Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê
>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: đẹp không tưởng
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
Luật đất đai năm 2013
2. Luật sư tư vấn:
Phân tích các nguyên nhân chủ yếu làm cho thị trường bất động sản nước ta có chỉ số minh bạch thấp:
Thứ nhất, chính sách thuế, phí liên quan đến bất động sản chưa thực sự là công cụ góp phần công khai, minh bạch và điều tiết thị trường, hạn chế đầu cơ; phương pháp tính thuế và thủ tục nộp thuế có điểm còn chưa thực sự tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp, dễ thất thu thuế. Hiện nay, tiền sử dụng đất tuy không phải là một sắc thuế, cũng không phải là phí (không bị điều chỉnh bởi Luật Thuế, Luật Phí và lệ phí), nhưng lại là một khoản thu ngân sách của địa phương rất lớn được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai và Luật Ngân sách Nhà nước. Theo cách thu hiện nay thì tiền sử dụng đất là “gánh nặng” của doanh nghiệp và người tiêu dùng phải “gánh chịu” khi mua nhà; là “ẩn số”, không minh bạch mà nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư; và là môi trường tạo ra cơ chế “xin – cho”.
>> Xem thêm: Mẫu đơn khiếu nại áp dụng năm 2020, hướng dẫn viết đơn khiếu nại
Công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản còn nhiều bất cập, chưa phát huy được vai trò của nhà nước trong việc định hướng, điều tiết vĩ mô và kiểm soát hoạt động của thị trường bảo đảm thị trường bất động sản hoạt động một cách ổn định, lành mạnh.
Thứ hai, hệ thống đăng ký bất động sản ở nước ta hiện tập trung chủ yếu cho mục tiêu quản lý hành chính nhà nước trong lĩnh vực này, chưa trú trọng đến yếu tố công khai hoá thông tin về tình trạng pháp lý để phục vụ thị trường.
Thứ ba, hệ thống thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản chưa đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ do không được cập nhật thường xuyên, liên tục và không được lưu giữ đầy đủ qua các giai đoạn phát triển của lịch sử, thiếu tin cậy gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước, cũng như bảo đảm tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản. Nhà nước vẫn chưa tạo được cơ chế để khuyến khích người dân và các nhà đầu tư có “thói quen” tìm hiểu thông tin về bất động sản một cách “chính thức”, một bộ phận các nhà đầu tư vẫn có được những thông tin “phi chính thức”. Trong khi đó, pháp luật chưa quy định giá trị pháp lý của thông tin về bất động sản được cung cấp bởi cơ quan có thẩm quyền. Tình trạng đầu cơ nhà đất , kích cầu ảo để nâng giá BĐS làm cho thị trường nóng – lạnh thất thường, nhiều cơn sốt giá nhà đất đã xảy ra. Thông tin về BĐS không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận, các thủ tục trong giao dịch BĐS còn phức tạp, phải trải qua nhiều khâu trung gian, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia không được đảm bảo, còn có hiện tượng lừa đảo trong kinh doanh BĐs và dịch vụ môi giới BĐS.
Thứ tư, việc tổ chức đăng ký bất động sản và quản lý thông tin về bất động sản phân tán, dẫn đến những khó khăn, tốn kém (về thời gian và kinh phí) cho việc thực hiện đăng ký bất động sản, cũng như lưu giữ, tìm hiểu thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản. Điều này gây bất lợi cho việc xây dựng một thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, đúng pháp luật và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích của người dân.
Thứ năm, năng lực các chủ thể của thị trường bất động sản, kể cả về năng lực chuyên môn cũng như năng lực tài chính còn nhiều hạn chế, hoạt động thiếu chuyên nghiệp, đầu tư theo phong trào, thậm chí có không ít doanh nghiệp kinh doanh theo kiểu chụp giật, lừa đảo làm mất lòng tin của xã hội đối với thị trường. Số lượng doanh nghiệp tham gia vào thị trường bất động sản rất lớn nhưng năng lực tài chính và kinh nghiệm còn nhiều hạn chế. Vốn đầu tư của doanh nghiệp chủ yếu là vay ngân hàng và huy động của người dân. Đại đa số các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có quy mô nhỏ, năng lực tài chính yếu, hoạt động thiếu chuyên nghiệp, đầu tư dàn trải, thiếu định hướng phát triển và chiến lược kinh doanh, đầu tư theo phong trào, khi thị trường khó khăn thì dễ bị thua lỗ, phá sản, vừa làm thị trường mất cân đối, vừa gây giảm sút niềm tin của người dân đối với thị trường.
Thứ sáu, việc phát triển bất động sản không theo quy hoạch, không có kế hoạch, không căn cứ vào nhu cầu của thị trường và nguồn lực thực hiện. Công tác quản lý phát triển đô thị còn bất cập; nhiều địa phương mới chỉ quan tâm đến việc mở rộng quy mô mà không tập trung nâng cao chất lượng đô thị, đồng thời do quá chú trọng vào việc thu hút đầu tư nên quá dễ dãi trong việc cấp phép đầu tư các dự án bất động sản.
Đó là thực trạng hệ thống các quy định pháp luật thiếu sự ổn định, các Luật thay đổi trong thời gian từ 6 – 8 năm, các nghị định được thay đổi trong 1 – 3 năm nên cũng rất khó khăn trong việc quản lý. Công tác lập quy hoạch thiếu tính đồng bộ và khả thi.
Bên cạnh đó là thực trạng phát triển thiếu tính ổn định, mất cân đối, khi thì sốt nóng, cung vượt cầu, sản phẩm cung chưa phù hợp cầu; khi thì trầm lắng, cả cung và cầu đều giảm, thậm chí đóng băng, ảnh hưởng tác động tiêu cực đến kinh tế xã hội của thành phố.
Ngoài ra, việc thiếu minh bạch thị trường bất động sản còn do một số nguyên nhân khác như: khách hàng khó tiếp cận được thông tin về quy hoạch; thiếu cơ sở dữ liệu thị trường bất động sản khu vực; nhà đầu tư không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin, am hiểu tính năng, cấu trúc của bất động sản dẫn đến quyết định thiếu thông tin, phản ánh không đúng giá trị thực của bất động sản; nhiều cơ sở dữ liệu do các công ty xây dựng phân tích để sử dụng nội bộ mà không được công bố một cách công khai minh bạch…
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: đẹp không tưởng để được giải đáp.
>> Xem thêm: Xây nhà sai giấy phép có thể hoàn công được không?
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai – Công ty luật Minh Khuê
>> Xem thêm: Mẫu hợp đồng mua bán chung cư mới nhất năm 2020
