Những vấn đề pháp lý cần biết khi giải quyết tranh chấp đất đai ?

Luật sư tư vấn và giải đáp các vấn đề pháp lý liên quan đến tranh chấp đất đai

Trả lời:

Kính gửi luật sư: Nhà tôi liền kết với đất nhà Dì ruột tôi, dì ở với ông bà đến 2007, 2008 ông bà mất dì về ở nhà chồng. Từ khi ông bà mất dì không ở và quản lý số đất đó. Nên gia đình tôi đa khai phá thêm và quản lý lấy. Từ năm 2013 đến nay nhà chú dì mang giấy chứng nhận Quyền sử đất sang đòi lại, Trong khi đó Giấy chứng nhận Quyền sử đất cấp ngày 31/12/1999 thì gia đình tôi ở trên đất đó khoảng hơn 100 m2 trên tổng 500 m2 đất, còn nhà tôi làm 2/1999. Gia đình tôi đã ở đó từ năm 1993. Là dân tộc thiểu số nên khi nhà nước làm giấy chứng nhận Quyền sử đất gia đình tôi không biết. Kính mong Luật sư giúp đỡ. Tôi xin chân thành cảm ơn./.

1. Nội dung tư vấn :

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Trong trường hợp của bạn , nếu như bà bạn mất mà không để lại di chúc thì mảnh đất là tài sản của bà sẽ được coi là di sản thừa kế cho các con , theo đó , những người thuộc cùng hàng thừa kế thì sẽ được chia phần di sản bằng nhau ,

Hàng thừa kế theo pháp luật được quy định theo điều 676 Bộ luật dân sự 2005:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

Giả sử bà bạn chỉ có hai người con là dì bạn và mẹ bạn thì mảnh đất là di sản do bà bạn để lại sẽ được chia làm hai phần bằng nhau . Vậy nếu dì bạn không đồng ý cho gia đình bạn 1/2 mảnh đất thì bạn có thể gửi đơn yêu cầu hòa giải lên UBND cấp xã nơi có mảnh đất, sau khi có biên bản hòa giải của UBND cấp xã mà 1 trong hai bên không đồng ý với biên bản hòa giải hoặc đồng ý nhưng không thực hiện theo biên bản hòa giải thì chị có thể khởi kiện lên toàn án nhân dân cấp huyện nơi có mảnh đất để được giải quyết theo thủ tục chia thừa kế về đất đai . Thủ tục hòa giải và giải quyết tranh chấp đất đai được quy định như sau:

Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai (Luật đất đai năm 2013)

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

Bạn cần xác định trên bản đồ địa chính lưu tại UBND cấp xã cũng như diện tích đất lưu trên sổ đỏ xem bạn có đang xây nhà đúng trên diện tích của mình không ( thông tin bên thầu xây dựng khẳng định không có giá trị pháp lý trong trường hợp này ) , nếu việc bạn xây dựng này đúng trên diện tích trên GCNQSDĐ do cơ quan có thẩm quyền cấp thì bạn có thể thông báo điều này cho bên kia và chị vẫn có quyền được tiếp tục xây dựng , nếu như bên tranh chấp với chị vẫn không đồng ý với điều này chị có thể gửi đơn khiếu naị lên UBND cấp xã để UBND cấp xã sẽ căn cứ vào các giấy tờ và các bằng chứng về quyền sử dụng đất để hòa giải cho 2 gia đình . Trong trường hợp UBND cấp xã đã hòa giải mà bạn không đồng ý với quyết định hòa giải này hoặc bạn đồng ý nhưng bên kia không thực hiện theo đúng biên bản hòa giải thì bạn có thể nộp đơn khởi kiện về tranh chấp đất đai lên tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để tòa án sẽ giải quyết cho bạn vẫn đề này , cụ thể các bước khởi kiện như sau :

2. Hồ sơ khởi kiện đất đai để Tòa án thụ lý gồm:

1. Làm đơn khởi kiện, Người khởi kiện phải ký vào đơn khởi kiện, đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau đây:

– Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện.

– Tên Toà án nhận đơn khởi kiện.

– Tên, địa chỉ của người khởi kiện.

– Tên, địa chỉ của người có quyền và lợi ích được bảo vệ, nếu có.

– Tên, địa chỉ của người bị kiện.

– Tên, địa chỉ của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, nếu có.

– Những vấn đề cụ thể yêu cầu Toà án giải quyết đối với bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

– Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng, nếu có.

– Các thông tin khác mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án.

3. Tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp:

Như: giấy tờ về nguồn gốc đất đai, chứng cứ liên quan đến việc khởi kiện, Tòa án chỉ giải quyết những tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền gồm:

– Giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Đối với đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các giấy tờ theo quy định của pháp luật để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như:

“a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.”

