Mục lục bài viết
1. Thủ tục tách thửa đối với đất được hưởng thừa kế ?
Hiện nay gia đình em và gia đình anh trai của em đang sống trên mảnh đất đó và đã xây nhà riêng, vì đất là đất nhà thờ nên 3 người chị của em nói là để lại cho 2 người con trai ở.
Vậy bây giờ em và anh trai của em muốn tách mảnh đất đó thành 2 thửa và đứng tên riêng thì có được không? Và thủ tục như thế nào? (Nếu gia đình em họp lại và có văn bản thỏa thuận là 3 chị gái đồng ý để lại mảnh đất đó cho 2 anh em trai thì có được không? Tại hàng thừa kế thứ nhất không còn ai nữa)
Em xin cảm ơn luật sư !
Luật sư tư vấn thủ tục tách thửa theo luật đất đai, gọi : 1900.0159
Trả lời:
Thứ nhất, về việc có được tách thửa đất hay không?
Theo thông tin mà bạn đã cung cấp, chúng tôi hiểu rằng nguồn gốc diện tích đất là do ông bà để lại cho bố bạn (bố bạn là hàng thừa kế duy nhất). Bố bạn mất không để lại di chúc nên về nguyên tắc, diện tích đất này sẽ được chia đều cho các đồng thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất của bố bạn, tức là 5 anh chị em trong gia đình bạn. Tuy nhiên, các chị gái bạn đã viết văn bản thỏa thuận để lại đất cho bạn và anh trai bạn nên có thể coi như 3 chị gái bạn đã từ chối nhận di sản theo quy định tại điều 620, Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH11 của Quốc hội. Cụ thể:
” Điều 620. Từ chối nhận di sản
1. Người thừa kế có quyền từ chối nhận di sản, trừ trường hợp việc từ chối nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ tài sản của mình đối với người khác.2. Việc từ chối nhận di sản phải được lập thành văn bản và gửi đến người quản lý di sản, những người thừa kế khác, người được giao nhiệm vụ phân chia di sản để biết.3. Việc từ chối nhận di sản phải được thể hiện trước thời điểm phân chia di sản.“
Như vậy, diện tích đất được xác định là di sản thừa kế để lại cho bạn và anh trai bạn, do vậy, bạn và anh trai bạn hoàn toàn có quyền thực hiện tách thửa và xin Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình.
Thứ hai, về trình tự thủ tục tách thửa đất
Căn cứ Khoản 4 Điều 143 Luật đất đai 2013 quy định: “2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.”.
Như vậy, bạn lưu ý rằng, việc tách thửa phải tuân theo quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được phép tách thửa.
Về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa được quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai như sau:
“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Về hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa đất được quy định tại Điều 9 Khoản 11 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính bao gồm:
“a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.”
Như vậy, để tách thửa diện tích đất đã được hưởng thừa kế, bạn và anh trai bạn nộp Hồ sơ xin tách thửa đất bao gồm các giấy tờ như đã nêu trên tại Văn phòng đăng kí đất đai.
>> Xem thêm: Thủ tục tách thửa đất và lệ phí tách thửa như thế nào?
2. Tư vấn thủ tục tách thửa đất đai khi đang tranh chấp?
Cô hai lấy chồng ở Hà Nội vì không muốn đi xa nên ông em cho miếng đất kế bên nhà. Sau khi xây nhà cô em lập tức đi làm giấy tờ sổ đỏ đầy đủ. Sau đó ông nội em xây nhà lại thì cô Tư và Cô Út chưa lấy chồng nên ở chung nhà phía căn bên trái với gia đình em và nội. Về sau, cô Tư em lập gia đình xa nên bắt rể, nội em đành chấp nhận đồng ý cho cô Út em xây nhà phía bên phải. Phần đất mà lẽ ra chỉ là đường đi mà giờ cũng không còn. Sau đó ông chia bằng lời nói và tờ giấy ông viết nhưng lại không ký tên hay ghi ngày tháng và phần ông chia cũng không ghi rõ mét hay thước tất bao nhiêu, chỉ tính bằng cách theo căn nhà mỗi người thẳng từ trước ra sau là của người đó. Dĩ nhiên vì cô Hai được cho trước nên phần lớn nhất và đã làm lấy giờ sỡ hữu nên không liên quan nữa. Nhà thờ hiện gia đình em đang ở vì ba em là con trai tất cả mọi việc ba lo hết. Nhưng chung căn bên trái là cô Tư và nhà kế bên nhà em bên phải là nhà cô Út. Lúc cô Út xây nhà không làm giấy tờ.
