Trong giấy xác nhận đó, có mẹ tôi ký (có đồng ý cho 1/4 diện tích thửa đất), bố tôi không ký. Trong giấy xác nhận đó không có xác nhận của ubnd xã, không có chứng thực, không có người làm chứng ký tên. Đến nay, gia đình nhà b làm đơn gửi ubnd xã, tòa án nhân dân huyện khởi kiện gia đình tôi đòi đất. Gia đình tôi đồng ý trả lại số tiền 40tr (bao gồm có tiền lãi theo quy định) nhưng gia đình b không đồng ý, đòi lấy đất. Trên cơ sở đơn kiện đó, tòa án nhân dân huyện đã triệu tập gia đình tôi 03 lần để giải quyết. Ngày 04/4/2017, tòa án có gọi điện thoại cho bố tôi để làm việc kiểm đếm lại đất đai, tài sản trên đất.
Vậy luật sư cho tôi hỏi:
– Việc giấy viết tay xác nhận về chuyển nhượng đất của gia đình nhà b viết như vậy có đúng theo quy định của pháp luật không. Có hiệu lực không. – việc tòa án nhân dân gọi điện cho bố tôi để làm việc như vậy có đúng quy trình làm việc không. Theo tôi được biết khi cơ quan quản lý nhà nước làm việc phải có văn bản, kế hoạch (giấy mời, thành phần, chức vụ. )
– Việc tòa án huyện tổ chức đo đạc, kiểm kê đất nhà tôi như vậy có đúng không. Như vậy có phải là áp đặt gia đình tôi không (chính vì vậy mà bố tôi đã không ký vào biên bản kiểm kê).
– việc tòa án huyện vào nhà tôi và lấy lời khai của mẹ tôi như vậy có đúng không. * từ các vấn đề nêu trên, xin hỏi luật sư họ kiện gia đình tôi như vậy có đúng không. * nếu gia đình tôi muốn làm đơn thì gửi cho cơ quan nào để khiếu nại.
Xin luật sư tư vấn giúp gia đình tôi và chỉ cho gia đình biết các văn bản quy định liên quan để gia đình có cơ sở làm chứng. Mong nhận được câu trả lời của luật sư. Trân trọng cảm ơn.
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê
Trả lời:
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi cho bộ phận tư vấn pháp luật đất đai của Luật Minh Khuê, vấn đề Bạn quan tâm xin được trao đổi cụ thể như sau:
>> Xem thêm: Sau khi ly hôn thì chồng đập phá hết tài sản chung thì phải xử lý như thế nào ?
1. Cơ sở pháp lý:
Luật đất đai 2013
Luật đất đai 2003
Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015
Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
Bộ luật tố tụng dân sự 2015
Luật khiếu nại 2011
2. Luật sư tư vấn:
Vấn đề số 1, theo như bạn miêu tả lại thì vào khoảng ngày 19/8/2006 xảy ra sự việc gia đình nhà B có làm 01 giấy xác nhận chuyển nhượng đất thổ cư và đất vườn. Trong giấy xác nhận đó, có mẹ bạn ký (có đồng ý cho 1/4 diện tích thửa đất), bố bạn không ký. Trong giấy xác nhận đó không có xác nhận của UBND xã, không có chứng thực, không có người làm chứng ký tên. Theo đó chúng tôi căn cứ vào Điều 156. Áp dụng văn bản quy phạm pháp luật theo Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015 để áp dụng văn bản giải quyết : “Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng đối với hành vi xảy ra tại thời điểm mà văn bản đó đang có hiệu lực. Trong trường hợp quy định của văn bản quy phạm pháp luật có hiệu lực trở về trước thì áp dụng theo quy định đó.”
Điều 156. Áp dụng văn bản quy phạm pháp luật
1. Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng từ thời điểm bắt đầu có hiệu lực.
Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng đối với hành vi xảy ra tại thời điểm mà văn bản đó đang có hiệu lực. Trong trường hợp quy định của văn bản quy phạm pháp luật có hiệu lực trở về trước thì áp dụng theo quy định đó.
2. Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn.
3. Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản quy phạm pháp luật ban hành sau.
4. Trong trường hợp văn bản quy phạm pháp luật mới không quy định trách nhiệm pháp lý hoặc quy định trách nhiệm pháp lý nhẹ hơn đối với hành vi xảy ra, trước ngày văn bản có hiệu lực thì áp dụng văn bản mới.
5. Việc áp dụng văn bản quy phạm pháp luật trong nước không được cản trở việc thực hiện điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên. Trong trường hợp văn bản quy phạm pháp luật trong nước và điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của điều ước quốc tế đó, trừ Hiến pháp.
Như vậy, tại thời điểm xảy ra sự việc viết giấy xác nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vào năm 2006 sẽ áp dụng Luật đất đai năm 2003. Cụ thể:
>> Xem thêm: Sáp nhập tài sản riêng vào tài sản chung và mẫu văn bản thỏa thuận của vợ chồng ?
Điều 123. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất
1. Việc nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
b) Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này (nếu có), văn bản uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).
2. Trong thời hạn không quá năm mươi ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện các thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định mức nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; thông báo cho người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính; trường hợp không đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ và thông báo lý do cho người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất biết.
3. Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến nơi đã nộp hồ sơ để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều 126. Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
1. Việc nộp hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nộp tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
b) Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước.
2. Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chuyển hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp các bên chuyển đổi phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển đổi thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên chuyển đổi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.
Điều 127. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
2. Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.
Như vậy, việc gia đình nhà B viết giấy viết tay xác nhận về chuyển nhượng đất là trái quy định của Luật Đất đai 2003 và điều đó cũng có nghĩa là nó vô hiệu lực pháp lý.
