Sàn giao dịch bất động sản – Một trong những nộid ung quản lý của nhà nước đối với thị trường Bất động sản

 

CÔNG TRÌNH DỰ THI GIẢI THƯỞNG “SINH VIÊN NGHIÊN CỨU KHOA HỌC”

ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI – NĂM 2009 

Thuộc nhóm chuyên nghành khoa học: XH2b

Họ và tên sinh viên: Văn Thị Anh

Giới tính: Nữ

Dân tộc: Kinh

Lớp: Dân sự K32B

Năm thứ:  2/ Số năm đào tạo: 4 năm

Khoa: Pháp luật Dân sự

Người hướng dẫn: Ts. Trần Quang Huy

>&gt Xem thêm:  Dịch vụ công chứng, tư vấn luật đất đai uy tín, chuyên nghiệp

LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Bất động sản là một loại tài sản có vai trò vô cùng quan trọng của mỗi quốc gia. Nó là thành phần sống của xã hội loài người. Sự phát triển của nền sản xuất hàng hoá theo cơ chế thị trường cũng đã kéo theo nền sản xuất hàng hoá bất động sản phát triển. Loại hàng hoá này được đem ra mua bán, trao đổi trên thị trường, từ đó hình thành nên thị trường bất động sản. Sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản đã có đóng góp đáng kể cho nền kinh tế quốc dân.

Tuy nhiên do BĐS là loại hàng hoá có giá trị lớn và đặc tính TTBĐS là không hoàn hảo nên đã dẫn đến hiện trạng là: các giao dịch trên thị trường phần lớn là các giao dịch phi chính thức, hiện tượng đầu cơ trốn lậu thuế tạo ra những cơn sốt ảo gây tác hại to lớn cho nền kinh tế và sự quản lí yếu kém của các cơ quan nhà nước. Các cơ quan nhà nước chưa có những biện pháp quản lí TTBĐS hiệu quả nên không thể kiểm soát và điều tiết được thị trường…Bởi vậy mà thị trường BĐS của Việt Nam được các chuyên gia quốc tế đánh giá là thị trường không minh bạch.

Hiện nay cả thế giới khủng hoảng suy thoái kinh tế, một trong những yếu tố góp phần làm nên cuộc khủng khoảng là thị trường BĐS. Việt Nam cũng không nằm ngoài cuộc khủng hoảng này. TTBĐS Việt Nam bắt đầu khủng hoảng vào khoảng đầu năm 2008 và bây giờ bây giờ nó vẫn đang loay hoay tìm lối thoát.

Nhằm khắc phục những khuyết tật của thị trường và giúp nhà nước quản lí, điều tiết thị trường này để nó phát triển lành mạnh, ổn định hơn thì SGD BĐS ra đời là một điều tất yếu. Sự ra đời và phát triển của các SGD BĐS đã có ảnh hưởng rất lớn tới thị trường BĐS. Bên cạnh những tính năng ưu việt mà nó mang lại thì nó cũng có những tồn tại rất đáng lo ngại. Bởi, sự quản lí của nhà nước đối với các SGD BĐS này còn chưa chặt chẽ dẫn đến những việc làm sai phạm, phản tác dụng của các SGD BĐS. Vì vậy vấn đề quản lí của nhà nước đối với các SGD BĐS là vấn đề rất quan quan trọng và cấp thiết. Nhận thấy được tầm quan trọng của vấn đề này nên tôi đã chọn đề tài: ”Sàn giao dịch bất động sản – một trong những nội dung quản lí của nhà nước đối với thị trường bất động sản”.

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số:  đẹp không tưởng

2. Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu: Mục đích nghiên cứu của đề tài là chỉ ra tính tất yếu cho sự ra đời của sàn giao dịch BĐS. Đi sâu vào phân tích thực trạng hoạt động của các SGD BĐS để thấy được công tác quản lí của nhà nước đối với các SGD BĐS nói riêng và TTBĐS nói chung. Để từ đó có những kiến nghị đóng góp hoàn thiện vì một TT BĐS lành mạnh và ổn định.

>&gt Xem thêm:  Luật sư tư vấn pháp luật đất đai, nhà ở và bất động sản

3. Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu cụ thể của đề tài là góp phần thúc đẩy và hoàn thiện công tác quản lí của nhà nước đối với các SGD BĐS, để cho nó thực hiện đúng chức năng và phát huy vai trò của mình. Mục tiêu tổng quát là hướng tới một TT BĐS công khai, minh bạch và phát triển ổn định.

3. Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các hoạt động của các sàn giao dịch và pháp luật quản lí các SGD BĐS của các cơ quan nhà nước.

5. Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện đề tài này người viết có sử dụng các phương pháp sau: phương pháp duy vật biện chứng, phân tích, tổng hợp, chứng minh, thống kê. Và đặc biệt, các số liệu trong đề tài này có được do người viết có thực hiện một quá trình điều tra, khảo sát thực tế, xem xét các hoạt động kinh doanh của các SGD BĐS và các trung tâm giao dịch BĐS. Ngoài ra người viết cũng tham khảo số liệu của một số đề nghiên cứu về TT BĐS, các trang web, tạp chí, báo chí…

6. Tình hình nghiên cứu

Thị trường BĐS của Việt Nam là một thị trường non trẻ và sàn giao dịch BĐS một vấn đề khá mới mẻ. Chính vì vậy cho đến nay ngoài các quy định của pháp luật thì vẫn chưa có một công trình nghiên cứu nào lĩnh vực sàn giao dịch BĐS. Qua tìm hiểu thực tiễn hoạt động của các sàn giao dịch hiện nay cho thấy việc nghiên cứu, tìm hiểu về hoạt động của các sàn và công tác quản lí nhà nước đối với các sàn là rất cấp thiết.Vì vậy, tôi đã thực hiện đề tài này.

7. Đóng góp của đề tài

Đây là công trình nghiên cứu về công tác quản lí của nhà nước đối với các SGD thông qua thực trạng hoạt động của các SGD BĐS. Nó có ý nghĩa lí luận và thực tiễn: đánh giá vai trò của SGD BĐS trong việc giúp nhà nước quản lí thị trường BĐS, làm cho thị trường trở nên minh bạch hơn; nêu lên thực trạng hoạt động của các SGD để thấy rõ được thực trạng quản lí của nhà nước. Ngoài ra cũng có đưa ra một số kiến nghị để hoàn thiện SGD BĐS góp phần thúc đẩy thị trường BĐS vượt qua cơn khủng hoảng hiện nay. Đề tài có giá trị tham khảo cho những đối tượng muốn tìm hiểu về lĩnh vực này.

>&gt Xem thêm:  Cách tính thuế thu nhập cá nhân trong lĩnh vực mua bán bất động sản?

8. Kết cấu của đề tài

Chương 1: Cơ sở lí luận và thực tiễn cho sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản

Chương 2: Thực trạng quản lí hệ thống các sàn giao dịch bất động sản

Chương 3: Những đề xuất hoàn thiện những quy định của pháp luật góp phần quản lí và phát triển sàn giao dịch bất động sản

 

Chương I

Cơ sở lí luận và thực tiễn cho sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản.

1.1 Một số khái niệm cơ bản

1.1.1 Bất động sản, vai trò và quyền năng của bất động sản

1.1.1.1 Bất động sản

Tài sản là một nguồn nguồn lực vô cùng quan trọng để phát triển kinh tế – xã hội của loài người nói chung và của mỗi quốc gia nói riêng. Từ thời La Mã cổ đại, tài sản đã được phân chia thành 2 loại: bất động sản và động sản. Sự phân chia đúng đắn và hợp lí này của người La mã vẫn còn giữ nguyên giá trị cho đến ngày nay.

Bất động sản – một khái niệm mà các chuyên gia hiện nay còn nhiều ý kiến khác nhau do các quan niệm và góc nhìn khác nhau. Tuy nhiên, có một điểm thống nhất đó là:” Bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được”[ 7.1]. Tại Việt Nam, theo Điều 174 của BLDS quy định:” Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai, nhà cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Với khái niệm trên thì BĐS trước hết là tài sản nhưng phải là tài sản di dời được. Vì thế nên bất động sản bao gồm: đất đai nhưng phải là đất đai không di dời được, đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị thể hiện qua số lượng và chất lượng của đất; nhà ở và các công trình gắn liền với đất đai: là nhà cửa, các trung tâm thương mại, các văn phòng khách sạn. Và đặc biệt là các tài sản khác gắn liền không thể tách với công trình xây dựng đó: máy điều hoà, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình; các tài sản khác gắn liền với đất đai như: vườn cây, ao cá, chuồng trại chăn nuôi, cánh đồng làm muối, các hầm mỏ khoáng sản…

1.1.1.2 Vai trò của bất động sản

BĐS có một vai trò vô cùng to lớn, nó là thành phần sống, là điều kiện cơ bản tối thiểu cho đời sống con người. Cụ thể:

BĐS cung cấp nơi cư trú cho con người. Nó là nguồn tư liệu sản xuất đặc biệt, bảo đảm cho quá trình sản xuất và tái sản xuất phát triển. Đặc biệt, khi mà ngày nay chất lượng đời sống của con người được nâng cao thì BĐS là cơ sở cho cho các hoạt động kinh doanh, cung ứng dịch vụ phát triển, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của con người.

“BĐS là một giá trị tài sản rất lớn. Theo ước tính, tổng giá trị các BĐS nhà ở hiện nay của Việt Nam tương đương khoảng 350 tỷ USD, gấp 5 lần GDP và đó là một con số rất lớn. Bên cạnh các BĐS nhà ở, các công trình thương mại, công nghiệp, BĐS công cộng cũng có giá trị không nhỏ. Do vậy, tổng giá trị BĐS là một con số khổng lồ”.[4.2]

1.1.1.3 Quyền năng của bất động sản

Từ khi xã hội loài người hình thành giai cấp và nhà nước cho đến nay luôn tồn tại hai hình thức sở hữu đó là: sở hữu tư nhân và sở hữu nhà nước. Quyền sở hữu đối với BĐS bao gồm: Quyền chiếm hữu quyền sử dụng và quyền định đoạt.

Quyền chiếm hữu: Là quyền nắm giữ và quản lí các tài sản BĐS của mình.

Quyền sử dụng: là quyền khai thác công dụng, hưởng lợi ích từ các hoa lợi, lợi tức của BĐS.

Quyền định đoạt: là quyền quyết định số phận của BĐS. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, trao đổi quyền sở hữu cho người khác.

Tuỳ theo hình thức sở hữu của mỗi quốc gia khác nhau mà các quyền của BĐS được thể hiện một cách khác nhau. Tại Việt Nam là hình thức sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện quản lí.

1.1.2 Thị trường bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm

Khi chế độ sở hữu đất đai được xác lập, các hoạt động mua bán đất đai cũng ra đời. Tuy nhiên, nói đến thị trường BĐS là nói đến một nền sản xuất hàng hoá BĐS bao gồm: nhà cửa, công trình xây dựng, công trình kiến trúc và các tài sản khác gắn liền với đất. Nền sản xuất hàng hoá này phát triển tới một mức độ nhất định. Các hàng hoá BĐS được đem ra mua bán, trao đổi thể hiện thông qua hình thức tiền – hàng, tới một mức độ phát triển nhất định thì TT BĐS cũng đã hoàn thiện và phát triển.

Có rất nhiều ý kiến khác nhau về đối tượng và nội dung hoạt động của thị trường BĐS. Cụ thể là: ý kiến thứ nhất cho rằng, TT BĐS với TT đất đai là một, vì tài sản phải gắn liền trên đất mới là BĐS; ý kiến thứ hai cho rằng TT BĐS là TT nhà đất cả về giá trị và số lượng; ý kiến thứ ba cho rằng thị trường BĐS là các hoạt động mua bán trao đổi, cho thuê, thế chấp theo quy luật của nền kinh tế thị trường.

Các ý kiến trên đều có cơ sở và luận điểm hợp lí và đúng đắn, tuy nhiên chưa đầy đủ và khái quát. Thị trường BĐS nên được hiểu khái quát như sau: “TT BĐS là tổng thể các quan hệ giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường BĐS thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ về giao dịch BĐS. Đó là những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hoá, dịch vụ BĐS được giao dịch. Trong cách diễn dịch này, khái niệm “nơi” không phải đơn thuần chỉ là địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố khi các quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra.”[13.3]

1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản

* Đặc điểm của hàng hoá bất động sản

BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, nó mang trong mình những đặc điểm của hàng hoá nói chung và những đặc điểm mà chỉ bản thân nó mới có đó là: Nó có vị trí cố định và không thể di dời được; nó có tính lâu bền; nó chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và các chính sách của nhà nước; nó mang tính cá biệt và khan hiếm; nó mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lí xã hội; nó có tính thích ứng cao; các hàng hoá BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau và nó phụ thuộc vào năng lực quản lí.

* Đặc điểm của TT BĐS

Với các đặc tính trên của hàng hoá BĐS nên nó đã tác động đến TT BĐS với những đặc điểm sau:

Thứ nhất là, sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch. Bởi, đối với hàng hoá thông thường, địa điểm giao dịch bán có sự hiện diện của hàng hoá ở đó nhưng HH BĐS lại khác. Do đặc tính cố định không thể di dời được của BĐS nên các hoạt động GD BĐS thường được tiến hành trên các “chợ ảo”. Các chợ này có thể là ở các trung tâm giao dịch BĐS, các siêu thị địa ốc, trên Internet và gần đây nhất là trên SGD BĐS. Công việc mua bán HH BĐS không kết thúc ngay tại một thời điểm mà phải trải qua một quá trình bao gồm 3 bước: Đàm phán – kiểm tra thực địa – đăng kí pháp lí. Mọi chủ thể tham gia giao dịch đều phải thực hiện thông qua 3 bước này. Đây là điều có tính chất bắt buộc đối với thị trường BĐS công khai minh bạch, có sự kiểm tra giám sát của nhà nước.

Thứ hai là, thị trường BĐS có bản chất là TT giao dịch các quyền và lợi ích hợp pháp chứa đựng trong HH BĐS. Bởi, đất đai có đặc điểm là không hao mòn hay mất đi, vì vậy các chủ thể tham gia giao dịch hướng tới là các quyền và lợi ích do BĐS đem lại. Đây chính là cơ sở để xác định giá cả của BĐS.

Thứ ba, TT BĐS mang tính vùng và khu vực sâu sắc. HH BĐS do đặc tính cố định không di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế – xã hội của từng vùng, từng khu vực. Ngoài ra HH BĐS có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lí, tập quán, thị hiếu…do vậy mà tính phân vùng và tính khu vực càng sâu sắc.

Thứ tư, TT BĐS là thị trường không hoàn hảo. Tính không hoàn hảo bởi các thông tin về HH BĐS không đầy đủ và không được công bố công khai trên thị trường. Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại HH BĐS là không nhiều, không bảo đảm cho tiêu chí cạnh tranh hoàn hảo dẫn đến những cơn sốt ảo của thị trường.

Thứ năm, cung về BĐS chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS. Vì thời gian để tạo lập ra HH BĐS là tương đối dài. Bởi, để xây dựng các công trình cần phải có thời gian để tìm hiểu thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công. Vấn đề cung BĐS chỉ có giới hạn nhưng nhu cầu BĐS lại không ngừng tăng. Do vậy, cung cầu được coi là không co giãn so với giá cả. Cung không kịp cầu sẽ tạo nên những cơn sốt giá cả.

Thứ sáu, TT BĐS là thị trường khó thâm nhập nên cần đến các tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao. Bởi, thị trường này mang tính không hoàn hảo, các thông tin trên thị trường không công khai và minh bạch. Đặc biệt, HH BĐS có giá trị lớn nên cả bên bán và bên mua ít có cơ hội mua bán để hiểu về loại HH BĐS (trừ các doanh nghiệp chuyên kinh doanh BĐS).

Thứ bảy, TT BĐS có mối liên hệ với thị trường vốn. Vì, HH BĐS có giá trị lớn nên các hoạt động đầu tư kinh doanh trên TT cần huy động nhiều vốn. TT BĐS lại là một lĩnh vực đầu tư hấp dẫn bởi lợi nhuận cao đối với thị trường tài chính. HH BĐS có giá trị lớn nên nó đóng vai trò là các tài sản bảo đảm để vay mượn vốn. Giữa hai thị trưòng này có mối quan hệ khăng khít với nhau. Điều này được thể hiện rất rõ trong cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ Châu á năm 1998 và sự suy thoái nền kinh tế thế giới hiện nay.

Thứ tám, TT BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Vì giá trị của loại hàng hoá này và vì những đóng góp to lớn của nó tác động đến nền kinh tế nên việc quản lí của nhà nước đối với TT BĐS là hết sức cần thiết. Nhà nước quản lí TT BĐS thông qua hệ thống văn bản pháp luật, chính vì thế mà thị trường này chịu sự chi phối của pháp luật.

1.1.2.3 Vai trò của thị trường bất động sản

TT BĐS đóng một vai trò vô cùng to lớn và quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Loại thị trường này tác động hai mặt đến nền kinh tế: Nếu nhà nước quản lí tốt thì thị trường sẽ phát triển ổn định. Sự ổn định này sẽ có tác động tốt đến nền kinh tế, nó sẽ thúc đẩy cho nền kinh tế tăng trưởng ổn định; Mặt khác nếu công tác quản lí thị trường BĐS yếu kém, không kiểm soát được thị trường thì nó sẽ kéo nền kinh tế vào tình trạng khủng hoảng, suy thoái.

Sở dĩ TT BĐS có được khả năng như trên là bởi vì TT BĐS phát triển: sẽ góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển; góp phần huy động vốn cho đầu tư và phát triển; tăng thu cho ngân sách nhà nước; mở rộng thị trường trong và ngoài nước; mở rộng quan hệ quốc tế; ổn định xã hội; nâng cao đời sống nhân dân; góp phần đổi mới chính sách đất đai, chính sách về BĐS.

1.2 Tính tất yếu của việc hình thành sàn giao dịch bất động sản

1.2.1 Sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản

Sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS có một vai trò to lớn trong nền kinh tế thị trường có sự điều tiết của nhà nước.

Với sự ra đời của Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993, Bộ Luật dân sự năm 1995, Luật Đất đai năm 2003 cùng với hàng loạt các văn bản pháp luật khác đã từng bước tạo lập và hoàn thiện môi trường pháp lí cho TT BĐS Việt Nam ra đời và phát triển. Đây chính là nền tảng cho nền sản xuất HH BĐS được tạo lập ngày càng đa dạng và phong phú cả về số lượng và chất lượng.

Các sản phẩm hàng hoá này sau khi hoàn thành cả về mặt chất lượng mẫu mã và đặc biệt không thể thiếu đó là tính pháp lí sẽ được đưa vào thị trường để tiêu thụ. Các hoạt động giao dịch mua bán, trao đổi tại các chợ địa ốc (trung tâm giao dịch BĐS, các siêu thị địa ốc) phát triển tới một mức độ nhất định. Nền sản xuất HH BĐS của Việt Nam ngày một chuyên môn hoá hơn. Và nhu cầu đặt ra cho TT BĐS là phải phát triển khâu dịch vụ trung gian lên một tầm mới cao hơn, chuyên nghiệp hơn đáp ứng nhu cầu ngày một cao của xã hội. Điều kiện quan trọng cho sàn giao dịch bất động sản ra đời. Sàn là nơi cung cấp các dịch với một đội ngũ các chuyên gia có trình độ cao để nối giữa người mua và người bán. Vì vậy mà SGD BĐS ra đời là một điều tất yếu phù hợp với quy luật kinh tế thị trường.

1.2.2 Những bất cập của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản có sản phẩm là HH BĐS – một loại HH đặc biệt có giá trị lớn. Chính vì vậy mà vấn đề lợi nhuận khi kinh doanh mặt hàng này là rất hấp dẫn. Tuy nhiên, với những đặc tính riêng của TT BĐS đặc biệt là vấn đề không hoàn hảo của thị trường làm cho hệ thống thông tin trên thị trường không được công khai, minh bạch và rõ ràng. Đây là điều kiện cho các giao dịch ngầm diễn ra phổ biến, các sản phẩm hàng hoá không đủ tiêu chuẩn về chất lượng cũng như tính pháp lí vẫn được đem ra giao dịch trên thị trường bởi những nhà môi giới không chuyên hoạt động trái với quy định của pháp luật vì mục đích lợi nhuận gây thiệt hại cho người mua.

Một tiêu điểm không thể không kể ra ở đây đó chính là môi trường không hoàn hảo này đã nuôi dưỡng những nhà đầu cơ. Nếu những nhà đầu cơ này hoạt động theo đúng nghĩa thì sẽ góp phần làm cho thị trường BĐS hoạt động nhộn nhịp hơn với những giao dịch mua đi bán lại. Nhưng vấn đề bàn luận ở đây là những nhà đầu cơ trốn lậu thuế mà người ta thường gọi là “buôn lậu BĐS”, họ đã dùng mọi thủ đoạn để tạo ra những “cơn sốt đất giả tạo” để kích thích thị trường, nhằm tiêu thụ sản phẩm của họ. Song, bên cạnh đấy họ tìm cách trốn thuế của nhà nước, điều này đã gây thiệt hại rất lớn cho các nhà đầu tư, cho khách hàng, cho nhà nước, cho TT BĐS.

