Mục lục bài viết
1. Một số vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai?
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao cho người dân quyền sử dụng nên Nhà nước cấp cho người dân Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc ghi tên người sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thực tế đã có những vướng mắc, dẫn đến nhiều vụ tranh chấp khởi kiện ra Tòa án, đặc biệt đối với những giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên người sử dụng là hộ gia đình, họ tộc, cộng đồng dân cư sử dụng đất.
Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: đẹp không tưởng
1.1. Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, họ tộc
Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn kèm theo thì giữa những quy định về hộ gia đình trong Bộ luật Dân sự và hộ gia đình trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa có sự đồng nhất, chưa có hướng dẫn rõ ràng, dẫn đến một số vướng mắc, cụ thể như sau:
– Đối với đất nông nghiệp ở nông thôn Luật đất đai quy định được cấp cho hộ gia đình, như vậy đây là tài sản chung của hộ. Nhưng có những trường hợp một người trong hộ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của người khác nhưng đăng ký quyền sử dụng đất lại cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ dẫn đến ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của họ.
– Trường hợp nếu căn cứ vào sổ hộ khẩu gia đình để xác định chủ sử dụng đất sẽ dẫn đến những bất cập khi chuyển dịch thửa đất đó như: Người đứng tên chủ hộ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không phải là chủ hộ gia đình trong sổ hộ khẩu gia đình. Chủ hộ được phép đại diện hộ gia đình đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng trên thực tế thì không ít trường hợp có người có tên trong hộ khẩu nhưng mục đích của họ chỉ để cư trú hợp pháp hoặc để xin cho con vào học đúng tuyến. Có những trường hợp người có tên trong sổ hộ khẩu nhưng họ đã tách, chuyển ra khỏi hộ khẩu từ lâu, không còn liên quan đến tài sản mà thực chất tài sản là của cá nhân người chủ hộ. Ngoài ra, khi người đứng tên trong hộ sử dụng đất đã chết hoặc sổ hộ khẩu đã được đổi lại nhiều lần và hiện nay tên người đó không còn tên trong bất kỳ sổ hộ khẩu nào. Nếu trước khi chết, người đó còn độc thân, có tên một mình trong sổ hộ khẩu thì việc xác định người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật không gặp khó khăn gì. Nhưng, nếu sổ hộ khẩu của người đó có tên nhiều người khác thì sẽ rất khó để xác định được chính xác khối tài sản mà người đó để lại.
– Hiện nay do chưa thống nhất nội dung ghi tên chủ sử dụng đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên nhiều nơi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi chung chung như : Cấp cho hộ gia đình Ông A hay cấp cho tộc họ Nguyễn…nhưng thực tế thửa đất lại thuộc quyền sử dụng của cả vợ và chồng hoặc của các thành viên khác trong gia đình nên khi có tranh chấp Tòa án phải mất nhiều thời gian thẩm tra, xác minh để làm rõ những người có quyền sử dụng đất cụ thể là những ai trong hộ gia đình, trong tộc họ. Nhiều trường hợp, khi có tranh chấp đương sự chỉ căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã ghi mà xác định đất cấp cho cá nhân và cho rằng việc xét xử của Tòa án là thiếu tính thuyết phục nên thường có đơn kêu oan gửi nhiều cơ quan Nhà nước, gây ra tâm lý thiếu tin cậy vào cơ quan Tòa án của người dân.
– Những tranh chấp trong quyền sử dụng đất còn do người dân khi đăng ký kê khai cấp quyền sử dụng đất không đăng ký rõ cấp cho hộ gia đình hay cho cá nhân, cho vợ hoặc chồng hay cho cả hai vợ chồng nên khi vợ, chồng hoặc các thành viên trong hộ gia đình có tranh chấp, nếu cơ quan Tòa án chỉ căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để giải quyết tranh chấp theo đúng quy định của pháp luật sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của bên bị xâm phạm.
– Chính sách pháp luật đất đai của Nhà nước hiện nay còn thiếu các quy định về xử lý các tranh chấp đất đai của họ tộc, đất hương hỏa, đất do các cơ sở tôn giáo quản lý, hệ thống pháp luật đất đai thường xuyên sửa đổi, bổ sung và do nhiều cơ quan khác nhau ban hành gây nên nhiều khó khăn cho cán bộ, thẩm phán ngành Tòa án khi phải cập nhật đầy đủ những thay đổi trong quy định pháp luật đất đai để giải quyết các tranh chấp đúng pháp luật.