Vấn đề số 2, ”việc Tòa án nhân dân gọi điện cho bố tôi để làm việc như vậy có đúng quy trình làm việc không? Theo tôi được biết khi cơ quan quản lý nhà nước làm việc phải có văn bản, kế hoạch (giấy mời, thành phần, chức vụ…) – Việc Tòa án huyện tổ chức đo đạc, kiểm kê đất nhà tôi như vậy có đúng không? Như vậy có phải là áp đặt gia đình tôi không (chính vì vậy mà bố tôi đã không ký vào biên bản kiểm kê). – Việc Tòa án huyện vào nhà tôi và lấy lời khai của mẹ tôi như vậy có đúng không? *”
Theo quy định tại khoản 1 Điều 203 “Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai” Luật Đất đai năm 2013: Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau: Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết. Các giây tờ theo Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 được xác định như sau:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ vế QSDĐ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;s
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
– Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
– Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
Kể từ ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực pháp luật, đối với tranh chấp về QSDĐ mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 đương sự vẫn được quyền lựa chọn khởi kiện tới tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp. Ngoài ra, khi giải quyết các tranh chấp nói trên, nếu phát hiện giấy chứng nhận QSDĐ là rõ ràng trái pháp luật xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việc dân sự mà toà án có nhiệm vụ giải quyết thì toà án có quyền hủy quyết định đó.
Theo quy định tại Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết những vụ việc sau:
Điều 35. Thẩm quyền của tòa án nhân dân cấp huyện.
1. Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp sau đây:
a) Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 26 và Điều 28 của Bộ luật này, trừ tranh chấp quy định tại khoản 7 Điều 26 của Bộ luật này;
b) Tranh chấp về kinh doanh, thương mại quy định tại khoản 1 Điều 30 của Bộ luật này;
c) Tranh chấp về lao động quy định tại Điều 32 của Bộ luật này.
2. Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết những yêu cầu sau đây:
a) Yêu cầu về dân sự quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9 và 10 Điều 27 của Bộ luật này;
b) Yêu cầu về hôn nhân và gia đình quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10 và 11 Điều 29 của Bộ luật này;
c) Yêu cầu về kinh doanh, thương mại quy định tại khoản 1 và khoản 6 Điều 31 của Bộ luật này;
d) Yêu cầu về lao động quy định tại khoản 1 và khoản 5 Điều 33 của Bộ luật này.
3. Những tranh chấp, yêu cầu quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này mà có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này.
4. Tòa án nhân dân cấp huyện nơi cư trú của công dân Việt Nam hủy việc kết hôn trái pháp luật, giải quyết việc ly hôn, các tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của vợ chồng, cha mẹ và con, về nhận cha, mẹ, con, nuôi con nuôi và giám hộ giữa công dân Việt Nam cư trú ở khu vực biên giới với công dân của nước láng giềng cùng cư trú ở khu vực biên giới với Việt Nam theo quy định của Bộ luật này và các quy định khác của pháp luật Việt Nam.
=> Các tranh chấp, yêu cầu về dân sự, hôn nhân và gia đình thuộc thẩm quyền dân sự của Tòa án.
– Các tranh chấp về dân sự, bao gồm: tranh chấp giữa cá nhân với cá nhân về quốc tịch Việt Nam; tranh chấp về quyền sở hữu tài sản, hợp đồng dân sự, quyền sở hữu trí tuệ, chuyển giao công nghệ, thừa kế di sản, bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai; các tranh chấp liên quan để hoạt động nghiệp vụ báo chí theo quy định của pháp luật và các tranh chấp về dân sự mà pháp luật có quy định.
>> Xem thêm: Thủ tục thỏa thuận phân chia tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn mới nhất
Như vậy, theo như bạn trình bày lại thì chúng tôi cho rằng những việc làm của Tòa án nhân dân là phù hợp với quy định của pháp luật. Tuy nhiên, Tòa án nhân dân phải gửi giấy triệu tập hoặc giấy mời giải quyết theo đúng thẩm quyền, trình tự và thủ tục nhất định chứ không phải gọi điện như vậy.
Vấn đề số 3, từ các vấn đề nêu trên, chúng tôi cho rằng gia đình nhà B kiện gia đình nhà bạn như vậy là chưa phù hợp với các quy định của pháp luật. Nếu gia đình bạn muốn làm đơn khiếu nại thì có thể gửi đơn đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và Thủ trưởng cơ quan thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh
Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai
1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.
2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
Giải quyết tố cáo về đất đai
1. Cá nhân có quyền tố cáo vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai.
2. Việc giải quyết tố cáo vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố cáo.
Điều 17. Thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và Thủ trưởng cơ quan thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh
Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là cấp xã); Thủ trưởng cơ quan thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là cấp huyện) có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính của mình, của người có trách nhiệm do mình quản lý trực tiếp.
3. Bài viết tham khảo thêm:
>> Mua bán nhà bằng giấy viết tay có hợp pháp không?
>> Mẫu hợp đồng chuyển nhượng đất
Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê về Mua bán đất bằng giấy viết tay không công chứng có đòi lại được đất ?. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ đẹp không tưởng để được giải đáp.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
>> Xem thêm: Quyền sử dụng đất được tặng cho riêng chồng (vợ) trong hôn nhân là tài sản chung hay riêng ?
Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai – Công ty luật Minh Khuê
>> Xem thêm: Tài sản thừa kế có phải là tài sản chung vợ chồng không ? Của hồi môn là tài sản chung hay riêng ?