1.2.3 Sự quản lí của nhà nước đối với thị trường bất động sản

Quan điểm của Đảng ta là định hướng phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường có sự quản lí và điều tiết của nhà nước.Và thị trường BĐS cũng như những thị trường hàng hoá khác đều phải chịu sự quản lí và điều tiết của thị trường.

Mục tiêu quản lí của nhà nước đối với TT BĐS là: thị trường phát triển lành mạnh, ổn định, công khai minh bạch và đạt chuẩn quốc tế. Tuy nhiên, có thể khẳng định rằng: công tác quản lí và điều tiết của nhà nước đối với TT BĐS cho đến nay còn rất yếu, thiếu và kém. Điều này được thể hiện qua thực trạng của thị trường BĐS kém minh bạch với những tồn tại của nó đã được phân tích ở trên. Một trong những nguyên nhân dẫn đến hiện trạng đó là hệ thống văn bản pháp luật còn nhiều mâu thuẫn, chồng chéo và không đồng bộ nên không kiểm soát được TT BĐS, lại càng không xử lí được những trường hợp vi phạm bởi thiếu những chế tài cụ thể.

Để công tác quản lí và điều tiết thị trường được hiệu quả thì các cơ quan chức năng phải nắm được hệ thống thông tin về thực trạng của TT BĐS. Tuy nhiên, bởi các giao dịch BĐS trên thị trường phổ biến là các giao dịch ngầm nên các cơ quan quản lí không thể nắm bắt hết thông tin dẫn đến hệ thống thông tin mà các cơ quan chức năng nắm bắt được còn rất mỏng so với thực tế. Để khắc phục được vấn đề này, phương án đặt ra là: các giao dịch BĐS sẽ phải thực trên SGD. Đây là một trong những nhân tố rất quan trọng cho sự ra đời của SGD BĐS không chỉ bởi tính tất yếu phù với quy luật kinh tế, với nhu cầu của thị trường và hơn hết là bởi nó giúp nhà nước thực hiện chức năng quản lí và giám sát thị trường.

1.3. Sàn giao dịch bất động sản và vai trò của sàn giao dịch bất động sản

1.2.1 Khái niệm

Sự phát triển của TT BĐS đã làm cho nền sản xuất HH BĐS ngày càng phát triển chuyên môn hoá hơn, số lượng HH ngày càng nhiều. Tuy nhiên loại hàng hoá BĐS lại có đặc tính là không di dời được, do đó nơi bán sẽ không có sự hiện diện của hàng hoá. Không những vậy, TT BĐS là TT không hoàn hảo thiếu thông tin, do đó để người bán và người mua có nhu cầu gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức ra chợ. Chợ này khác với chợ thông thường, ở đó không bày bán sản phẩm mà là trưng bày thông tin để người bán và người mua tham khảo. Nhờ điểm khác biệt này nên người ta đã đặt cho nó cái tên là “sàn giao dịch bất động sản”.

Theo khoản 4 Điều 5 của Luật kinh doanh bất động sản thì sàn giao dịch được hiểu như sau: “Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản”. SGD BĐS là một mô hình hoạt động tổng hợp,các chủ thể tham gia giao dịch trên sàn sẽ được cung cấp đầy đủ các dịch vụ một cách nhanh gọn chuyên nghiệp và khép kín. Đặc biệt là bảo đảm tính minh bạch, chuẩn xác, rất hữu hiệu cho công việc quản và điều tiết của nhà nước.

1.2.2 Mục đích của sàn giao dịch bất động sản

Mục đích của sàn giao dịch bất động sản là đưa tất cả các hoạt động giao dịch bất động sản lên sàn để có thể thu thập được thông tin về thị trường bất động sản, để các chủ thể: nhà nước, doanh nghiệp, người mua tham khảo và có những quyết định đúng đắn. Điều này có nghĩa là khi các giao dịch bất động sản được đưa lên sàn thì hệ thống thông tin được sàng lọc để từ đó có một thị trường bất động sản minh bạch và công khai.

1.2.3 Chức năng và vai trò của sàn giao dịch bất động sản

1.2.3.1 Chức năng

SGD BĐS có các chức năng chính là chức năng giao dịch và chức năng môi giới.

* Chức năng giao dịch

Các giao dịch thông thường trên thị trường BĐS thường phải trải qua 3 bước là: đàm phán – kiểm tra thực địa – đăng kí pháp lí. Quá trình thực hiện 3 bước này mất rất nhiều thời gian. Khi GD qua sàn thì người mua hàng hoá không phải mất nhiều thời gian, bởi chỉ có những hàng hoá đủ tiêu chuẩn thì mới được đưa lên SGD. Tại đó, các thủ tục pháp lí diễn ra nhanh gọn, thời gian ngắn, ít gặp rủi ro. Đặc biệt là mọi giao dịch sẽ được nhà nước kiểm soát.

* Chức năng môi giới

Khi giao dịch qua sàn GD thì khách hàng sẽ được cung cấp dịch vụ môi giới, với một đội ngũ các chuyên gia tư vấn có trình độ cao, sẽ không còn tâm lí sợ bị lừa đảo, giúp khách hàng yên tâm với sản phẩm hàng hoá của mình.

1.2.3.2 Vai trò

* Cung cấp thông tin

Các thông tin do SGD BĐS cung cấp sẽ đảm bảo về mặt pháp lí, rõ ràng và trung thực. Mọi thông tin trên sàn cung cấp sẽ được sàng lọc. Thông qua sàn mà các thông tin được cung cấp trên thị trường là chính xác và kịp thời [11.2]. Điều này sẽ có ý nghĩa với các chủ thể sau:

– Đối với nhà nước:

Sàn sẽ là nơi cung cấp các thông tin về TT BĐS cho các cơ quan quản lý một cách chính xác và kịp thời để các cơ quan này nắm bắt được thông tin về các hoạt động của TT BĐS. Đây là cơ sở quan trọng để từ đó nhà nước có những phương pháp quản lý và điều tiết một cách đúng đắn và kịp thời thông qua việc đổi mới, bổ sung và hoàn thiện các văn bản pháp luật cho phù hợp, tạo điều kiện cho TT này phát triển trong khuôn khổ pháp lý “dễ thở”. “Tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiện phù hợp với các quan hệ xã hội” [11.2].

HH BĐS là hàng hoá có giá trị cao vì vậy mà thuế từ TT BĐS sẽ đóng góp đáng kể cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, hiện tượng các giao dịch ngầm đã làm thất thu nguồn thuế quan trọng này. Sàn GD ra đời sẽ khắc phục được yếu điểm này. “Sàn giúp tăng thu cho ngân sách nhà nước qua nguồn thu thuế chuyển nhượng” [11.2].

Sự ra đời của SGD sẽ giúp nhà nước kiểm soát và quản lí được tình trạng đầu cơ, giúp nhà nước thu thuế thu nhập của các nhà đầu buôn lậu BĐS trốn thuế.

– Đối với nhà đầu tư, nhà đầu cơ:

Việc sàn cung cấp các thông tin chính xác cho các doanh nghiệp sẽ có ý nghĩa trong việc nắm bắt xu hướng thị trường và thị hiếu của khách hàng để từ đó có chiến lược cung cấp sản phẩm đúng đắn và hợp lý tạo nên hiệu quả kinh doanh to lớn.

Sàn còn là nơi tiêu thụ sản phẩm duy nhất của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

– Đối với người mua: những thông tin chính xác về mặt pháp lý lẫn chất lượng sản phẩm của sàn cung cấp sẽ có ý nghĩa đối với việc chọn mua sản phẩm của khách hàng.

* Cung cấp dịch vụ

Sàn giao dịch sẽ là nơi cung cấp phục vụ tất cả dịch vụ của ngân hàng, kho bạc, công chứng để cho công việc giao dịch giữa người mua và người bán diễn ra nhanh chóng, gọn nhẹ và không phiền hà.

Đặc biệt, khi các giao dịch BĐS được diễn ra trên sàn thì chi phí sẽ thấp hơn rất nhiều so với giao dịch trên thị trường.

 

Chương II

Thực trạng quản lí hệ thống các sàn giao dịch bất động sản hiện nay

2.1 Những quy định của pháp luật quản lí sàn giao dịch bất động sản

Vì BĐS tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế – xã hội và đóng vai trò to lớn trong nền kinh tế quốc dân nên có rất nhiều văn bản pháp luật quy định trực tiếp hoặc chi phối đến hoạt động của TT BĐS như: Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật nhà ở, Bộ luật dân sự cùng với hệ thông văn bản dưới luật (nghị định, thông tư…). Còn đối với SGD BĐS thì có các văn bản pháp luật điều chỉnh đó là: Luật kinh doanh BĐS, Nghị định 153/ 2007/ NĐ – CP; Thông tư 13/ 2008/ TT- BXD và mới đây nhất là Nghị định 23/ 2009 NĐ-CP quy định về chế tài xử phạt đối với các sàn giao dịch, đối với các chủ thể vi phạm quy định pháp luật khi giao dịch trên sàn. Các văn bản pháp luật này là cơ sở pháp lý cho sự ra đời, tồn tại và phát triển của SGD BĐS. Nó quy định các vấn đề về nguyên tắc tổ chức và hoạt động của SGD BĐS; Điều kiện thành lập sàn, nội dung hoạt động của sàn, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia SGD BĐS; Mô hình và quy chế hoạt động của sàn…

2.1.1 Những điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản

Doanh nghiệp muốn thành lập SGD BĐS trước tiên phải đáp ứng đủ điều kiện của Điều 8 là: phải thành lập doanh nghiệp; phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật và sau đó là những điều kiện của Điều 57 là: SGD BĐS phải có kế hoạch hoạt động của SGD BĐS; phải có cơ sở vật chất kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của SGD BĐS; có người quản lý, điều hành SGD BĐS đáp ứng đầy đủ các điều kiện do chính phủ quy định.

Những quy định và điều kiện thành lập về SGD BĐS ở trên là khá đơn giản, rõ ràng và không yêu cầu cao để tránh hiện tượng độc quyền của một số doanh nghiệp địa ốc đã có sẵn tiềm lực.

2.1.2 Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch

Các SGD phải được tổ chức và hoạt động theo một khuôn khổ pháp lý nhất định. Nguyên tắc tổ chức và hoạt động bao gồm: Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS; Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS được thành lập SGD BĐS hoặc thuê SGD BĐS của tổ chức cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh BĐS; SGD BĐS phải có tư cách pháp nhân, hoạt động của sàn phải công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật, SGD BĐS phải chịu trách nhiệm về hoạt động của mình; SGD phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo về việc thành lập trên phương tiện thông tin đại chúng, trước khi hoạt động phải thông báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương.

Những quy định về nguyên tắc tổ chức và hoạt động này là khung pháp lý bảo đảm cho sự ra đời và hoạt động của các sàn. Đây là những tiêu chí để nhà nước quản lý hoạt động của các sàn cũng như quản lý TT BĐS.

2.1.3 Mô hình tổ chức hoạt động của sàn

Cơ cấu tổ chức của SGD BĐS bao gồm Giám đốc, các phó Giám đốc và các bộ phận chuyên môn, nghiệp vụ phù hợp với nội dung hoạt động của SGD.

– SGD BĐS phải có tối thiểu 2 nhân viên làm công việc môi giới BĐS. Nếu có dịch vụ định giá BĐS phải có tối thiểu 2 nhân viên làm công việc này, có chứng chỉ giá BĐS do cơ quan có thẩm quyền cấp.

– SGD BĐS phải có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m2 phục vụ cho hoạt động môi giới và thêm 20m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung, đồng thời bảo đảm có trang thiết bị phù hợp với nội dung.

Với những quy định trên thì tuỳ thuộc vào khả năng, năng lực của mỗi doanh nghiệp để thành lập các sàn có quy mô lớn hoặc nhỏ, tuy nhiên, vẫn phải bảo đảm tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật.

2.1.4 Quy chế hoạt động của sàn

– Những quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của SGD BĐS

– Quy định về tổ chức bộ máy và hoạt động của các bộ phận của SGD BĐS

– Quy định về chế độ quản lý tài chính của SGD BĐS

– Quy định về quan hệ với khách hàng trong khi giao dịch

– Quy định về thông tin BĐS đưa vào GD; chế độ quản lý, cung cấp thông tin về BĐS, giao dịch tại sàn giao dịch BĐS.

2.1.5 Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

Nội dung hoạt động của các sàn giao dịch bầt động sản bao gồm:

– Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.

– Môi giới bất động sản.

– Định giá bất động sản

– Tư vấn bất động sản.

– Quảng cáo bất động sản.

– Đấu giá bất động sản.

– Quản lí bất động sản.

2.1.6 Quyền và nghĩa vụ của người quản lý sàn.

2.1.6.1 Quyền của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.

Người quản lí, điều hành hoạt động của sàn giao dịch có các quyền sau:

– Quản lí, điều hành hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

– Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp thông tin có liên quan đến bất động sản theo quy định của pháp luật .

– Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu về bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản.

– Từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản các bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

– Thu tiền dịch vụ của khách hàng có bất động sản đưa lên sàn giao dịch bất động sản.

– Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra.

– Các quyền khác theo quy định của pháp luật.

2.1.6.2 Nghĩa vụ của người quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản

Người quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản có các nghĩa vụ sau:

– Bảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh.

– Cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản và chịu trách nhiệm về thông tin, tài liệu do mình cung cấp.

– Cung cấp các dịch vụ về bất động sản tại các sàn giao dịch bất động sản.

– Bảo đảm cơ sở vật chật, kĩ thuật và điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

– Bảo đảm để sàn giao dịch bất động sản hoạt động đúng nội dung đã đăng kí; thực hiện chế độ báo cáo theo qui định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nàh nước có thẩm quyền; thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo qui định của pháp luật.

– Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

– Các nghĩa vụ khác theo qui định của pháp luật.

2.1.7 Quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch trên sàn

2.1.7.1 Quyền của các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản được thể hiện như sau:

– Yêu cầu cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến bất động sản

– Yêu cầu cung cấp các dịch vụ về bất động sản.

– Yêu cầu sàn giao dịch bất động sản bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn giao dịch bất động sản gây ra.

– Các quyền khác theo qui định của pháp luật

2.1.7.2 Nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch trên sàn

– Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

– Trả tiền dịch vụ cho sàn giao dịch bất động sản.

– Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

– Các nghĩa vụ khác theo qui định của pháp luật.

2.1.8 Chế tài xử phạt đối với các sàn giao dịch bất động sản.

Chế tài xử phạt được quy định trong Nghị định 23/2009/NĐ- CP bao gồm các hành vi vi phạm cá quy định của pháp luật về thành lập và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

Hình thức xử phạt: hình thức nhẹ nhất là xử phạt hành chính với mức phạt từ 50.000.000 đến 60.000.000 và hình thức nặng nhất là tước quyền xử dụng giấy phép kinh doanh.

* Đánh giá chung: Các quy định của pháp luật được ban hành đã tạo cơ sở và hành lang pháp lí cho sự ra đời và phát triển của các SGD BĐS, tạo ra một bộ phận kinh doanh dịch thúc đẩy thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ, ổn định, minh bạch và lành mạnh hơn. Tuy nhiên, các quy định của pháp luật vẫn còn nhiều vấn đề cần phải sửa đổi, bổ sung.

Các nguyên tắc và điều kiện thành lập còn khá dễ dàng tạo điều kiện cho các trung tâm GD BĐS thành lập sàn vì mục đích đối phó. Việc quy định cho sự ra đời của SGD ở Luật kinh doanh bất động sản đã có từ năm 2006 nhưng các chế tài xử phạt thì đến năm 2009 mới được ban hành. Các quy định trong chế tài xử phạt còn rất chung chung, chưa cụ thể rõ ràng, mức xử phạt còn khá nhẹ và chưa hợp lí.

2.2 Thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản hiện nay

2.2.1 Thực trạng của thị trường bất động sản

TT BĐS của Việt Nam được manh nha hình thành từ khi có Luật đất đai 1993 cho đến nay được khoảng 16 năm cùng với thời gian tiến hành công cuộc đổi mới của đất nước.

Căn cứ vào các biến động kinh tế, xã hội, chính sách pháp luật có thể chia TT BĐS từ khi hình thành và phát triển cho đến nay thành 7 giai đoạn:

Giai đoạn tự phát trước 1993; Giai đoạn bùng phát sơ khai từ những năm 1993 đến 1996 do chính sách pháp luật về đất đai và nhà ở, đặc biệt là Bộ luật Dân sự 1995 tác động; Giai đoạn 1997-1999, đây là giai đoạn khủng hoảng của thị trường do những tác động có tính chất chu kỳ và khủng hoảng tài chính Châu á; Giai đoạn 2000-2003, đây là giai đoạn TT BĐS Việt Nam sôi động bởi sự tác động của những chính sách phát triển đô thị, chính sách về khu đô thị mới, khu chung cư; Giai đoạn 2004-2005 là giai đoạn trầm lắng của TT BĐS; Giai đoạn 2006-2007, đây là lúc TT BĐS phục hồi và phát triển và có một bước tiến xa hơn bởi sự tiến hành hoàn thiện hành lang pháp lí của nhà nước thể hiện bằng sự cho ra đời một loạt các luật mới như: Luật kinh doanh BĐS, Luật nhà ở, Luật cư trú, Luật xây dựng, Luật đầu tư… Giai đoạn 2008 cho đến nay, đây là giai đoạn TT BĐS khủng hoảng trầm trọng, có nhiều diễn biến bất thường với các hiện tượng “đóng băng”, “sốt giả tạo” của TT. Nguyên nhân của cuộc khủng hoảng này vẫn còn có nhiều ý kiến bàn luận nhưng nổi cộm nhất là do quá lạm dụng vào TT BĐS đã tạo ra một nền kinh tế bong bóng. Rồi khi quả bóng này xì hơi thì nó đã làm cho TT BĐS và nền kinh tế quốc dân lâm vào tình trạng lao đao.

Đánh giá: Qua sự phân tích, tìm hiểu cũng như khảo sát thực tiễn, tôi thấy rằng TT BĐS Việt Nam trong thời gian vừa qua đã có những bước tăng trưởng và phát triển nhanh chóng về quy mô, phạm vi, số lượng và chất lượng; nhất là ở những thành phố, đô thị lớn như Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh.

Bên cạnh đó, TT BĐS của Việt Nam vẫn còn có quy mô nhỏ lẻ, chưa hội tụ đầy đủ các thành phần, bộ phận của một TT hoàn chỉnh có tính chuyên môn hoá và có chất lượng cao; số lượng các giao dịch chưa nhiều, chưa tạo nên được một thị trường nhộn nhịp. Hơn nữa, có nhiều loại sản phẩm hàng hoá BĐS chưa hoàn chỉnh, chưa được xem là HH vẫn được giao dịch trên thị trường. Xét các cấp độ phát triển của TT BĐS gồm có: cấp độ sơ khai; cấp độ tập trung hoá; cấp độ tiền tệ hoá; cấp độ tổ chức hoá và cấp độ phức hợp thì TT BĐS của Việt Nam đang từ cấp độ sơ khai chuyển mình sang cấp độ tập trung hoá.

Xét về hiện trạng của TT BĐS Việt Nam cho thấy TT BĐS đang ở giai đoạn phát triển mạnh mẽ. Khi nhu cầu về HH BĐS ngày càng tăng lên thì nguồn cung sẽ rơi vào tình trạng khan hiếm. Tuy nhiên vấn đề sử dụng đất đai của nhà nước cũng như của các cơ quan hành chính sự nghiệp không mang lại hiệu quả cao. Điều này đã gây khó khăn trực tiếp cho các doanh nghiệp đầu tư trong lĩnh vực BĐS, đặc biệt là khi Việt Nam đang trong quá trình hội nhập sau khi trở thành thành viên của WTO. Thị trường nhà đất đang diễn ra các giao dịch rất nhỏ giọt. Bởi, mặc dù là nhu cầu về HH vượt xa so với nguồn cung nhưng vì sau cơn “sốt nóng”, giá nhà đất vọt quá cao. ở đây sẽ đặt ra một câu hỏi là: Việt Nam là một nước nghèo, có thu nhập thuộc loại thấp của thế giới nhưng tại sao giá HH BĐS lại cao nhất, nhì thế giới?

Mặc dù các SGD BĐS đã ra đời nhưng các giao dịch BĐS vẫn được thực hiện chủ yếu thông qua các trung tâm GD BĐS. Vì vậy mà phần lớn các giao dịch BĐS này là phi chính thức. Theo ước tính của các chuyên gia, loại giao dịch này đang chiếm khoảng 60% tổng số lượng giao dịch BĐS. Đây chính là môi trường nuôi dưỡng các nhà đầu cơ trốn thuế ở tất cả các vùng, phát triển nhất là ở các đô thị lớn.

2.3 Thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch

2.3.1 Sự ra đời và phát triển

2.3.1.1 Sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản

Các SGD BĐS của Việt Nam bắt đầu ra đời từ cuối năm 2008 và đến đầu năm 2009 thì TT BĐS Việt Nam bùng nổ phong trào mở SGD BĐS. Mở đầu cho sự ra đời của SGD BĐS là công ty Địa ốc Phát Hưng và công ty Địa ốc Sài Gòn – Chợ Lớn. Do sự nắm bắt nhanh nhạy với xu hướng của TT với những chủ trương chính sách của nhà nước. Hai công ty này đã xin phép Bộ xây dựng được mở SGD BĐS đầu tiên của Việt Nam với mục tiêu là mở mô hình sàn chuẩn để từ đó nhân rộng ra cho cả nước học tập mô hình sàn chuẩn này.

Sự tiên phong đi đầu trong việc mở SGD BĐS của hai công ty này đã mở ra một diện mạo mới cho TT BĐS Việt Nam. TT BĐS Việt Nam đã có thêm sự đóng góp của một bộ phận mới đó là SGD – sẽ góp phần thúc đẩy TT BĐS phát triển mạnh mẽ, ổn định, công khai và minh bạch hơn.

2.3.1.2 Sự phát triển của sàn giao dịch

Nhờ những đóng góp của mình mang lại cho TT BĐS mà SGD BĐS đã được sự hưởng ứng, ủng hộ của tất cả các chủ thể có liên quan như Nhà nước, doanh nghiệp và khách hàng nên nó đã phát triển nhanh chóng. Các cơ quan quản lý luôn cố gắng nỗ lực bổ sung, hoàn thiện các quy định pháp luật nhằm tạo ra môi trường pháp lý cho SGD phát triển. Vì vậy mà số lượng các SGD phát triển với một tốc độ nhanh chóng (Xem phụ lục 1-Danh sách các sàn giao dịch) và những con số này sẽ còn phát triển nhiều hơn trong tương lai.

Hiện nay trên cả nước có hơn 100 sàn giao dịch, trong số đó có một số SGD BĐS có uy tín hoạt động với chất lượng cao như: Sacomreal, ACBR, Đất Lành, Viglacera…

Sự phát triển của các SGD đã và đang ngày càng đáp ứng với nhu cầu của TT và nó sẽ còn phát huy hiệu quả hơn nữa trong quá trình phát triển.

2.3.2 Kinh doanh bất động sản qua sàn

Tại Điều 59 của Luật kinh doanh bất động sản có quy định: việc kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bao gồm các hoạt động: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê mua BĐS. Như vậy hoạt động kinh doanh BĐS phải được thực hiện trên sàn là: mua bán chyển nhượng, cho thuê và cho thuê mua BĐS. Khi thực hiện các giao dịch trên sàn thì cá nhân tổ chức phải cung cấp toàn bộ thông tin về BĐS để niêm yết tại sàn, để người mua sẽ được tiếp nhận các thông tin về BĐS. Nếu thông tin trên sàn thoả mãn nhu cầu của khách hàng thì hợp đồng giao dịch BDS sẽ được tiến hành trên sàn với sự hướng dẫn, điều phối của nhân viên sàn. ( Phụ lục 2 – Hợp đồng mua bán căn hộ).

Như vậy SGD là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch BĐS. Việc thực hiện các các giao dịch BĐS trên SGD phải tuân thủ theo những quy định của pháp luật và quy trình chặt chẽ của sàn dể bảo đảm các tiêu chí: minh bạch, hợp pháp và nhanh chóng. Việc kinh doanh BĐS trên sàn phải công khai, minh bạch để giúp nhà nước quản lí và điều tiết thị trường BĐS. Căn cứ vào những thông tin do sàn cung cấp, nhà nước sẽ nắm bắt được tình hình diễn biến của thị trường, kiểm soát được các hoạt động kinh doanh và tận thu được nguồn thuế.

2.3.3 Thông tin về bất động sản khi giao dịch qua sàn.

Khi sản phẩm HH BĐS được đem giao dịch trên SGD thì người bán phải cung các thông tin về BĐS để niêm yết trên sàn, để người mua có thể tiếp cận tìm hiểu. Thông tin về BĐS bao gồm thông tin về kinh tế, xã hội, kỹ thuật của BĐS và thông tin về bản thân BĐS:

* Thông tin về kinh tế- xã hội- kỹ thuật gồm có:

– Vị trí của BĐS: BĐS nằm ở đâu?

– Loại sản phẩm HH BĐS: BĐS thuộc loại gì (nhà ở, chung cư hay biệt thự)?

– Giá BĐS: Vấn đề giá được cấu thành bởi nhiều yếu tố: giá đất, giá nhà, giá công trình và các tài sản gắn liền với đất.

– Sơ đồ BĐS: mang lại cái nhìn tổng quan về HH BĐS, là một loại thông tin không thể thiếu trong quá trình giao dịch BĐS.

– Quy mô, diện tích, hình thể không gian và hướng BĐS.

– Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của BĐS.

– Các loại giấy tờ liên quan, giấy tờ pháp lý, thu nhập và chi phí liên quan của BĐS.

– Tình trạng kỹ thuật của BĐS.

– Quyền năng và hạn chế quyền năng đối với BĐS.

– Lịch sử phát triển của BĐS.

* Thông tin về môi trường xung quanh BĐS

– Thực trạng công trình xung quanh khu vực có BĐS: điện đường, trường trạm, công viên.

– Không gian kiến trúc khu vực quanh BĐS.

– Thực trạng môi trường dân trí ở khu vực BĐS.

– Bản đồ của khu vực có BĐS.

– Phong thuỷ của khu vực có BĐS.

* Thông tin về thị trường BĐS: Thông tin về thị trường BĐS là các chính sách quy hoạch, xây dựng, các dự án đầu tư xây dựng, các chính sách pháp luật có liên quan khác.

2.3.2 Hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

Hiệu quả hoạt động của SGD BĐS sẽ phản ánh hiệu quả quản lý của các cơ quan nhà nước đối với hệ thống các SGD BĐS. Bởi nếu nhà nước có chính sách pháp luật phù hợp sẽ tác động đến hoạt động của các SGD.

Kể từ khi ra đời cho đến nay hệ thống các SGD BĐS đã đạt được những hiệu quả nhất định. Trên cơ sở tham khảo số liệu của một số đề tài, người viết cũng đã có một quá trình khảo sát thực tế để thu thập được những số liệu cần thiết cho sự phân tích đánh giá về hiệu quả hoạt động của các SGD giai đoạn trước năm 2009 và giai đoạn từ năm 2009 cho đến nay.Thể hiện qua những nội dung sau:

2.3.2.1 Đối với nguồn thông tin

Nguồn thông tin có vai trò rất quan trọng đối với nhà nước, đối với doanh nghiệp, đối với người mua; có ý nghĩa cho việc đưa ra các quyết định của các chủ thể này. Vì vậy mà yêu cầu đặt ra là nguồn thông tin đòi hỏi phải chính xác, trung thực và khách quan. Tuy nhiên, do TT BĐS là thị trường không hoàn hảo, các thông tin trên thị trường không công khai và minh bạch gây ra tình trạng không ổn định, không lành mạnh trên thị trường. Khắc phục tồn tại này của TT BĐS, sàn giao dịch ra đời cung cấp thông tin chính xác và kịp thời cho thị trường. Và việc cung cấp thông tin này không ngừng tăng lên về số lượng và chất lượng, được thể hiện qua 2 giai đoạn: trước năm 2009 và từ đầu năm 2009 đến nay.

Trước năm 2009: Biểu đồ 2.1: Các nguồn thông tin trên thị trường (1)

Trong giai đoạn này các nguồn thông tin trên TT là rất phong phú: qua môi giới; qua người quen; qua sàn giao dịch và các nguồn khác. Qua biểu đồ cho thấy: thông tin được cung cấp từ các sàn giao dịch chiếm một tỉ lệ tương đối nhỏ, chỉ khoảng 1/3 trên thị trường. Trong khi đó nguồn thông tin từ các nguồn khác lại chiếm tới 2/3. Điều này đã giải thích tại sao các giao dịch ngầm là giao dịch chủ yếu trên thị trường và cũng từ đó mà nhà nước không thể nắm bắt được hệ thống các thông tin trên thị trường chính xác và minh bạch. Đặc biệt là nhà nước đã mất một khoản ngân sách lớn từ thuế giao dịch BĐS.

Từ 2009 đến nay:

Giai đoạn này, nhờ có sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống các SGD mà cơ cấu nguồn thông tin trên thị trường đã có những chuyển biến tích cực.

Biểu đồ 2.2: Các nguồn thông tin trên thị trường (2)

Nguồn thông tin trên thị trường BĐS lúc này đã chiếm khoảng 1/2 trong tổng cơ cấu các nguồn thông tin trên thị trường. Điều này cho thấy SGD BĐS đang hoạt động ngày càng hiệu quả hơn, chuyên nghiệp hơn, phát huy được vai trò của mình hơn.

2.3.2.2 Đối với số lượng giao dịch

Thực trạng rõ nét nhất của TT BĐS Việt Nam là các giao dịch ngầm phi chính thức. Điều này đã gây tác hại không nhỏ cho nền kinh tế quốc dân. Sự ra đời của SGD đã phần nào hạn chế các giao dịch phi chính thức diễn ra. Đồng thời từng bước đưa tất cả các giao dịch BĐS qua sàn.

Trước năm 2009:

Biểu đồ 2.3: Các loại giao dịch bất động sản(1)

Qua biểu đồ trên cho thấy số lượng các giao dịch BĐS được qua sàn đăng kí chính thức chỉ chiếm khoảng 1/3 tổng số các giao dịch trên thị trường. Số còn lại là các giao phi chính thức.

Từ năm 2009 đến nay:

Biểu đồ 2.4: Loại giao dịch bất động sản

Từ đầu năm 2009 đến nay, số lượng các giao dịch ngầm đã giảm đáng kể, số lượng các giao dịch BĐS trên sàn giao dịch tăng lên chiếm khoảng 1/2 trên tổng số các giao dịch BĐS trên thị trường. Đây là một dấu hiệu tốt, bởi những con số này cho thấy người dân và các doanh nghiệp đã dần tin tưởng vào hoạt động của các SGD, thông tin và những gói dịch vụ mà sàn cung cấp. Điều đó cũng có nghĩa là thông tin trên SGD cung cấp có tính xác thực và hiệu quả hơn, nó sẽ có tác dụng cho các chủ tham gia thị trường BĐS. Đặc biệt, thông qua sàn giao dịch nhà nước có thể thu thêm được một lượng ngân sách đáng kể.

`* Nhận xét: Sự phân tích ở trên không chỉ phản ánh hiệu quả hoạt động của các sàn giao dịch BĐS mà còn phản ánh hiệu quả quản lí của nhà nước đối với các sàn giao dịch. Với mục tiêu quản lí là làm cho thị trường phát triển ổn định và minh bạch hơn, nhà nước đã cố gắng có những biện pháp tạo điều kiện cho SGD ra đời và phát triển.

2.3.3 Những tồn tại trong hoạt động của các sàn giao dịch

2.3.3.1 Khái quát những tồn tại trong thực trạng hoạt động của hệ thống các sàn giao dịch bất động sản.

Các SGD BĐS ra đời là để thúc đẩy cho thị trường BĐS, giúp nhà nước thực hiện chức năng quản lí và điều tiết thị trường. Tuy nhiên, sự phụ thuộc của SGD vào thị trường lại là một trở ngại làm cho các SGD không phát huy hết được chức năng và vai trò của mình để góp phần làm cho TT BĐS phát triển lành mạnh ổn định và bền vững. Các sàn giao dịch BĐS đang trong giai đoạn thử nghiệm nên vừa hoạt động vừa rút kinh nghiệm.

Hiện nay các sàn giao dịch BĐS mọc lên nhiều như “nấm mọc sau cơn mưa” nhưng hiệu quả hoạt dd toàn ngược lại. Bởi:

Việc thành lập sàn chỉ mang tính đối phó với các quy định của pháp luật. Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2007 và dự kiến đến hết quý I năm 2009 thì mọi giao dịch BĐS của các chủ thể kinh doanh BĐS đều giao dịch trên sàn. Vì vậy các công ty địa ốc đua nhau mở sàn trên cơ sở nâng cấp các trung tâm giao dịch BĐS từ trước. Vì vậy nên hoạt động của các sàn này cũng chẳng khác các trung tâm môi giới. Các sàn này thực hiện các hoạt động kinh doanh bằng việc mua sỉ bán lẻ các sản phẩm HH BĐS, vì vậy mà cứ có được lợi nhuận là họ lại tung hàng hoá ra bán phá giá thị trường. Điều này đã gây khó khăn cho các chủ đầu tư và các sàn giao dịch khác. Còn trường hợp các sàn do chủ đầu tư thành lập thì thực hiện công việc mua bán hàng hoá độc quyền của công ty mẹ. Vì vậy nên mới có chuyện tất cả sản phẩm của dự án mặc dù được niêm yết trên sàn nhưng phải có chuyện xét duyệt đơn xin mua của lãnh đạo Tổng công ty thì khách hàng mới mua được sản phẩm (đây là một thực tế đang diễn ra ở một dự án của chủ đầu tư trên trục đường 70, Từ Liêm – Hà Nội). Do SGD trực thuộc tổng công ty nên khách hàng không có cơ hội tìm kiếm thông tin của dự án.

Hoạt động của các SGD BĐS hiện nay vẫn chỉ như một nấc thang trung gian nên chủ đầu tư bảo sao thì các sàn cứ như vậy mà thực hiện . Các sàn chỉ việc bán theo giá của chủ đầu tư ấn định để hưởng hoa hồng từ 1%- 2%. Đối với những người có BĐS bán lẻ thì bán thế nào cũng được chứ không cần phải qua nghiệp vụ thẩm định giá.

Các thông tin được niêm yết trên sàn thì không bảo đảm sẽ chính xác hoàn toàn. Mỗi sàn công bố một chỉ số giá khác nhau, thông tin giữa các sàn về cùng một đối tượng cũng không thống nhất.

Xét về tính hiệu quả của các SGD mang lại cho TT BĐS là có nhưng hiệu quả thấp so với mục tiêu đặt ra. Vì vậy”Khi mà SGD BĐS không thể thực hiện được chức năng của mình thì việc TT BĐS Việt Nam luôn phát triển trong sự thiếu ổn định, minh bạch là một điều tất yếu. [26.2]

2.3.3.2 Một số sai phạm cụ thể

TT BĐS và SGD BĐS ở Việt Nam còn là một lĩnh vực khá mới mẻ, vì vậy mà nguồn tư liệu nghiên cứu về lĩnh vực này còn rất ít, đặc biệt là về SGD BĐS. Để thực hiện đề tài này, người viết có những cuộc khảo sát thực tế và đã phát hiện được các hành vi sai phạm trong hoạt động của các SGD BĐS. Trong vai trò là một khách hàng đi mua BĐS hay là một nhà đầu cơ thì vẫn luôn nhận thấy một điều là các SGD BĐS giúp các nhà đầu cơ trốn lậu thuế để hưởng % hoa hồng được cao. Cụ thể như sau (xin được dấu tên SGD BĐS):

* Trong vai trò là một nhà đầu tư:

Là một người đầu cơ BĐS có nhu cầu tìm nguồn hàng để mua đi bán lại đã tìm đến SGD BĐS để tìm kiếm nguồn hàng, đồng thời liên kết với sàn để bán lại hàng hoá đã mua. Sản phẩm mà người đầu cơ mua với giá dự kiến là 1200 USD/ m2 (đây là giá gốc không vênh – tức là mua trực tiếp của nhà đầu tư chưa phải mua lại của nhà đầu cơ khác). Diện tích các căn hộ này là khoảng 90m2 – 120m2/ căn. Người mua sẽ đóng tiền theo tiến độ thi công công trình và chia làm 5 lần, riêng lần đầu là 20%.

Giá gốc, người mua với giá 1200 USD/ m2 được thực hiện với hình thức là hợp đồng góp vốn. Sau khi xây dựng xong có hoạt động mua bán, lúc này người đầu cơ sẽ bán lại sản phẩm và vào tên khách hàng của mình trong hoạt động góp vốn. Đây là giữa nhà đầu tư với khách hàng và coi như khách hàng mua trực tiếp của nhà đầu tư. Còn về phía nhà đầu cơ với chủ đầu tư sẽ tìm “n…” lí do để huỷ hợp đồng góp vốn giả tạo trước. Nhưng vấn đề ở đây là giá thật của căn hộ người mua phải trả không phải là giá trên hợp đồng mà giá thật bao gồm giá trên hợp đồng cộng với khoản tiền chênh mà người mua phải trả cho người đầu cơ. Khoản tiền chênh này có thể lên tới 100 đến 300 triệu đồng đối với một căn hộ chung cư và từ 400 – 500 triệu đồng đối với một ngôi biệt thự. Khoản tiền vênh này không được đề cập trên bất cứ một loại giấy tờ nào và đây là thoả thuận miệng, vì vậy nên chủ đầu cơ không phải đóng thuế.

* Trong vai trò là một người mua

Nếu người mua có nhu cầu về nhà ở thì phải mua lại của các chủ đầu cơ chứ không thể mua trực tiếp của các nhà đầu tư. Bởi khi dự án được công bố, chưa hoàn thành xong phần móng người đến hỏi mua nhà được trả lời là đã bán hết. Vì vậy, khách hàng muốn mua sản phẩm thì qua SGD BĐS. Sau khi giới thiệu qua về sản phẩm, sàn sẽ kết nối người mua và người bán với nhau. Nếu quá trình đàm phán đi đến thống hất, người đầu cơ sẽ đưa khách hàng đến kí hợp đồng với chủ đầu tư. Đây là hợp đồng sang tên căn hộ từ chủ đầu tư với khách hàng, giá tính thuế sẽ là giá ghi trên hợp đồng. Người mua còn phải trả thêm cho một khoản tiền vênh nhất định cho chủ đầu cơ, khoản tiền này không được nhắc đến trên bất cứ giấy tờ gì, vì đây là thoả thuận miệng. Và người mua được SGD giải thích là: “vì người đầu cơ là người nhà giám đốc chủ đầu tư công trình nên mặc dù họ đã mua nhưng họ không phải đứng tên trên giấy tờ nên hợp đồng mua là hợp đồng mua nhà một lần”

Đánh giá: Hiện tượng trên diễn ra bởi sự liên kết giữa chủ đầu tư, người đầu cơ và đăc biệt là sự dàn xếp của SGD và cũng được sự đồng ý của người mua, bởi “thuận mua, vừa bán”. Hơn nữa, nếu khoản tiền vênh không được hiện diện trên hợp đồng thì người mua sẽ không phải nộp thêm một khoản giá trị thuế từ số tiền vênh này. Điều này đã mang lại thiệt thòi cho người mua và nhà nước. Nó nằm ngoài tầm kiểm soát của nhà nước. Bởi đó là những giao dịch ngầm, thoả thuận miệng, phi chính thức giữa nguồn cung và nguồn cầu và khâu dịch vụ. Đây là lí do giải thích rất dễ hiểu cho các cơn sốt nóng giả tạo do nhà đầu cơ tạo ra để nhằm đạt được mục đích lợi nhuận. Những hoạt động này của các sàn giao dịch chẳng khác gì của các trung tâm giao dịch. Như vậy SGD đã bị các “cò đất” lợi dụng để hoạt động.

2.3.4 Sàn giao dịch bất động sản ACBR

Công ty cổ phần địa ốc ACB ra đời với thương hiệu là ACBR (lô go)

2.3.4.1 Giới thiệu khái quát.

Năm 1999 Ngân hàng thương mại cổ phần á Châu (ACB) cho ra đời trung tâm giao dịch giao dịch bất động sản. Trên nền tảng các trung tâm giao dịch địa ốc ACB năm 2001 công ty địa ốc ACB (ACBR) ra đời và phát triển thành một chuỗi siêu thị địa ốc gắn liền với các hoạt động tài chính của ACB.

Đến nay, ACBR đã phát triển và lớn mạnh với tổng số 6 sàn giao dịch trên cả nước. Trong đó có 5 sàn có quy mô lớn tại Thành phố Hồ Chí Minh đạt tiêu chuẩn của Bộ Xây dựng và 1 sàn ở Hà Nội, 2 văn phòng kinh doanh tại Nha Trang và Khánh Hoà. Hiện đang phát triển hệ thống các sàn ở Đà Nẵng và Cần Thơ.

Với mong muốn góp sức vào thị trường bất động sản tính minh bạch và bảo đảm thuận lợi cho khách hàng ACBR luôn chú trọng cung cấp các giải pháp toàn diện về sản phẩm và cách thức giao dịch cho khách hàng.

2.3.4.2 Mô hình cơ cấu tổ chức

Mô hình cơ cấu tổ chức

2.3.4.3 Thực trạng hoạt động

Những năm đầu hoạt động với mô hình là các trung tâm giao dịch, nội dung hoạt động chính của công ty là các dịch vụ môi giới và quảng cáo BĐS. Cho đến nay, do sự phát triển của TT BĐS cùng chủ trương của nhà nước là khuyến khích mọi GD BĐS đưa lên sàn thì nội dung hoạt động của ACBR cũng ngay càng phong phú và đa dạng hơn.