(Điều 100 Luật đất đai năm 2013)

4. Thủ tục nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án

a. Cách thức gửi hồ sơ khởi kiện:

– Nộp trực tiếp tại Toà án.

– Gửi đến Toà án qua bưu điện: Ngày khởi kiện được tính từ ngày đương sự nộp đơn tại Toà án hoặc ngày có dấu bưu điện nơi gửi.

b. Nộp tạm ứng án phí để Tòa án thụ lý vụ án:

Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án thì Toà án phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Toà án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.
Toà án dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào phiếu báo và giao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Toà án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí. Toà án thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Toà án biên lai nộp tiền tạm ứng án phí. Trong trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí, án phí thì Toà án phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.

Thưa luật sư! Vợ chồng tôi có mua một mảnh đất thuộc quyền sở hữu của mẹ chồng nhưng vì vấn đề thủ tục sang nhượng phải chịu thuế nên khi làm thủ tục lấy mục đích là mẹ cho con. Hiện tại thủ tục giấy tờ đất đã làm xong nhưng trong quá trình làm sổ đỏ anh trai chồng tôi không bằng lòng ký vào giấy xác nhận của tất cả con cái trong gia đình, cũng may mẹ chồng tôi đã có giấy uỷ quyền từ trước đó để lại ( khi mẹ chồng tôi đi vay vốn ngân hàng). Vậy tôi muốn hỏi trường hợp nếu sau này anh chồng tôi kiện tụng rằng anh ấy không bằng lòng bán đất của mẹ chồng tôi thì sẽ như thế nào ạ? Xin cảm ơn luật sư!

Với tình huống của bạn , mảnh đất này thuộc quyền sở hữa của mẹ chồng bạn vì vậy mà mẹ chồng bạn có quyền chiếm hữu ( ở trên mảnh đất ) , sử dụng ( khai thác các công dụng của đất như trồng cây , chăn nuôi gia súc gia cầm ) và định đoạt ( cho thuê , tặng cho , chuyển nhượng ) vì vậy trong giấy tờ tặng cho vợ chồng bạn mảnh đất không cần thiết phải có sự đồng ý của anh trai bạn . Sau khi mua bán mà anh bạn muốn khởi kiện thì cần phải có căn cứ cho rằng quyền và lợi ích của mình bị xâm phạm , ở đây nếu mảnh đất không thuộ quyền sở hữu của nah bạn thì anh ấy không có quyền khởi kiện để chia mảnh đất này .

Ở đây khi mua mảnh đất này thì bạn có thể làm hợp đồng chuyển nhượng giữa mẹ chồng bạn và vợ chồng bạn bởi pháp luật không đánh thuế TNCN trong trường hợp quy định tại Điều 4 của nghị định 65/2013/NĐ-CP do chính phủ ban hành và có hiệu lực từ ngày 27 tháng 6 năm 2013:

Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.

Vậy , trong trường hợp này bạn có thể lựa chọn ký kết hợp đồng mua bán bình thường với mẹ mình hoặc làm thủ tục tặng cho thì đều được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật .

Luật sư cho con hỏi nếu cây giá tỵ mới trồng vài tháng sát ranh đất nhà con, sau này cây phát triển rễ cây giá tỵ sẽ ảnh hưởng đến cây trồng gần ranh vì cây giá tỵ rất cao và to con có thể làm gì trong trường họp này. Xin luật sư tư vấn

Điều 265 Bộ luật Dân sự 2005 quy định:

“Điều 265. Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản

1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp.

2. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Vậy trong trường hợp này bạn có quyền yêu cầu gia đình hàng xóm bên cạnh cắt tỉa , chặt bớt những phần rễ và lá cây mọc lấn sang ranh giới và phần đất của gia đình bạn .

>> Tham khảo ngay: Khiếu nại quyết định thu hồi đất và tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai ?

>> Luật sư trả lời: Ủy ban nhân dân xã quyết định lấy đất khi đang có khiếu nại tranh chấp đất đai có đúng không?

>> Luật sư trả lời: Hướng dẫn thủ tục và quy trình giải quyết tranh chấp đất đai ?

Luật sư tư vấn luật dân sự, đất đai trực tuyến, gọi: đẹp không tưởng

Trả lời:

Theo những dữ liệu mà bạn cung cấp, miếng đất đứng tên của ông bà bạn, hiện nay ông bạn đã mất, bà bạn vẫn còn sống. Như vậy miếng đất sẽ là tài sản được hình thành trong thời kỳ hôn nhân của ông bà bạn và nó được coi là tài sản chung của ông bà bạn.Khi ông bạn mất không để lại di chúc, miếng đất sẽ được chia đôi làm hai phần: một phần sẽ là tài sản của bà bạn, phần còn lại sẽ được chia theo pháp luật cho các hàng thừa kế theo quy định tại Điều 676 Bộ luật Dân sự năm 2005:

” Điều 676. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”

Như vậy, bà bạn sẽ không có toàn quyền quyết định đối với toàn bộ mảnh đất, bà bạn chỉ có quyền quyết định đối với phần đất được hưởng trong phần tài sản chung của bà. Phần đất còn lại của ông bạn đê lại khi mất sẽ được chia đều theo hàng thừa kế.

