Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ?

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai về chuyển nhượng nhà đất goi: 1900.0159

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1.Vấn đề 1

Theo quy định tại điều 428 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự như sau:

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

Theo quy định trên đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt ra trong các trường hợp do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt, các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán.Trong trường hợp của bạn đây là hợp đồng dân sự mua bán nhà nên khi chấm dứt hợp đồng có sự chấp thuận của bạn và lỗi là do bên bán lô đất cho bạn nên khi chấm dứt hợp đồng hai bên sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận ban đầu, ngoài ra thì bên có lỗi phải bồi thường cho bạn mức bồi thường sẽ do hai nên tự thỏa thuận,bạn có thể yêu cầu bồi thường cao hơn nếu người bồi thường cho bạn đồng ý hoặc nếu sự bồi thường không thỏa đáng mà ngừoi bán không đồng ý thì bạn có thể làm đơn yêu cầu tòa án có thẩm quyền giải quyết để bảo vệ quyền lợi của bạn.

2. Vấn đề 2 và vấn đề 3

Sau khi đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên có nghĩa vụ thực hiện đúng và đầy đủ toàn bộ nội dung hợp đồng, theo các nguyên tắc quy định tại Điều 412 Bộ luật Dân sự. Trong trường hợp sau khi ký hợp đồng công chứng nhưng chưa đăng ký sang tên quyền sử dụng đất, nếu bên bán (với tư cách là bên chuyển nhượng) không muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất nữa thì bên bán phải trao đổi, thỏa thuận lại với bên nhận chuyển nhượng.

Theo quy định tại điều 51 Luật công chứng 2014 quy định về thủ tục hủy bỏ giao dịch đã công chứng như sau:

– Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.

– Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.

– Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương này.

Căn cứ vào điều luật trên cho thấy nếu bạn không đồng ý hủy bỏ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên không thống nhất được việc hủy bỏ hợp đồng đã giao kết, thì sau khi đã giao kết hợp đồng, các bên đều có trách nhiệm thực hiện đúng và đầy đủ toàn bộ các quyền, nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng.

Hơn nữa, Điều 5 Luật công chứng đã quy định: “Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu”.

Do đó, bạn và bên chuyển nhượng có nghĩa vụ thi hành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng; trong trường hợp bên chuyển nhượng không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo hợp đồng đó thì bạn có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.Như vậy khi bạn không đồng ý hủy bỏ hợp đồng thi bên chuyển nhượng cho bạn không có quyền chuyển nhượng lô đất này cho chủ đầu tư khác và nếu bạn không vẫn cương quyết không hủy bỏ hợp đồng này mà bên chuyển nhượng cố tình vi phạm thì bạn có thể yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

3. Vấn đề 4

Theo quy định tại Luật nhà ở năm 2014 quy định như sau:

Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch.

1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Quyết định 54/2012/QĐ-UBND về sửa đổi bổ sung một số điều của quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25 tháng 12 năm 2009 của UBND thành phố Hồ Chí minh quy định về diện tích tối thiểu sau khi tách thửa quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa, thì tại quận Quận 9, diện tích đất ở tối thiểu sau khi tách thửa ( đã trừ đi lộ giới) đối với:

– Đất có nhà hiện hữu là 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m;

– Đất ở chưa có nhà là 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m.

Theo quy định trên thì lô đất bạn mua đủ điều kiện để thực hiện giao dịch chuyển nhượng và diện tích đất bạn mua khi xây nhà xong cũng đủ điều kiện để được tách thửa và cấp sổ hồng .

Nhưng tại khoản 3 điều 14 luật nhà ở cũng quy định yêu cầu đối với phát triển nhà ở:”Tuân thủ quy định của pháp luật về nhà ở; tiêu chuẩn, quy chuẩn, chất lượng xây dựng; thực hiện đúng các yêu cầu về phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm kiến trúc, cảnh quan, vệ sinh, môi trường, an toàn trong quá trình xây dựng và có khả năng ứng phó với thiên tai, biến đổi khí hậu; sử dụng tiết kiệm năng lượng, tài nguyên đất đai”. Như vậy có thể do cơ sở hạ tầng đầu tư chưa đủ tiêu chuẩn theo quy định về phát triển nhà ở nên không được tách sổ mà lỗi này là lỗi do nhà đầu tư gây ra nên để được cấp sổ hồng thì bạn có thể yêu cầu nhà đầu tư tuân thủ theo đúng hợp đồng cũng như tuân thủ quy định pháp luật về nhà ở để lô đất bạn mua đủ điều kiện để cấp sổ hồng.