1.2. Về việc ghi tên người sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cộng đồng dân cư
Đây là những cộng đồng làng bản, thôn ấp được Nhà nước giao đất, giao rừng, cộng đồng sử dụng các công trình như đình, đền, miếu, am; nên họ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng chỉ cấp cho người đại diện của cộng đồng theo ủy quyền; cộng đồng sử dụng đất không được quyền chuyển quyền sử dụng đất, nhưng trên thực tế người đại diện theo ủy quyền của cộng đồng dân cư có thể thay đổi theo thời gian vì nếu sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó chết hoặc không được cộng đồng dân cư đó tín nhiệm bầu vào chức vụ đại diện đó nữa thì giải quyết thế nào? Vấn đề này hiện nay đang gặp phải vướng mắc khi giải quyết tranh chấp có liên quan đến quyền sử dụng đất của cộng đồng dân cư.
1.3. Một số kiến nghị
Để khắc phục những bất cập do quy định của pháp luật chưa thật đầy đủ, thống nhất cộng với nhận thức chưa rõ về quyền, nghĩa vụ cá nhân đối với tài sản trong khái niệm hộ gia đình, cộng đồng dân cư, các cơ quan, ban ngành chức năng có liên quan cần phối hợp với nhau để tháo gỡ những vướng mắc càng sớm càng tốt trong thực tiễn thi hành các quy định nêu trên. Nhà nước cần tuyên truyền, phổ biến Luật đất đai và các văn bản có liên quan sâu rộng đến người dân, đồng thời cán bộ có thẩm quyền khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có trách nhiệm hướng dẫn, giải thích cụ thể những quy định của pháp luật để họ hiểu và kê khai chính xác tên người có quyền sử dụng đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình, tộc họ cần ghi rõ đầy đủ tên các thành viên (có thể có danh sách kèm theo); đối với tộc họ có quá đông thành viên thì có thể căn cứ vào ý chí của tộc họ thể hiện trong biên bản họp của hội đồng tộc họ nhất trí cho một hoặc một số thành viên trong tộc họ là người đại diện theo ủy quyền thay tộc họ đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tộc họ. Đối với cộng đồng dân cư đang được cấp giấy chứng nhận sử dụng các công trình như đình, đền, miếu, am thì nên quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đình, đền, miếu, am hoặc cấp cho ban quản lý các công trình này.
Sổ hộ khẩu gia đình không phải là cuốn sổ bất biến mà luôn chứa đựng những yếu tố biến động do quá trình tách, nhập, sinh hoặc tử. Do đó, không thể đồng nhất giữa hộ gia đình trong sổ hộ khẩu với hộ sử dụng đất được. Hiện nay, khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chính quyền địa phương vẫn theo nếp cũ khi cấp cho hộ gia đình đều ghi rất chung chung mà không tính đến những hậu quả khi hộ gia đình ấy đưa quyền sử dụng đất vào các giao dịch. Nên chăng, những giấy chứng nhận đã cấp cho hộ gia đình thì cần thiết phải đính chính bổ sung chủ sử dụng đất từ hộ gia đình sang các cá nhân là thành viên, nghĩa là ghi đủ tên các thành viên của hộ hoặc ghi một hay một số cá nhân là chủ sử dụng đất thực sự khi có đủ căn cứ chứng minh nguồn gốc đất đó do cá nhân được chuyển nhượng, chia tách hoặc do thừa kế, tặng cho riêng. Với những giấy chứng nhận đang trong quá trình xét, cấp thì chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình khi các thành viên trong hộ sử dụng đất cùng làm đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ, có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã. Đây sẽ là căn cứ xác thực để người dân có thể thực hiện các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất và cơ quan Tòa án có thể xác định chính xác số lượng thành viên trong hộ sử dụng đất khi giải quyết tranh chấp.Trường hợp đất đã cấp cho hộ gia đình mà một trong các thành viên trong hộ muốn tách ra một thửa riêng bằng văn bản thỏa thuận phân chia quyền sử dụng đất thì diện tích đất còn lại phải xác định rõ thuộc quyền sử dụng của những cá nhân nào trong các thành viên còn lại trong hộ.