Tiếp theo, căn cứ theo điều 203, Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội như sau:

Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.”

Tiếp theo, căn cứ quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015​ quy định về trình tự khởi kiện đơn như sau:

Điều 190. Gửi đơn khởi kiện đến Tòa án

1. Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm theo tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau đây:

a) Nộp trực tiếp tại Tòa án;

b) Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;

c) Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

2. Ngày khởi kiện là ngày đương sự nộp đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc ngày được ghi trên dấu của tổ chức dịch vụ bưu chính nơi gửi.

Trường hợp không xác định được ngày, tháng, năm theo dấu bưu chính nơi gửi thì ngày khởi kiện là ngày đương sự gửi đơn tại tổ chức dịch vụ bưu chính. Đương sự phải chứng minh ngày mình gửi đơn tại tổ chức dịch vụ bưu chính; trường hợp đương sự không chứng minh được thì ngày khởi kiện là ngày Tòa án nhận được đơn khởi kiện do tổ chức dịch vụ bưu chính chuyển đến.

3. Trường hợp người khởi kiện gửi đơn khởi kiện bằng phương thức gửi trực tuyến thì ngày khởi kiện là ngày gửi đơn.

4. Trường hợp chuyển vụ án cho Tòa án khác theo quy định tại Điều 41 của Bộ luật này thì ngày khởi kiện là ngày gửi đơn khởi kiện đến Tòa án đã thụ lý nhưng không đúng thẩm quyền và được xác định theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.

5. Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn thi hành Điều này.

Điều 191. Thủ tục nhận và xử lý đơn khởi kiện

1. Tòa án qua bộ phận tiếp nhận đơn phải nhận đơn khởi kiện do người khởi kiện nộp trực tiếp tại Tòa án hoặc gửi qua dịch vụ bưu chính và phải ghi vào sổ nhận đơn; trường hợp Tòa án nhận đơn khởi kiện được gửi bằng phương thức gửi trực tuyến thì Tòa án in ra bản giấy và phải ghi vào sổ nhận đơn.

Khi nhận đơn khởi kiện nộp trực tiếp, Tòa án có trách nhiệm cấp ngay giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện. Đối với trường hợp nhận đơn qua dịch vụ bưu chính thì trong thời hạn 02 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đơn, Tòa án phải gửi thông báo nhận đơn cho người khởi kiện. Trường hợp nhận đơn khởi kiện bằng phương thức gửi trực tuyến thì Tòa án phải thông báo ngay việc nhận đơn cho người khởi kiện qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

2. Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.

3. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây:

a) Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;

b) Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn quy định tại khoản 1 Điều 317 của Bộ luật này;

c) Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;

d) Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

4. Kết quả xử lý đơn của Thẩm phán quy định tại khoản 3 Điều này phải được ghi chú vào sổ nhận đơn và thông báo cho người khởi kiện qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Trong trường hợp chú của bạn vẫn kiên quyết không thực hiện theo quy định và có những hành vi đe dọa đối với bố của bạn, bạn hãy làm 01 đơn yêu cầu gửi Tòa án nhân dân cấp huyện yêu cầu giải quyết vấn đề chia di sản thừa kế, đồng thời bạn gửi kèm theo 01 đơn tố cáo gửi Tòa án nhân dân về hành vi đe dọa của ông chú đối với bố bạn.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: đẹp không tưởng hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

>> Tham khảo ngay: Hướng dẫn quy trình giải quyết tranh chấp đất đai ?

Câu hỏi: Chào luật sư, em muốn hỏi luật sư về một số điều như sau: bên nội em chia đất đai mà bây giờ cấp lại sổ và để cho bác thứ 3 trong nhà em đứng tên. Nhưng đất đai bên nội cho những người con vẫn chưa chia ra. Mà bây giờ ba em lại mất. Vậy cho em hỏi là khi bác thứ 3 của em đã đứng tên thì tới khi quy hoạch, nhà em không được chia thì em có quyền kiện không? Và ba em đã xây một căn nhà trên mảnh đất của ông nội, em chỉ muốn lấy lại căn nhà của nhà em đã xây thôi. Vậy nếu như vậy em có được quyền để kiện không?

