Mục lục bài viết
1. Mua nhà/đất có vi bằng thì có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( sổ đỏ) hay không?
Luật sư tư vấn:
Hình thức mua nhà, đất thông qua vi bằng hiện nay được áp dụng rất nhiều, tuy nhiên hình thức này cũng lại chứa đựng nhiều rủi ro cho người mua nếu áp dụng không đúng hoặc có nhận thức chưa đầy đủ về giá trị của vi bằng.
Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác.
Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”
Việc công chứng hợp đồng sẽ được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng còn việc chứng thực hợp đồng thì được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã/phường/thị trấn.
Như vậy, việc chuyển nhượng đất giữa bạn và ông A thông qua giấy tờ viết tay là chưa đúng với quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng. Vi bằng chỉ xác nhận có giao dịch chuyển nhượng giữa bạn và ông A để làm chứng cứ khi xảy ra tranh chấp mà không thẩm định được giao dịch đó có giá trị pháp lí hay không. Vì vậy, để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn và ông A cần làm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực.
Tuy nhiên, trong trường hợp bạn và ông A có giấy chuyển nhượng viết tay từ trước năm 2008 thì bạn vẫn sẽ được cấp sổ đỏ mà không cần làm Hợp đồng chuyển nhượng theo quy định tại khoản 54 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ- CP như sau:
54. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;
c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi số: đẹp không tưởng để được giải đáp.
>> Xem thêm: Thừa phát lại là gì? Điều kiện trở thành thừa phát lại và thẩm quyền của thừa phát lại ?
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong khu quy hoạch treo?
Trả lời:
Theo khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai 2013 quy định thì:
“Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.”
Như vậy, phần diện tích đất 1200m2 của bạn nằm trong diện quy hoạch, nhưng từ năm 2005 đến nay không có quyết định thu hồi, di dời. Căn cứ quy định trên thì đã quá hạn 3 năm nên cơ quan có thẩm quyền cần điều chỉnh, hủy bỏ việc quy hoạch.
Bạn nên tìm hiểu xem ở địa phương bạn cụ thể là cấp huyện đã có kế hoạch sử dụng đất hay chưa nếu như chưa có kế hoạch sử dụng đất cấp huyện mặc dù đã có quy hoạch thì bạn vẫn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất trong quy hoạch. Còn nếu như đã có kế hoạch sử dụng đất cấp huyện rồi thì bạn sẽ không thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất nằm trong quy hoạch theo khoản 2 điều 49 Luật đất đai 2013 như sau:
“Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Về thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn cần thực hiện theo thủ tục sau đây:
Căn cứ Điều 70 Luật đất đai 2013; Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính. Bạn cần phải chuẩn bị:
– Một bộ hồ sơ bao gồm:
+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK).
+ Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất.
+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều Luật Đất đai (đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).
+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
+ Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.
+ Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB).
+ Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01/TSDĐ).
– Số lượng hồ sơ: 01 bộ
– Thời gian thực hiện: Không quá 30 (ba mươi) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian niêm yết công khai của UBND cấp xã (15 ngày).
– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Phòng Tài nguyên và môi trường của UBND cấp huyện.
– Phí, lệ phí:
+ Trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất: 25.000đồng/giấy.
+ Trường hợp có tài sản gắn liền với đất: 100.000đồng/giấy.
– Lưu ý:
+ Đối với đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK) được ban hành kèm theo tại Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
+ Đối với tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB); Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01/TSDĐ ) được ban hành kèm theo tại Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính.
3. Tư vấn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu?
1. Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp sau đây
a. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;
b. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
c. Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật Đất đai 2003 này mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
– Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất (Điều 50);
– Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất (Điều 51);
d. Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
e. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
f. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;
g. Người sử dụng đất quy định tại các điều 90, 91 và 92 của Luật Đất đai 2003:
– Đất khu công nghiệp (Điều 90);
– Đất sử dụng cho khu công nghệ cao (Điều 91);
– Đất sử dụng cho khu kinh tế (Điều 92);
h. Người mua nhà ở gắn liền với đất ở;
i. Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.