Luật sư tư vấn việc đặt cọc mua bán đất đai trực tuyến, gọi: 1900.0159

Luật sư trả lời:

Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về đặt cọc như sau:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy, trong trường hợp này bạn cần phải xem xét, xác định xem nội dung hợp đồng đặt cọc mà bạn với bên công ty bất động sản giao kết có những điều khoản nào, quyền và nghĩa vụ giữa hai bên ra sao thì mới có thể xác định được việc yêu cầu phạt cọc của bạn có thể thực hiện được hay không.

Nếu như công ty bất động sản nêu rõ nội dung họ sẽ phải giao kết hợp đồng chuyển nhượng bất động sản cho bạn vào một thời điểm cụ thể nhưng hiện tại họ không thực hiện thì bạn mới có thể yêu cầu phạt cọc.

Luật sư tư vấn pháp luật Dân sự về hợp đồng vô hiêu, gọi:1900.0159

Luật sư tư vấn:

Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.

Điều 502 Bộ Luật Dân sự năm 2015 có quy định: Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan…

Còn theo khoản 3 Điều 167, Luật Đất đai 2013, việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

Như vậy, Bộ Luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất Đai năm 2013 quy định hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải bằng văn bản, được công chứng hoặc chứng thực và được đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất mới phát sinh hiệu lực. Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chuyển nhượng miệng hoặc không công chứng, chứng thực thì hợp đồng đó sẽ vô hiệu.

Với hợp đồng vô hiệu, theo Điều 131, Bộ luật Dân sự năm 2015, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong thu hoa lợi, lợi tức không phải trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Theo đó, khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê về Làm gì khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu?. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900.0159 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

Luật sư tư vấn:

Thứ nhất, Bạn phải đăng ký thành lập trung tâm dạy học.

– Giấy phép đăng ký kinh doanh:

Điều 18 Luật Doanh nghiệp 2014 quy định:

Điều 18. Quyền thành lập, góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp và quản lý doanh nghiệp

1. Tổ chức, cá nhân có quyền thành lập và quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Tổ chức, cá nhân sau đây không có quyền thành lập và quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam:

a) Cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng tài sản nhà nước để thành lập doanh nghiệp kinh doanh thu lợi riêng cho cơ quan, đơn vị mình;

b) Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;

c) Sĩ quan, hạ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong các cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân; sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên nghiệp trong các cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân Việt Nam, trừ những người được cử làm đại diện theo ủy quyền để quản lý phần vốn góp của Nhà nước tại doanh nghiệp;

d) Cán bộ lãnh đạo, quản lý nghiệp vụ trong doanh nghiệp nhà nước, trừ những người được cử làm đại diện theo ủy quyền để quản lý phần vốn góp của Nhà nước tại doanh nghiệp khác;

đ) Người chưa thành niên; người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự hoặc bị mất năng lực hành vi dân sự; tổ chức không có tư cách pháp nhân;

e) Người đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành hình phạt tù, quyết định xử lý hành chính tại cơ sở cai nghiện bắt buộc, cơ sở giáo dục bắt buộc hoặc đang bị cấm hành nghề kinh doanh, đảm nhiệm chức vụ hoặc làm công việc nhất định, liên quan đến kinh doanh theo quyết định của Tòa án; các trường hợp khác theo quy định của pháp luật về phá sản, phòng, chống tham nhũng.

Trường hợp Cơ quan đăng ký kinh doanh có yêu cầu, người đăng ký thành lập doanh nghiệp phải nộp Phiếu lý lịch tư pháp cho Cơ quan đăng ký kinh doanh.

– Giấy phép của sở Giáo dục và đào tạo

Khi đáp ứng đủ điều kiện nêu trên cần tiến hành nộp hồ sơ đăng ký doanh nghiệp tại phòng đăng ký kinh doanh thuộc Sở kế hoạch đầu tư cấp tỉnh nơi doanh nghiệp đặt trụ sở. Quy định cụ thể về nội dung đăng ký doanh nghiệp của các loại hình tại Luật Doanh nghiệp từ Điều 20 đến Điều 23.