Trả lời:

Điều 652 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

“Điều 652. Thừa kế thế vị

Trường hợp con của người để lại di sản chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì cháu được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống; nếu cháu cũng chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì chắt được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của chắt được hưởng nếu còn sống.”

Với những thông tin quý khách cung cấp thì chúng tôi chưa thể đưa ra câu trả lời tư vấn chính xác cho quý khách. Vì vậy, mong quý khách có thể cung cấp thêm những thông tin về mảnh đất, chủ sử dụng đất, sự kiện chia đất đai trong gia đình của ông quý khách. Nếu bác thứ ba của quý khách đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng như luật định, việc chia đất đai không trái quy định pháp luật thì bác thứ ba được pháp luật ghi nhận quyền đối với diện tích đất đã được đứng tên. Quý khách hay ba của quý khách không thể đòi hỏi quyền lợi trong diện tích đất đó được. Nhưng nếu việc sang tên cho bác thứ ba vi phạm quy định pháp luật thì quý khách – với tư cách là người thừa kế thế vị của ba quý khách có quyền khởi kiện dân sự để yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai là di sản thừa kế (nếu ông, bà của quý khách mất).

Ba của quý khách đã xây một căn nhà trên mảnh đất của ông nội, nếu ba quý khách chứng minh được việc mình đã xây dựng nhà đó và người khác lại được hưởng quyền sử dụng diện tích đất có căn nhà ba quý khách xây thì ba quý khách có quyền yêu cầu người hưởng quyền sử dụng đất tra lại số tiền tương ứng với giá trị căn nhà. Nếu người hưởng quyền sử dụng đất không trả tiền cho ba quý khách thì quý khách có quyền khởi kiện dân sự thay cho ba mình để yêu cầu người đang chiếm giữ căn nhà phải trả sô tiền tương ứng với giá trị căn nhà.

Câu hỏi: Chào luật sư, tôi có vấn đề mong luật sư tư vấn. Trong gia đình bà ngoại tôi có 4 người con (3 nữ và 1 nam).Trước kia ngoại tôi có yêu cầu mẹ tôi về ở phía sau nhà ngoại và hứa cho mẹ tôi miếng đất phía sau lưng nhà ngoại .Và thế là mẹ tôi đã xây nhà lên và tu sửa lại nhà trên ngoại. Lúc ngoại bị ốm thì có đi cắt riêng hộ khẩu cho mẹ tôi đứng tên. Chưa kịp làm giấy tờ đất thì ngoại đã mất. Vì thế hiện giờ hộ khẩu riêng thì đã có nhưng trên giấy tờ đất thì vẫn là của chung. Lúc đầu mấy chị em có bàn với nhau là để nhà thờ. Nhưng khi về sau 2 người em kế của mẹ đã mắc nợ và đã cưỡng ép mẹ tôi phải đưa giấy tờ đất ra (người ta hay gọi nó là bằng khoán) để đi vay bên ngoài. Mẹ tôi và chị mẹ tôi thì không đồng ý vì sợ tiền mẹ đẻ tiền con rồi mất luôn cả nhà lẫn đất. Nên đã bàn lại với nhau là bán hết rồi chia đều nhưng 2 người em của mẹ không đồng ý vì nói là để nhà thờ.Nhưng thật ra thì đó chỉ là cái cớ của họ. Họ muốn bắt mẹ tôi phải tự dọn đi thôi. Khi mẹ và chị mẹ tôi không đồng ý thì họ đã bàn ra kế hoạch là đi cớp mất giấy tờ để họ làm lại rồi cầm lấy đi vay. Mẹ và chị mẹ cũng đang rất là hoang mang về chuyện này. Không biết họ làm vậy có được không? Bán không được mà chia cũng không xong. Mẹ và chị mẹ tôi giờ cũng đã lớn tuổi rồi nếu chưa giải quyết xong thì lỡ mai này họ có chuyện thì có được chuyển sang đời tôi được quyền tranh chấp với 2 người em của mẹ không? hay là người mất, của cũng mất theo? Từ trước đến giờ tiền điện , nước là mẹ tôi đóng nốt là do ba hoặc mẹ tôi đứng tên đăng ký. Hai người em của mẹ cứ xài điện nước vô tội vạ.Tôi định đi cắt nhưng nghe người trong xóm nói là một nhà chỉ được đăng ký một cái mà thôi. Bên quản lý điện nước không cho cắt.Tình trạng của nhà tôi như thế thì có được quyền đi cắt điện nước không? Xin luật sư tư vấn cho em biết ạ. Em xin cảm ơn.

Trả lời:

“Điều 623. Thời hiệu thừa kế

1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:

a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;

b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này.

2. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

3. Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.”