2. Các loại giấy tờ khách hàng chuẩn bị:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
3. Nội dung các công việc thực hiện của Công ty luật Minh Khuê:
– Tư vấn cho các bên về việc chuẩn bị giấy tờ cần thiết cho việc đăng ký cấp giất chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu;
– Làm việc với công ty Địa chính để đo kích thước thửa đất (Trong trường hợp cần phải đo đạc);
– Tiến hành nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký nhà đất;
– Theo dõi hồ sơ đăng ký để bảo đảm tính hợp lệ của hồ sơ;
Liên hệ sử dụng dịch vụ hoặc tư vấn luật đất đai:
Quý khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi:
CÔNG TY LUẬT TNHH MINH KHUÊ
Điện thoại yêu cầu dịch vụ hoặc tư vấn luật đất đai: đẹp không tưởng
Rất mong nhận được sự hợp tác Quý khách hàng!
Trân trọng./.
4. Thủ tục, điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào thông tin bạn cung cấp xin tư vấn với bạn như sau:
Các căn cứ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định trong Luật đất đai năm 2013 như sau:
Trường hợp thứ nhất: có giấy tờ về đất đai
Theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 khi hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định và có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
– Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
Trường hợp thứ hai: Không có giấy tờ về đất đai
Đối với trường hợp không có giấy tờ gì về đất đai thì hộ gia đình, cá nhân chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong hai trường hợp sau:
– Một là: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định ở trên nhưng có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
– Hai là đối với trường hợp không có giấy tờ gì về đất nhưng cũng không thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Sử dụng đất ổn định được hiểu như sau: ” Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) “
Trên đây là hai trường hợp mà hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thưa luật sư, xin hỏi về mẫu đơn xin xác nhận mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất soạn thảo thế nào ? Cảm ơn!
Nếu bạn làm mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn có thể làm thủ tục xin cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm k khoản 1 Điều 99 Luật đất đai 2013. Hồ sơ xin cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 2 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau:
” 2. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất gồm có:
a) Đơn đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;
b) Giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc đã niêm yết thông báo mất giấy trong thời gian 15 ngày đối với hộ gia đình và cá nhân; giấy tờ chứng minh đã đăng tin 03 lần trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương về việc mất Giấy chứng nhận đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; trường hợp mất Giấy chứng nhận do thiên tai, hỏa hoạn phải có giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc thiên tai, hỏa hoạn đó.”
Theo đó bạn phải thông báo với ủy ban nhân dân xã về việc mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tiến hành thông báo. Sau đó ủy ban nhân dân xã sẽ xác nhận cho bạn theo quy định trên. Mẫu xác nhận hoàn toàn do các bên tự viết không có mẫu theo quy định của pháp luật.
Xin chào Công ty luật Minh Khuê. Tôi có việc cần sự trợ giúp và tư vấn của công ty Luật Nhà tôi nằm trong diện giải tỏa làm cầu vượt của nút giao Chợ Lương-Vực Vòng tại Yên Bắc- Duy Tiên- Hà Nam Tôi đã được cấp đất tái định cư và trả tiền đất tái định cư. Gia đình tôi đã làm nhà trên mảnh đất tái định cư đó nhưng 08 tháng nay gia đình tôi chưa được nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tôi muốn hỏi là theo luật thì trong bao lâu thì được cấp giấy tờ trong khi tôi đã hoàn thành việc thanh toán với BGPMB và Phòng tài nguyên môi trường. Tôi là gia đình kinh doanh, cần làm sổ đỏ để vay vốn làm ăn, làm hợp đồng thuê nhà, lắp điện 3 pha Tôi xin công ty luật tư vấn cho tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn.
Trong trường hơp này bạn có thể tự thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đai. Thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP là không quá 30 ngày.