>> Tham khảo dịch vụ: Dịch vụ luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp tại tòa án
2. Giải quyết tranh chấp đất đai khi chỉ tặng cho đất bằng miệng thì có đòi lại được không?
Xin chào luật sư, xin hỏi: gia đình tôi gồm có 7 người (cha, mẹ, 3 người anh trai, 1 chị gái và tôi ). Sau giải phóng năm 1975 cha mẹ tôi có cho tôi và chị gái tôi một mảnh đất (hợp đồng tặng cho bằng miệng dưới sự chứng kiến của các thành viên trong gia đình). Vì chưa có nhu cầu sử dụng nên tôi đã để chị gái tôi trồng cây lâu năm và hoa màu trên mảnh đất đó khi nào có nhu cầu sử dụng thì lấy lại.
Đến giữa năm 2017 chị tôi qua đời, nay tôi có nhu cầu sử dụng mảnh đất đó và tìm đến nhà gia đình chị tôi để chia đôi mảnh đất đó ra và làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được biết con trai của chị tôi đã âm thầm làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên con trai của chị tôi trên toàn bộ mảnh đất cha mẹ đã cho hai chị em tôi. Hiện tại cha tôi và anh trai tôi đã mất, chỉ còn mẹ tôi và 2 người anh đứng ra làm chứng cho tôi. Vậy luật sư cho tôi hỏi phải làm cách nào để lấy lại một phần của mảnh đất cha mẹ đã cho tôi? Tôi xin cảm ơn.
Trả lời:
Theo như thông tin bạn cung cấp, bạn và chị gái của bạn đã được bố mẹ cho một mảnh đất sử dụng chung từ sau giải phóng năm 1975, nhưng do bạn chưa có nhu cầu sử dụng nên bạn cho chị gái của bạn sử dụng đến năm 2017, bạn có nhu cầu sử dụng nên bạn muốn lấy lại một nửa mảnh đất phần của bạn được bố mẹ tặng cho ban đầu nhưng cháu của bạn đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi.
Căn cứ Điều 202 và Điều 203 Luật đất đai 2013 thì bạn có thể lựa chọn một trong hai các sau để có thể đòi lại mảnh đất của bạn, song, dù áp dụng cách thức nào thì bạn cũng cần cung cấp những giấy tờ, tài liệu, chứng cứ để chứng minh về việc mảnh đất này thuộc quyền sở hữu của bạn và bạn cho chị gái bạn mượn. Nếu chỉ có những lời làm chứng của mẹ bạn và hai người anh của bạn thì chưa đủ điều kiện để thuyết phục cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết, chấp nhận giao đất lại cho bạn theo đúng quy định:
Cách 1: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Đã hòa giải tại UBND xã không được thì gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp cho UBND cấp huyện để Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì bạn có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
Cách 2: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự. Việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện theo quy định chung tại Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Theo đó, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền (Tòa án nơi có bất động sản đó). Người khởi kiện vụ án gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ đến Tòa án có thẩm quyền, thực hiện việc tạm ứng án phí và hoàn chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện theo yêu cầu của Tòa án. Khi Tòa án đã thụ lý giải quyết vụ án, sẽ tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Khác với hoạt động hòa giải trước khi khởi kiện, đây là giai đoạn bắt buộc trong quá trình giải quyết vụ án dân sự do chính Tòa án chủ trì và tiến hành.
Nếu hòa giải thành thì Tòa án sẽ lập biên bản hòa giải thành, hết 07 ngày mà các bên đương sự không thay đổi ý kiến thì tranh chấp chính thức kết thúc. Nếu hòa giải không thành thì Tòa án quyết định đưa vụ án ra xét xử. Ngay trong quá trình xét xử, các đương sự vẫn có thể thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Nếu không đồng ý các bên vẫn có quyền kháng cáo theo trình tự phúc thẩm. Mẫu đơn đề nghị/yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai mời bạn xem tại đây.
>>Thảm khảo ngay: Tranh chấp đất đai đã có biên bản hòa giải và sự đồng ý của các bên có được khiếu kiện không ?