“Điều 650. Những trường hợp thừa kế theo pháp luật

1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong trường hợp sau đây:

a) Không có di chúc;

b) Di chúc không hợp pháp;

c) Những người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế;

d) Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

2. Thừa kế theo pháp luật cũng được áp dụng đối với các phần di sản sau đây:

a) Phần di sản không được định đoạt trong di chúc;

b) Phần di sản có liên quan đến phần của di chúc không có hiệu lực pháp luật;

c) Phần di sản có liên quan đến người được thừa kế theo di chúc nhưng họ không có quyền hưởng di sản, từ chối nhận di sản, chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; liên quan đến cơ quan, tổ chức được hưởng di sản theo di chúc, nhưng không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế”

“Điều 660. Phân chia di sản theo pháp luật

1. Khi phân chia di sản, nếu có người thừa kế cùng hàng đã thành thai nhưng chưa sinh ra thì phải dành lại một phần di sản bằng phần mà người thừa kế khác được hưởng để nếu người thừa kế đó còn sống khi sinh ra được hưởng; nếu chết trước khi sinh ra thì những người thừa kế khác được hưởng.

2. Những người thừa kế có quyền yêu cầu phân chia di sản bằng hiện vật; nếu không thể chia đều bằng hiện vật thì những người thừa kế có thể thỏa thuận về việc định giá hiện vật và thỏa thuận về người nhận hiện vật; nếu không thỏa thuận được thì hiện vật được bán để chia.”

Vì bà ngoại quý khách mất nhưng không để lại di chúc nên mẹ quý khách và những người con của bà ngoại có quyền thừa kế ngang nhau vì cùng hàng thừa kế. Nhưng vì bốn người không thỏa thuận được với nhau về việc chia di sản nên hiện nay di sản vẫn chưa được chia cho tất cả những người thừa kế. Mẹ quý khách hoặc một người trong hàng thừa kế có quyền làm đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân huyện nơi có đất để yêu cầu chia di sản thừa kế của bà ngoại nếu thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế vẫn còn. Thời hiệu khởi kiện được quy định là 30 năm kể từ thời điểm người để lại di sản mất. Quý khách xem xét trường hợp của mình để xác định còn thời hiệu không để thực hiện làm thủ tục khởi kiện chia di sản thừa kế.

Nếu việc tranh chấp di sản thừa kế chưa được giải quyết xong mà mẹ quý khách và bác gái của quý khách mất thì quý khách và con của bác là người thừa kế theo pháp luật sẽ thừa kế về quyền và nghĩa vụ trong vụ án, tiếp tục thực hiện việc giải quyết vụ án. Điều này căn cứ trên quy định tại Điều 217 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định về các trường hợp đình chỉ giải quyết vụ án dân sự.

Hiện tại, hai người em của mẹ quý khách sử dụng điện nước quá mức bình thường và quý khách muốn dừng việc nhận cung cấp điện nước thì quý khách phải làm việc với công ty điện, nước địa phương quý khách để dừng việc nhận cung cấp.

Câu hỏi: Thưa luật sư, Mới đầu năm tôi làm 1 cái cổng ngõ. Tôi muốn mở rộng cổng ngõ ra và xây cột trụ lùi vào phần đất nhà mình. Phần tường rào cũng được tôi xây bớt vào để thuận tiện cho việc đi lại. Phần ngõ là của chung 3 nhà chúng tôi, nhưng bên hàng xóm họ lại khẳng định và muốn làm cổng lấn chiếm phần ngõ và làm ngay 1 chiếc cột trứơc cổng. Chúng tôi đã ngăn lại nhưng họ bảo nhất định sẽ đổ để con cháu về sau không tranh nhau đất đai. Mong công ty luật minh khuê tư vấn giúp

Trả lời:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất là giấy tờ xác nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng. Khi đã được cấp giấy chứng nhận, chủ sử dụng đất được phép thực hiện các hoạt động xây dựng trong phần diện tích đất đó theo quy định của pháp luật. Cá nhân, tổ chức khi không được phép của chủ sử dụng đất mà có những hành vi làm phương hại đến quyền sử dụng đất thì chủ sử dụng có quyền yêu cầu cá nhân, tổ chức thực hiện hành vi dừng hành vi và bồi thường nếu có xâm phạm. Trường hợp chủ sử dụng không thể tự mình thực hiện quyền này thì có quyền gửi đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã hòa giải. Nếu Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã đã hòa giải nhưng không thành thì được giải quyết theo Điều 203 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội như sau:

“Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.”