Chào luật sư.xin luật sư cho tôi hỏi việc cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất của tôi sẽ được xử lý như thế nào, trong trường hợp sau: năm 2000 tôi có mua 1 mảnh đất 1000m2 của 1 người tên H, chỉ có giấy tờ viết tay, không có cơ quan nào chứng thực cho việc mua bán. mảnh đất này ông H mua của người đồng bào dân tộc ten B nhưng chưa có sổ đỏ-theo ông H cho biết). Nay tôi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận thì được biết thửa đất trên đã được cấp GCN cho ông B.nay ông B đã đi khỏi địa phương nên tôi không Liên hệ để lấy sổ đỏ sang tên được.vậy luật sư cho tôi hỏi trường hợp của tôi phải làm thế nào đê được cấp giấy chứng nhận cho tôi. Đã gửi từ iPhone của tôi
Trường hợp này bạn phải xem lại xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông B được cấp năm bao nhiêu trước thời điểm mà ông H nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay sau khi chuyển nhượng cho ông H rồi
Bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2000 thời điểm này vẫn sử dụng luật đất đai 1993, theo quy định của luật đất đai 1993 thì điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân là:
” Điều 8. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có một trong các điều kiện sau đây:
a) Chuyển đến nơi cư trú khác để sinh sống hoặc sản xuất kinh doanh;
b) Chuyển sang làm nghề khác;
c) Không còn hoặc không có khả năng trực tiếp lao động.
2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chuyển đi nơi khác hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất đó.
3. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê.”
Do đó cho dù chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng việc ông H chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn vẫn hợp pháp
5. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên đất có tranh chấp có được không?
Luật sư tư vấn:
Trong vụ án Dân sự, nghĩa vụ chứng minh thuộc về các đương sự. Bạn có đủ cơ sở để chứng minh thửa đất nhà bạn hoàn toàn thuộc sở hữu hợp pháp. Thửa đất được sử dụng ổn định từ năm 1988 cho đến nay, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng quy trình và được cấp phép xây dựng. Đến thời điểm hiện tại có người khởi kiện tranh chấp đất với gia đình bạn nhưng không chứng minh được họ có sở hữu hợp pháp với phần đất tranh chấp. Do đó, để có thể khởi kiện được gia đình bạn, người đó phải đưa ra được các giấy tờ, chứng cứ họ đã từng sở hữu, sử dụng thửa đất. Nếu không chứng minh được, họ không có cơ sở để khởi kiện bạn.
Thưa luật sư, Nhà tôi chưa có GCNQSD Đ khi đề nghị thì bộ phận địa chính của xã đưa ra ba bản đồ gồm các năm 1986.1998 và 2010 với các diện tích khác nhau và chỉ cấp theo bản đồ năm 1986 nhưng bản đồ đó lại không đúng với diện tích đất của nhà tôi trên thực tế đang có mà địa chính xã cũng không lỳ giải được tại sao diện tích đất lại tăng trong khi nhà tôi không có tranh chấp đất với ai, không lấn chiếm vậy việc trả lời của địa chính xã có đúng không
Trước hết bạn nên đề nghị cơ quan địa chính của Ủy ban nhân dân xã tiến hành đo đạc lại diện tích đất của gia đình bạn.
Nếu diện tích đất của gia đình bạn được sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp thì gia đình bạn hoàn toàn có quyền được cấp đổi Sổ đỏ hoặc cấp mới Sổ đỏ đối với diện tích đất này.
Diện tích đất ghi trên tờ bản đồ địa chính là căn cứ để xác định thời điểm sử dụng đất. Khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải căn cứ trên diện tích đất thực tế mà gia đình đang sở hữu.
Gia đình bạn làm hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới đối với diện tích 500m2. Hồ sơ gồm có: Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy xác nhận của chính quyền địa phương về việc sử dụng đất ổn định, lâu dài, không có tranh chấp, biên lai nộp tiền thuế đất. Hồ sơ này gia đình bạn nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện.
