Mục lục bài viết
1. Thủ tục ủy quyền chuyển nhượng, mua bán đất đai cần những giấy tờ như thế nào ?
Luật sư tư vấn xác lập quan hệ ủy quyền hợp pháp, gọi ngay: đẹp không tưởng
Luật sư tư vấn:
Việc mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền trong trường hợp này là việc một người thay mặt chủ sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng đất. Quyền này được quy định theo nội dung thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền. Việc bạn ủy quyền cho mẹ bạn để tiến hành làm các thủ tục mua bán, chuyển nhượng bất động sản thực chất là sự đại diện theo ủy quyền.
Theo đó Khoản 1 Điều 138 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định: “Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.”
Về Nghĩa vụ của bên được ủy quyền Điều 565 Bộ Luật Dân sự 2015 có quy định :
1. Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó.
2. Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền.
3. Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền.
4. Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền.
5. Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
6. Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều này.
Việc người chủ sử dụng đất ủy quyền chuyển nhượng và hợp đồng ủy quyền có chứng nhận của công chứng theo quy định, thì người được ủy quyền được thay mặt chủ sử dụng đất thực hiện việc mua bán đất. Như vậy, nếu trong giấy ủy quyền có nói đến việc bạn ủy quyền cho mẹ bạn được ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng tại phòng công chứng, sở tài nguyên môi trường thì mẹ bạn sẽ được đại diện theo hợp đồng để thực hiện
Ngoài ra Điều kiện để mẹ bạn có thể thực hiện việc chuyển nhượng đất thay bạn phải đảm bảo theo yêu cầu của Luật Đất Đai năm 2013: Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy căn cứ vào các điều luật trên thì giấy tờ mẹ bạn cần chuẩn bị để có thể tiến hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thay bạn gồm:
– Hợp đồng ủy quyền bán nhà đất
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
– Sổ hộ khẩu của bạn.
– Chứng minh thư nhân dân của bạn và của mẹ bạn.
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ giấy tờ ( trong đó có hợp đồng ủy quyền ) hai bên đến tổ chức hành nghề công chứng nơi có đất hoặc UBND cấp xã để làm thủ tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Sau đó đến văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất tiến hành nộp hồ sơ để sang tên quyền sử dụng đất.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi số: đẹp không tưởng để được giải đáp.
Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.
>> Xem thêm: Phân chia tài sản chung theo quy định nào ? Chia tài sản chung của vợ chồng là bất động sản ?
2. Tư vấn thủ tục thừa kế và ủy quyền mua bán đất?
Bà Hạng có 6 người con, và người con cả là ông Nguyễn Đình Ngọc. Gia đình họ muốn bán mảnh đất này cho tôi, vậy thủ tục để sang tên sổ đỏ thế nào? Gia đình ông Ngọc đã họp và làm biên bản đồng ý để ông Ngọc toàn quyền quyết định mua bán mảnh đất đấy và đã có chữ ký của cả 6 người con bà Hạng. Ông Ngọc cũng đã mời trưởng thôn đến làm chứng và xin xác nhận của chủ tịch xã. Như vậy có phải làm thừa kế cho ông Ngọc trước khi sang tên sổ đỏ cho tôi không? chi phí hết nhiều không ạ?
Xin chân thành cảm ơn luật sư.
Người gửi: thuy
>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: đẹp không tưởng
Tư vấn pháp luật về mua bán đất đai
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn pháp luật của công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:
Chính vì vậy mà việc đầu tiên là cần phải tiến hành chia thừa kế theo pháp luật khu đất của bà Hạng(vì bà Hạng khi chết không để lại di chúc). Nhưng theo quy định tại Điều 645 Bộ Luật Dân sự 2005 quy định về thời hiệu khởi kiện về thừa kế như sau:
“Thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế. Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là ba năm, kể từ thời điểm mở thừa kế”.
Như vậy, sau thời hạn 10 năm kể từ thời điểm mở thừa kế (thời điểm người để lại di sản chết), người thừa kế không còn quyền khởi kiện thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác; và sau thời hạn là 3 năm, cá nhân, tổ chức không còn quyền khởi kiện yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại.
Nhưng ở trường hượp này đã vượt quá thời hiệu 10 năm để có thể yêu cầu chia di sản vì tính từ thời điểm bà Hạng chết năm 2000 đến nay đã là năm 2015 tức là 15 năm(vượt quá 5 năm so với thời hiệu mà Luật quy định).Tuy nhiên, để giải quyết những vướng mắc về thời hiệu khởi kiện về thừa kế, Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành Nghị quyết 02/2004/ NQ-HĐTP ngày 10 tháng 8 2004 của Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao và hướng dẫn như sau:
– Trường hợp trong thời hạn mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về quyền thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc sau khi kết thúc thời hạn mười năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế. Khi có tranh chấp và yêu cầu Toà án giải quyết thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế, mà áp dụng các quy định của pháp luật về chia tài sản chung để giải quyết và cần phân biệt như sau:
+ Trường hợp không có di chúc và các đồng thừa kế không có thoả thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo quy định của pháp luật về chia tài sản chung.