Câu hỏi: Thưa luật sư, xin hỏI: Gia đình mình có vấn đề này về đất đai nhờ luật sư giúp đỡ giúp: vườn nhà em đã làm bìa thổ cư. Nhưng gần đồi nên có dòng họ làm nghĩa trang cho họ đã xảy ra tranh chấp nhưng thoả thuận xong và hai bên ký thống nhất ranh giới.nhà em đã làm bìa giờ dòng họ ấy lại phát vào vườn nhà em, vì dòng họ ấy có con em làm phó chủ tịch xã nên hống hách gây sự lắm.Và em đã làm đơn lên xã mà hơn nửa tháng chưa được giải quyết. Vậy mong luật sư cho biết em phải làm thế nào để xã giải quyết cho gia đình.

Trả lời: Trường hợp của gia đình bạn được xác định là tranh chấp đất đai. Theo đúng luật thủ tục này buộc phải hòa giải tại ubnd cấp xã/phường nơi có đất.Nếu vườn nhà của quý khách đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quý khách đã làm đơn lên Ủy ban nhân dân xã yêu cầu giải quyết nhưng không được giải quyết thì quý khách có quyền làm đơn khởi kiện nộp tại Tòa án nhân dân huyện nơi quý khách có đất để giải quyết tranh chấp.

Câu hỏi: Cháu chào luật sư. Cháu có một vấn đề muốn nghe sự tư vấn. Gia đình cháu 10 năm trước có ở cạnh nhà một chú tên An. Do từ nhà chú An ra đường công cộng bị lầy lội rất khó đi, nên chú An có xin phép bố cháu cho chú đi tắt nhờ qua khoảng vườn nhà cháu để ra đường công cộng cho tiện. Nhà cháu với nhà chú An đó rất thân nhau nên bố cháu cũng nhận lời. Tuy nhiên, tháng trước, chú An chuyển nhà và bán đất lại cho một chú tên Trung. Vì một số lý do nên chú Trung với bố cháu có xung đột, bố cháu không muốn cho chú Trung đi qua lối đi tắt qua vườn kia nữa và bố cháu đã bịt lối đi lại. Chú Trung nói với bố cháu là như vậy là vô lý và xâm phạm quyền lợi của gia đình chú Trung, chú Trung nói sẽ nhờ tòa án giải quyết. Vậy chú luật sư cho cháu được hỏi, bố cháu bịt lối đi kia có sai không ạ? Và nếu sai thì sai ở đâu và nhà cháu cần phải làm gì ạ? Cháu cảm ơn chú ạ! Cháu chúc chú sức khỏe và thành công ạ!

Trả lời:

Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề được quy định tại Điều 254 Bộ Luật Dân sự năm 2015 như sau:

“Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”

Quý khách thông tin từ nhà chú An ra đường công công rất khó đi và đã xin đi qua vườn nhà quý khách cho tiện. Điều này nghĩa là từ nhà chú An ra đường cộng cộng vẫn có lối đi, nhưng lối đi đó bị lầy lội, khó đi. Như vậy, gia đình quý khách không buộc phải mở lối đi cho gia đình chú An và cho gia đình đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chú An vì lối đi qua nhà quý khách không phải là lối đi duy nhất từ nhà chú An ra đường công cộng. Gia đình quý khách chỉ phải mở lối đi cần thiết cho gia đình kia trong trường hợp gia đình đó bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ thể khác mà không có lối đi ra đường công cộng. Còn trong trường hợp bất đông sản đó có lỗi đi nhưng lỗi đi khó đi lại thi họ phải thực hiện xây dựng để có thể đi lại qua đó được.

Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi có một vấn đề về đất đai mong nhận được sự tư vấn và giải đáp từ phía quý luật sư. Năm 1996 gia đình tôi có bán một mẫu đất khi bán đất gia đình tôi có làm một tờ giấy thỏa thuận sang nhượng đất, trên giấy ghi rõ sau khi sang nhượng đất phía người mua đất phải để ra một phần đất có bề ngang 2m và chiều dài hết mảnh đất để làm đường đi. Do mảnh đất mà gia đình tôi sang nhượng lại không liền kề với mảnh đất mà hiện tại gia đình tôi đang sử dụng , mà diện tích đất để làm đường đi chỉ có 200m2 không đủ điều kiện để cắt sổ đỏ, vì thế khi gia đình người mua đất làm sổ đỏ, địa chính tại địa phương yêu cầu gia đình người mua đất kê khai 200m2 đất sử dụng làm đường đi đó vào sổ đỏ của gia đình người mua. Từ đó đến nay gia đình tôi vẫn đi trên con đường đó và gia đình người mua cũng không ý kiến gì về vấn đề đó. Thế nhưng do vấn đề kinh tế gia đình người mua đất đã bán lại mảnh đất đó cho một hộ gia đình khác. Khi gia đình khác vào sinh sống họ không cho gia đình tôi đi trên con đường đó với lý do 200m2 đất đó nằm trong sổ đỏ của gia đình họ. Vậy tôi xin hỏi quý luật sư với vấn đề trên gia đình tôi có thể khiếu nại được hay không? Và theo quy định hiện hành về luật đất đai thì gia đình người mua hiện tại có quyền không cho gia đình tôi sử dụng con đường đó hay không ? Cảm ơn!

