Trình tự, thủ tục cần thiết khi mua đất và chuyển quyền sử dụng đất từ bên bán sang bên mua đất

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi:  đẹp không tưởng

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý: 

– Luật đất đai 2013;

– Luật công chứng 2014;

– Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai;

>&gt Xem thêm:  Hợp đồng chuyển nhượng đất đai thế nào là hợp pháp ?

– Nghị định  23/2015/NĐ-CP về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao tuef bản chính, chứng thực chữ ký, chứng thực hợp đồng, giao dịch.;

– Nghị định  140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ.

2. Luật sư tư vấn:

2.1. Thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và có công chứng tại phòng công chứng, văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường nơi có đất. Cụ thể:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

…

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Theo đó, việc công chứng phải được thực hiện theo quy định tại điều 42 Luật công chứng 2014 như sau: “Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”.

Bạn có thể tham khảo mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất tại đây: https://luatminhkhue.vn/tu-van-luat-dat-dai/mau-hop-dong-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-2017–mau-so-04a-.aspx

2.2. Thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai của Phòng tài nguyên môi trường quận, huyện nơi có đất

Sau khi hoàn tất thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên mua hoặc bên bán ( hai bên tự thỏa thuận) tiến hành thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất từ tên của bên bán sang bên mua. Thẩm quyền đăng ký biến động đất đai  do Văn phòng đăng ký đất đai của Phòng tài nguyên môi trường quận, huyện nơi có đất thực hiện ( Trong trường hợp bạn không có điều kiện nộp trực tiếp tại văn phòng đăng ký đất đai của quận, huyện nơi có đất thì có thể nộp thông qua cán bộ địa chính của xã, phường nơi có đất).

* Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

-+ Đơn xin đăng ký biến động đất đai ( Theo mẫu số 09/ĐK);

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bên bán;

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đát từ bên bán sang bên mua ( đã có công chứng hoặc chứng thực);

+ Giấy tờ tùy thân của người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân, sổ hộ khẩu ( bản sao);

+ Một số giấy tờ khác: Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn ( bản sao)….

2.3 Một số loại thuế phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

a. Thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi năm 2012 thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân là 2% giá trị hợp đồng chuyển nhượng ( trong một số trường hợp bên bán và bên mua có quyền thỏa thuận về việc bên nào sẽ đứng ra để nộp thuế).

Ví dụ: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bên A sang bên B ( giá được ghi trên hợp đồng mua bán) có giá trị là 1 tỷ đồng. Như vậy thuế thu nhập cá nhân mà bên A phải nộp là 2% của 1 tỷ đồng.

b. Lệ phí trước bạ

Theo quy định tại điểm a khoản 1 điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nôp lệ phí trước bạ là 0.5 % giá trị hợp đồng.

Ngoài ra, trong quá trình thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bên mua có thể chi trả thêm một số chi phí như: phí thẩm định và đo đạc địa chính ( phụ thuộc vào từng địa phương), chi phí cấp sổ…

Trên đây là tư vấn của chúng tôi.  Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: đẹp không tưởng để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai – Công ty luật Minh Khuê