Đến thời điểm hiện tại ông nội em mất và còn bà nội.Từ xưa giờ nội em chỉ thương con gái nên muốn chia đều trong khi ba em chỉ có mỗi nhà thờ và nhà thì đang hỏng không có điều kiện xây lại. Giờ các cô của em muốn làm giấy tờ tách thửa để có số nhà riêng và nhà riêng. Ba em đồng ý và cả ba chung tiền để làm giấy tờ. Nhưng không được vì nhà cô Út không đủ 4m chiều rộng mặt tiền. Nên các cô muốn ba chia đều cho đủ thước tất trong khi nhà em là ông nội xây nhà thờ khoảng 5m chiều rộng mặt tiền. Các cô nói bây giờ chỉ trên giấy tờ chứ không muốn lấy liền mà 5,10 năm nữa khi nhà em hoặc nhà họ xây lại thì mới lấy đất cho đủ. Nếu nói về luật thì chắc sẽ chia đều nhưng về lý thì ba em không đi học mà nhường cho các cô đi học để có công việc ổn định, trong khi các cô không có bất cứ nghĩa vụ nào về thờ cúng hay lo cho nội mà chỉ có ba em lo. Bây giờ gia đình em phải làm sao để tách thửa cho hai cô mà không phải chia nhà. Nhà Cô Út được xây năm 2005.
Kính mong luật sư tư vấn giùm gia đình em. Ba em mọi thiệt thòi đã chịu nhưng bảo ba có căn nhà thờ ông bà cũng không giữ được thì ba em không làm đc. Nhà em ở quận Bình Tân TP.HCM.
Chân thành cảm ơn Luật Sư !Em chờ hồi đáp từ phía Luật sư.
Người gửi: Elly Nguyễn
Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.0159
Luật sư tư vấn:
Căn cứ Điều 459 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 quy định như sau:
“Điều 459. Tặng cho bất động sản
1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.“
Như vậy theo quy định của pháp luật thì hợp đồng tặng cho đất giữa ông bạn và cô bạn phải công chứng, chứng thực, hoặc đăng ký theo quy định. Tuy nhiên do ông bạn khi cho đất lại chỉ xác nhận miệng nên:
TH1: Nếu cô bạn làm hồ sơ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2004:
Căn cứ Điều 100 Luật Đất đai số 13/2013/QH11 quy định như sau:
“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.“
“Điều 17. Quy định diện tích tối thiểu được tách thửa và việc cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đó
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.
2. Thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận; việc xây dựng nhà ở, công trình trên thửa đất đó phải theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
3. Không cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp tự tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
4. Cơ quan công chứng, Ủy ban nhân dân cấp xã không được làm thủ tục công chứng, chứng thực chuyển quyền sử dụng đất đối với trường hợp tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.”
Căn cứ khoản 1 Điều 19 Nghị định 84/2007/NĐ-CPcủa Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai:
“Điều 19. Cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đối với thửa đất
1. Hồ sơ tách thửa hoặc hợp thửa gồm có:
a) Đơn xin tách thửa hoặc hợp thửa của người sử dụng đất đối với trường hợp tách thửa, hợp thửa theo yêu cầu của người sử dụng đất và trường hợp tách thửa, hợp thửa do nhận quyền sử dụng đất quy định tại điểm k và điểm l khoản 1 Điều 99 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP;
b) Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai; trường hợp tách thửa, hợp thửa do nhận quyền sử dụng đất quy định tại điểm k và điểm l khoản 1 Điều 99 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thì phải có thêm văn bản quy định tại điểm a khoản 1 Điều 140 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.”
Như vậy theo quy định trên thì trường hợp này của gia đình bạn là trường hợp tự tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu nên trường hợp này mảnh đất trên không đủ điều kiện để tách thửa. Nên để tách thửa thì bố bạn cần phải tách cho cô bạn phần diện tích đất để đảm bảo diện tích tối thiểu.