Trả lời:

Hiện nay 200 m2 đất gia đình quý khách sử dụng làm lối đi hiện vẫn được thể hiện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình nhà kia và gia đình quý khách và gia đình đó cũng không có văn bản thỏa thuận rằng họ sẽ cho gia đình quý khách đi qua diện tích 200 m2 nên hộ gia đình hiện là chủ sử dụng đất không cho gia đình quý khách đi qua nữa. Nếu gia đình quý khách bị vây bọc bởi các bất động sản liền kề mà không có hoặc lối đi không đủ để đi ra đường công cộng và diện tích 200 m2 đó là lối đi hợp lý, thuận tiện nhất thì gia đình đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải cho phép gia đình bạn đi trên đất đó khi gia đình quý khách yêu cầu và đến bù cho gia đình kia. Còn nếu gia đình quý khách vẫn còn lối đi khác ngoài lối đi trên thì gia đình kia không có trách nhiệm phải mở lối đi cho gia đình quý khách.

Quý khách thông tin ngõ là sử dụng chung của ba hộ gia đình và hiện có một hộ đang muốn làm cổng lấn phần ngõ đi chung đó. Nếu sự việc như những thông tin quý khách giao đổi thì gia đình quý khách và các hộ gia đình còn lại có thể làm đơn yêu cầu Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã hòa giải theo Điều 202 Luật Đất đai năm 2013:

“Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai
1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Trân trọng./.

>> Tham khảo ngay: Làm giấy ủy quyền giải quyết tranh chấp đất đai như thế nào ?

Trả lời:

Theo như thông tin bạn cung cấp, trước kia gia đình bạn đã sử dụng chung với nhà liền kề do sự tính toán của nhà kia và khi đó cũng đã có hiệu lực. Do đó, tính đến hiện nay, văn bản thỏa thuận giữa gia đình bạn và gia đình kia đến nay vẫn còn hiệu lực, các cá nhân hoặc tổ chức nhận chuyển nhượng từ gia đình kia phải tôn trọng việc thỏa thuận về bức tường trước đây đã được xây dựng.

Tuy nhiên, gia đình bạn cũng đã thỏa thuận được với chủ mới về tách tường riêng và họ cũng đã đồng ý. Chính vì vậy, gia đình bạn nên làm văn bản thỏa thuận về việc tách bức tường riêng với chủ hộ mới, sau đó thực hiện việc công chứng văn bản thỏa thuận giữa các bên tại Tổ chức hành nghề công chứng tại nơi có bất động sản (thuộc tỉnh nơi có nhà của hai gia đình).

Căn cứ theo Điều 40 Luật công chứng số 53/2014/QH13 của Quốc hội quy định về công chứng hợp đồng, giao dịch đã được soạn thảo sẵn:

“1. Hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:

a) Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

b) Dự thảo hợp đồng, giao dịch;

c) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

d) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;

đ) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.

2. Bản sao quy định tại khoản 1 Điều này là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực.

3. Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.”

Trong hợp đồng nên ghi rõ nội dung thỏa thuận, mức phạt vi phạm nếu một trong các bên vi phạm hợp đồng.

Câu hỏi: Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi muốn hỏi nhà tôi có 800 m vuông đất trồng lúa liền kề với đất nhà ở thì tôi có được phép xây dựng chuồng nuôi gia súc, gia cầm trên mảnh đất trồng lúa đó không? Cảm ơn!

Trả lời: Căn cứ theo khoản 1 Điều 10 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định về phân loại đất:

“1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;”

Và Khoản 1 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định:

“Điều 11. Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;

b) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. ..”

Như vậy, đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc được xem là đất nông nghiệp khác, bạn có quyền xây dựng chuồng nuôi gia súc, gia cầm trên 800 m vuông đất trồng lúa này mà không phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo nhưng phải đăng ký biến động đất đai.

Câu hỏi: Kính gửi luật Minh Khuê! Vợ chồng tôi vừa mua 1 thửa đất. Trong sổ đỏ ghi là 36m2 đất ở, 55m2 đất trồng cây lâu năm, mà giá đất hiện hành của Tp. Cẩm Phả, Quảng Ninh nơi tôi đang ở là 2triệu/m2. Nhưng vợ chồng tôi đã mua với giá là 3triệu 2/m2 (vì chưa tìm hiểu kĩ). Vậy nhà luật cho tôi hỏi nếu đóng thuế đất và các phí liên quan thì bên nào sẽ phải trả? Và nếu vợ chồng tôi tự làm sổ đỏ mang tên vợ chồng tôi thì cần những giấy tờ gì, trong thời gian bao lâu và phí được tính như thế nào ạ ? Tôi xin cảm ơn!