Hiện nay, ACBR có cung cấp các dịch vụ cho TT là: Tư vấn, thực hiện thủ tục nhà đất, sang tên cấp đổi, tách thửa, bảo đảm tính an toàn nhanh chóng trong GD BĐS, xác nhận GD BĐS thực hiện qua sàn, hỗ trợ tư vấn phát triển các dự án kinh doanh, môi giới BĐS , thẩm định giá, quảng cáo, đấu giá, tư vấn tín dụng, thanh toán chuyển nhượng BĐS qua ACBR, tư vấn đầu tư tiếp thị dự án BĐS, quản lí khai thác dự án.

Trong bộ máy tổ chức của ACBR thì SGD, chi nhánh văn phòng đại diện thực hiện chức năng chính của sàn.

Ngoài những cơ sở vật chất kĩ, bảng điện tử kết nối Internet, đặt tại trụ sở. ACBR còn phát hành tạp chí bất động sản, dịch vụ video nhà đất được đăng tải trên website: www.diaoc.acb.vn và LCD, Tạp chí bản tin bất động sản của ACBR được phát hành rộng rãi và miễn phí hàng tuần. ACBR còn phát triển dịch vụ tư vấn tại nhà giúp tiết kiệm thời gian cho khách hàng có nhu cầu giao dịch.

2.3.5 Sàn giao dịch bất động sản Sacomreal

2.3.5.1 Giới thiệu khái quát

Sacomreal là thương hiệu nổi tiếng trên thị trường BĐS Việt Nam hiện nay của công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn Thương Tín.

Tiền thân của công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn Thương Tín là các trung tâm giao dịch BĐS. Ngày 29/ 3/ 2004 các trung tâm GD BĐS này đã hợp nhất thành công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn Thương Tín. Với lợi thế là có quan hệ trực thuộc ngân hàng Sacomreal nên ngay từ tháng 6-2006 công ty cổ phần địa Sài Gòn Thương Tín đã triển khai mô hình sàn giao dịch điện tử vào kinh doanh. Công ty đã trang bị hệ thống giao dịch kết nối qua Internet, máy tra cứu thông tin tự động điện tử và qua điện thoại di động. Chính vì vậy mà Sacomreal được xem là một trong những là cờ đầu của cả nước đi tiên phong trong việc ứng dụng công nghệ điện tử cho hoạt động cung cấp thông tin và môi giới BĐS .

Hiện nay Sacomreal đang phát triển nhiều dự án quy mô lớn . Mục tiêu đến năm 2011 Sacomreal sẽ trở thành SGD BĐS hiện đại với các hoạt động đa chức năng trong lĩnh vực BĐS và các lĩnh vực khác có liên quan

2.3.5.2 Mô hình tổ chức của sàn giao dịch bất động sản Sacomreal

Mô hình

2.3.5.3 Thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

Lĩnh vực hoạt động đầu tiên của Sacomreal khi còn là các trung tâm giao dịch là: môi giới và quảng cáo BĐS , sau đó phát triển mở rộng lĩnh vực kinh doanh theo hướng đa phương hoá.

Hiện nay Sacomreal có các hoạt động kinh doanh là: Tư vấn nhà đất phục vụ cho nhu cầu mua bán; chuyển nhượng, hoạt động liên doanh liên kết đầu tư các dự án, GD BĐS thẩm định giá, quảng cáo BĐS, đấu giá; tư vấn tín dụng; thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến BĐS; xin cấp phép đầu tư xây dựng; thanh toán liên ngân hàng khi mua bán BĐS; cho vay trả góp nhà.

Trong bộ máy tổ chức của Sacomreal chỉ có các trung tâm giao dịch thực hiện chức năng vai trò của SGD.

Cho đến nay Sacomreal đã xây dựng lên một hệ thống các SGD BĐS. Tại các SGD được trang bị các bảng địên tử, các tạp chí, các bảng điện tử là một ngân hàng thông các hàng hoá BĐS của Việt Nam , hệ thống tích hợp đa dữ liệu về BĐS thông qua cá máy tính tra cứu màn hình cảm ứng kết hợp với Internet. Hệ thống này được lắp đặt tại trụ sở của Sacomreal, các chi nhánh và đơn vị thành viên của Sacomreal, nó hoạt động 24/24. Điều này sẽ giúp cho khách hàng tìm kiếm và tham khảo thông tin nhanh chóng.

2.3.6 Nhận xét hai sàn giao dịch trên:

Qua sự phân tích ở trên cho thấy, hai SGD Sacomreal và ACBR được thành lập và đi vào hoạt động đã tạo ra những bước phát triể nhất định cho diện mạo của TT BĐS. Hai sàn này có quan hệ trực thuộc với ngân hàng nên nguồn lực tài chính khá dồi dào để đầu tư cơ sở vật chất kĩ thuật hiện đại với đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp. Hai sàn có tiền thân là các trung tâm giao dịch BĐS nên có ảnh hưởng nhất định trên thị trường vì vậy mà họ có được lợi thế về khách hàng, về nguồn thông tin trên thị trường.

Bên cạnh những chức năng mà Sacomreal và ACBR thực hiện được thì hai sàn này vẫn còn những hạn chế nhất định. Các sàn mới chỉ hoạt như một trung tâm cung cấp thông tin cho thị trường BĐS, các giao dịch BĐS diễn ra trên sàn còn ít và mờ nhạt. Khách hàng đến sàn chủ yếu là để tìm kiếm và tham khảo thông tin nhiều hơn là để giao dịch, số lượng các vụ giao dịch thực hiện thành công trên sàn không được nhiều lắm.

Quy trình hoạt động của các bộ phận trên sàn còn chưa được xác định rõ ràng, tính chuyên nghiệp chưa cao, chưa đồng bộ trong các bước tiến hành quá trình cung cấp các gói dịch vụ cho khách hàng.Tính chuyên nghiệp chưa cao thể hiện qua phương thức ghép lệnh bằng miệng.

Hai sàn giao dịch này không thuộc cơ quản lí của nhà nước chính vì vậy mà việc cập nhật các thông tin pháp lí mới ban hành có liên quan đến thị trường, thông tin quy hoạch có những hạn chế nhất định.

2.4. Đánh giá chung về hoạt động quản lí của nhà nước

Qua quá trình tìm hiểu thực trạng của TT BĐS nói chung và thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch hiện nay cũng như xem xét thực tế hoạt động của SGD BĐS Sacomreal và ACBR nói riêng, người viết có sự nhận xét đánh giá chung về hoạt động quản lí của nhà nước đối với hệ thống các sàn giao dịch BĐS như sau:

Sau gần 20 ra đời và phát triển TT BĐS đã có những đóng góp to lớn cho nền kinh tế quốc dân, tạo ra những diện mạo mới cho đất nước. Tuy nhiên, bên cạnh đó TT BĐS Việt Nam còn rất nhiều khuyết tật cần phải khác phục đó là: các thông tin trên thị trường không công khai minh bạch làm cho thị trường phát triển không ổn định. Các giao dịch ngầm diễn ra còn khá phổ biến, nhà nước khó nắm bắt được những thông tin cụ thể và chính xác về thị trường nên việc quản lí và điều tiết thị trường không mang lại hiệu quả.

Để khắc phục những khuyết tật trên của thị trường thì SGD BĐS ra đời với hi vọng là sẽ tạo ra những bước phát triển mới của TT BĐS. Thực trạng hoạt động của các sàn được phân tích ở trên đã phản ánh công tác quản và điều của nhà nước đối với lĩnh vực này còn rất yếu và thiếu kinh nghiệm.

– Để TT BĐS được công khai minh bạch nhà nước đã ban hành hàng loạt các văn bản pháp luật nhằm đưa các đông kinh doanh bất động sản lên SGD BĐS đó là: Luật kinh doanh bất đọng sản; Nghị định 153/ 2007/NĐ – CP; Thông tư 13/2008/TT – BXD; Nghị định 23/2009/NĐ – CP đã tạo cơ sở pháp cho SGD BĐS Việt Nam ra đời và phát triển. Sự ra đời và phát triển của các sàn giao dịch BĐS được trông chờ và hi vọng là một trong những nhân tố chủ yếu làm cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh. Tuy nhiên, qua thực trạng hoạt động của của các SGD cho thấy rằng các sàn vẫn chưa phát huy hết vai trò và tác dụng của mình. Trên cả nước hiện nay số lượng các SGD đã đăng kí hoạt động với cơ quan nhà nước là khoảng hơn 100 sàn. Trong khi rất nhiều sàn hoạt động trong cảnh đìu hiu thì một thực tế là các vụ giao dịch ngầm vẫn diễn ra trên thị trường, chiếm tới hơn 40% tổng số lượng các vụ giao dịch. Vì vậy, vấn đề là làm sao để đưa các giao dịch BĐS lên giao dịch trên sàn là một bài toán khó đối với các sàn và đối với cơ quan nhà nước.

– Đồng thời sự quan tâm của nhà nước đối với việc quản lí hệ thống các sàn gia dịch còn lỏng lẻo, chưa thật sự chặt chẽ và đúng mức.Từ khi có quy định về việc đưa các giao dịch lên sàn cho đến nay nhà nước vẫn chưa thành lập được một sàn giao dịch của nhà nước. Các sàn giao dịch BĐS hiện nay đều thuộc sở hữu của tư nhân. Nhà nước mới đưa ra được các tiêu chí để cho các sàn đủ điều kiện hoạt động chứ chưa đưa ra được một tiêu chí xác định thế nào là sàn chuẩn và quy trình hoạt động cũng như giao dịch chuẩn trên sàn.

– Hạn chế trong công tác quản lí nhà nước hiện nay chính là những quy định của pháp luật còn chưa hoàn thiện, chưa thống nhất và chưa đồng bộ. Với những hoạt động sai phạm của các sàn giao dịch đã được phân tích ở trên nhà nước cũng chưa có những quy định pháp luật xử lí. Những chế tài xử phạt đối với hoạt động kinh doanh BĐS và với sàn giao dịch mới được ban hành trong Nghị định 23/2009/NĐ – CP. Tuy nhiên, những chế tài xử phạt này còn rất chung chung. Điều này được thể hiện rất rõ trong Điều 32 của Nghị định 23/2009/NĐ-CP quy định như sau: “Xử phạt tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm quy định về thành lập và hoạt động sàn giao dịch bất động sản.

1. Phạt tiền từ 50 000 000 đồng đến 60 000 000 đồng đối với tổ chức, cá nhân có một trong các hành vi sau đây:

a. Vi phạm quy định về thành lập Sàn giao dịch bất động sản;

b. Vi phạm quy định về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản;

2. Ngoài hình thức xử phạt quy định tại các khoản 1 Điều này, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm cũng bị buộc thực hiện đúng quy định về thành lập, hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản. Nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định. Trường hợp tái phạm thì bị tước quyền sử dụng Giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh từ một năm đến ba năm hoặc không thời hạn”.

Những chế tài xử phạt của Nghị định còn rất nhẹ, chưa đủ nghiêm khắc để mang tính răn đe, đặc biệt là chưa cụ thể. Chính vì vậy mà khi các sàn giao dịch vi phạm thì khó áp dụng cơ sở pháp lí để xử phạt. Các quy định của pháp luật chưa thể với tay đến những thủ thuật trong kinh doanh của các SGD. Vì thế, các quy định của pháp luật còn mang tính định khung. Công tác quản lí của nhà nước đối với hệ thống các sàn chưa mang lại hiệu quả cho TT BĐS.

Vì vậy vấn đề cần thiết đặt ra cho công tác quản lí và điều tiết của nhà nước là phải nhanh chóng hoàn thiện các quy định của pháp luật, đặc biệt là các chế tài xử phạt phải vừa cụ thể, vừa mang tính răn đe đối với những hoạt động sai phạm của các sàn giao dịch.

2.5. Kinh nghiệm tổ chức sàn giao dịch bất động sản của Singapore

Do sự hạn chế về thời gian và khả năng nghiên cứu nên người viết xin được giới thiệu mô hình tổ chức và quản lí sàn giao dịch bất động sản của Singapore. Singapore là một đất nước phát triển, họ có một thị trường BĐS phát triển và được các chuyên gia thế giới đánh giá là một trong những thị trường minh bạch của thế giới. Đặc biệt là mô hình tổ chức và hoạt động quản lí của cơ quan nhà đối với hệ thông các sàn giao dịch BĐS rất hợp lí và khoa học.

2.5.1 Mô hình tổ chức sàn giao dịch bất động sản của Singapore

Mô hình 2.1.Mô hình tổ chức sàn giao dịch bất động sản của Singapore

2.5.2. Hoạt động quản lí hệ thống các sàn giao dịch của Singapore

Qua mô hình tổ chức SGD BĐS của Singapore ở trên cho thấy: tất cả các SGD BĐS của Singapore đều được quản lí theo một hệ thống tập trung và thống nhất, đặt dưới sự kiểm soát của một cơ quan – cơ quản lí sàn giao dịch bất động sản. Điều này sẽ rất thuận lợi cho việc quản lí và điều tiết của các cơ quan nhà nước đối với các SGD và đối với TT BĐS. Mọi giao dịch BĐS đều phải được đưa lên trên sàn. Thông tin giao dịch trên sàn sẽ được sàn giao dịch có trách nhiệm báo cáo về cơ quan quản lí của nhà nước nên nhà nước sẽ nắm trực tiếp tình hình hoạt động của các SGD và những thông tin của thị trường BĐS một cách nhanh chóng và cập nhật.

Nhìn vào mô hình tổ chức và quản lí hệ thống các sàn giao dịch ở trên cho thấy TT BĐS của Singapore được chia làm ba khu vực: khu vực công, khu vực BĐS tư nhân; khu vực BĐS cho thuê.

* Khu vực bất động sản công cộng: Khu vực BĐS này do nhà nước quản lí và kiểm soát. Các giao dịch BĐS đều phải thông qua cơ quan nhà nhà nước. Cho dù là mua bán sơ cấp hay thứ cấp thì vẫn thộc thẩm quyền xét duyệt của cơ quan của cơ quan nhà nước. Nhà nước sẽ quyết định phương thức giao dịch, đối tượng giao dịch. Với sự kiểm soát chặt chẽ theo phương thức này của cơ quan nhà nước sẽ ngăn chặn được hiện tượng đầu cơ làm lũng đoạn thị trường.

* Khu vực bất động sản tư nhân: Đây là khu vực thị trường do các cá nhân tự đầu tư xây dựng để tạo lập HH BĐS cung ứng trên thị trường. Các giao dịch BĐS của khu vực này đều phải thông qua xác nhận về mặt pháp lí và xác nhận giao dịch ở trên sàn.

* Khu vực bất động sản cho thuê: Đây là khu vực có hàng hoá bất động sản của các cá nhân được tự do thoả thuận giao dịch với nhau nhưng vẫn phải qua sàn để hoàn thiện thủ tục pháp lí khi giao dịch kết thúc, để bảo đảm tính pháp lí cho BĐS.

Với cách tổ chức và quản lí TT BĐS của Singapore như trên cho thấy mọi hoạt động giao dịch BĐS đều phải qua sàn. Điều này đã làm cho thị trường BĐS của Singapore trở lên minh bạch, không còn có hiện tượng giao dịch ngầm trên thị trường. Đồng thời nhà nước kiểm soát và nắm bắt được hệ thống thông tin do việc lưu trữ lại dữ liệu, thông tin hồ sơ của các sàn giao dịch.

2.5.2. Bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam

Thị trường bất động sản của Việt Nam còn non trẻ, đặc biệt là mô hình sàn giao dịch BĐS còn rất mới mẻ. Nhà nước vẫn còn lúng túng trong công tác quản lí vì vậy mà năng lực quản lí thị trường BĐS cũng như quản lí hệ thống các sàn giao dịch BĐS còn rất yếu. Điều đó đặt ra yêu cầu là các cơ quản lí nhà nước nên học tập, tham khảo công tác quản lí của các nước khác trên thế giới và rút kinh nghiệm khi thực hiện công việc quản lí.

Sau khi xem xét và nghiên cứu mô hình SGD BĐS của Singapore, người viết có một số kết luận rút kinh nghiệm cho công tác quản lí và điều tiết về SGD BĐS của Việt Nam như sau:

* Về nhận thức: Các cơ quan quản lí nhà nước phải nhận thức được vai trò của sàn giao dịch BĐS đối với TT BĐS và đối với cơ quan quản lí nhà nước trong việc quản lí và điều tiết thị trường BĐS. Để từ đó có sự quan tâm và quản lí tốt hơn đối với hệ thống các sán giao dịch BĐS.

* Về kinh nghiệm tổ chức và quản lí: Với hiệu quả mà SGD BĐS của Singapore mang lại cho thị trường BĐS đã chứng minh rằng: mô hình tổ chức và quản lí hệ thống các sàn là rất đúng đắn và hợp lí. Kết luận được rút ra ở đây là: sàn giao dịch BĐS phải kiểm soát tất cả các hoạt động giao dịch BĐS trên thị trường. Tất cả các giao dịch BĐS muốn được nhà nước công nhận tính pháp lí thì phải giao dịch qua sàn và có xác nhận của san giao dịch.

* Về nguồn thông tin: Sàn là nơi cung cấp mọi thông tin trên thị trường một cách chính xác cho mọi chủ thể, đặc biệt là cơ quản lí của nhà nước. Để bảo đảm tính chính xác thông tin trên thị trường do các sàn cung cấp thì các cơ quan nhà nước phải thường xuyên kiểm tra giám sát các thông tin được niêm yết trên sàn.

* Về cơ chế chính sách: Nhà nước cần thực hiện những chính sách tạo điều kiện về mặt thủ tục để các sàn được nhanh chóng đưa vào hoạt động trên thị trường. Đồng thời nhanh chóng xây dựng mô hình sàn giao dịch chuẩn phù hợp với điều kiện thực tế của Việt Nam, để hệ thống các sàn này nhanh chóng mang lại hiệu quả cho TT BĐS.

 

Chương III

Đề xuất các phương án quản lí hệ thống các sàn giao dịch bất động sản góp phần ổn định và phát triển thị trường bất động sản

3.1 Mục tiêu và nguyên tắc quản lí

* Mục tiêu quản lí

Trong quả trình nghiên cứu TT BĐS nói chung và thực trạng hoạt động của các SGD BĐS hiện nay cho thấy vấn đề quản lí của nhà nước với hai đối tượng này hiện nay còn rất nhiều bất cập. TT BĐS nước còn có nhiều biến động thất thường, bất ổn, không lành mạnh và thiếu minh bạch. Để khắc phục n hững khuyết tật đó của thị trường thì SGD BĐS đã ra đời. Tuy nhiên sự ra đời của các SGD đã mang lại hiệu quả không như mong muốn.Bởi, những phương thức hoạt động của các sàn này vẫn không khác gì so với các trung tâm giao dịch BĐS. Kể từ khi có Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản pháp luật khác bắt buộc các chủ thể kinh doanh bất động sản phải đưa sản phẩm hàng hoá lên SGD. Các trung tâm giao dịch này muốn tiếp tục hoạt động thì phải thành lập SGD nhằm mục đích đối phó với quy định của pháp luật.

Thực trạng trên đặt ra yêu cầu đối với cơ quan quản lí nhà nước là phải có biện pháp quản lí hệ thống các SGD BĐS thật chặt chẽ, thống nhất và khoa học để ngăn chặn thực trạng hoạt động bát nháo của các SGD BĐS tra hình. Nhằm giúp cho SGD thực hiện đúng chức năng, vai trò và hoạt động có hiệu quả giúp cơ quan nhà nước thực hiện mục tiêu: xây dựng một thị trường BĐS ổn định và bền vững. Vì vậy, người viết xin đưa ra một vài kiến nghị với mục tiêu là hoàn thiện các biện pháp quản lí của nhà nước, nhằm khắc phục những tồn tại trên góp phần ổn định TT BĐS.

* Nguyên tắc quản lí

Hoạt động quản lí SGD của cơ quan nhà nước phải được thực hiện thống nhất, tập trung bởi một cơ quan có chức năng chuyên môn. Có như vậy việc nắm bắt thông tin mới được nhanh chóng, chính xác, kịp thời và hoạt động quản lí nhà nước mới thực sự hiệu quả.

3.2 Phương pháp quản lí

Phương pháp quản lí của nhà nước đối với thị trường bất động sản nói chung và đối với các SGD là phổ biến tuyên truyền pháp luật, khuyến cáo, mệnh lệnh, cưỡng chế. Các phương pháp này được thực hiện từng bước, để các SGD hoạt động có hiệu quả, đúng quy định của pháp luật. Nếu các SGD có hiện tượng, hành vi sai quy định, lách luật thì sẽ sử dụng phương pháp khuyến cáo, mệnh lệnh, và cưỡng chế để các SGD buộc phải tuân theo quy định của pháp luật, hoạt động có hiệu quả trong khuôn khổ pháp lí của các cơ quan nhà nước.