TH2: Nếu cô bạn làm hồ sơ cấp giấy chứng nhận đất sau ngày 1/7/2014:
Căn cứ Điều 101 Luật Đất đai của Quốc hội, số 45/2013/QH13 quy định như sau:
“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Căn cứ Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai:
“Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu
1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.”
Như vậy nếu diện tích đất mà cô bạn đang sử dụng có trước ngày văn bản của UBND cấp tỉnh quy định về diện tích tôi thiểu có hiệu lực thi hành thì khi có đầy đủ quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật đất đai năm 2013 thì cô bạn vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà bố bạn không cần phải tách diện tích đất nhà thờ nêu trên.
>> Xem thêm: Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm 2020 ?
3. Tách thửa đất trong trường hợp nào thì cần chữ ký của người thừa kế?
Luật sư tư vấn:
Căn cứ khoản 10 Điều 3 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội:
“10. Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”
Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Căn cứ Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai:
“Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.
2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.”
Như vậy, nếu giấy chứng nhận mang tên bố mẹ bạn và giấy tờ mà bố mẹ bạn ký là hợp đồng tặng cho theo Điều 465 Bộ luật dân sự năm 2015: “Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.” thì trong trường hợp này không cần chữ ký của các con nếu đó là hợp đồng tặng cho đã được công chứng hoặc chứng thực.
>> Tham khảo bài viết liên quan: Thủ tục đăng kí thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất ?
>> Xem thêm: Muốn giải quyết tranh chấp đất đai thì nộp đơn đến cơ quan nào?
4. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất ?
Thủ tục, trình tự thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất
Căn cứ Điều 75 Nghị đinh số 43/2014/NĐ-CP do Chính phủ ban hành quy định về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất như sau:
“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”
Như vậy, căn cứ vào quy định trên, đối với trường hợp của bạn, để có thể tách đôi được mảnh đất mà bố bạn để lại cho 2 anh em thì trước hết bạn cần phải nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa đất theo Mẫu số 11/DK – Mẫu số được đính kèm với Thông tư số 24/2014/TT–BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về Hồ sơ địa chính, có hiệu lực ngày 05 tháng 07 năm 2014. Sau đó, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ đo đạc địa chính để chia tách thửa đất mà bố bạn để lại; Văn phòng đăng ký đất đai sẽ lập hồ sơ trình lên cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa đất mới tách của nhà bạn. Cuối cùng, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ chỉnh lý, cập nhập biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai, trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bạn hoặc nếu hồ sơ được nộp lên Ủy ban nhân dân cấp xã thì Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi hồ sơ tới Ủy ban để trao đổi.
>> Xem thêm: Tư vấn về thủ tục tách thửa và làm sổ hồng riêng đối với diện tích đã tách ?
5. Quy định về diện tích tối tiểu khi tách thửa ?
Người gửi: Cuong
Trả lời:
Căn cứ vào Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND quy định về diện tích tối thiểu thực hiện việc tách thửa đất ở của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh.
Theo đó, diện tích tối thiểu khi tách thửa được chia làm 3 khu vực:
+ Khu vực 1 (quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú): diện tích tối thiểu là 36m² và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét.
+ Khu vực 2 (quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện): diện tích tối thiểu là 50m² và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.
+ Khu vực 3 (huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ thị trấn hoặc khu vực được quy hoạch đô thị hóa thuộc huyện): diện tích tối thiểu là 80m² và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.
Theo đó, khi thực hiện tách thửa bạn cần căn cứ theo quy định của UBND thành phố Hồ Chí Minh về diện tích tối thiểu được tách thửa.
Tuy nhiên, bạn cũng thể tham khảo quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu. Do vậy, căn cứ Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai:
“Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu
1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới”.