Đối chiếu với quy định nêu trên thì sẽ giải quyết như sau:
– Nếu các đồng thừa kế gửi đơn khởi kiện đến tòa án mà nội dung khởi kiện là khởi kiện về thừa kế (như chia di sản thừa kế, xác định quyền thừa kế …) thì Tòa án sẽ trả lại đơn khởi kiện do đã hết thời hiệu khởi kiện.
Sau khi đã thực hiện xong việc chia thừa kế và xác định phần thừa kế của từng người thì những người đó phải lập văn bản thừa kế theo quy định của pháp luật, có thể là văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế hoặc văn bản khai nhận di sản thừa kế (Điều 49 và Điều 50 Luật Công chứng). Việc lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế hoặc văn bản khai nhận di sản thừa kế phải được chứng nhận bởi cơ quan có thẩm quyền (tổ chức công chứng). Ngoài việc các đồng thừa kế tự khai và tự xuất trình giấy tờ, tài liệu để chứng minh về việc thừa kế, quyền hưởng thừa kế, về di sản thừa kế… (các giấy tờ như: Giấy chứng tử của người để lại di sản, giấy chứng nhận quyền sở hữu/ quyền sử dụng di sản. giấy khai sinh của con người để lại di sản, giấy kết hôn của vợ/ chồng người để lại di sản…) thì tổ chức công chứng còn phải tự xác minh theo trình tự thủ tục Luật Công chứng số 82/2006/QH11 của Quốc hội (Luật công chứng số 53/2014/QH13 của Quốc hội) và văn bản hưởng dẫn quy định, đó là niêm yết công khai Thông báo về việc khai nhận di sản thừa kế.
Cụ thể như sau:
Việc công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế hoặc công chứng văn bản khai nhận di sản thừa kế phải được niêm yết trong thời hạn 15 ngày. Việc niêm yết do tổ chức hành nghề công chứng thực hiện tại trụ sở của UBND cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản. Trong trường hợp không xác định được nơi thường trú cuối cùng thì niêm yết tại nơi tạm trú có thời hạn cuối cùng của người đó. Trong trường hợp di sản thừa kế ở nhiều địa phương thì việc niêm yết được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có các di sản thừa kế đó. Trong trường hợp di sản gồm cả bất động sản và động sản hoặc di sản chỉ là bất động sản thì việc niêm yết được thực hiện theo hướng dẫn nêu trên; nếu không xác định được cả hai nơi này thì niêm yết tại Ủy ban nhân dân cấp xã, nơi có bất động sản của người để lại di sản. Trong trường hợp di sản chỉ là động sản, nếu trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng và nơi thường trú hoặc tạm trú có thời hạn cuối cùng của người để lại di sản không ở cùng một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì tổ chức hành nghề công chứng có thể đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường trú hoặc tạm trú có thời hạn cuối cùng của người để lại di sản thực hiện việc niêm yết. Nội dung niêm yết phải nêu rõ họ, tên của người để lại di sản; họ, tên của những người thỏa thuận phân chia hoặc khai nhận di sản thừa kế; quan hệ của những người thỏa thuận phân chia hoặc khai nhận di sản thừa kế với người để lại di sản thừa kế; danh mục di sản thừa kế. Cuối bản niêm yết phải ghi rõ nếu có khiếu nại, tố cáo về việc bỏ sót, giấu giếm người được hưởng di sản thừa kế; bỏ sót di sản thừa kế; di sản thừa kế không thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của người để lại di sản thì khiếu nại, tố cáo đó được gửi cho tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc niêm yết (theo Điều 19 Nghị định số 04/2013/NĐ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Công chứng).
Sau khi đã hoàn thiện thủ tục trên thì ông Ngọc sẽ có quyền đại diện cho 6 người con của bà Hạng để làm thủ tục sang tên sổ đỏ cho bạn.
Trân trọng./.
>> Xem thêm: Tư vấn về việc nhắn tin, gọi điện quấy rối đòi nợ của Home Credit có phạm luật ?
3. Ủy quyền làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được không?
Luật sư tư vấn:
Theo quy định tại Điều 581 Bộ luật dân sự 2005 về Hợp đồng ủy quyền như sau:
Hợp đồng uỷ quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, còn bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.
Pháp luật đất đai có quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải thể hiện rõ thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 của giấy chứng nhận. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liện với đất là cá nhân, hộ gia định được nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Vì đối tượng của ủy quyền là công việc phải làm nên bố bạn có quyền ủy quyền cho anh bạn thực hiện các thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. Và người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn là bố bạn. Theo đó, thì bố bạn và anh bạn phải lập một hợp đồng ủy quyền để thực hiện thủ tục trên.
Nội dung hợp đồng ủy quyền được quy định tại Bộ luật dân sự 2005 như sau:
– Về hình thức: hợp đồng ủy quyền phải lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực theo quy định
– Về nội dung: Nội dung của hợp đồng ủy quyền phải đảm bảo nguyên tắc không được ủy quyền những công việc trái với quy định pháp luật và đạo đức xã hội.