Xin chào luật sư a. Tôi có căn nhà tập thể được công ty bán cho có quyết định từ ngày 10 tháng 9 năm 1992 nhà tập thể xây từ 1982 nay xuông cấp trầm trọng nhưng vì tôi chưa có sổ đỏ tôi có được phép xây dựng không và cần thủ tục thế nào để tôi được xây và thủ tục thế nào để được cấp sổ đỏ. tôi rất tha thiết được luật sư giúp đỡ a ? Xin trân trọng cám ơn luật sư
Căn cứ Điều 63, Luật Xây dựng 2014 quy địnhvề Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng:
Khoản 1: Tuỳ theo tính chất, quy mô công trình, hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng bao gồm những tài liệu chủ yếu sau đây:
“a) Đơn xin cấp giấy phép xây dựng;
b) Bản vẽ thiết kế xây dựng công trình;
c) Giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.”
Trường hợp chưa có GCNQSDĐ, có thể thay thế bằng các loại giấy tờ sau:
“Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;”
Như vậy, nếu người sử dụng đất có một trong các giấy tờ thể hiện sở hữu hợp pháp thì đều có thể được cơ quan có thẩm quyền xét cấp giấy phép xây dựng mà không nhất thiết phải có sổ đỏ.
Hồ sơ thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở gửi tới cơ quan cấp giấy phép xây dựng gồm có:
a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
c) Bản vẽ thiết kế xây dựng;
d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối vớicông trình liền kề.
Thưa luật sư, Gia đình tôi ở quận Hà Đông đã trải qua bao đời mảnh đất trên 500m2, đến năm 1984 bố mẹ tôi mua thêm 150m2 đất ao liền với mảnh đất cũ, tổng cộng là 650m2. Sau đó gia đình tôi lấp ao đi và làm nhà vào tháng 10 năm 1984. Đến nay gia đình tôi muốn làm thủ tục chứng nhận cấp sổ đỏ. Vậy xin hỏi luật sư là phần đất gia đình tôi ở từ thời cá cụ để lại có được tính là đất thổ cư không và cách tính thuế như thế nào?
Thứ nhất, đối với thửa đất 500m2, gia đình bạn sử dụng ổn định, lâu dài và được xác nhận là không có tranh chấp thì căn cứ Điều 101 Luật Đất đai 2013, gia đình bạn có đủ cơ sở để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thứ hai, đối với thửa đất ao 150m2 mua thêm, bạn muốn chuyển đổi thành đất thổ cư thì phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất và nộp đủ tiền sử dụng đất theo quy định.
Về nghĩa vụ tài chính:
Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP Nghị định của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất có quy định về Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. …
c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:
– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này.”
Khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn phải đóng các khoản phí sau:
– Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Hiện nay từng địa phương có những quy định riêng về lệ phí này
– Ngoài ra còn phải nộp các loại phí khác (nếu có), như: Phí thẩm định, phí trích đo.
Dear công ty luật Minh khuê. Xin luật sư trả lời hướng dẫn giúp trường hợp của nhà tôi: Gia đình tôi có mua lại một mảnh đất gần đồi của nhà hàng xóm, mảnh đất đó là do khai hoang mà có. Hiện tại mảnh đất đó chưa có bất kỳ giấy tờ gì. Vậy tôi có thể làm được sổ đỏ cho mảnh đất đó không và thủ tục như thế nào? Mong luật sư trả lời giúp. Tôi xin chân thành cảm ơn.
Căn cứ Điều 101 Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ – CP:
“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Như vậy, đối với thửa đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà được xác định là sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp thì được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trên đây là tư vấn của luật Minh Khuê. Nếu còn vấn đề vướng mắc, vui lòng gọi điện theo số tổng đài đẹp không tưởng để được hỗ trợ tư vấn pháp lý trực tuyến.
Trân trọng ./.
Bộ phận tư vấn luật Đất đai – Công ty luật Minh Khuê