3. Tư vấn tranh chấp đất đai giải quyết như thế nào? Cơ quan nào có thẩm quyền đưa ra phán quyết cuối cùng?
Chào luật sư, trước tiên cho tôi được gửi lời chào và kính chúc luật sư mạnh khỏe, chúc văn phòng luật sư phát triển và giúp ích thật nhiều cho xã hội. Tôi mong luật sư tư vấn về tranh chấp đất đai như sau: Nhà tôi có một mảnh đất trồng cây lâu năm thực tế từ năm 1981 và không có tranh chấp từ đó đến nay, trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1996 nó được chia thành 2 lô mang số hiệu 131 và 132. Trong đó lô 131 đã mang tên gia đình tôi, lô 132 chưa có tên chủ sở hữu của ai cả. Tháng 9 năm 2014, Sở Tài nguyên môi trường thành phố tổ chức đo đạc, chỉnh lý bản đồ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu, số liệu đo đạc chính xác lại thì có sai lệch đôi chút theo thực tế ở cả hai lô đất, lúc này lô 132 được khai báo sở hữu bởi gia đình tôi, tất cả các hộ gia đình xung quanh hai lô trên đều đồng ý và ký vào bản kết quả đo đạc đó. Lúc này gia đình tôi vẫn trồng cây và khai thác 2 lô đất trên cho đến tận bây giờ mà không có bất cứ tranh chấp gì. Số liệu 2014 cũng đã thành 1 số liệu được sao lưu tại UBND xã.
Cuối năm 2018 có một gia đình hàng xóm tiếp giáp lô 132 bắt đầu lật lọng đòi yêu sách và nói đất đấy không phải của ai trên giấy tờ 1996 nên giờ sẽ là của họ (mặc dù chính gia đình này có ký xác nhận trong đợt đo kiểm vào năm 2014 như đã nói ở trên). Họ ngấm ngầm làm ngơ cho con trai (có tiền án tiền sự) phá cây trồng của gia đình trên lô 132, hàng ngày xâm phạm và trồng chuối lên đó, đe dọa tính mạng cả gia đình tôi.
Xin luật sư cho tôi biết:
1. Kết quả thực tế 2014 có là cơ sở pháp lý có giá trị như nào. Thay thế được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1996 không?
2. Gia đình tôi muốn làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần điều kiện gì nữa, liên quan gì tới nhà hàng xóm kia nữa không?
3. Tôi có thể kiện nhà kia ra tòa về hành vi phá hoại tài sản, xâm phạm tài sản trên mảnh đất 132 không?
Tôi xin chân thành cảm ơn luật sư.
Trả lời:
3.1. Kết quả thực tế 2014 có là cơ sở pháp lý có giá trị như nào? Thay thế được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1996 không?
Căn cứ Điều 100 và Điều 101 Luật đất đai năm 2013 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác cho cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất thì tại thời điểm hiện nay, chưa có Giấy tờ nào có thể có giá trị thay thế cho Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với kết quả thực tế năm 2014 chỉ là một trong những căn cứ xác định đất sử dụng ổn định lâu dài theo khoản 2 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai, kết quả đo đạc này cũng là một trong những tài liệu, giấy tờ làm căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền, xem xét để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn khi bạn có yêu cầu.
3.2. Gia đình tôi muốn làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần điều kiện gì nữa, liên quan gì tới nhà hàng xóm kia nữa không?
Điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất của gia đình bạn căn cứ Điều 101 Luật đất đai năm 2013 và Điều 20, 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì điều kiện để gia đình bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu gia đình bạn chứng minh gia đình mình thuộc một trong các trường hợp sau:
Thứ nhất, gia đình bạn có một trong các giấy tờ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 100 Luật đất đai 2013 thì gia đình bạn không cần xác nhận của nhà hàng xóm nhà bạn. Giấy tờ bao gồm:
– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
– Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
– Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
Thứ hai, nếu không có một trong các giấy tờ ở trường hợp thứ nhất thì gia đình bạn phải đáp ứng Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 là sử dụng ổn định lâu dài, cùng một mục đích sử dụng đất từ thời điểm sử dụng đến bây giờ. Đồng thời, có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng không có tranh chấp. Mà thực tế, muốn xác nhận không có tranh chấp thì phải có xác nhận của nhà hàng xóm bạn. Chính vì vậy, để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này thì bạn cần thỏa thuận hoặc được Ủy ban nhân dân xã hòa giải được tranh chấp giữa gia đình bạn và gia đình hàng xóm thì bạn mới đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu không thỏa thuận/hòa giải được thì gia đình bạn có quyền nộp đơn Khởi kiện tới Tòa án cấp huyện nơi có đất để yêu cầu giải quyết.
3.3. Tôi có thể kiện nhà kia ra Tòa về hành vi phá hoại tài sản, xâm phạm tài sản trên mảnh đất 132 không?
Đối với hành vi phá hoại tài sản, xâm phạm tài sản của gia đình bạn trên mảnh đất 132 thì gia đình bạn có quyền thực hiện một trong hai cách sau:
Cách 1: Nộp đơn khởi kiện dân sự tới Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để yêu cầu bồi thường về tài sản theo Điều 26, 35, 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Mức bồi thường thiệt hại do tài sản bị xâm phạm được xác định theo Điều 589 Bộ luật dân sự năm 2015 bao gồm:
– Tài sản bị mất, bị huỷ hoại hoặc bị hư hỏng;
– Lợi ích gắn liền với việc sử dụng, khai thác tài sản bị mất, bị giảm sút;
– Chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục thiệt hại;
– Thiệt hại khác do luật quy định.
Cách 2: Nộp đơn Tố giác tội phạm tới Cơ quan công an cấp quận, huyện nơi có đất để yêu cầu giải quyết theo Điều 178 Bộ luật Hình sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017 như sau:
“1. Người nào hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:
a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về một trong các hành vi quy định tại Điều này mà còn vi phạm;
b) Đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;
c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;
d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ;
đ) Tài sản là di vật, cổ vật.
…”
>> Tham khảo thêm: Tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND phường được thực hiện như thế nào?
4. Tư vấn về tranh chấp đất đai nên làm thế nào khi ly hôn?
Thưa luật sư, xin hỏi: hai vợ chồng tôi ly hôn nhưng không yêu cầu Tòa án giải quyết tài sản do chúng tôi tự thỏa thuận, nhưng sau khi ly hôn, chồng tôi không theo thỏa thuận là bán nhà đi chia đôi, cũng như không trả lại tôi tiền khi lấy nhà. Vậy tôi nên làm gì? Căn nhà của tôi hiện tại chưa có bìa đỏ chỉ có giấy tờ mua bán tay từ 2005 với chủ cũ, và có biên bản thỏa thuận giữa hai vợ chồng là bán căn nhà trên để trả nợ và chia đôi? Xin được luật sư tư vấn tôi nên làm thế nào ạ? Cảm ơn luật sư!
Trả lời:
Theo thông tin bạn cung cấp, vợ chồng bạn đã ly hôn và không yêu cầu Tòa án giải quyết tài sản vì cả hai đã tự thỏa thuận được với nhau. Tuy nhiên, sau khi ly hôn thì chồng bạn đã không làm theo biên bản thỏa thuận của hai vợ chồng là bán căn nhà để trả nợ và chia đôi. Chính vì vậy, trong trường hợp này, bạn có quyền nộp đơn Khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp tài sản sau khi ly hôn của hai vợ chồng theo khoản 1 Điều 28 Bộ luật Tố tung dân sự năm 2015 quy định những tranh chấp về hôn nhân và gia đình thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án:
“1. Ly hôn, tranh chấp về nuôi con, chia tài sản khi ly hôn; chia tài sản sau khi ly hôn.”
Như vậy, nếu bạn không thể tiếp tục thỏa thuận được với chồng bạn về việc bán tài sản chung của hai vợ chồng để trả nợ, còn lại là chia đôi thì bạn nên nộp đơn Khởi kiện tới Tòa án nhân dân cấp quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, căn nhà để yêu cầu giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.
>> Tham khảo: Nên hay không nên quy định thủ tục “hòa giải ở cấp cơ sở” trong giải quyết tranh chấp đất đai?
5. Giải quyết tranh chấp đất đai khi đã có sổ đỏ?
Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần Luật sư tư vấn như sau: Gia đình chúng tôi (A) mua đất của gia đình Bà B từ năm 1976, bằng thoả thuận miệng, trả tiền thành nhiều lần. Hiện nay những người thực hiện việc thoả thuận này đều đã chết.
Gia đình A đã sử dụng đất mua này từ đó đến nay và đã được cấp sổ đỏ. Thừa kế của bà B kiện đòi chúng tôi phải trả đất hoặc trả tiền theo giá thị trường. Toà án Quận đã xử cho con bà B thắng kiện. Chúng tôi kháng cáo và Toá án Thành phố Hồ Chí Minh xử bên chúng tôi (A) thắng kiện. Hiện nay con bà B đang chạy Giám đốc thẩm. Chúng tôi rất lo lắng không biết tình hình xử tiếp tục như thế nào? Giả sử, nếu Giám đốc thẩm buộc bên chúng tôi phải trả đất cho bên B thì chúng tôi có được kháng nghị tiếp không? Có bị cưỡng chế thi hành không? Nếu đất thừa kế của Ông A đã chuyển quyền sử dụng đất cho các cháu (nội ngoại) hoặc người khác hợp lệ (có công chứng,có phê duyệt UBND Quận) thì có bị kê biên để thi hành theo quyết định giám đốc thẩm? Xin chân thành cảm ơn!