Trả lời:

Theo như thông tin bạn cung cấp, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên sẽ tiến hành thủ tục sang tên trên sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) tại cơ quan có thẩm quyền. Pháp luật hiện nay ưu tiên do sự thỏa thuận giữa các bên về việc thanh toán các khoản thuế, phí và lệ phí. Tức là, nếu vợ chồng bạn thỏa thuận được với bên kia bên nào đóng thuế đất và các phí liên quan trong hợp đồng chuyển nhượng của hai bên thì bên đó sẽ là người nộp các khoản tiền này.

Tuy nhiên, trong trường hợp các bên không có thỏa thuận thì các khoản phí, lệ phí và thuế được tính như sau:

– Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển mục đích sử dụng đất: Bên bán phải nộp với thuế suất là 2%.

– Lệ phí trước bạ: bên mua phải nộp là 0,5 % x giá đất chuyển nhượng x diện tích đất.

– Phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: bên mua nộp (theo mức phí được Ủy ban nhân dân tỉnh nơi có đất quy định).

Trong trường hợp, vợ chồng bạn tự làm sổ đỏ thì hồ sơ gồm những giấy tờ sau:

– Tờ khai lệ phí trước bạ.

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng.

– Chứng minh thư nhân dân/hộ khẩu của bên bán và bên mua.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) có công chứng.

Sau đó nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và môi trường nơi có đất để sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong thời hạn 30 ngày, Phòng Tài nguyên và môi trường sẽ cấp giấy chứng nhận mới cho vợ chồng bạn (Điều 61 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai).

Câu hỏi: Thưa luật sư, Tôi xin tư vấn pháp luật. Ba mẹ tôi có cho tôi một căn nhà sau khi tôi lập gia đình ít lâu. Trong giấy chuyển quyền có tên không đầy đủ của vợ tôi và trong hồ sơ chuyển nhượng không có tên vợ tôi, nay tôi muốn đổi giấy đỏ sang giấy hồng không có tên vợ tôi được không. Xin cảm ơn!

Trả lời:

Căn cứ theo Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình số 52/2014/QH13 của Quốc hội quy định về tài sản chung của vợ chồng như sau:

“1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.”

Theo như thông tin bạn cung cấp, căn nhà được bố mẹ bạn cho bạn, bạn phải chứng minh được việc cho này là cho riêng mình bạn, không phải cho chung cả hai vợ chồng bạn thì bạn có quyền chuyển đổi sổ đỏ sang sổ hồng mà không có tên của vợ bạn. Ngược lại, nếu bạn không chứng minh được căn nhà được cho riêng thì khi đổi tên trên sổ đỏ sang sổ hồng về nguyên tắc phải có tên của vợ chồng bạn theo khoản 1 Điều 34 Luật Hôn nhân và gia đình 2014: “1. Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.”

Câu hỏi: Thưa luật sư, Công ty em có 1 lô đất đang trồng cao su nhưng bên em muốn tách 4500m2 trong tổng diện tích đất trồng cao su này để mở rộng xây dựng nhà máy chế biến mủ cao su. Như vậy luật sư cho em hỏi đối với diện tích 4500m2 này công ty em phải làm thủ tục tách thửa đất hay chuyển mục đích sử dụng đất ạ ? Mong nhận được câu trả lời của luật sư. Em xin cảm ơn ạ!

Trả lời:

Căn cứ theo Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”

Như vậy, trong trường hợp này, căn cứ theo thông tin bạn cung cấp, bạn không cần tiến hành thủ tục tách thửa mà chỉ cần làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp trồng cây lâu năm sang đất phi nông nghiệp là được.

Thưa luật sư, cho tôi hỏi: Quy định tại TP Hải Dương – Mỗi cá nhân hoặc hộ gia đình được tính trong hạn mức là 120m2 đất ở và chỉ được tính tiền sử dụng đất ưu tiên một lần. Vậy tôi có 80 m2 đất vườn xin chuyển đổi thành đất ở và đã được tính ưu tiên. Sau đó tôi lại được bố mẹ cho thêm 40 m2 đất vườn nữa, tôi lại xin chuyển đổi sang đất ở thì có được tính ưu tiên nộp tiền sử dụng đất chuyển đổi trong hạn mức theo quy định nữa không (80m2 + 40m2 = 120m2 trong hạn mức).

Trả lời:

Căn cứ theo điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền sử dụng đất như sau:

“Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Như vậy, khi bạn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở thì bạn phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai – Công ty luật Minh Khuê