Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào các thông tin bạn cung cấp xin tư vấn như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
Luật đất đai năm năm 2013
Nghị định 47/2014/NĐ-CP : về bồi thường đất
2. Nội dụng tư vấn:
Khoản 1 Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện để được bồi thường về đất khi bị Nhà nước thu hồi đất như sau:
“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”
Như vậy theo quy định của pháp luật đất đai hiện nay thì khi bị Nhà nước thu hồi đất các chủ thể sau đây sẽ được bồi thường, hỗ trợ theo quy định của pháp luật, đó là người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất bị thu hồi, và người không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, điều này được quy định cụ thể tại điều 101 luật đất đai 2013 như sau :
“Điều 101.Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơicó đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”
Trình tự để cấp có thẩm quyền thu hồi đất được quy định như sau :
Điều 69. Trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
1. Xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm được quy định như sau:
a) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất.
Thông báo thu hồi đất được gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;
b) Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm;
c) Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất, thống kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
d) Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất thu hồi không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện.
Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người sử dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc. Người có đất thu hồi có trách nhiệm thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc. Trường hợp người có đất thu hồi không chấp hành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế theo quy định tại Điều 70 của Luật này.
>> Xem thêm: Thời hạn của loại đất quy định trong bảng giá đất ? Quy định về mua bán các loại đất
2. Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau:
a) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.
Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi.
Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền;
Xin hỏi: Nhà tôi ở từ năm 1986 đến năm 2010 (khi đó huyện chưa cấp bìa đỏ cho các hộ dân hai bên đường quốc lộ) thì đường quốc lộ 1A mở rộng, UBND Xã, Ban GPMB huyện tiến hành đo đạc lấy khoảng 600m2, và nhà tôi đã được đền bù. Tuy nhiên lại không đền bù hết diện tích đất, số đất còn thừa khoảng 300m2, gia đình tôi muốn san lấp mặt bằng để làm quán bán hàng thì UBND Xã không cho phép, gia đình cũng đã làm đơn xin cấp đất trên mảnh đất đó nhưng UBND Xã không nhận. Xin hỏi luật sư, gia đình tôi có được quyền tiếp tục sử dụng mảnh đất đó hay không (trước đây 300m2 đó là ao sau nhà)? Để tiếp tục sử dụng mảnh đất này thì gia đình tôi phải làm những thủ tục gì? Kính mong quý luật sư dành thời gian quý báu nghiên cứu và trợ giúp pháp lý cho gia đình. Xin chân thành cảm ơn!
Trong trường hợp này , đất của gia đình bạn chưa có giấy tờ nhưng đã sử dụng ổn định từ năm 1986, không tranh chấp và không vi phạm pháp luật về đất đai nên đã đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 101 luật đất đai nêu trên , tức gia đình bạn đang là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất . Tuy nhiên 300m2 đất này của gia đình bạn là đất ao , vậy bạn muốn xây dựng nhà ở trên đất thì bạn cần phải làm thủ tục chuyển sang đất thổ cư thì việc xây dựng nhà ở mới hợp pháp .
Về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất
Theo Điều 52 và khoản 2, Điều 57 Luật đất đai năm 2013, căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Ngày 15/5/2014, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (năm 2013). Điều 69 của Nghị định này quy định trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
>> Xem thêm: Tư vấn về việc yêu cầu bồi thường hoặc lấy lại đất khai hoang phục hóa bị xã thu hồi?
Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
Ngày 15/5/2014, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 45/2014/NĐCP về thu tiền sử dụng đất. Điểm a, khoản 2, Điều 5 Nghị định này quy định việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:
Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6, Điều 103 Luật Đất đai (phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở) sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 1/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ngày 16/6/2014, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 76/2015/NĐCP hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất. Tại khoản 2, Điều 5 Thông tư này hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp như sau: Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
Vậy bạn có thể thực hiện theo trình tự neu trên để việc xây dựng nhà ở được diễn ra hợp pháp .
Kính gửi quy Công ty Luật MIinh Khuê. Tôi có nhu cầu cần tư vấn về vấn để đất đai của gia đình trong diện đền bù giải phóng mặt bằng cho công trính xây dựng của KCN cao Láng hòa lạc Vậy đề nghị Quý Công ty cho biết trình tự làm việc này như thế nào, tôi phải cung cấp các chứng từ gì và giá tư vấn là bao nhiêu? Rất mong sự hồi đáp của quý công ty Trân trọng !
Về trình tự đền bù , bồi thường khi thu hồi đất để phục vụ xây dựng công trình công cộng của nhà nước được quy định theo các điều luật chúng tôi đã nêu rõ ở trên . Bạn có thể cung cấp các chứng từ liên quan như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , các giấy tờ chứng minh số tiền bạn đã đầu tư và cải tạo đất …
Về phí dịch vụ khi yêu cầu công ty luật Minh Khuê thay mình thự hiện thủ tục nhận bồi thường , bạn có thể gọi đến tổng đài đẹp không tưởng để trao đổi chi tiết về ván đề này .