Luật sư tư vấn pháp luật dân sự, gọi: đẹp không tưởng
Trả lời:
Căn cứ Điều 358 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định như sau:
“Điều 358. Yêu cầu, kiến nghị, đề nghị xem xét lại quyết định của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao
1. Khi có căn cứ xác định quyết định của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao có vi phạm pháp luật nghiêm trọng hoặc phát hiện tình tiết quan trọng mới có thể làm thay đổi cơ bản nội dung quyết định mà Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, đương sự đã không thể biết được khi ra quyết định đó, nếu có yêu cầu của Ủy ban thường vụ Quốc hội, kiến nghị của Ủy ban tư pháp của Quốc hội, kiến nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao hoặc đề nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao thì Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xem xét lại quyết định đó.
2. Trường hợp có yêu cầu của Ủy ban thường vụ Quốc hội thì Chánh án Tòa án nhân dân tối cao có trách nhiệm báo cáo Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao để xem xét lại quyết định của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.
3. Trường hợp có kiến nghị của Ủy ban tư pháp của Quốc hội, kiến nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao hoặc Chánh án Tòa án nhân dân tối cao phát hiện vi phạm, tình tiết mới thì Chánh án Tòa án nhân dân tối cao có trách nhiệm báo cáo Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xem xét kiến nghị, đề nghị đó.
4. Phiên họp của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xem xét kiến nghị, đề nghị quy định tại khoản 3 Điều này phải có sự tham dự của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao.”
Như vậy, theo quy định của pháp luật nếu Giám đốc thẩm buộc bạn phải trả đất cho bên B thì bạn có được kiến nghị tiếp theo thủ tục đặc biệt xem xét lại quyết định của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao là gửi yêu cầu tới Ủy ban thường vụ Quốc hội, Ủy ban tư pháp của Quốc hội, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao hoặc Chánh án Tòa án nhân dân tối cao để yêu cầu những chủ thể có thẩm quyền này gửi đơn yêu cầu, kiến nghị, đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao phải xem xét lại quyết định đó.
Điều 349 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 có quy định hiệu lực của quyết định giám đốc thẩm:
“Quyết định giám đốc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày Hội đồng giám đốc thẩm ra quyết định.”
Bên cạnh đó, Điều 136 Luật Thi hành án dân sự số 26/2008/QH12 của Quốc hội sửa đổi, bổ sung năm 2014, quy định về việc thi hành quyết định giám đốc thẩm, tái thẩm tuyên huỷ bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật:
“1. Trường hợp quyết định giám đốc thẩm, tái thẩm tuyên huỷ bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật để xét xử sơ thẩm lại hoặc xét xử phúc thẩm lại thì việc thi hành án được thực hiện theo bản án, quyết định sơ thẩm mới có hiệu lực pháp luật hoặc bản án phúc thẩm mới.
2. Trường hợp quyết định giám đốc thẩm, tái thẩm tuyên hủy bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án đã xét xử vụ án và đình chỉ giải quyết vụ án mà phần tài sản trong bản án, quyết định bị hủy đã thi hành được một phần hoặc đã thi hành xong thì thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 135 của Luật này.”.
Như vậy, khi đã có quyết định buộc các bên phải thi hành, nếu một trong các bên không thi hành thì sẽ bị cưỡng chế thi hành. Đối với trường hợp đất thừa kế của ông A đã chuyển quyền sử dụng đất cho các cháu (nội ngoại) hoặc người khác hợp lệ (có công chứng, có phê duyệt UBND Quận) sẽ được xem xét bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho người thứ ba ngay tình theo Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015:
“1. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 của Bộ luật này.
2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
3. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.”