– Về thời hạn uỷ quyền: Thời hạn uỷ quyền do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thoả thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng uỷ quyền có hiệu lực 1 năm, kể từ ngày xác lập việc uỷ quyền.
Trân trọng ./.
>> Xem thêm: Thủ tục khởi kiện ra tòa để đòi nợ như thế nào ? Thi hành án đòi nợ bao lâu ?
4. Ủy quyền cho dịch vụ làm sang tên quyền sử dụng đất có rủi ro gì không ?
Bên dịch vụ có ghi “thay mặt tôi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và nhận sổ chứng nhận quyền sử dụng đất cho tôi”. Vậy xin cho hỏi, việc giao toàn bộ cho bên dịch vụ như vậy có rủi ro gì không. Và cách nào để bên dịch vụ thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất mà không gây cho tôi rủi ro nào ?
Cảm ơn.
Luật sư trả lời:
Điều 562 và Điều 565 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau:
“Điều 562. Hợp đồng ủy quyền
Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
….
Điều 565. Nghĩa vụ của bên được ủy quyền
1. Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó.
2. Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền.
3. Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền.
4. Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền.
5. Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
6. Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều này.”
Như vậy, theo quy định pháp luật nêu trên thì người được ủy quyền chỉ thực hiện các công việc nhân danh bên ủy quyền, những công việc khác nếu không nằm trong phạm vi ủy quyền thì họ không được thực hiện. Nếu họ cố tình thực hiện thì hành vi đó là trái quy định pháp luật, không có giá trị pháp lý.
Do đó, để tránh rủi ro cho bạn ví dụ như yêu cầu bên dịch vụ phải chuyển nhượng cho bạn chứ không chuyển nhượng cho người khác thì bạn nên yêu cầu bên bán ghi rõ trong nội dung ủy quyền: thực hiện toàn bộ thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông…., trong thời hạn dữ kiến là…..
Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ đẹp không tưởng để được giải đáp.
Trân trọng./.
>> Xem thêm: Mẫu giấy ủy quyền đòi nợ mới nhất năm 2020 ? Ủy quyền đòi nợ có hợp pháp ?
5. Cách thức ủy quyền lại cho người thân kinh doanh đất và phòng trọ ?
Vì nếu có những vấn đề phát sinh như: xây mới, sửa chữa, các hợp đồng điện nước, các vấn đề liên quan đến kinh doanh phòng trọ thì chúng tôi không thể đi đi về về để giải quyết được. Trên đây là vấn đề mà chúng tôi đang rất quan tâm ?
Mong luật sư tư vấn giùm ạ. Xin kính chào và kính chúc luật sư thật nhiều sức khoẻ.
Luật sư trả lời:
Trong trường hợp này để người thân của bạn có thể giải quyết những vấn đề phát sinh như: xây mới, sửa chữa,… thì bạn nên thực hiện thủ tục ủy quyền theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể:
“Điều 562. Hợp đồng ủy quyền
Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”
Đồng thời để tránh những vấn đề bất lợi sau này bạn nên thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền, cụ thể Điều 55 Luật Công chứng năm 2014 quy định như sau:
“Điều 55. Công chứng hợp đồng ủy quyền
1. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.
2. Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền.”
Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ đẹp không tưởng để được giải đáp. Trân trọng./.
>> Xem thêm: Mẫu hợp đồng ủy quyền bán, cho thuê nhà ở mới nhất năm 2020
6. Có nên ký tên công chứng ủy quyền đất cho cha tôi không ?
Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai trực tuyến, gọi: đẹp không tưởng
Luật sư trả lời:
Điều 562. Hợp đồng ủy quyền
Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Ủy quyền được hiểu là: một bên (bên được ủy quyền) thay mặt cho bên ủy quyền thực hiện quyền, nghĩa vụ của bên ủy quyền; bản chất của việc ủy quyền không phải là sự chuyển quyền cho bên được ủy quyền mà chỉ là việc thay mặt để làm, người được ủy quyền không phải là chủ sử dụng đất trong trường hợp này.
Vì thông tin bạn cung cấp còn ít nên chúng tôi chưa thể khẳng định được việc ủy quyền là nên hay không. Tuy nhiên bạn cần lưu ý, nếu trường hợp đây là đất của hộ gia đình nếu cả hộ gia đình đồng ý ủy quyền cho ông- tức đồng ý với việc sẽ cho hai người con của ông thì mới nên ký hợp đồng ủy quyền, vì sau khi ủy quyền thì ông sẽ thực hiện việc chuyển nhượng cho hai người con, khi hợp đồng được ký kết thì quyền sử dụng đất sẽ thuộc về hai người con của ông chứ không còn là đất của hộ gia đình bạn nữa.
Vì vậy, xét cho cùng cần xem mục đích của gia đình bạn là có muốn cho hai người con của ông được nhận tài sản đất đai này hay không.
Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi số: đẹp không tưởng để được giải đáp.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai – Công ty luật Minh Khuê
>> Xem thêm: Giải thích các mã ký hiệu về loại đất thể hiện trên bản đồ địa chính, mảnh trích đo địa chính (ONT, BHK, ODT, LUC, TMD…)