3.3 Đề xuất các phương án quản lí đối với các sàn giao dịch bất động sản

3.3.1 Thành lập các sàn giao dịch bất động sản của nhà nước và nhanh chóng xây dựng các tiêu chí, quy trình hoạt động của sàn chuẩn

* Thành lập các sàn giao dịch bất động sản của nhà nước

Sở dĩ phải thành lập các SGD BĐS của nhà nước là vì hiện nay các SGD BĐS trên cả nước đều do các doanh nghiệp tư nhân thành lập điều này sẽ dẫn đến một số hạn chế sau:

-Tính minh bạch và công khai các thông tin được niêm yết trên sàn không bảo đảm chính xác một trăm phần trăm. Bởi, các sàn hiện nay do chính các chủ đầu tư thành lập để bán sản phẩm của công ty , các sàn chịu sự tác động của chủ đầu tư, bảo gì nghe lấy. Bên cạnh đó cũng có hiện tượng các sàn hạch sách, làm khó chủ đầu tư khi họ gửi bán sản phẩm. Các sàn giao dịch không thể cung cấp thông tin chính xác, minh bạch vì mục tiêu lợi nhuận, vấn đề lợi nhuận đặt lên hàng đầu.

– Vì tính minh bạch không rõ ràng nên nhà nước cũng không thể triệt để thu thuế từ các giao dịch BĐS cho dù là các giao dịch này đã qua sàn.

Chính vì những lẽ đó mà nhà nước cần phải thành lập các sàn giao dịch BĐS

Khi các SGD BĐS của nhà nước được thành lập và phát triển thì vấn đề thu thập thông tin trên thị trường sẽ bảo đảm chính xác nhờ có sự chọn lọc từ hai nguồn: SGD của tư nhân và SGD của nhà nước. Vì vậy, tính minh bạch càng rõ ràng.

Đồng thời việc ra đời của các SGD nhà nước sẽ khuyến khích và từng bước đưa bước đưa tât cả các giao dịch của người dân lên sàn nhằm mục tiêu: mọi giao dịch bất động sản của người dân hay của các chủ thể kinh doanh đều được đưa lên sàn giao dịch để cơ quan quản lí nắm được mọi thông tin về thị trường để từ đó hoạch định những cơ chế chính sách đúng đắn cho việc quản lí và điều tiết thị trường hiệu quả.

*Xây dựng chỉ số chuẩn: Cho đến nay cơ quan nhà nước vẫn chưa ban hành chỉ số chuẩn (bao gồm thông tin về giá cả, thông tin về mặt hàng, chủng loại). Khi Luật kinh doanh bất động sản được ban hành các cơ quản lí nhà nước có dự kiến là sẽ ban hành chỉ số chuẩn vào quý I năm 2009 trên cơ lấy dữ liệu và thông tin từ các sàn giao dịch chuẩn trên cả nước. Tuy nhiên với tình trạng hiện nay thì sàn giao dịch đạt chuẩn nhưng thông tin cung cấp cho cơ quản lí chưa đạt chuẩn. Vì vậy mà cho đến nay cơ quan quản lí nhà nước vẫn chưa ban hành được chỉ số chuẩn. Nếu SGD của nhà nước của nhà nước ra đời thì vấn đề cung cấp thông tin cho cơ quan quản lí nhà nước xây dựng chỉ số chuẩn sẽ sớm được thực thi và có hiệu quả.

* Xác định tiêu chí và quy trình hoạt động của sàn giao dịch chuẩn

Hiện nay nhà nước vẫn chưa đưa ra một tiêu chí, quy trình hoạt động của một sàn giao dịch chuẩn. Những tiêu chí mà Bộ xây dựng đưa ra: sàn phải có diện tích từ 50m2 trở lên, phải có ít nhất hai nhân viên mô giới trở lên…là những tiêu chí cho các sàn đủ điều kiện hoạt động.

Thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch hiện nay rất bát nháo không đồng bộ và thống nhất, thông tin không đảm bảo chính xác và minh bạch. Mỗi sàn có một tiêu chí, một quy trình làm việc khác nhau, không thống nhất. Trên cơ sở phát triển các SGD BĐS của nhà nước các cơ quan lí sẽ nhanh chóng đưa ra một mô hình sàn chuẩn với những tiêu chí và quy trình hoạt động nhất định trên cơ sở rút kinh nghiệm của các sàn giao dịch tư nhân và sàn giao dịch của nhà nước.

* Tuy nhiên vấn đề thành lập các SGD của nhà nước cần phải chú ý đến các quy định của pháp luật bảo đảm tính bình đẳng giữa các sàn không tạo lên những bất lợi cho các sàn giao dịch của tư nhân. Vì mục đích thành lập sàn của nhà nước là tạo ra một công cụ giúp nhà nước thu thập thông tin, sàng lọc thông tin và đặc biệt là kiểm soát kiểm soát các sàn giao dịch bảo đảm cho các sàn này hoạt động minh bạch đúng theo quy định của pháp luật mà vẫn bảo đảm được lợi nhuận cho các doanh nghiệp.

3.3.2 Xây dựng hệ thống cơ quan quản lí sàn giao dịch thống nhất, tập trung.

Hiện nay cơ quan quản lí các SGD BĐS ở trung ương là Cục quản lí nhà ở và thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng và ở địa phương là sở xây dựng của các tỉnh, thành phố. Kiểu quản lí này của các cơ quan nhà nước mang nặng yếu tố quản lí hành chính vì vậy mà nó sẽ chứa đựng nhiều yếu tố bất cập, phiền hà và rắc rối.

Khi doanh nghiệp muốn thành lập SGD BĐS thì phải làm thủ tục đăng lí với cơ quản lí ở địa phương là sở xây dựng, và sở xây dựng địa phương sẽ lại trình lên Bộ xây dựng. Quá trình này trải qua nhiều bước kiểm tra, xét duyệt trên giấy tờ, gây mất nhiều thời gian cho doanh nghiệp và tâm lí ngại hành chính của các doanh nghiệp đối với cơ quan nhà nước. Doanh nghiệp và các cơ quan nhà nước còn chưa “gặp nhau” nên việc các doanh nghiệp phản ánh những đề xuất những cơ chế chính sách với các cơ quan lí nhà nước để hoàn thiện môi trường pháp lí là không thuận tiện và khó tới nơi. Đồng thời nhà nước cũng không quản lí trực tiếp được các sàn giao dịch vì vậy mà việc nắm bắt thông tin còn thiếu chính xác và không thống nhất, gây khó khăn cho việc quản lí và điều tiết thị trường.

Sự tác động giữa cơ quan quản lí nhà nước và các sàn giao dịch BĐS hiện nay thường được thông qua hiệp hội BĐS. Khi các doanh nghiệp SGD BĐS muốn phản ánh chính sách của nhà nước thì họ thường thông qua hiệp hội BĐS và hiệp hội BĐS sẽ đề xuất ý kiến với cơ quan nhà nước. Còn nhà nước muốn nắm bắt được thông tin, muốn đề ra những chính sách quản lí phù hợp với thực tiễn thì phải thu thập ý kiến của các doanh nghiệp thông qua hiệp hội BĐS.

Khi các doanh nghiệp SGD BĐS có hành vi vi phạm pháp luật thì trách nhiệm thuộc về cơ quan quản lí ở địa phương là các sở xây dựng. Các sở xây dựng ở địa phương điều tra xem xét và tiến hành xử lí vi phạm theo quy định của pháp luật và có thể sau đó sẽ báo cáo lên Bộ xây dựng về tình hình hoạt động chung của các SGD. Tuy nhiên, cho đến nay vẫn chưa có một quy định cụ thể nào của pháp luật về việc tiến hành thanh tra kiểm tra các SGD. Việc kiểm tra hoạt động của các sàn chủ yếu lại được tiến hành thông qua cơ quan thuế và cơ quan kiểm toán. Vì vậy, mà thực trạng hoạt động bát nháo của các sàn giao dịch cho đến nay vẫn chưa có một trường hợp nào bị kiểm tra và xử lí. Đây chính là một vấn đề thể hiện công tác quản lí của nhà nước còn rất yếu kém và nhiều bất cập. Chính vì vậy mà người viết xin được đề xuất việc cơ cấu lại cơ quan quản lí nhà nước đối với các SGD BĐS như sau:

TT BĐS vẫn thuộc quản lí của Bộ xây dựng và các Sở xây dựng. Tuy nhiên đối với các sàn giao dịch thì phải thành lập một cơ quan chuyên môn tập trung và thống nhất chuyên quản lí hoạt động của các sàn giao dịch BĐS. Cơ quan này trực thuộc Bộ Xây dựng và trực tiếp quản lí các sàn giao dịch BĐS trên phạm vi cả nước.

Với cơ cấu quản lí như trên thì cơ quản lí nhà nước sẽ trực tiếp quản lí các sàn giao dịch BĐS. Như vậy thì các doanh nghiệp SGD BĐS và nhà nước sẽ luôn “gặp nhau”(tiếp xúc trực tiếp với nhau). Điều này có ý nghĩa trực tiếp đối với các doanh nghiệp SGD BĐS cũng như đối với nhà nước.

Các thông tin về thị trường mà cơ quản lí nhà nước thu thập được từ các SGD sẽ bảo đảm sự chính xác và minh bạch. Còn các doanh nghiệp sẽ phản ánh ý kiến trực tiếp tới cơ quan quản lí chuyên nghành và sẽ luôn được sự hỗ trợ của các cơ quan nhà nước thông qua việc ban hành các cơ chế chính sách phù hợp, các quy định pháp kịp thời tạo điều kiên cho các doanh nghiệp có môi trường pháp lí ổn định.

Với cơ quan quản lí thì cơ cấu quản lí trên có một ý nghĩa hết sức to lớn đó là: khu vực sàn giao dịch BĐS sẽ hạn chế sự phục thuộc vào TTBĐS, vào các nhà đầu tư và các nhà đầu đầu cơ. Bởi, với thực trạng quản lí trước của nhà nước thì các SGD luôn chịu tác động mạnh mẽ của các nhà đầu tư và các nhà đầu cơ thể hiện qua việc họ gửi bán sản phẩm qua sàn giao dịch. Họ bảo gì các sàn giao dịch nghe lấy. Họ ấn định giá còn các sàn thì hưởng hoa hồng theo phần trăm khi bán được sản phẩm. Đây chính là lí do giải thích tại sao sự ra đời của các SGD đã không mang lại hiệu quả cho TT BĐS phát triển ổ định và minh bạch và đặc biệt là không mang lại hiệu quả cho công tác quản lí của nhà nước. Bởi chính các SGD không thể hoạt động độc lập và tự chủ được thì sẽ không có chuyện thông tin trên sàn là công khai và minh bạch. Nhưng nếu thực hiện cơ cấu quản lí như trên thì cục diện các SGD BĐS và TT BĐS sẽ thay đổi.

3.3. Tăng cư­ờng tính pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản

– Theo qui định của pháp luật, các giao dịch BĐS đư­ợc đư­a lên sàn thì hàng hoá BĐS phải có đầy đủ các giáy tờ pháp lý.

Tăng c­ường tính pháp lý cho sàn giao dịch BĐS là một việc làm cần thiết cho việc hoàn thiện chức năng quản lý và điều tiết TT BĐS của các cơ quan nhà n­ước.

Theo quan điểm của luật kinh doanh BĐS thì tất cả các giao dịch từ hoạt động kinh doanh BĐS đều phải qua sàn giao dịch.

Theo quy định của pháp luật, HH BĐS giao dịch trên sàn phải có đầy đủ giấy tờ pháp lý. Việc GD trên sàn nhằm bảo đảm tính công khai và minh bạch. Sau khi GD trên sàn xong thì sàn sẽ cấp giấy xác nhận là đã GD qua sàn. Và còn khâu quan trọng cuối cùng là công chứng đảm bảo tính pháp lý.

Nếu việc nhà nư­ớc tăng c­ường tính pháp lý cho sàn thì việc GD BĐS sẽ diễn ra nhanh chóng. Gộp việc sàn cấp giấy chứng nhận và công chứng sẽ rất thuận lợi cho người mua và ng­ười bán. Khâu thủ tục hành chính cắt giảm làm cho việc mua bán qua sàn trở nên đơn giản mà chặt chẽ.

Nếu thực hiện đư­ợc việc cấp giấy xác nhận của sàn với việc công chứng làm một thì mọi hoạt động GD BĐS của ngư­ời dân cũng sẽ đư­ợc đưa lên sàn là một điều tất yếu.

Khi sàn đ­ược tăng cư­ờng tính pháp lý thì chỉ những GD BĐS có xác nhận của sàn mới đ­ược nhà nước công nhận về mặt pháp lý. Điều này có ý nghĩa hết sức quan trọng. Thứ nhất, nếu tăng cư­ờng tính pháp lý cho sàn thì một yêu cầu tất yếu là mọi thông tin liêm yết sàn GD BĐS phải đảm bảo tính chính xác 100%. Việc này đòi hỏi các doanh nghiệp GD BĐS phải tự nâng cao trách nhiệm của mình đối với mọi GD, đối với nhà n­ước, đối với khách hàng. Lúc này trách nhiệm quản lý TT BĐS không chỉ còn là của riêng nhà nước mà nó còn là trách nhiệm của các SGD BĐS. Thứ hai, tăng cường tính pháp lý cho sàn sẽ làm cho công tác quản lý điều tiết BĐS có hiệu quả hơn. TT BĐS sẽ hạn chế được tính không minh bạch và phát riển ổn định lành mạnh.

Tuy nhiên, cũng đặt ra một vấn đề cho việc tăng cư­ờng tính pháp lý cho sàn. Đó là việc lạm dụng của các sàn đối với việc cấp xác nhận bừa bãi cho các GD BĐS không đủ giấy tờ pháp lý. Điều này đòi hỏi các cơ quan quản lý nhà nư­ớc pahỉ có những quy định pháp luật thật chặt chẽ để các sàn không thể lợi dụng khe hở của pháp luật. Bên cạnh đó các chế tài xử vi phải thật nghiêm khắc, đó không phải chỉ là những chế tài xử phạt hành chính mà còn có cả những biện pháp c­ưỡng chế của nhà n­ước được thực hiện theo quy định của luật hình sự.

3.4. Giảm thuế lệ phí cho các GD BĐS thực hiện trên sàn

Theo quy dịnh của pháp luật hiện nay thì các khỏan thuế và lệ phí khi GD BĐS còn quá cao. Theo quy định là 4% đối với trư­ờng hợp xác định đ­ược giá mua, giá bán và chi phí liên quan. Và 2% đối với trường hợp không xác định đư­ợc giá mua và chi phí liên quan còn lệ phí thứ 3 là 1%. Vì thuế và lệ phí thứ ba khi GD BĐS quá cao nên hiên t­ượng GD BĐS ngầm trốn thuế diễn ra phổ biến là một điều dễ hiểu dẫn đến thị tr­ường BĐS không minh bạch.

Nếu các cơ quan nhà nư­ớc áp dụng chính sách giảm thuế cho các GD BĐS thực hiên trên sàn thì hiện t­ượng GD BĐS ngầm sẽ không còn nữa. Đặc biệt chính sách này sẽ lôi kéo đ­ược mọi GD BĐS đều đư­ợc đưa lên sàn. Bởi thuế trên sàn giảm so với GD ở ngoài sàn, sẽ ảnh hư­ởng đến lợi ích của các ngư­ời mua và ngư­ời bán. Vì vậy mà họ sẽ tự nguyện đưa GD BĐS của mình lên trên sàn. Điều này sẽ rất có ý nghĩa đối với cơ quan quản lý nhà nư­ớc. Khi mọi GD BĐS được tự nguyện đưa lên sàn thì mọi thông tin về TT BĐS , về các GD BĐS được niêm yết sẽ chính xác và minh bạch. Giúp cho nhà nư­ớc nắm bắt thông tin đ­ược chính xác cụ thể về tình hình GD, về xu hư­ớng phát triển của thị trư­ờng để từ đó đề ra các chính sách điều tiết và hoạch định đúng đắn.

3.5. Thành lập cơ quan thanh tra chuyên nghành kiểm tra các hoạt động của sàn giao dịch

Để quản lý hệ thống các sàn GD BĐS có hiệu quả thì vấn đề thành lập cơ quan thanh tra chuyên nghành, kiểm tra các hoạt động cảu sàn GD BĐS là việc làm cần thiết. Bởi nhà nư­ớc quản lý các SGD bằng cách ban hành những quy định pháp luật.

Tuy nhiên những quy định của pháp luật không phải lúc nào cũng được các SGD chấp hành một cách nghiêm chỉnh. Chính vì vậy mà cần phải có cơ quan thanh tra giám sát hoạt động của các sàn để phát hiện xử lý kịp thời những hành vi vi phạm, lách luật của các sàn.

3.3.6 Hoàn thiện chế tài xử lí đối với các sàn giao dịch vi phạm quy định của pháp luật

Những quy định của pháp luật về sự ra đời và phát triển của các SGD BĐS có từ năm 2006. Tuy nhiên những quy định của pháp luật lại thiếu chế tài xử lý vi phạm. Chính vì vậy mà hoạt động của các sàn GD thời gian qua có nhiều vi phạm. Tuy nhiên chư­a có tr­ường hợp nào bị xử lý.

Đến năm 2009 mới có nghị định 23/N h­ướng dân xử phạt hành chính đối với các hành vi vi phạm sai phạm của các sàn. Tuy nhiên những chế tài trong Nghị định là xử phạt hành chính với mức xử phạt chư­a hợp lý, còn quá nhẹ và quy định hành vi xử phạt còn rất chung. Chính vì vậy mà cơ quan quản lý nhà nư­ớc cần phải hoàn thiện chế tài xử lý đối với các sàn GD BĐS vi phạm quy định của pháp luật. Việc hoàn thiện pháp luật phải thật nhanh chóng kịp thời. Các quy định của pháp luật phải thật cụ thể rõ ràng, các chế tài phải thật nghiêm khắc mới có tính răn đe và ngăn chặn.

3.3.7 Ban hành cơ chế liên kết giữa các sàn giao dịch bất động sản với nhau

Thực trạng hoạt động của các SGD BĐS hiện nay còn cho thấy việc cơ quan quản lí nhà nước ban hành một số cơ chế chính sách liên kết giữa các sàn là cần thiết. Bởi, các SGD BĐS hiện nay còn hoạt động trong tình trạng manh mún, nhỏ lẻ, chưa tạo ra được dấu ấn cho TT BĐS. Không ít sàn hoạt động trong tình trạng đi mua sỉ bán lẻ HH BĐS. Đặc biệt có tình trạng bán phá giá, cạnh tranh không lành mạnh của một số SGD. Thông tin giữa các sàn về các dự án là không thống nhất và thiếu chính xác. Tất cả các điều này cho thấy các sàn cứ mạnh ai người ấy làm chứ chưa có sự liên kết với nhau để có được hoạt động đồng bộ.

Chính vì vậy mà yêu cầu đặt ra là các sàn phải liên kết, hợp tác với nhau. Sự liên kết hợp tác này là do sự thoả thuận của các sàn với nhau dựa trên những cơ chế mà cơ quản lí nhà nước ban hành. Qua đó tạo thành một mạng lưới các sàn giao dịch hoạt động có hiệu quả.

3.4. Kiến nghị

Để nhà nước quản lí các sàn giao dịch BĐS hiệu quả trong thời gian tới người viết xin đưa ra một số kiến nghị sau:

– Hoàn thiện tính pháp lí cho hàng hoá bất động sản: Hiện nay có rất nhiều HH BĐS chưa đủ tiêu chuẩn về tính pháp lí nên họ không giao dịch trên sàn mà giao dịch ngầm. Chính vì vậy mà yêu cầu cấp thiết là nhà nước nhanh chóng ban hành Luật Đăng kí bất động sản để hoàn thiện tính pháp lí cho HH BĐS.

– Cần phải thống nhất nội dung của các văn bản pháp luật: Cho đến nay những văn bản pháp luật liên quan đến TT BĐS còn có nhiều mâu thuẫn, chồng chéo gây khó khăn cho các doanh nghiệp. Vì vậy nhà nước cần phải nhanh chóng sửa đổi và bổ sung các văn bản pháp luật có nội dung thống nhất.

– Thành lập trung tâm dữ liệu về HH BĐS nhằm kiểm soát lượng cung và lượng cầu trên thị trường để có chính sách điều tiết hợp lí.

– Ban hành những quy định pháp luật về việc đầu cơ BĐS của các cá nhân và tổ chức, nhằm quản lí chặt chẽ hơn nữa các hoạt động mua đi bán lại BĐS không để hiện tượng này thả nổi như hiện nay. Đồng thời ban hành chính sách bảo hiểm BĐS nhằm hạn chế rủi do cho chủ sở hữu BĐS

– Để bảo đảm cho công tác quản lí của nhà nước có hiệu quả thì bộ máy quản lí phải được tổ chức thật tập trung chặt chẽ và khoa học. Cơ quan quản lí phải đào tạo đội ngũ cán bộ có năng lực và trình độ chuyên môn có kinh nghiệm thì việc quản lí và điều tiết mới có hiệu quả.