>> Xem thêm: Luật sư tư vấn thủ tục tách sổ đỏ, tách thửa đất trực tuyến miễn phí
6. Tư vấn thủ tục tách thửa và chuyển quyền thành cách thửa riêng đất ở ?
Phương thức 1: Làm như đơn xin chuyển đổi theo nguyện vọng của bố mẹ tôi như đính kèm (Cái này đã bị trả lại và tôi vẫn thắc mắc là không biết phòng TNMT huyện vụ bản họ có làm đúng hay không? – xin tư vấn rõ chỗ này)
Phương thức 2:
+ Bước 1: Bố mẹ tôi sẽ chuyển đổi 56m2 đất vườn thành đất ở. Sau khi chuyển đổi đất ở sẽ là 150m2, đất vườn là 90-56=34m2.
+ Bước 2: Bố mẹ tôi tách đất ở cho anh trai tôi 61m2 đất ở – tách cho tôi 89m2 đất ở và 34m2 đất vườn ( sau khi tách như vậy thì đó sổ đỏ của bố mẹ tôi đã hết đất)
+ Bước 3: Việc còn lại là Tôi lại làm đơn xin chuyển đổi 34m2 đất vườn còn lại thành đất ở. ( Nhưng tôi phân vân lúc này 34m2 đất vườn này tôi phải nộp phí chuyển đổi là bao nhiêu, có được giảm 50% hay không? – Tôi sợ là không được giảm 50%.)
Phương thức 3:
+ Bước 1: Bố mẹ tôi sẽ chuyển đổi 56m2 đất vườn thành đất ở. Sau khi chuyển đổi đất ở sẽ là 150m2, đất vườn là 90-56=34m2.
+ Bước 2: Bố mẹ tôi tách cho anh trai tôi 61m2 đất ở – sau khi tách bố mẹ tôi còn 34m2đất vườn chưa chuyển đổi thành đất ở.
+ Bước 3: Bố mẹ tôi chuyển đổi nốt 34m2 đất vườn thành đất ở, sau khi chuyển đổi bố mẹ tôi có 123m2 đất ở.
+ Bước 4: Bố mẹ tôi tặng cho 123m2 đất cho tôi.
Người hỏi: Tran Giang Khanh
Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.0159
Trả lời:
Kính chào bạn, rất hân hạnh được trả lời câu hỏi của bạn.
Trước hết chúng tôi muốn khẳng định với bạn rằng, việc Phòng Tài nguyên và môi trường yêu cầu gia đình bạn thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở trước rồi mới thực hiện tách thửa cho gia đình bạn là hoàn toàn đúng với quy định của pháp luật. Pháp luật yêu cầu người sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích sử dụng khi được giao đất hoặc cho thuê đất. Gia đình bạn không thể xây nhà trên đất vườn hay đất nông nghiệp được.
Về mong muốn của gia đình bạn, đó là bố mẹ bạn muốn tách đất tặng cho bạn và anh trai của bạn, nhưng hiện tại mới chỉ có 94m2 đất ở, còn lại là diện tích đất vườn, trong khi bố mẹ bạn lại muốn tặng cho tất cả diện tích đất này cho 2 anh em của bạn. Như những thông tin bạn cung cấp, cùng với cách suy nghĩ của bạn về việc thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất và tách thửa, chúng tôi nhận thấy để tóm gọn thủ tục hành chính, gia đình bạn nên chuyển đổi quyền sử dụng đất trong 1 lần, tức là toàn bộ diện tích đất vườn mà gia đình bạn muốn chuyển sang đất ở cùng thực hiện trong 1 lần, kèm theo hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất là đơn xin tách thửa với diện tích các thửa đất như mong muốn của gia đình bạn. Như vậy, chỉ cần 1 hồ sơ là gia đình bạn vừa có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất vừa tách thửa đất được. Về phía cơ quan tài nguyên và môi trường cấp huyện, sau khi nhận đủ hồ sơ của gia đình bạn, cơ quan này sẽ tiến hành các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất và tách thửa đúng theo nguyện vọng của gia đình bạn.
Về tiền sử dụng đất gia đình bạn phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau: “chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Do đó, tiền sử dụng đất mà gia đình bạn phải nộp chỉ là 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất ở với tiền sử dụng đất nông nghiệp.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn luật đất đai – Công ty luật Minh Khuê
>> Xem thêm: Làm sao để chuyển quyền sử dụng đất cho một người con khi bố đã mất?
