất nông nghiệp trồng cây lâu năm hay đất rừng… Vì vậy, chúng tôi khó có thể tư vấn chính xác được các khoản bồi thường mà gia đình bạn bồi thường. Mức bồi thường gia đình bạn được bồi thường bạn có thể tham khảo tại Mục 2 và Mục 3 Chương 6 Luật Đất đai năm 2013.

>&gt Xem thêm:  Giải quyết tranh chấp đất khi không có giấy tờ chứng minh ?

5. Hướng dẫn điều kiện tách thửa đất tại thành phố Hồ Chí Minh:

Xin luật sư cho tôi hỏi tôi có diện tích đất trong hẻm tại xã Long Thới, huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh, diện tích đất là ngang 6m dài 13m, trên diện tích đất đã có hai căn nhà ngang 3 dài 13 đã là nhà ở hiện hữu. Như vậy có thể tách ra sổ cho hai chị em được không? Đất này là cha cho con hay là tách ra sổ đồng sở hữu? Tôi mong luật sư tư vấn, tôi chân thành cảm ơn.

Trả lời:

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện nay, khi bạn muốn tách ra hai sổ đỏ cho hai chị em bạn thì diện tích đất phải đáp ứng được điều kiện là đủ diện tích tối thiểu do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi bạn có đất ban hành. Theo đó, căn cứ theo Quyết định 33/2014/QĐ-UBND quy định về diện tích tối thiểu tách thửa tại thành phố Hồ Chí Minh:

Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu như sau:

Như vậy, trong trường hợp này, hai diện tích đất khi tách ra ít nhất phải 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét. Do đó, diện tích đất nhà bạn không đủ điều kiện để tách thành hai thửa đất.

6. Hướng dẫn thủ tục làm bằng khoán cho đất đai

Chào luật sư, em có vấn đề như sau, nhà em có một lô đất, từ thời ông nội em, sau đó tới ba em sử dụng, nhưng đất này ngày xưa dùng làm nhà máy xay sát lúa gạo, giờ thì không còn làm nữa, em muốn hỏi đất này có thể làm bằng khoán không? Thủ tục ra sao? Xin cảm ơn luật sư!

Trả lời:

Theo như thông tin bạn cung cấp, nếu hiện nay gia đình bạn vẫn đang sử dụng đất ổn định đến bây giờ mà được Ủy ban nhân dân xã phường xác nhận là không có tranh chấp, bạn có các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 như những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật,..thì bạn có quyền làm hồ sơ nộp tại Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ gồm:

– Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo mẫu;

>&gt Xem thêm:  Xác định ranh giới với thửa đất liền kề như thế nào để làm sổ đỏ ?

– Một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất;

– Bản sao Chứng minh thư nhân dân/ thẻ căn cước công dân/ hộ khẩu có chứng thực;

– Trích lục bản đồ địa chính.

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

7. Hướng dẫn thủ tục khởi kiện đòi lại đất đai:

Thưa luật sư, xin hỏi: Gia đình tôi có thửa ruộng trên nhà anh A, xưa kia là đất trồng lúa, nay gia đình anh A chuyển sang đào ao thả cá, phần bờ đi lại giữa 2 thửa ruộng gia đình anh A đã đổ đất cao lên và đổ cọc quây sắt không cho gia đình tôi đi lại bờ đó nữa, gia đình tôi có nói với gia đình anh A là bờ của ruộng trên gia đình anh không thể làm như vậy được, một thời gian sau gia đình anh ta cố tình rào ngăn không để lối đi bờ đó cho gia đình tôi và gia đình tôi không có đường xuống ruộng. Vậy luật sư cho tôi hỏi nếu tôi gửi đơn này ra xã anh ta có bị phạt hành chính không và gia đình tôi phải làm thế nào để đòi lại phần bờ đó ? Cảm ơn!

Trả lời:

Căn cứ theo quy định tại Điều 11 Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai như sau:

“Điều 11. Gây cản trở cho việc sử dụng đất của người khác
1. Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng tại khu vực nông thôn, phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng tại khu vực đô thị đối với hành vi đưa chất thải, chất độc hại, vật liệu xây dựng hoặc các vật khác lên thửa đất của người khác hoặc thửa đất của mình gây cản trở cho việc sử dụng đất của người khác.
2. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng tại khu vực nông thôn, từ 5.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng tại khu vực đô thị đối với hành vi đào bới, xây tường, làm hàng rào gây cản trở hoặc gây thiệt hại cho việc sử dụng đất của người khác.
3. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Tịch thu tang vật, phương tiện được sử dụng để thực hiện hành vi vi phạm quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này;
b) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này.”

Như vậy, bạn có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi của anh A này là gây cản trở cho việc sử dụng đất của người khác. Hành vi của anh A sẽ bị phạt 2.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng, biện pháp khắc phục hậu quả là tịch thu lại phương tiện được thực hiện hành vi vi phạm và buộc anh A phải khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm.

Trân trọng./.

>&gt Xem thêm:  Tranh chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở khởi kiện ở đâu ? Thủ tục thế nào ?

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai – Công ty luật Minh Khuê

>&gt Xem thêm:  Mẫu hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án