Kết luận

Sau gần 20 năm ra đời và phát triển thị trường BĐS Việt Nam đã có những đóng góp to lớn cho nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên TT BĐS còn nhiều tồn tại, điển hình là hiện tượng giao dịch ngầm, các thông tin về thị trường không được công khai làm cho TT BĐS phát triển không minh bạch và không lành mạnh. Vì vậy, yêu cầu cấp thiết là phải thực hiện các biện pháp làm cho TT BĐS lành mạnh và minh bạch.

Một giải pháp để khắc phục tồn tại của thị trường đó là những quy định của pháp luật tạo cơ sở pháp lí cho sự ra đời của các sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên qua thực tế cho thấy hiện trạng hoạt động của các SGD BĐS hiện nay còn rất nhiều bất cập, có nhiều hành vi lách luật, lợi dụng kẽ hở của pháp luật để hoạt động. Các SGD hoạt động không theo một quy trình chuẩn. Sở dĩ có hiện tượng này là do cho đến nay nhà nước vẫn chưa có biện pháp quản lí các SGD BĐS hiệu quả. Chính những thực trạng trên mà người viết mới có hướng nghiên cứu về hoạt động quản lí của nhà nước đối với các SGD BĐS. Đề tài tập trung vào mục tiêu cơ bản là: Phân tích hiện trạng hoạt động của các SGD BĐS và đề xuất phương án quản lí của nha nước đối với các SGD BĐS hiệu quả và khoa học, để TT BĐS Việt Nam có một mạng lưới các SGD BĐS hoạt động hiệu quả trong khuôn khổ pháp lí.

Về mặt lí luận, đề tài đề tài làm sáng tỏ những vấn đề cơ bản về BĐS, TT BĐS, những nội dung cơ bản về SGD BĐS.

Về mặt thực tiễn: Đề tài phân tích thực trạng hoạt động quản lí nhà nước đối với các SGD BĐS thông qua thực trạng hoạt động của các SGD BĐS. và đúc rút kinh nghiệm tổ chức và quản lí SGD BĐS của nước ngoài.

Trên cơ sở lí luận và thực trạng nghiên cứu, người viết có đề xuất phương án quản lí của nhà nước đối với các SGD BĐS đồng thời có một số kiến nghị để việc quản lí các SGD BĐS được hiệu quả hơn.

 

Danh mục tài liệu tham khảo

1. “Thị trường bất động sản- những vấn đề lí luận và thực tiễn ở Việt Nam”. PGS TS Thái Bá Cẩn – Thạc sĩ Trần Nguyên Nam. Nhà xuất bản Tài chính.

2. Đề tài nghiên cứu khoa học: “Xây dựng mô hình sàn giao dịch bất động sản góp phần lành mạnh hoá thị trường bất động sản Việt Nam”. Nhóm sinh viên khoa bất động sản- địa chính, trường Đại học kinh tế quốc dân Hà Nội.

3. ” Thị trường bất động sản”. PGS TS Hoàng Văn Cường. Nhà Xuất bản Xây Dựng năm 2006.

4. “Bình ổn thị trường giá đất đô thị” PGS TS Hoàng Văn Cường, GS TS Hoàng Ngọc Việt. Nhà xuất bản chính trị quốc gia năm 2008.

5. Tạp chí thị trường bất động sản

6. Tạp chí địa chính

7. Bộ luật Dân sự 2005

8. Luật Đất đai năm 2003

9. Luật kinh doanh bất động sản2006

10. Nghị định153/2007/ NĐ – CP của chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.

11. Thông tư 13/ 2008/ TT – BXD về hướng dẫn một số điều trong trong Nghị định 153/2007/ NĐ- CP của chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản.

12. Nghị định 23/2009/ NĐ- CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lí công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lí và phát triển nhà và công sở.

13. Các website:

a,w w w.cbre.com

b, w w w. đôthị. net

c, w w w. moc.gov.vn

d, w w w. bất động sản. net. vn

e, w w w. vneconmy.vn

f, w w w. metvuong.vn

g, w w w. monre.gov.vn

 

PHỤ LỤC

Phụ lục 1:

Phô lôc 1:Danh sách các sàn giao dịch BĐS đã đăng ký hoạt động

TT	TÊN ĐƠN VỊ	GIÁM ĐỐC SÀN	ĐỊA CHỈ	TỈNH/TP	DIỆN TÍCH SÀN
1	Công ty cổ phần Xây dựng – Tư vấn – Đầu tư Bình Dương (Biconsi)		232 đường Phú Lợi, phường Phú Hoà, thị xã Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương	Bình Dương
2	Công ty cổ phần bất động sản U&I		Lầu 2 toà nhà U&I, đường Ngô Gia Tự, KDC Chánh Nghĩa, phường Chánh Nghĩa, thị xã Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương.	Bình Dương
3	Sàn giao dịch bất động sản Becamex IJC		Lầu 3 Bình Dương Center, số 1 Trần Hưng Đạo, phường Phú Cường, thị xã Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương.	Bình Dương
4	Sàn giao dịch bất động sản Hải Phát	Nguyễn Việt Phương	Tầng 1 toà nhà 17T5, KĐT Trung Hoà, phường Nhân Chính, quận Cầu Giấy,Tp Hà Nội.	Hà Nội	367m2
5	Sàn giao dịch bất động sản Phú Mỹ Hưng	Trương Quốc Hưng	Tầng trệt toà nhà Lawrence S.Ting, 801 Nguyễn Văn Linh, phường Tân Phú, quận 7, Tp HCM.	Hồ Chí Minh	726,27m2
6	Sàn giao dịch bất động sản Hưng Hưng Thịnh		124 Nguyễn Văn Cừ, phường Nguyễn Cư Trinh, quận 1, Tp HCM.	Hồ Chí Minh	158m2
7	Sàn giao dịch bất động sản Ba Tháng Hai		356 đường 3/2, phường 12, quận 10, Tp HCM.	Hồ Chí Minh	238m2
8	Sàn giao dịch bất động sản TCITY		40/1 đường Trần Não, phường Bình An, quận 2, Tp HCM.	Hồ Chí Minh	250m2
9	Công ty cổ phần tư vấn Tài chính và Giá cả Quảng Nam	Võ Xuân Thu	– 30A đường Hùng Vương, phường Tân Thạnh, thành phố Tam Kỳ. – 559 đường Hai Bà Trưng, phường Cẩm Phô, thành phố Hội An, tỉnh Quảng Nam.	Quảng Nam
10	Sàn giao dịch bất động sản Khánh Hội		234A Khánh Hội, phường 6, quận 4, Tp HCM	Hồ Chí Minh	148,8m2
11	Sàn giao dịch bất động sản Hoàng Anh		7/1 Thành Thái, phường 14, quận 10, Tp HCM	Hồ Chí Minh	170m2
12	Sàn giao dịch bất động sản Vạn Phát Hưng		1333/9 Huỳnh Tấn Phát, phường Phú Nhuận, quận 7, Tp HCM	Hồ Chí Minh	180m2
13	Sàn giao dịch bất động sản Nam Long		73-75 Trần Trọng Cung, phường Tân Thuận Đông, quận 7, Tp HCM	Hồ Chí Minh	230m2
14	Sàn giao dịch bất động sản Phan Lương		294A Khu phố 2, đường Tần Não, phường Bình An, quận 2, Tp HCM	Hồ Chí Minh	230m2
15	Sàn giao dịch bất động sản CT		284A Nam Kỳ Khởi Nghĩa, phường 8, quận 3, Tp HCM	Hồ Chí Minh	200m2
16	Sàn giao dịch bất động sản Thủ Đức House	Nguyễn Hữu Sơn	74 Phạm Ngọc Thạch, phường 6, quận 3, Tp HCM	Hồ Chí Minh	150m2
17	Sàn giao dịch bất động sản Nam Việt	Phùng Văn Năm	250 Nguyễn Thị Minh Khai, phường 6, quận 3, Tp HCM	Hồ Chí Minh	180m2
18	Sàn giao dịch bất động sản ACB		29 Ter, Nguyễn Đình Chiểu, phường Đa Kao, quận I, Tp HCM	Hồ Chí Minh	600m2
19	Sàn giao dịch bất động sản Công ty CP địa ốc Phúc Yên		33 Phan Huy Ích, phường 15, quận Tân Bình, Tp HCM	Hồ Chí Minh	120m2
20	Sàn giao dịch bất động sản ECI		270L Võ Thị Sáu, phường 7, quận 3, Tp HCM	Hồ Chí Minh	150m2
21	Sàn giao dịch bất động sản Gia Định		213 Bùi Hữu Nghĩa, phường I, Bình Thạnh, Tp HCM	Hồ Chí Minh	250m2
22	Sàn giao dịch bất động sản Siêu thị Căn hộ		77 Nguyễn Thị Minh Khai, Bến Thành, Quận I, Tp HCM	Hồ Chí Minh	221m2
23	Sàn giao dịch bất động sản REE Land		Tầng triệt Tòa nhà ETown 2 số 364 Cộng Hòa, phường 13, Tân Bình, Tp HCM	Hồ Chí Minh	412m2
24	Sàn giao dịch bất động sản Đất Xanh		114 Nguyễn Cửu Vân, phường 17, Bình Thành, Tp HCM	Hồ Chí Minh	284m2
25	Sàn giao dịch bất động sản Gia Hòa		17 Lô M đường 16m KDC Gia Hòa, Phước Long, quận 9, Tp HCM	Hồ Chí Minh	105m2
26	Sàn giao dịch bất động sản Intresco		18 Nguyễn Bỉnh Khiêm, ĐaKao, quận I, Tp HCM	Hồ Chí Minh	159,21m2
27	Sàn giao dịch bất động sản Đầu tư Hữu Liên		C10/D8 Nguyễn Văn Linh, Bình Hưng – Bình Chánh, Tp HCM	Hồ Chí Minh	300m2
28	Sàn giao dịch bất động sản Taniland		281A Cách Mạng Tháng Tám, phường 7, Tân Bình, Tp HCM	Hồ Chí Minh	215m2
29	Sàn giao dịch bất động sản Đất Cát		436 Võ Văn Tần, phường 5, quận 3, Tp HCM	Hồ Chí Minh	121,6m2
30	Sàn giao dịch bất động sản CONIC Phong Phú		2-4-6 Đường số 7 – KDC CONIC, Phong Phú – Bình Chánh, Tp HCM	Hồ Chí Minh	260m2
31	Sàn giao dịch bất động sản SSG		92 Nguyễn Văn Trỗi, phường 8, Phú Nhuận, Tp HCM	Hồ Chí Minh	160m2
32	Sàn giao dịch bất động sản Vạn Phú Hưng		224 Khánh Hội, phường 6, quận 4, Tp HCM	Hồ Chí Minh	184m2
33	Sàn giao dịch bất động sản Petroland		79 Điện Biên Phủ, phường 15, quận Bình Thạnh, Tp HCM	Hồ Chí Minh	186m2
34	Sàn giao dịch bất động sản Căn nhà Mơ Ước		58/1 – 58/2 Trần Xuân Soạn, phường Tân Kiểng, quận 7, Tp HCM	Hồ Chí Minh	420m2
35	Sàn giao dịch bất động sản Đất Na Vi		136 Đường số 9A – KDC Trung Sơn, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh, Tp HCM	Hồ Chí Minh	180m2
36	Sàn giao dịch bất động sản Địa ốc Nam Việt		112 Lý Chính Thắng, phường 8, quận 3, Tp HCM	Hồ Chí Minh	200m2
37	Sàn giao dịch bất động sản Địa ốc Miền Tây (Westernland)		167 Khánh Hội, phường 3, quận 4, Tp HCM	Hồ Chí Minh	200m2
38	Sàn giao dịch bất động sản Tổng Sáu		Lầu 6 – 127 Đinh Tiên Hoàng, phường 3, quận Bình Thạnh, Tp HCM	Hồ Chí Minh	290m2
39	Sàn giao dịch bất động sản Tân Bình		51 Hoàng Quốc Việt, phường 4, quận Tân Bình, Tp HCM	Hồ Chí Minh	148m2
40	Sàn giao dịch bất động sản Phú Gia		Số 9 Phùng Khắc Khoan, phường DaKao, quận 1, Tp HCM	Hồ Chí Minh	150m2
41	Sàn giao dịch bất động sản Him Lam land		Số 2 Nguyễn Thị Minh Khai	Hồ Chí Minh	202m2
42	Sàn giao dịch bất động sản ITC	Lưu Viết Luyện	Lô 67 đường NE8, khu Công nghiệp và đô thị Mỹ Phước, huyện Bến Cát, Tỉnh Bình Dương	Bình Dương	200m2
43	Sàn giao dịch bất động sản Viglacera	Đào Đình Thi	Tầng 2 tòa nhà Viglecera, Mễ Trì, Từ Liêm, Tp Hà Nội	Hà Nội	400m2
44	Sàn giao dịch bất động sản Dầu Khí	Trần Nguyên Bình	Số 52 Quốc Tử Giám, quận Đống Đa, Tp Hà Nội	Hà Nội	130m2
45	Sàn giao dịch bất động sản Vinaconex ITC	Trần Ngọc Quang	Tầng 1 tòa nhà 17T5 Trung Hòa – Nhân Chính, quận Cầu Giấy, Tp Hà Nội	Hà Nội	150m2
46	Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam		Tầng 6 tòa nhà Kinh Đô, số 292 Tây Sơn, quận Đống Đa, Tp Hà Nội	Hà Nội	450m2
47	Sàn giao dịch bất động sản UDIC Land	Trương Chiến Bình	Tầng 19 chung cư Trung Yên 1 – Trung Hòa, quận Cầu Giấy, Tp Hà Nội	Hà Nội	140m2
48	Sàn giao dịch bất động sản DIA	Nguyễn Thị Thanh Hiền	B20 – BT2 khu đô thị mới Mỹ Đình II, huyện Từ Liêm, Tp Hà Nội	Hà Nội	184,8m2
49	Sàn giao dịch bất động sản N&G	Nguyễn Vân	Tầng 2 số 15 lô 1A Trung Yên 1- Trung Hòa, quận Cầu Giấy, Tp Hà Nội	Hà Nội	152m2
50	Sàn giao dịch bất động sản Phi Long	Phạm Hoàng Dũng	Số 4/34 Giang Văn Minh, quận Ba Đình, Tp Hà Nội	Hà Nội	150m2
51	Sàn giao dịch bất động sản Hà Nội Mới	Tống Thị Lan Anh	Số 8 Trần Quý Kiên, quận Cầu Giấy, Tp Hà Nội	Hà Nội	160m2
52	Sàn giao dịch bất động sản 3-2	Võ Văn Thọ	Số 45A Nguyễn Văn Tiết, thị trấn Lái Thiêu, huyện Thuận An, Tỉnh Bình Dương	Bình Dương	130m2
53	Sàn giao dịch bất động sản Vạn Phúc Gia	Dương Bá Hoàng	Số 100 Thạch Th Thanh, phường Tân Định, quận 1, Tp HCM	Hồ Chí Minh	50m2
54	Sàn giao dịch bất động sản Danh Khôi	Lê Thống Nhất	Số 39L Khu dân cư Miếu Nổi, phường 3, quận Bình Thạnh, Tp HCM	Hồ Chí Minh	240m2
55	Sàn giao dịch bất động sản Công ty cổ phần tư vấn Đầu tư và Xây dựng Kiên Giang		Số 34 đường Trần Phú, phường Vĩnh Thanh, Tp Rạch Giá, Tỉnh Kiên Giang	Kiên Giang
56	Sàn giao dịch bất động sản Kiên Giang		Số 6 đường Mậu Thân, phường Vĩnh Thanh, Tp Rạch Giá, Tỉnh Kiên Giang.	Kiên Giang
57	Sàn giao dịch bất động sản Investco	Trần Quang Tiến	201 Võ Thị Sáu, phường 7, quận 3, Tp HCM	Hồ Chí Minh	210,6m2
58	Sàn giao dịch bất động sản Vĩnh Tường	Trần Trọng Nghĩa	SM10 Garden Plaza1, phường Tân Phong, quận 7, Tp HCM	Hồ Chí Minh	178m2
59	Sàn giao dịch bất động sản Hoàng Quân Sài Gòn	Võ Tấn Hùng	286 Huỳnh Văn Bánh, phường 11, quận Phú Nhuận, Tp HCM	Hồ Chí Minh	150m2
60	Sàn giao dịch bất động sản Thanh niên xung phong	Nguyễn Đình Vượng	16 Võ Văn Tần, phường 6, quận 3, Tp HCM	Hồ Chí Minh	170m2
61	Sàn giao dịch bất động sản Hoàng Quân	Nguyễn Thành Đạt	31-33-35 Hàm Nghi, phường Nguyễn Thái Bình, quận 1, Tp HCM	Hồ Chí Minh	150m2
62	Sàn giao dịch bất động sản Savina	Mã Thanh Danh	138/25 Nguyễn Trãi, phương 3, quận 5, Tp HCM	Hồ Chí Minh	90m2
63	Sàn giao dịch bất động sản Công ty CP dịch vụ và đầu tư 584.7	Nông Vương Phong	23 Phạm Ngũ Lão, phường Nguyễn Thái Bình, quận 1, Tp HCM	Hồ Chí Minh	129,86m2
64	Sàn giao dịch bất động sản HIDICO	Mai Kim Cúc	12 Lý Thường Kiệt, phường 1, Tp Cao Lãnh	Đồng Tháp	140m2
65	Sàn giao dịch bất động sản Home Care		Đường Trung Yên 7, khu đô thị Trung Yên, Tp Hà Nội	Hà Nội	210m2
66	Sàn giao dịch bất động sản Savills		1305 tầng 13, 83B Lý Thường Kiệt, phường Trần Hưng Đạo, quận Hoàn Kiếm, Tp Hà Nội	Hà Nội	245m2
67	Sàn giao dịch bất động sản CEO		Tầng 1, số 49 nhà TT4, khu đô thị mới Mỹ Đình, Tp Hà Nội	Hà Nội	80m2
68	Sàn giao dịch bất động sản DETECHLAND		107 Nguyễn Phong Sắc, quận Cầu Giấy, Tp Hà Nội	Hà Nội	90,3m2
69	Sàn giao dịch bất động sản COWAELMICLAND		101-201 Lô A2-DN, đường Nguyễn Khánh Toàn, quận Cầu Giấy, Tp Hà Nội	Hà Nội	193,71m2
70	Sàn giao dịch bất động sản RDL VINA		P611, cầu thang 4 CT5, khu đô thị Mỹ Đình, huyện Từ Liêm, Tp Hà Nội	Hà Nội	155m2
71	Sàn giao dịch bất động sản C’land		Số 156, ngõ Xã Đàn II, phường Nam Đồng, quận Đống Đa, Tp Hà Nội	Hà Nội	128,28m2
72	Sàn giao dịch bất động sản Hà Đô		Tầng 9, số 8 Láng Hạ, quận Ba Đình, Tp Hà Nội	Hà Nội	143m2
73	Sàn giao dịch bất động sản Hopphuland		Villa D01 The Manor, Mễ Trì, huyện Từ Liêm, Tp Hà Nội	Hà Nội	314m2
74	Sàn giao dịch bất động sản Sông Hồng		Số 202, tòa nhà 133 Thái Hà, quận Đống Đa, Tp Hà Nội	Hà Nội	100m2
75	Sàn giao dịch bất động sản Hưng Thịnh	Đào Thị Hiền	Tầng 2 – 4 tòa nhà Innotech số 82, phố Chùa Hà, phường Quan Hoa, quận Cầu Giấy, Tp Hà Nội	Hà Nội	50m2
76	Sàn giao dịch bất động sản Mường Thanh		Lô CC2, khu đô thị Bắc Linh Đàm – Đại Kim – Hoàng Mai, Tp Hà Nội	Hà Nội	150m2
77	Sàn giao dịch bất động sản VILACO	Lưu Thị Ngọc Túy	Nhà 16B, TT10 Khu đô thị Văn Quán, phường Văn Quán, quận Hà Đông, Tp Hà Nội	Hà Nội	254m2
78	Sàn giao dịch bất động sản TSQ Việt Nam		LK 6D, khu đô thị Mỗ Lao, phường Mộ Lao, quận Hà Đông, Tp Hà Nội	Hà Nội	112m2
79	Sàn giao dịch bất động sản Việt Hàn		Quang Minh, huyện Mê Linh, Tp Hà Nội	Hà Nội	140m2
80	Sàn giao dịch bất động sản – Chi nhánh Công ty Cổ phần Bất động sản Điện lực Dầu khí		Số 325 tầng 3, cầu thang 11, tòa nhà CT5, khu đô thị Mỹ Đình – Sông Đà, đường Phạm Hùng – Từ Liêm, Tp Hà Nội	Hà Nội	100m2
81	Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam		16BT1 Bắc Linh Đàm, đường Nguyễn Hữu Thọ, quận Hoàng Mai, Tp Hà Nội	Hà Nội	360m2
82	Sàn giao dịch bất động sản khu đô thị Nam Thăng Long		Khu văn phòng marketing giai đoạn 2, khu đô thị Nam Thăng Long	Hà Nội	323m2
83	Sàn giao dịch bất động sản Vietcomreal	Đinh Sơn Hùng	132-134 Điện Biên Phủ, phường Đa Kao, quận 1, Tp HCM	Hồ Chí Minh	80m2
84	Sàn giao dịch bất động sản YocoLand	Nguyễn Mạnh Hào	Số 41 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Bến Nghé, quận 1, Tp HCM	Hồ Chí Minh	77m2
85	Sàn giao dịch bất động sản Đất Phố	Trần Nghiêm Vĩnh Hùng	Số 312 Võ Văn Tần, phường 5, quận 3, Tp HCM	Hồ Chí Minh	75m2
86	Sàn giao dịch bất động sản Hưng Thịnh	Huỳnh Văn Lập	Số 526 Nguyễn Chí Thanh, phường 7, quận 10, Tp HCm	Hồ Chí Minh	131,71m2
87	Sàn giao dịch bất động sản Phương Nam	Tào Đình Dũng	Số 129 Ni Sư Huỳnh Liên, phường 10, quận Tân Bình, Tp HCM	Hồ Chí Minh	240m2
88	Sàn giao dịch bất động sản An Bình	Phạm Hồng Khánh	Số 65-65A đường 3/2, phường 11, quận 10, Tp HCM	Hồ Chí Minh	150m2
89	Sàn giao dịch bất động sản Hoàng Linh	Phan Viết Kỳ	Số 436A/71 đường 3/2,phường 12, quận 10, Tp HCM	Hồ Chí Minh	150m2
90	Sàn giao dịch bất động sản V-Star	Trần Gia Tiên	SB-09 cao ốc căn hộ V-Star, đường Gò Ô Môi, phường Tân Thuận, quận 7, Tp HCM	Hồ Chí Minh	77,6m2
91	Sàn giao dịch bất động sản Tân Hai Thành	Phan Đức Trí	Số 79C Đông Hồ, phường 8, quận Tân Bình, Tp HCM	Hồ Chí Minh	150m2
92	Sàn giao dịch bất động sản My Land	Phan Thanh Vũ	Đường TC3, lô C2-01 Làng chuyên gia Rubic Land, khu công nghiệp Mỹ Phước II, huyện Bến Cát, tỉnh Bình Dương	Bình Dương	360m2
93	Sàn giao dịch bất động sản Song Phát	Trần Tấn Lộc	Số 266-268 Nguyễn Thiện Thuật, phường 3, quận 3, Tp HCM	Hồ Chí Minh	100m2
94	Sàn giao dịch bất động sản YocoLand	Nguyễn Mạnh Hào	Số 41 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Bến Nghé, quận 1, Tp HCM	Hồ Chí Minh	77m2
95	Sàn giao dịch bất động sản TanBinhRess	Nguyễn Thúy Phượng	Số 205-207-209 Lý Thường Kiệt, phường 6, quận Tân Bình, Tp HCM	Hồ Chí Minh	80m2
96	Sàn giao dịch bất động sản Cityland	Nguyễn Văn Tiến	A16 Trần Não, phường Bình Anh, quận 2, Tp HCM	Hồ Chí Minh	168m2
97	Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam		Số 117 Hoàng Quốc Việt, phường Nghĩa Đô, quận Cầu Giấy, Tp Hà Nội	Hà Nội	200m2
98	Sàn giao dịch bất động sản An Hưng		Phòng 101 nhà C1- Làng Quốc tế Thăng Long, phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy, Tp Hà Nội	Hà Nội	120m2
99	Sàn giao dịch bất động sản Thăng Long		Tầng 1 – B3 Làng Quốc tế Thăng Long, phường Dịch Vọng, quận Cầu Giấy, Tp Hà Nội	Hà Nội	103m2
100	Sàn giao dịch bất động sản TST		Lô A2 đường 430, Vạn Phúc, quận Hà Đông, Tp Hà Nội	Hà Nội	120m2
101	Sàn giao dịch bất động sản GTC		Tầng 5 tòa nhà Vinaconex, số 8 đường Quang Trung, quận Hà Đông, Tp Hà Nội	Hà Nội	130m2
102	Sàn giao dịch bất động sản DTJ	Nguyễn Quốc Khánh	Số 216 Hoàng Quốc Việt, xã Cổ Nhuế, huyện Từ Liêm, Tp Hà Nội	Hà Nội	430m2
103	Sàn giao dịch bất động sản Luật Việt		Số 21/61 Trần Duy Hưng, quận Cầu Giấy, Tp Hà Nội	Hà Nội	300m2
104	Sàn giao dịch bất động sản Thiên Sơn		Phòng 202 Nhà E3A khu đô thị Yên Hòa, phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, Tp Hà Nội	Hà Nội	90m2
105	Sàn giao dịch bất động sản Detaco	Đào Đình Năng	Số 2/6 – 2/8 Núi Thành, phường 13, quận Tân Bình, Tp HCM	Hồ Chí Minh	180m2
106	Sàn giao dịch bất động sản Lộc Hưng	Trương Vũ Hải	Số 339A Nguyễn Đình Chiểu, phường 5, quận 3, Tp HCM	Hồ Chí Minh	180m2
107	Sàn giao dịch bất động sản Công Minh	Đỗ Thành Trung	Số 310/4B Quốc lộ 13, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, Tp HCM	Hồ Chí Minh	190,8m2
108	Sàn giao dịch bất động sản Hưng Phú	Nguyễn Thanh Quang	Số 7 Lý Văn Phúc, phường Tân Đinh, quận 1, Tp HCM	Hồ Chí Minh	50m2
109	Sàn giao dịch bất động sản Nhà Việt An	Nguyễn Chí Kiên	Số 14 Yersin, phường Nguyễn Thái Bình, quận 1, Tp HCM	Hồ Chí Minh	194m2
110	Sàn giao dịch bất động sản Phú Mỹ	Thi Mẫn Nghi	Tòa nhà Scetpa 19A Cộng Hòa, phường 12, quận Tân Bình, Tp HCM	Hồ Chí Minh	236,94m2
111	Sàn giao dịch bất động sản Indesco	Nguyễn Thị Xinh	Số 23 Ngô Thời Nhiệm, phường 6, quận 3, Tp HCM	Hồ Chí Minh	110m2
112	Sàn giao dịch bất động sản BMC – ĐT	Nguyễn Hữu Phước	Số 3 đường Tôn Đức Thắng, phường 1, Tp Cao Lãnh, Tỉnh Đồng Tháp	Đồng Tháp	162m2
113	Sàn giao dịch bất động sản Phú Đạt	Nguyễn Chí Hiếu	Lầu 2, tòa nhà PetroVietnam, số 1-5 Lê Duẩn, quận 1, Tp HCM	Hồ Chí Minh	100m2
114	Sàn giao dịch bất động sản Desconhomes	Lê Đức Thuận	Lầu 5-6-8 số 146 Nguyễn Công Trứ, phường Nguyễn Thái Bình, quận 1, Tp HCM	Hồ Chí Minh	150m2
115	Sàn giao dịch bất động sản An Lạc		Số 62 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng Hạ, quận Đống Đa,Tp Hà Nội	Hà Nội	110m2
116	Sàn giao dịch bất động sản Sunland		Phòng 801, tầng 8, tòa nhà SunCity, số 13 Hai Bà Trưng, phường Tràng Tiền, quận Hoàn Kiếm, Tp Hà Nội	Hà Nội	218m2
117	Sàn giao dịch bất động sản ThuDuc House		Số 2 Lê Thánh Tông, phường Phan Chu Trinh, quận Hoàn Kiếm, Tp Hà Nội	Hà Nội	180m2
118	Sàn giao dịch bất động sản LandEx		Phòng 112+212 – CT5 khu đô thị Mỹ Đình, huyện Từ Liêm, Tp Hà Nội	Hà Nội	190m2