>> Tham khảo ngay: Việc hòa giải tranh chấp đất đai còn nhiều bất cập
6. Tranh chấp đất đai do cầm cố từ năm 1993 giải quyết như thế nào?
Xin chào Luật Minh Khuê! Tôi có vấn đề muốn xin ý kiến của Luật sư như sau: Năm 1993, gia đình tôi có cầm cố 8 công đất nông nghiệp cho ông A, số tiền là 2,5 cây vàng. Và hai bên giao hẹn khi nào gia đình tôi có đủ số vàng trên sẽ cho chúng tôi chuộc lại đất. Khi giao hẹn và giao tiền hai bên không có làm giấy tờ vì có quan hệ họ hàng thân thích. Đến năm 1996, gia đình tôi có ra ngân hàng C vay số tiền là 5 triệu đồng, giấy tờ thế chấp là giấy sở hữu quyền sử dụng đất (của 8 công đất nêu trên). Lãi hàng tháng là 150.000 đồng/tháng.
Chúng tôi đóng được 4 tháng, sau đó gia đình tôi đi làm xa thì ở nhà ông A ra ngân hàng chuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chúng tôi về, mà không có sự đồng ý hay giấy ủy quyền của gia đình chúng tôi. Khi lấy được giấy về ông A còn báo cho Ngoại của tôi biết số tiền chuộc là 7,5 triệu đồng. Đến năm 1999, gia đình tôi quay về quê sinh sống thì được Ngoại tôi kể lại mọi chuyện, nhưng vì lúc đó gia đình tôi không có khả năng nên không nói gì. Nhưng từ đó đến nay ông A chưa lần nào gặp gia đình tôi để nói về việc đã chuộc lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đến nay, khi gia đình tôi đề cập đến việc trả vàng và trả lại số tiền chuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (số tiền này chúng tôi chấp nhận chịu lãi theo ngân hàng từ 1996 đến nay) để lấy lại đất thì ông A không đồng ý. Ông A bảo số vàng là 3,8 cây và số tiền chuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 13 triệu. Nhưng ông A bảo ông sẽ trả lại đất với điều kiện phải trả 50 triệu/1 công đất, chứ không theo thỏa thuận ngày xưa. Vì không thể chấp nhận yêu cầu đó, nên gia đình chúng tôi đã gửi đơn khiếu nại đến trụ sở nơi chúng tôi sinh sống (Ấp). Và họ yêu cầu hai bên hòa giải nhưng hai bên vẫn giữ nguyên lập trường nên chúng tôi tiếp tục gửi đơn đến UBND xã để yêu cầu được giải quyết thỏa đáng. Như vậy, giấy tờ trong tay chúng tôi có là giấy vay thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy thông báo đóng lãi (bao gồm 4 tháng mà chúng tôi đã đóng). Còn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông A đang giữ, nhưng trên giấy vẫn là của Mẹ tôi đứng tên.
Vậy với góc nhìn của Luật Sư:
1. Yêu cầu của chúng tôi có hợp pháp hay không?
2. Ông A đi chuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không có giấy ủy quyền của chúng tôi (hoặc làm giả giấy ủy quyền) thì có vi phạm pháp luật hay không? Mức xử phạt như thế nào?
3. Nếu chúng tôi tiếp tục kiện lên Tòa án thì cơ hội thắng là bao nhiêu phần trăm?
Vì đang trong quá trình xét xử ở UBND xã, nên chúng tôi rất cần ý kiến quý báo của Luật Sư về pháp luật để biết bước tiếp theo nên làm như thế nào. Hy vọng sẽ nhận được phản hồi sớm của các Luật Sư?
Trân trọng xin chào và cảm ơn luật sư!
Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: đẹp không tưởng
Trả lời:
6.1. Yêu cầu của chúng tôi có hợp pháp hay không?
Tại thời điểm gia đình bạn cầm cố 8 công đất cho ông A thì khi đó đang áp dụng quy định của Pháp lệnh của Hội đồng nhà nước số 52-LCT/HĐNN8 ngày 07 tháng 05 năm 1991 về hợp đồng dân sự, theo đó, tại thời điểm đó, pháp lệnh có quy định như sau:
“Điều 35. Cầm cố tài sản
1- Các bên có thể thoả thuận cầm cố tài sản, trừ nhà cửa, công trình xây dựng khác, cây lâu năm để bảo đảm thực hiện hợp đồng. Tài sản cầm cố phải thuộc sở hữu của bên cầm cố và có thể bán được.
2- Tài sản cầm cố được giao cho bên nhận cầm cố giữ, nếu các bên không có thoả thuận khác.