Chào luật sư Minh Khuê tôi tên Hiến tại Sơn Tây . Nay tôi muốn nhờ luật sư tư vấn giúp gia đình về việc sử dụng đất nông nghiệp . Vừa rồi gia đình tôi có được đền bù đất nông nghiệp về giải phóng mặt bằng mở rộng sông tích .từ năm 1993 gia dinh co được giao đất canh tác đến nay gia đình vẫn chưa được nhận sổ Hồng , và có được cấp sổ sanh nhưng mẹ tôi ko đi nhận và cán Bộ thôn giữ và người này truyền tay người khác dẫn đến mất ko biết đâu. Giờ được đền bù đất thí ban giải phóng mặt bằng chỉ giải quyết đất đó cho là đất khai hoang.còn hàng năm gia đình vẫn đóng thuế đầy đủ cho nhà nước theo luật đất đai hiện hành . Như vậy tôi muốn luật sư tư vấn gúp gia đình .Và gia đình có gắp ban giải phóng mặt bằng có nói là nếu không có bắng chứng để chứng Minh thì gia đình sẽ phải chịu thiệt thòi như vậy đúng hay sai . Va gia đình rất Cần luật sư tư vấn giúp , chân thành cám ơn luật sư.
Với tình huống của bạn, nếu đất của mẹ bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không may bị thất lạc thì mẹ bạn có thể làm thủ tục xin cấp lại giấy này để đảm bảo được tối đa quyền lợi của mình . Tuy vậy thì đất của gia đình bạn sử dụng ổn định trước năm 1993 đến nay thì theo quy ddihj tại điều 101 nêu trên thì gia đình bạn vẫnđược coi là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất và khi nhà nước có quyết định thu hồi thì bạn vẫn được bồi thường theo giá của loại đất mà bạn đang sử dụng.
Hiện tại gia đình em có khoảng 360000m vuông đất nông nghiệp canh tác từ năm 1983. hiện nay do yêu cầu phát triển của tỉnh và của các doanh nghiệp ,tỉnh giao cho huyện em là Huyện vũ thư thu hồi đất nông nghiệp của dân để xây khu công nghiệp va mức đền bù của huyện và doanh nghiệp bồi thường là 50triệu đồng 360m vuông hộ trợ một năm lươg thực tính trên 70% được hỗ trợ một năm ngoài ra không được hỗ trợ gì thêm!em xin đoàn luật sư hộ trợ cho bà con quyền lợi về mức giá đền bù.Em xin cảm ơn!
Bạn có thể tham khảo Quyết định số 3077/QĐ-UBND quy định về bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Bình để biết mức giá tối thiểu mà cơ quan có thẩm quyền thu hồi có thể chi trả , tuy nhiên số liệu trong bảng giá đất này chỉ có giá trị tham khảo do giá trong quyết định này không dành cho việc đền bù khi thu hồi đất, thực tế giá thu hồi đất sẽ căn cứ vào Quyết định cụ thể của UBND cấp tỉnh tại thời điểm thu hồi .
HTX A Được ubnd huyện B cấp đất (1989) để xây dựng trụ sở, sân phơi vv…; năm 2006 ubnd huyện B ra quyết định bắt buộc giải thể với HTX A , vì làm ăn không hiệu quả, bỏ đất hoang hóa; mặc dù đã bị quyết định giải thể cách đây 10 năm, nhưng vẫn chưa giải quyết xong do vướng mắc tài sản trên đất, chưa có quyết định thu hồi đất; đến nay htx A & B nhất trí thỏa thuận giá cả và B sẽ mua lại số tài sản đó (hai bên đã tự làm biên bản thỏa thuận mua bán), nhưng khi chuyển hồ sơ nộp ubnd tỉnh, thì tỉnh nói để xem ý kiến của huyện? hỏi huyện thì huyện nói để hỏi xem ý kiến của xã có lấy đất đó làm gì hay không, có đồng ý hay không? còn tôi thì thấy vô lý, phải chăng họ không hiểu luật hay cố tình gây khó khăn? Xin ý kiến tư vấn của luật sư.
Trong trường hợp này , sau khi xác định HTX A không còn nhu cầu sử dụng nữa thì UBND huyện B có thẩm quyền thu hồi đất lại mà không cần phải đợi htx A giải thể :
>> Xem thêm: Phí, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cấp mới sổ đỏ với đất ở nông thôn ?
“Điều 65. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người
1. Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm:
a) Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;”
Vậy , UBND huyện B có thẩm quyền và căn cứ để thu hồi lại đất này , HTX A và B đã thỏa thuận được vè việc thanh lý tài sản thì sau khi thanh lý xong HTX A phải có trách nhiệm trả lại đất . Sau khi thu hồi , xét theo mục đích và nhu cầu sử dụng thì UBND huyện B sẽ có phương án phù hợp , nếu như có nhu cầu sử dụng đất này sẽ được đưa vào phần đất 5% của xã.
Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận số: đẹp không tưởng để được giải đáp.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai – Công ty luật Minh Khuê.
>> Xem thêm: Nên làm di chúc hay hợp đồng tặng cho đối với quyền sử dụng đất ?