Phụ lục 2: Hợp đồng mua bán căn hộ giao dịch qua sàn giao dịch

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

——————

Hợp đồng bán căn hộ

– Căn cứ Luật nhà ở năm 2005

Căn cứ nghị định số 90/2006NĐ – CP ngày 06 tháng 09 năm 2006 của chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở,

– Căn cứ thông tư số 05/2006/TT – BXD ngày 01 tháng 11 năm 2006 của Bộ xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của nghị định số 90/2006NĐ – CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở.

– Căn cứ Thông tư số 01/2009 TT/BXD ngày 25 tháng 02 năm 2009 của Bộ xây dựng về quy định một số nội dung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở.

– Căn cứ quy hoạch chi tiết phần quy hoạch sử dụng đất và giao thông quận Cầu Giấy tỷ lệ 1/2000 đã được phê duyệt theo quyết định số 43/1999/QĐ – UB ngày 29/05/1999 và huyện Từ Liêm tỷ lệ 1/5000 đã được phê duyệt theo quyết định số 14/2000/QĐ- UB ngày 14/0282000 của UBND thành Phố Hà Nội

– Căn cứ quyết định số 136/2003/QĐ – UB ngày 27/10/2003 của UBND thành phố Hà Nội về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết khu đô thị mới Nghĩa Đô, tỷ lệ 1/500;

-Căn cứ quyết định số 137/2003QĐ – UB ngày 27/10/2003 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành điều lệ quản lý xây dựng theo quy hoạch chi tiết khu đô thị mới Nghĩa Đô tỷ lệ 1/500

– Căn cứ quyết định số 633/2005/QĐĐT ngày 12/03/2004 quyết định số 3984/QĐ – UB ngày 12/9/2006 và quyết định số 168/2005/QĐ – UBND ngày 12/01/2007 của UBND thành phố Hà Nội về việc thu hồi đất 81.485m2 đất tại xã Cổ Nhuế, xã Xuân Đỉnh huyện Từ Liêm và phường Xuân La quận Tây Hồ và giao cho công ty CP đầu tư và xây dựng số 1 Hà Nội sử dụng khu đất này để thực hiện khu đô thị mới Nghĩa Đô.

– Căn cứ Công văn số 2993/UNMD – NNDDC về việc thu hồi tiền sử dụng đất dự án khu đô thị mới nghĩa đô.

– Căn cứ biên bản họp liên ngành thành phố; cục thuế, sở tài chính, sở tài nguyên môi trường và nhà đất về việc ngày 03/08/2007 về việc thu tiền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới nghĩa đô của Công ty CP đầu tư và xây dựng số 1 Hà Nội.

– Căn cứ hợp đồng Hợp tác Đầu tư số ……ngày…….tháng…..năm giữa Công ry Cổ phần đầu tư và Xây dựng số 1 và Công ty Cổ phần Eurowindow về việc hợp tác đầu tư toà nhà CT2A

– Căn cứ khả năng và nhu cầu của cả ba bên

Hợp đồng mua bán nhà này “Hợp đồng” được lập ngày…/………..2009 giữa cả ba bên

Bên bán nhà ở (sau đây gọi tắt bà bên bán)

Công ty cổ phần đầu tư và xây dựng số 1 Hà Nội

Địa chỉ: Số 2 Tôn Thất Tùng, phường Trung Tự, quận Đống Đa, Hà Nội

Điện thoại: 84 8523631 Fax: 84 852097

Mã số thuế: 0100105398

Tài khản số: 21110000000645 tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Hà Nội

Đại diện: Ông Nguyễn Nhật Thao Chức vụ: Tổng Giám Đốc

ii. bên cung cấp dịch vụ sàn giao dịch bất động sản (sau đây gọi tắt là sàn giao dịch bất động sản Eurowindow )

sàn giao dịch bất động sản – chi nhánh công ty cổ phần Eurowindow HOLDING

Địa chỉ: Tầng 2, số 30B C – D phố Lý Nam Đế, phường Cửa Đông, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội

Điện thoại: 84 437474700 Fax: 84437474735

Mã số thuế: 2500271160-001

Tài khoản số: 12310000214064 tại Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt nam – chi nhánh Quang Trung

Đại diện: Ông Nguyễn Chí Thanh – Chức vụ Giám đốc Chi nhánh và

iii. bên mua nhà ở sau đây gọi tắt là bên mua

Ông bà :………………………………………………………………

Hộ khẩu thường trú :…………………………………………………

…………………………………………………………………………

Địa chỉ liên hệ :…………………………………………………………

CMND số :………………………………………………………………

Ngày cấp……………………………………nơi cấp……………………

Điện thoại cố định :…………………………………….Mobile :…………

Email :……………………………………….Fax :………………………

Xét vì: Bên bán là chủ đầu tư dự án khu đô thị mới Nghĩa Đô, dự án đã được quy hoạch nằm cạnh khu đô thị mới Tây Hồ, thành phố Hà Nội. Theo quy hoạch đã được phê duyệt, khu đô thị mới nghĩa đô được quy hoạch đồng bộ gồm có nhà mẫu giáo, trường tiểu học, trường phổ thông cơ sở, khu thể thao, khu vui chơi giải trí, khu cây xanh .v.v.v.

Bên bán đã có đủ điều kiện để chuyển nhượng các căn hộ của toà nhà này, khi hoàn thành, toà nhà chung cư cao tầng CT2A có đặc điểm chủ yếu; chiều cao 19 tầng và một tầng hầm bán chìm được xây dựng trên diện tích khoảng 1.310m2, sảnh công cộng rộng rãi, thông thoáng được lát đá garite mặt ngoài toà nhà được ốp đá Granite và gạch thẻ cao cấp; hệ thống thang máy diện đại tốc độ cao; hệ thống cửa chính các căn hộ làm bằng thép an toàn; hệ thống cửa số được lắp đặt cửa nhựa hộp kính bản lề quay lật Eurowindow với các tính năng cách âm, cách nhiệt tầng hầm là nơi để xe, hệ thống phòng kỹ thuật, văn phòng ban quản lý toà nhà, tầng 1,2 là khối văn phòng và các dịch vụ đáp ứng nhu cầu mua sắm và sinh hoạt hàng ngày của cư dân sinh sống tại toà nhà

Vị trí công trình: phía bắc giáp tuyết đường trục chính của dự án Tây Hồ có mặt cắt ngang rộng 45m, tuyến được này đi về phía Tây sẽ nối vào đường Phạm Văn Đồng, về phía đông sẽ cắ qua đường Nguyễn Văn huyên kéo dài lên cầu Nhật Tân nối vào đường Lạc Long Quân, trong tương lai sẽ là một tuyết phố chính của khu vực cũng như của Thủ Đô HN giúp cho giao thông từ sân bay nội bài đi vào trung tâm thành phố thuận tiện hơn. Đối diện về phía đông bắc của toà nhà là hồ điều hoà có diện tích xấp xỉ 10ha, đây là hồ điều hoà khí hậu chung cho toàn khu vực.

– Ban bán đồng ý giao cho công ty cổ phần Eurowindow Holding đại diện cho bên bán trong việc bán các căn hộ thuộc toà nhà chung cư cao tầng CT2A thuộc khu đô thị mới Nghĩa Đô thông qua sàn giao dịch bất động sản của Công ty Cổ phần Eurowindow Holding tại số 30B – C – D phố Lý Nam Đế phường cửa đông quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội

– Bên mua đăng ký mua một căn hộ theo phiếu yêu cầu mua căn hộ – toà nhà chung cư cao tầng CT2 số………ngày……./…/ ..đã được bên bán chấp thuận

Do vậy cả ba bên thoả thuận giao kết hợp đồng này với những điều khoản và điều kiện dưới đây:

Điều 1: Các định nghĩa và diễn giải

Bất kỳ khi nào được sử dụng trong hợp đồng này hoặc các phụ lục đính kèm theo hợp đồng này, các thuật ngữ dưới đây sẽ có nghĩa quy định cho chúng tại điều 1 hợp đồng này.

1.1. Khu đô thị mới Nghĩa Đô có nghĩa là khu đô thị mới Nghĩa Đô tại địa chỉ, xã Cổ Nhuế, huyện Từ Liêm, TP Hà Nội do Công ty cổ phần đầu tư xây dựng số 1 HN làm chủ đầu tư.

1.2. Toà nhà, có nghĩa là toà nhà chung cư cao tầng CT2A thuộc dự án khu đô thị mới Nghĩa Đô

1.3. Căn hộ có nghĩa là căn hộ được chuyển nhượng theo hợp đồng này.

1.4. Biên bản bàn giao có nghĩa là biên bản về việc bàn giao căn hộ do bên bán và bên mua ký kết xác nhận việc bên bàn giao căn hộ cho bên mua theo hợp đồng này

1.5. hợp đồng dịch vụ có nghĩa là hợp đồng dịch vụ được ký kết giea bên mua và bên bán hoặc một tổ chức cá nhân khác do bên bán chỉ định nhằm thoả thuận về việc cung cấp và sử dụng các dịch vụ gắn liền với căn hộ

1.6. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất có nghĩa là giấy chứng nhận quyền sở hữu của căn hộ theo quy định của pháp luật

1.7. Ngày thanh toán thực tế có nghĩa là ngày ghi trên phiếu thu tiền của sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding xác nhận việc bên mua nộp tiền mặt hoặc là ngày ghi trên phiếu nộp tiền vào tài khoản hoặc uỷ nhiệm chi của bên mua chuyển tiền vào tài khoản của sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding có đóng dấu xác nhận của ngân hàng nơi bên mua chuyển tiền.

Điều 2: đối tượng hợp đồng

1.2. Bên bán đống ý bán và bên mua đồng ý mua căn hộ hoàn thiện mặt ngoài và chưa thi công nội thất, với các đặc điểm dưới đây.

a/ Địa điểm: Khu đô thị mới Nghĩa Đô thuộc địa bán xã Cổ Nhuế, huyện Từ Liêm, TP Hà Nội

b/ số lượng: 01 căn hộ

c/ Tên toà nhà: Toà nhà chung cư cao tầng CT2A

d/ Tầng:………………………………………………………

e/ Căn hộ số:…………………………………………………

f/ Diện tích sàn:……m2 diện tích sàn căn hộ được ghi trong bản vẽ kèm thao

Diện tích sàn căn hộ được tính theo kích thước tính từ tim đường chung và tim tường bao ngoài của căn hộ, trong đó tường chung là tường ngăn chia giưa hai căn hộ, tường bao ngoài là tường ngoài giữa căn hộ và hành lang, lối đi, mặt ngoài của căn hộ.

Diện tích chính xác của căn hộ sẽ căn cứ theo diện tích thực tế do bên bán và bên mua xác định khi tiến hành bàn giao căn hộ.

g/ Năm xây dựng năm hoàn thành toà nhà chung cư dự kiến 2011

h/ Đặc điểm về vị trí đất xây dựng toà nhà chung cư có căn hộ nêu tại khoản 1.1. điều này:

– Thửa đất số: ………………………………………………………

– Tờ bản đồ số:………………………………………………………

– Diện tích đất sử dụng chung…………….m2, bao gồm…………..m2 đất xây dựng. Các đặc điểm khác nêu tại phần mô tả căn hộ đính kèm theo hợp đồng này. Phần mô tả căn hộ là một phần không tách rời của hợp đồng này.

2.2. Bên mua sẽ tự mình hoàn thiện phần nội thất của căn hộ theo quy định tại điều 8 hợp đồng này.

Điều 3: Giá trị hợp đồng và phương thức thanh toán

3.1. Giá trị hợp đồng

Giá trị hợp đồng tương đương….USD bằng chữ:…………………..

Giá trị hợp đồng bao gồm giá bán căn hộ và phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư

Giá bán 1m2 sàn tương đương….USD/m2. Diện tích tạm tính: …………..m2 = ….USD

Phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư bằng 2% giá bán căn hộ, tương đương….USD

Bằng chữ:…………………………………………………………

Giá trị hợp đồng đã bao gồm thuế GTGT

Gia trị hợp đồng không bao gồm các khoản phí và lệ phí do Nhà nước Việt Nam quy định liên quan đến việc đăng ký sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; các khoản chi phí dịch vụ quản lý vận hành toà nhà chung cư như chi phí quản lý chi phí bảo dưỡng sửa chưa, chi phí hành chính và các chi phí dịch vụ khác; các chi phí lắp đặt các thiết bị sử dụng các dịch vụ phát sinh trong quá trình sử dụng nhà như cấp điện, điện thoại, cấp nước sinh hoạt, thu gom rác, sử dụng internet, cáp truyền hình/….

3.2. Đặt cọc

Ngay khi ký kết hợp đồng này, nêm mua đã đặt cọc cho sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding số tiền 50.000.000VNĐ (năm mươi triệu đồng chẵn) để đảm bảo cho việc thanh toán đợt 1 quy định tại khoản 3.3 điều này số tiền đặt cọc này được trừ vào số tiền thanh toán đợt 1.

Phạt cọc: Nếu bên mua không thanh toán đầy đủ và đúng hạn số tiền thành toán đợt 1 theo quy định tại khoản 3.3. Điều này bên mua sẽ không được hoàn trả số tiền đặt cọc

3.3 Phương thức thanh toán

a/ Hình thức thanh toán

Giá trị hợp đồng sẽ được quy đổi và thanh toán bằng đồng Việt Nam theo giá bình quân giữa giá bán và giá mua đô la Mỹ của Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam tại từng thời điểm thanh toán. Bên mua sẽ trả tất cả các khoản thanh toán bằng chuyển khoản hoặc bằng tiền mặt cho đại diện bên bán là sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding có tài khoản như sau:

– Tên chủ tài khoản: Sàn giao dịch bất động sản – Chi nhánh Công ty Cổ phần Eurowindow Holding

– Số tài khoản: 12310000214064

– Tại: Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – chi nhánh Quang Trung

– Lịch thanh toán: Giá trị hợp đồng được Bên mua thanh toán cho sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding theo lịch trình sau:

Đợt 1: Trong vòng 7 ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng này, bên mua sẽ thanh toán cho sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding 15% giá trị hợp đồng tương đương…USD bằng chữ:…………………………. số tiền thanh toán đợt 1 này đã bao gồm 50.000.000 đồng tiền đặt cọc

Đợt 2: Trong vòng 60 ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng này, bên mua sẽ thanh toán cho sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding 15% giá trị hợp đồng tương đương USD bằng chữ:……………………………………………………………

Đợt 3: Khi bên bán hoàn thành việc đổ bê tông mái tầng thứ 15 của toà nhà, sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding sẽ gửi thông báo về việc thanh toán đợt 3 cho bên mua trong vòng 10 ngày kể từ ngày bên mua sẽ thanh thông báo của sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding, Bên mua sẽ thanh toán 20% giá trị hợp đồng tương đương….USD bàng chữ:………………………………………………………

…………………………………………………………

Đợt 4: Khi bên bán xây dựng xong phần thô của Toà nhà, sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding sẽ gửi thông báo bằng văn bản về việc thanh toán đợt 3 cho bên mua. Trong vòng 10 ngày kể từ ngày bên mua nhận được thông báo của sản giao dịch bất động sản Eurowindow Holding Bên mua sẽ thanh toán cho sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding 20% giá trị hợp đồng tương đương ………………..USD

Bằng chữ:…………………………………………………………………………………….

Đợt 5: khi căn hộ được hoàn thành theo thoả thuận tại Hợp đồng này, sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding sẽ gửi thông báo nghiệm thu căn hộ cho bên mua. Trong vòng 10 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, bên bán và bên mua sẽ ký kếy hợp đồng trên cơ sở diện tích thực tế bàn giao. Trong vòng 5 ngày kể từ ngày ký kết biên bản nghiệm thu và thanh lý hợp đồng, Bên mua thanh toán nốt 30% giá trị hợp đồng tương đương……..USD

Bằng chữ:…………………………………………………………………………………….

Sau khi bên mua đã nộp đủ 100% giá trị hợp đồng, bên bán có trách nhiệm bàn giao căn hộ cho bên mua thời gian nhà không chậm hơn 15 ngày kể từ ngày bên mua nộp đủ 100% giá trị hợp đồng cho bên bán. Mẫu biên bản nghiệm thu và thanh lý hợp đồng được đính kèm trong phụ lục hợp đồng.

3.4. Xử lý việc chậm thanh toán

Ngoài việc áp dụng khoản 3.2 điều này, việc bên mua chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán bất kỳ một khoản thanh toán nào quy định tại khoản 3.3 điều này sẽ được giải quyết như sau:

a/ Sàn giao dich bất động snr Eurowindow Holding sẽ gửi cho bên mua một văn bản thông báo về việc chậm thanh toán, trong đó ghi rõ trong thời hạn 15 năm ngày kể từ ngày sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding gửi thông báo tới địa chỉ đăng ký của bên mua được xác định bằng dấu bưu điện bên mua phải thanh toán khoản tiền bị nộp chậm

b/ Nếu bên mua không thanh toán đủ trong thời gian ghi trong thông báo trên, Bên mua sẽ phải thanh toán cho sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding tiền lãi trên số tiền thanh toán chậm theo lãi suất cho vay đồng Việt Nam cùng kỳ hạn của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam tính từ thời điểm đến hạn thanh toán ghi trên thông báo đến ngày thanh toán thực tế. Số tiền thanh toán chậm được tính bằng đồng Việt Nam đã được quy đổi từ số tiền USD tại từng đợt thanh toán.

c/ Nếu bên mua không thanh toan đủ trong vòng 60 ngày kể từ ngày sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding gửi thông báo về việc chậm thanh toán, bên bán có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng này và bên bán có quyền bán căn hộ cho khách hàng khác. Trong trường hợp này bene mua sẽ bị phạt 8% giá trị hợp đồng cộng với số tiền lãi chậm trả. Sau khi trừ số tiền phạt vi phạm hợp đồng, sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding sẽ hoàn trả số tiền đã nhận thanh toán từ bên mua tính bằng đồng việt nam mà không tính tiền lãi.

Điều 4: Thuế và các khoản phí, lệ phí phải nộp cho nhà nước

Giá trị hợp đồng quy định tại điều 3 của hợp đồng này đã bao gồm thuế GTGT, thuế chuyển quyền sử dụng đất và chưa bao gồm các kho���n phí và lệ phí do Nhà nước Việt Nam quy định liên quan đến việc đăng ký sở hữu căn hộ. Bên mua chịu trách nhiệm thanh toán các khoản chi phí theo các quy định hiện hành của Nhà nước về việc đăng ký sở hữu căn hộ

Đi��u 5: Quyền và nghĩa vụ của bên bán

5.1. quyền của bên bán

a/ Có quyền nhừng hoặc yêu cầu các nhà cung cấp ngừng cung cấp điện, nước và các dịch vụ tiện ích khác nếu bên mua vi phạm nghiêm trọng quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28/05/2008 của ZBXD sau đây gọi tắt là quy chế số 08 hoặc bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư đính kèm theo hợp đồng này.

b/ Có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên mua vi phạm các điều khoản thanh toán.

c/ Yêu cầu bên mua nhận nhà theo đúng hạn đã thoả thuận

d/ Yêu cầu bên mua phối hợp hoàn tất các thủ tục mua bán nhà ở

e/ Các quyền khác theo quy định của pháp luật

5.2. Nghĩa vụ của bên bán

a/ Xây dựng hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng theo quy hoạch tổng thể đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

b/ Thiết kế căn hộ và thiết kế công trình tuân thủ theo các quy định về pháp luật xây dựng thiết kế căn hộ và quy hoạch tổng thể sẽ không bị thay đổi trừ trường hợp có yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c/ Kiểm tra, giám sát việc xây dựng căn hộ để đảm bảo chất lượng xây dựng, kỹ thuật và mỹ thuật theo đúng thiết kế, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành;

d/ Có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua và bàn giao các giấy tờ có liên quan đến căn hộ cho bên mua theo quy định tại nghị định số 90/2006/NĐ – CP ngày 06/09/2006 của chính phủ

e/ Bàn giao căn hộ cho bên mua đúng thời hạn ghi trên thông báo về việc giao nhà gửi bên mua kèm theo bản vẽ thiết kế tầng nhà có căn hộ và thiết kế kỹ thuật liên quan đến căn hộ

f/ Ưu tiên bán hoặc cho thuê chỗ để xe thuộc tầng hầm toà nhà cho bên mua

Bảo hành căn hộ theo điều 14 của hợp đồng này

Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật

Điều 6: quyền và nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding

6.1. Quyền của sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding

a/ yêu cầu bên mua thanh toán đầy đủ và đúng thời hạn giá trị hợp đồng và các khoản thanh toán khác theo quy định tại hợp đồng này.

b/ Các quyền khác theo quy định của pháp luật

6.2. Nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động ssản Eurowindow Holding

a/ Gửi thông báo về việc giao nhà cho bên mua trong vòng bẩy ngày làm việc kể từ ngày bên mua thanh toán đủ 100% giá trị hợp đồng cho bên bán, trong đó ghi rõ thời hạn giao nhà cho bên mua là 15 ngày kể từ ngày bên mua thanh toán đủ 100% giá trị hợp đồng cho bên bán

b/ Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật

Điều 7: Quyền và nghĩa vụ của bên mua

7.1. Quyền của bên mua

a/ Nhận căn hộ có chất lượng với các thiết bị, vật liệu theo đúng phần mô tả căn hộ đính kèm hợp đồng này.

b/ yêu cầu bên bán làm thủ tục nộp hồ sơ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ theo thời hạn quy định tại thông tư số 01/2009/TT – BXD ngày 25/02/2009 của BXD

c/ Yêu cầu bên bán hoàn thành việc bàn giao căn hộ trong thời hạn ghi trên thông báo của sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding gửi bên mua về việc bàn giao nhà

d/ Yêu cầu bên bán bảo đảm các điều kiện về cảnh quan và cơ sở hạ tầng như quy hoạch đã được phê duyệt

e/ Được ký hợp đồng trực tiếp với các nhà cung cấp dịch vụ như điện, nước, truyền hình cáp, vệ sinh, vv…đối với việc sử dụng các dịch vụ được cung cấp bởi hoặc thông qua bên bán sau khi nhận căn hộ và tự thanh toán các khoản phí dịch vụ;

f/ Được ưu tiên mua hoặc thuê chỗ để xe tại tầng hầm của toà nhà

g/ Sử dụng các dịch vụ hạ tầng do doanh nghiệp dịch vụ cung cấp bởi hoặc thông qua bên bán sau khi nhận bàn giao căn hộ.

h/ Các quyền khác theo quy định của pháp luật

7.2. Nghĩa vụ của bên mua

a/ Cung cấp và ký kết các tài liệu liên quan đến việc chuyển giao, công chứng và đăng ký quyền sở hữu căn hộ theo yêu cầu của bên bán và cơ quan nhà nước có thẩm quyền

b/ Cam kết chỉ sử dụng căn hộ cho mục đích để ở hoặc mục đích hợp pháp khác và cam kết không gây ảnh hưởng đến kiến trúc và cảnh quan của khu đô thị, không xâm phạm quyền lợi hợp pháp của bên bán và những người xung quanh

c/ Thanh toán đầy đủ và đúng hạn cho sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding theo những điều khoản và điều kiện quy định tại điều 3 của hợp đồng này.

d/ Bên mua có nghĩa vụ nhận nhà theo đúng thời hạn ghi trên thông báo của sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding. Trường hợp bene mua không đến nhanạ nàh đúng hạn như thông báo thì mặc nhiên bên mua đã xác nhận việc bên bán đã bàn giao căn hộ cho bên mua theo đúng tiến độ, đúng quy cách và chất lượng được quy định trong hợp đồng này.

e/ Thanh toán các khoản thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật như nội dung nêu tại điều 4 hợp đồng này.

f/ Thanh toán các khoản chi phí dịch vụ như điện, nước, truyền hình cáp, truyền hình vệ tinh, thông tin liên lạc…

g/ Thanh toán phí quản lý vận hàng trong giữ tài sản, vệ sinh môi trường, nảo vệ, an ninh… và các chi phí khác theo đúng thoả thuận quy định tại hợp đồng này.

h/ Thực hiện đúng các quy định tại quy chế số 08 và bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư đính kèm theo hợp đồng này.

i/ Tạo điều kiện thuận lợi cho ban quản lý nhà chung cư trong việc bảo trì, quản lý vận hành nhà chung cư.

j/ Sử dụng căn hộ đúng mục đích theo quy định tại điều 1 của luật nhà ở.

k/ Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật

Điều 8: Xây dựng và hoàn thiện căn hộ

Bên mua cam kết tuân thủ các quy định liên quan đến việc xây dựng và hoàn thiện căn hộ được quy định như sau:

8.1. Bên mua lựa chọn mẫu thiết kế do bên bán đưa ra hoặc bên mua tự thiết kế. Thiết kế của bên mua phải có sự chấp nhận bằng văn bản trước khi tiến hành thi công hoàn thiện căn hộ.

8.2. Bên mua thi công hoàn thiện căn hộ chậm nhất là 90 ngày kể từ ngày bên bán bàn giao mặt bằng căn hộ cho bên mua.

8.3. Trong trường hợp bên mua không hoàn thiện thi công căn hộ đúng tiến độ quy định, bên mua sẽ phải thi công theo ca/giờ được sắp xếp bởi bên bán.

8.4. Bên mua sẽ chịu mọi chi phí phát sinh từ hoặc liên quan đến việc chậm tiến độ hoàn thiện căn hộ.

Điều 9: giao nhận căn hộ

9.1. Bên bán có trách nhiệm bàn giao căn hộ cho bên mua vào thời gian được ghi trên thông báo của sàn giao dịch bất động sản Eurowindow Holding về việc bàn giao nhà,

9.2. Căn hộ được sử dụng các thiết bị, vật liệu nêu tại phần mô tả căn hộ đính kèm hợp đồng này phần mô tả căn hộ là một phần không tách rời của hợp đồng này.

Điều 10: chuyển giao quyền và nghĩa vụ

10.1. Bên mua có quyền thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê để ở, tặng cho và các giao dịch khác theo quy định của pháp luật về nhà ở sau khi được cấp giất chứng nhận quyền sở hữu căn hộ

10.2. Trước khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ, bên mua có quyền thực hiện các giao dịch về nhà ở chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho nhưng phải được sự đống ý bằng văn bản của bên bán nội ưuy và phù hợp với quy định hiện hành của nhà nước.

10.3. Trong cả hai trường hợp nêu tại khoản 10.1 và 10.2 của điều này, người nhận chuyển nhượng lại căn hộ được hưởng quyền lợi và phải thực hiện các nghĩa vụ của bên mua quy định trong hợp đồng này.

Điều 11: Quyền sở hữu căn hộ

11.1. Bên mua được quyền sở hữu căn hộ chính thức sau khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau

a/ Bên mua đã có đầy đủ các giấy tờ chứng minh rằng bên mua đã thanh toán đầy đủ các khoản tiền theo quy định tại điều 3 của hợp đồng này và

b/Bên bán và bên mua đã ký kết biên bản bàn giao căn hộ

c/ Bên mua thực hiện đúng các nghĩa vụ của mình theo hợp đồng này.

11.2. Bên mua có nghĩa vụ cung cấp các hồ sơ giấy tờ cần thiết của bên mua cho bên bán để bên bán hoàn thành thủ tục pháp lý xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua

11.3. khi bên mua chưa đáp ứng đủ các điều kiện nêu tại khoản 11.1 của điều này thì quyền sở hữu căn hộ vẫn thuộc về bên bán.

Điều 12: Cam kết đối với phần sở hữu riêng, phần sở hẽu chung và các công trình dịch vụ của toà nhà chung cư.

12.1. Bên mua được quyền sở hữu riêng đối với diện tích sàn căn hộ là……m2. Bên mua được quyền sử dụng đối với các phần diện tích thuộc sở hữu chung trong toà nhà là: Lối đi chung cầu thanh bộ, hành lang, thang máy để tiếp cận và sử dụng căn hộ.

12.2. Các diện tích và hạng mục công trình thuộc quyền sở hữu riêng của bên bán là ; tầng hầm của toà nhà để kinh doanh chỗ để xe tầng 1 và tầng 2 của toà nhà. Bên bán ưu tiên bán hoặc cho thuê chỗ để xe thuộc tầng hầm toà nhà cho bên mua.

12.3. Mức phí đóng góp dùng cho quản lý vận hàng nhà chung cư dự kiến là 280.000đồng/tháng mức phí này có thể điều chỉnh nhưng sẽ được tính toán theo hợp đồng này gây ra do những thay đổi về chính sách, pháp luật của Nhà nước Cộng Hoà xã hội chủ Nghĩa Việt Nam và hoặc trong trường hợp bất khả kháng.

13.2. Sau khi nhận bàn giao căn hộ, bên mua hoàn toàn chịu trách nhiệm đối với người sử dụng, khách của bên mua hoặc bất kỳ bên thứ ba nào phát sinh từ các hoạt động, công việc hay vụ việc có liên quan đến căn hộ.

Điều 14: Bảo hành

14.1. Bên báo bảo hành công trình trong thời gian sáu mươi (60) tháng kể từ ngày bàn giao Căn hộ cho Bên mua đối với phần kết cấu nhà ở và thiết bị của Toà nhà.

14.2. Việc bảo hành được thực hiện bằng phương thức khắc phục, sửa chữa, thay thế kết cầu nhà ở, thiết bị hư hỏng, khiếm khuyết hoặc khi vận hành, sử dụng không bình thường mà không phải do lỗi của người sử dụng ở gây ra.

14.3. Không thực hiện việc bảo hành trong các trường hợp căn hộ, phần sở hữu chung nhà chung cư bị hư hỏng nếu:

(a) Gây ra do thiên tai, dịch hoạ hoặc do sự kiện bất khả kháng khác;

(b) Do sự bất cẩn, sử dụng sai hoặc tự ý sửa chữa thay đổi của Bên mua;

(c) Đối với người hoặc tài sản ngoài các hạng mục có sai sót cần được bảo hành.

14.4. Bên mua có trách nhiệm kịp thời thông báo cho Bên bán khi có hư hỏng thuộc diện được bảo hành.

14.5. Sau thời hạn bảo hành được quy định ở trên, việc sửa chữa những hư hỏng thuộc trách nhiệm của Bên mua. Bên mua phải thông báo về hạng mục cần sửa chữa, thời gian sửa chữa cho Ban quản lý toà nhà và phải được Ban quản lý toà nhà chấp nhận bằng văn bản.

14.6. Nếu Bên mua không thực hiện mọi nỗ lực để hạn chế các thiệt hại, bao gồm nhưng không giới hạn ở: không kịp thời thông báo cho Bên bán trong vòng 10 ngày khi phát hiện hư hỏng, khiếm khuyết hoặc khi vận hành, sử dụng không bình thường hỏng hóc đối với những đối tượng được bảo hành, thì quyền lợi về bảo hành sẽ bị giảm tương ứng.

Điều 15. Bất khả kháng

15.1. Sự kiện bất khả kháng là các sự kiện xảy ra ngoài tầm kiểm soát của Bên bị ảnh hưởng bao gồm không bị giới hạn ở: các quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thiên tai, chiến tranh, bao loạn.

15.2. Việc một Bên không thực hiện được hoặc chậm trễn thực hiện nghĩa vụ theo Hợp đồng này sẽ không bị coi là vi phạm Hợp đồng nếu việc đó do sự kiện bất khả kháng gây ra. Tuy nhiên, Bên bị ảnh hưởng phải nhanh chóng gửi Thông báo ngay cho Bên kia khi nhận thấy rằng mình không thể thực hiện được nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng gây ra.

Điều 16: Chấm dứt Hợp đồng

Hợp đồng này chấm dứt trong trường hợp dưới đây:

16.1. Cả ba bên đã hoàn thành các nghĩa vụ theo hợp đồng;

16.2. Bên bán đơn phương chấm dứt việc thực hiện hợp đồng do Bên mua vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo quy định tại Điều 6 hợp đồng này:

16.3. Cả ba bên đồng ý chấm dứt Hợp đồng bằng văn bản;

Điều 17: Giải quyết tranh chấp

Mọ tranh chấp liên quan và/hoặc phát sinh từ Hợp đồng này sẽ được bàn bạc giải quyết trên tinh thần thương lượng, hoà giải cả ba bên. Trong trường hợp không thể giải quyết thông qua thương lượng hoà giải, mỗi bên có thể đưa tranh chấp ra Toà án có thẩm quyền của Việt Nam để giải quyết theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Điều 18: Bảo mật

Trong suốt thời gian hiệu lực của Hợp đồng và trong vòng hai mươi tư (24) tháng kể từ ngày Hợp đồng này chấm dứt, mỗi bên không được tiết lộ bất kỳ thông tin nào của hoặ liên quan quan đến Hợp đồng này và bất kỳ thông tin nào của cả ban bên còn lại cho bất kỳ bên thứ tư nào mà khong được sự chấm thuận trước bằng văn bản của cả ba bên còn lại, trừ trường hợp cung cấp cho các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Điều 19: Thoả thuận khác

19.1. Cả ba bên sẽ trợ giúp và hợp tác với nhau trong quá trình thức hiện hợp đồng này.

19.2. Nếu có bất kỳ phần, khoản mục nào của Hợp đồng này bị tuyên bố là bất hợp pháp, vô hiệu, không có hiệu lực thì các điều khoản còn lại của Hợp đồng này vẫn có giá trị pháp lý và hiệu lực thi hành.

19.3. Các phụ lục kèm theo hợp đồng này hoặc bất kỳ văn bản bổ sung và sửa đổi nào được ký kết hợp lệ giữa cả ba Bên đều có giá trị thi thành như hợp đồng.

19.4. Mọi sửa đổi, bổ sung đối với Hợp đồng này đều phải được cả ba bên thoả thuận văn văn bản.

Điều 20: Ngày có hiệu lực và số bản của Hợp đồng

20.1. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ký.

20.2. Hợp đồng này được lập thành sáu (06) bản gốc, mỗi bên giữ hai (02) bản. Tất cả các bản đều có giá trị pháp lý như nhau.

Bên bán

Bên cung cấp dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

Bên mua

VIỆC SỬ DỤNG LẠI BÀI VIẾT PHẢI ĐƯỢC SỰ ĐỒNG Ý CỦA TÁC GIẢ

 

(MKLAW FIRM: Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo và có thể một số thông tin pháp lý đã hết hiệu lực tại thời điểm  hiện tại vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)