Điều 36. Hình thức cầm cố tài sản
1- Cầm cố tài sản phải được lập thành văn bản, trong đó ghi rõ chủng loại, số lượng, chất lượng, trị giá tài sản; thời hạn cầm cố; phương thức xử lý tài sản cầm cố.
2- Văn bản cầm cố tài sản phải có chứng thực của cơ quan công chứng Nhà nước, nếu pháp luật có quy định.”
Như vậy, theo như thông tin bạn cung cấp, hai bên giao hẹn khi nào gia đình bạn có đủ số vàng trên (2,5 cây vàng) sẽ cho chuộc lại đất. Gia đình bạn khi giao hẹn và giao tiền hai bên không có làm giấy tờ vì có quan hệ họ hàng thân thích nên giao dịch cầm cố giữa bạn và ông A là vô hiệu do không tuân thủ điều kiện về mặt hình thức của giao dịch là bắt buộc phải lập thành văn bản, thì việc cầm cố giữa các bên sẽ bị vô hiệu nếu còn thời hiệu khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch này là vô hiệu là 03 năm theo Điều 56 Pháp lệnh về hợp đồng dân sự năm 1991. Do vậy, tính đến thời điểm hiện nay thì đương nhiên đã quá thời hiệu khởi kiện, cũng như gia đình bạn cũng thừa nhận về việc hai bên có thực hiện việc cầm cố này nên hợp đồng cầm cố này đương nhiên có hiệu lực pháp luật.
Theo đó, khi việc cầm cố giữa gia đình bạn và ông A có hiệu lực, gia đình bạn không được tự ý dùng 8 công đất này để thế chấp tại Ngân hàng C nếu không có sự đồng ý của ông A. Tuy nhiên, cần xem xét tại thời điểm đó, quy định của pháp luật không quy định rõ về vấn đề này, cũng như theo thông tin bạn cung cấp thì chúng tôi mặc nhiên xác định được ông A biết về việc gia đình bạn thế chấp ngân hàng nhưng không có ý kiến gì, sau này đã đến ngân hàng chuộc lại mảnh đất này về để sử dụng. Trong trường hợp này, vì thông tin chưa đủ, chúng tôi không được xem các giấy tờ, bằng chứng có liên quan thì không thể xác định chính xác được việc gia đình bạn yêu cầu như vậy có hợp pháp hay không? Nhưng trong trường hợp hai bên có tranh chấp về quyền sử dụng đất thì cả hai hoặc một trong hai bên có quyền nộp đơn yêu cầu giải quyết khiếu nại cũng như nộp đơn Khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết theo đúng quy định pháp luật.
6.2. Ông A đi chuộc giấy QSDĐ mà không có giấy ủy quyền của chúng tôi (hoặc làm giả giấy ủy quyền) thì có vi phạm pháp luật hay không? Mức xử phạt như thế nào?
Trong trường hợp, ông A làm giả giấy ủy quyền để chuộc lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 8 công đất của gia đình bạn thì ông A có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Hình sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017 và gia đình hoàn toàn có quyền tố giác hành vi phạm tội của ông A tới cơ quan công an cấp quận, huyện nơi có đất hoặc nơi ông A đang cư trú để yêu cầu xử lý:
“Điều 174. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản
1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:
a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;
b) Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;
c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;
d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ; tài sản là kỷ vật, di vật, đồ thờ cúng có giá trị đặc biệt về mặt tinh thần đối với người bị hại.
…
5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.”
Tùy thuộc vào giá trị mảnh đất mà ông A đang chiếm đoạt của gia đình bạn thì cơ quan có thẩm quyền sẽ có mức phạt tương ứng đối với hành vi của ông A.
Trong trường hợp này của gia đình bạn, gia đình bạn hoàn toàn có quyền nộp đơn Khởi kiện tới Tòa án để yêu cầu Tòa án giải quyết, tùy thuộc vào giấy tờ, tài liệu, người làm chứng, các chứng cứ chứng minh mà hai bên cung cấp thì Tòa án sẽ có Bản án/ Quyết định đúng theo quy định của pháp luật, bảo về quyền và lợi ích chính đáng cho công dân. Chúng tôi không thể tư vấn chính xác được về tỷ lệ thắng kiện là bao nhiêu phần trăm.
Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: đẹp không tưởng để được giải đáp.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai – Công ty luật Minh Khuê