Nội dung Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp gồm các nội dung về đăng ký kinh doanh và đăng ký thuế ( Điều 24 Luật Doanh nghiệp 2014).

Như vậy, sau khi làm xong thủ tục Giấy đăng ký kinh doanh có ngành nghề giáo dục mà bạn muốn thành lập, bạn cần làm thủ tục xin phép tại Sở Giáo dụ và Đào tạo nơi đặt trụ sở.

Thứ hai, thủ tục xin phép thành lập website dạy học trực tuyến:

Theo quy định của Nghị định 52/2013/NĐ-CP về thương mại điện tử, các thủ tục cần tiến hành thủ tục sau với Bộ Công Thương:

– Thủ tục thông báo website thương mại điện tử, trong trường hợp website do bà thiết lập để phục vụ hoạt động xúc tiến thương mại, bán hàng hóa hoặc cung ứng dịch vụ của mình.

– Thủ tục đăng ký website cung cấp dịch vụ thương mại điện tử nếu bà thiết lập website cung cấp dịch vụ thương mại điện tử nhằm cung cấp môi trường cho các thương nhân, tổ chức, cá nhân khác tiến hành hoạt động thương mại, bao gồm các loại hình dịch vụ sau: Sàn giao dịch TMĐT; Website khuyến mại trực tuyến; Website đấu giá trực tuyến.

Trường hợp này, bạn phải tiến hành đăng ký với Bộ Công Thương về việc thiết lập website sau khi website đã được hoàn thiện với đầy đủ cấu trúc, tính năng và thông tin theo đề án cung cấp dịch vụ, đã hoạt động tại địa chỉ tên miền được đăng ký và trước khi chính thức cung cấp dịch vụ đến người dùng.

Việc đăng ký website thương mại điện tử hiện nay không mất phí.

Hồ sơ đăng ký bao gồm:

a) Đơn đăng ký thiết lập website cung cấp dịch vụ thương mại điện tử;

b) Bản sao có chứng thực quyết định thành lập (đối với tổ chức), giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy phép đầu tư (đối với thương nhân);

c) Đề án cung cấp dịch vụ theo quy định tại khoản 3 Điều 54 Nghị định này;

d) Quy chế quản lý hoạt động của website cung cấp dịch vụ thương mại điện tử tuân thủ các quy định tại Nghị định này và các quy định của pháp luật có liên quan;

đ) Mẫu hợp đồng cung cấp dịch vụ, các điều kiện giao dịch chung, nếu có;

e) Các tài liệu khác do Bộ Công Thương quy định

Kính thưa Luật sư: Tôi có mua một mảnh đất của hộ Ông A nhưng khi chuyển nhượng làm sổ đỏ thì tôi thấy sổ đỏ của mình mới được cấp một nửa mảnh vườn, nửa mảnh vườn còn lại kề sổ đỏ của tôi ghi đất vườn chưa giao nhưng vẩn nằm trong khu đất vườn tôi mua. Vậy tôi muốn làm sổ đỏ mảnh vườn còn lại thì thủ tục phải làm như thế nào? Xin cảm ơn!

Trong trường hợp này thì trong quá trình cấp sổ đỏ đã có sự sai lệch thông tin. Khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2013 có quy định cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây: “Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận”.

Ông A có thể xác nhận về việc diện tích đất mà bạn mua hoặc thông tin được ghi nhận trong hợp đồng mua bán đất giữa bạn và ông A.

Và tại Khoản 1 Điều 86 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai có quy định:”Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính”.

– Hồ sơ, bao gồm:
1. Bản sao chứng minh nhân dân.
2. Bản sao sổ hộ khẩu.
3. Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Thời gian giải quyết: không quá 10 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Thưa luật sư, Em ở khu kinh tế nghi sơn thanh hóa, nhà e có 20.000m2 tương đương 4 mẫu đất ruộng trước kia nhà e khai hoang, không có tranh chấp, nay em nhận thấy nhu cầu về thực phẩm như gia cầm, cá cao nên em muốn làm trang trại ở mảnh đất đấy có được không ạ? Em xin chân thành cảm ơn!

Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Khoản 5 điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-NP hướng dẫn như sau:

“5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước;

b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng; thời hạn thuê đất được thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 126 và Khoản 4 Điều 210 của Luật Đất đai;

c) Đối với đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở, công trình xây dựng khác mà không được công nhận là đất phi nông nghiệp quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mục đích hiện trạng đang sử dụng như trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này; nếu người sử dụng đất đề nghị chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

6. Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các trường hợp quy định tại Điều này thực hiện theo quy định của pháp luật.

7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong các trường hợp quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều này mà không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định.”

“Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định

1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.

4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.”

Sau khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn có thể xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất và tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất.

Trường hợp của bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang làm trang trại được quy định trong Thông tư 02/2015/TT-BTNMT Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ như sau:

“Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;

b) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”.

Chúng ta vẫn biết rằng, thông thường muốn chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và kết thúc bằng một quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất. Nhưng với 2 trường hợp kể trên, người sử dụng đất khi muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mà chỉ cần đăng ký biến động. Trường hợp của bạn được xét vào chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm – cây lúa, sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi – làm trang trại. Vì thế bạn chỉ cần phải đăng ký biến động với cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai mà không cần xin phép.

Về trình tự, thủ tục, khoản 2 Điều 11 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT quy định như sau:

“2. Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT);

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

3. Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:

a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (Văn phòng đăng ký đất đai/Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất);

b) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã”.

Thưa luật sư, Tôi mua một miếng đất diện tích 102m2, sổ cũ của chủ sử dụng là cấp năm 1991, nhưng nay tôi có nhu cầu mua lại và đã làm xong các thủ tục để cấp bìa mới sang tên cho tôi. Tất cả hồ sơ, thuế tôi đã nộp đủ không thiếu theo quy định của nhà nước. Nhưng khi văn phòng nhà đất cấp huyện chuyển ra Sở tài nguyên thì bị trả lại lý do vì những sổ cấp trước năm 1993 đều bị trả lại. tôi muốn hỏi lý do vì sao và trong bao nhiêu ngày kể từ ngày trả hồ sơ thì bao nhiêu lâu tôi mới nhận được sổ mang tên mình.

Trong trường hợp này thì bạn cần phải yêu cầu chủ sở hữu cũ tiến hành thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất từ năm 1991 đó chỉ là giấy tờ cần thiết để xin cấp giấy chứng nhận. Khi bạn muốn mua lại mảnh đất đó thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật để chứng minh nguồn gốc đất của chủ sử dụng cũ.

Điều 100 Luật Đất đai quy định:

“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.”

Khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

“2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:
a) Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày;
b) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 30 ngày;
c) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất là không quá 20 ngày;
d) Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn; kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, nhóm người sử dụng đất là không quá 15 ngày;

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến công ty luật Minh Khuê, căn cứ vào thông tin bạn cung cấp xin tư vấn với bạn như sau:

Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định trong Luật đất đai năm 2013 tại Điều 167 như sau:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Theo đó khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai thì hai bên phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản.

Ngày 07/9/2013 mình có làm giấy tay chuyển nhượng 1,5 ha đất trồng lúa với bà D sau đó mình đi xem đất một tháng sau mình đã đưa bà D 50.000.000 đồng và yêu cầu bà ta giao đất để canh tác thì bà D chỉ không đúng phần đất ban đầu (nên hay bên xảy ra tranh chấp và bỏ về), hiện mình đã nộp đơn yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng trên. Vậy trường hợp trên Tòa sẽ hủy không và hủy như thế nào? Căn cứ pháp luật ? Hiện tại mình biết miếng đất bà D định bán cho mình không đứng tên bà D mà là đất của nhà nước, trước đây bà chuyển nhượng của ông H 4ha đã bán 3ha và làm giấy còn 1ha thì bà chuyển nhượng không đúng nên vẫn đứng tên ông H và tòa án cho rằng đất đó vẫn còn của ông H chứ không phải của bà D, nếu ông H có nhu cầu thuê thì được nhà nước cho thuê còn 0,5ha cũng là đất bà D nói là khai phá nhưng thực chất vẫn là đất nhà nước? Như vậy Tòa sẽ tuyên hủy HĐ như thế nào ?

Theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 thì:

“Điều 117 Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật dân sự 2015 thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác. Mà Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

“Điều 129 Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó;

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Vậy theo đúng quy định nêu trên thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và bà D phải được đi công chứng hoặc chứng thực, nếu bạn chỉ có giấy viết tay thì hợp đồng này sẽ bị tuyên vô hiệu do vi phạm về hình thức. Trong vòng 2 năm kể từ ngày bạn phát hiện ra quyền và lợi ích của mình bị xâm phạm, bạn có thể yêu cầu tòa án tuyên giao dịch dân sự này là vô hiệu, theo đó các bên sẽ phải trả lại cho nhau những gì đã nhận của nhau, cụ thể Điều 131 và Điều 132 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

‘Điều 131 Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Điều 132 Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật dân sự 2015 là 02 năm, kể từ ngày:

a) Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;

b) Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;

c) Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;

d) Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch;

đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.

2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.

3. Đối với giao dịch dân sự quy định tại Điều 123 và Điều 124 của Bộ luật dân sự 2015 thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế.”

Giao dịch giữa ông H và bà D cũng có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm về hình thức và đối tượng tượng theo quy định nêu trên.

Thưa luật sư, Năm 2011, bà A đồng ý giúp mẹ tôi mượn 100 triệu đồng với điều kiện và thỏa thuận như sau: Bà A mượn của mẹ tôi 1 bản giấy chưng nhận quyền sử dụng đất hơn 1ha (có giấy mượn viết tay giữ 2 bên), trong đó bà Ă mượn kèm 100 triệu đồng. Sau đó, bà A mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đi tới 1 văn phòng công chứng (có mẹ tôi và 1 người nữa đi theo để làm chứng). Họ nói với mẹ tôi chỉ là làm giấy mượn tiền (vì mẹ tôi không biết chữ), nhưng thực chất đó là hợp đồng chuyển nhượng đất. Và họ đi đến gặp bà B nhận 200 triệu đồng (100 triệu đưa mẹ tôi, còn 100 triêu bà A giữ). Đến 2012, mẹ tôi muốn chuộc lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) nhưng bà A đã trốn không rõ tung tích. Cuối cùng, mẹ tôi cũng tìm được nơi ở cửa bà B (người đang giữ sổ đỏ) nhưng mọi người nói rằng bà B đã di cư sang Mỹ. Thấy tình hình bất ổn, mẹ tôi lên báo với cơ quan điều tra nhưng họ nói rằng sổ đỏ của mẹ tôi đã được bà B sang qua trên 1 người khác (bà C). Nhưng khi đến sở tài nguyên môi trường để tìm hiểu thì mẹ tôi biết rằng miếng đất đó vẫn đứng tên của me tôi. Mới đây, mẹ có đi tìm người được bà B sang nhượng lại đất là bà C thì bà C có đưa cho mẹ xem sổ hồng miếng đất đó. Sự việc là như vậy, hiệ tại mẹ tôi chỉ muốn lấy và chuộc lại miếng đất đó. Mong quý luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi chân thành cảm ơn!

Trong trường hợp này, bà A trong câu chuyện của bạn đã có hành vi lợi dụng mẹ bạn không biết chữ và đưa ra những thông tin gian dối nhằm lừa mẹ bạn và chiếm đoạt mảnh đất của gia đình bạn vói giá trị là 100 triệu đồng thì với hành vi này đã đủ cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 139 Bộ luật hình sự năm 1999 sửa đổi bổ sung năm 2009:

“…2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ hai năm đến bảy năm:

a) Có tổ chức;

b) Có tính chất chuyên nghiệp;

c) Tái phạm nguy hiểm;

d) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức;

đ) Dùng thủ đoạn xảo quyệt;

e) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ năm mươi triệu đồng đến dưới hai trăm triệu đồng;

g) Gây hậu quả nghiêm trọng.”

Bà C sẽ là người thứ ba ngay tình trong trường hợp này :

Pháp luật dân sự cũng quy định về: Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu tại Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

1. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 của Bộ luật dân sự 2015.

3. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.0159 hoặc gửi qua email:Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.

Bán hoa màu hay bán đất?

Theo bà M., ngày 26-3-1993, vợ chồng bà đã mua của vợ chồng bà Đ. một thửa đất ruộng diện tích hơn 1.700 m2 tại xã Quới Sơn, Châu Thành (Bến Tre). Do thời điểm này pháp luật về đất đai chưa cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên hai bên phải cùng nhau thỏa thuận làm “giấy nhượng hoa màu trên đất ruộng”. Nội dung giấy này ghi rõ “sang nhượng quyền canh tác một thửa ruộng với diện tích hơn 1.700 m2 tổng cộng 8,5 chỉ vàng 24K”.

Bà M. kể, vợ chồng bà Đ. cam kết nếu sau này có ai tranh chấp thì họ hoàn toàn chịu trách nhiệm. Ngoài ra, vợ chồng bà Đ. còn hứa là khi nào được cấp giấy đỏ sẽ làm thủ tục chuyển tên cho vợ chồng bà. Từ ngày làm giấy nhượng hoa màu, vợ chồng bà đã nhận đất và trồng lúa. Mãi đến năm 2002, sau khi chồng bà Đ. chết thì hai bên phát sinh tranh chấp: bà Đ. đã đòi vợ chồng bà phải trả lại đất cho mình vì cho rằng chỉ bán hoa màu trên đất chứ không bán đất.

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.0159

Tòa buộc trả đất

Nói lý với nhau không được, bà M. đã nộp đơn khởi kiện yêu cầu TAND huyện Châu Thành buộc bà Đ. phải chuyển quyền sử dụng đất cho mình.

Tại tòa, bà Đ. khẳng định năm 1993, vợ chồng bà chỉ chấp nhận bán lúa non mới trồng chứ không bán đất cho vợ chồng bà M. Bà Đ. trình bày thêm, lúc đó hai bên còn thỏa thuận khi nào vợ chồng bà có nhu cầu chuộc lại đất thì chỉ phải trả cho vợ chồng bà M. đúng 8,5 chỉ vàng 24K.

Hòa giải không thành, TAND huyện Châu Thành đã đưa vụ án ra xét xử. Theo tòa, dựa vào nội dung giấy sang nhượng hoa màu trên đất ruộng ngày 26-3-1993 giữa hai bên thì đất chuyển nhượng là đất ruộng, không có công trình kiến trúc, cây lâu năm trên đó. Ở thời điểm sang nhượng, vợ chồng bà Đ. chưa được cấp giấy đỏ, gần hai tháng sau thì ông Đ. được cấp giấy đỏ nhưng vợ chồng bà M. lại không liên hệ để chuyển quyền sử dụng đất. Vì thế, căn cứ vào điểm b tiểu mục 2.2 mục 2 Phần 2 Nghị quyết số 02 ngày 10-4-2002 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao thì hợp đồng “sang nhượng quyền canh tác đất ruộng” giữa hai bên không được công nhận.

Từ đó, tòa đã tuyên buộc vợ chồng bà M. phải giao trả hơn 1.700 m2 đất cho bà Đ. Ngược lại, tòa cũng tuyên buộc bà Đ. phải trả cho vợ chồng bà M. 70 triệu đồng, tương đương với giá trị 8,5 chỉ vàng 24K vào thời điểm năm 1993.

Ngay sau khi tòa tuyên án, vợ chồng bà M. đã kháng cáo yêu cầu cấp phúc thẩm xem lại vì theo họ “Đất này chúng tôi đã canh tác hơn 16 năm. Trước đây giá trị đất rất thấp nên chúng tôi mua với giá 8,5 chỉ vàng 24K là mua đất chứ không phải mua hoa màu trên đất”…

Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 1-7-1980 (ngày Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP) đến trước ngày 15-10-1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực):

B. Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì tòa án công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây:

b.1. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b.2. Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại UBND có thẩm quyền, UBND đã cho phép việc chuyển nhượng;

b.3. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh, không vi phạm quy định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó.

(Theo điểm b tiểu mục 2.2 mục 2 Phần 2 Nghị quyết số 02 ngày 10-4-2002 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao).

>> Tham khảo ngay: Các giấy tờ cần nộp khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất