Tuy nhiên, do hiện nay 2 vợ chồng họ đã không còn sống cùng nhau nữa và có mối quan hệ căng thẳng nên không đồng ý có mặt ký công chứng. Em cũng không rõ vợ chồng họ đã ly hôn hay chưa vì người chồng thì nói với em chưa ly hôn mà chỉ sống ly thân, còn người vợ thì nói người chồng đã đơn phương ly hôn và có quyết định ly hôn rồi. Để giải quyết yêu cầu về việc sang tên của em, người chồng đã ra phòng công chứng Quận 6 làm cho em 1 hợp đồng ủy nhiệm toàn quyền quyết định phần đất thuộc quyền sử dụng của người chồng, trong đó có quyền được chuyển nhượng cho người khác. Nay em muốn người vợ cũng làm cho em một hợp đồng ủy quyền tương tự như của người chồng thì người vợ phải có những giấy tờ gì? Và trong trường hợp nếu thực sự người chồng đã đơn phương ly hôn nhưng người vợ không có quyết định ly hôn thì người vợ cần có những giấy tờ gì để có thể ký hợp đồng ủy quyền cho em sang tên chuyển nhượng đất cho người khác?
Kính mong Luật sư trả lời giúp em vì hiện tại em đang rất rối với các thủ tục này.
Em xin cảm ơn.
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Công ty Luật Minh khuê.
>> Luật sư tư vấn thủ tục mua bán đất trực tuyến, gọi: 1900.0159
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
Bộ luật Dân sự năm 2015 – gọi tắt là BLDS
>> Xem thêm: Mẫu công văn thông báo bàn giao nhà, căn hộ song ngữ Anh Việt mới 2020
Luật đất đai năm 2013
Luật hôn nhân và gia đình năm 2014
2. Nội dung tư vấn:
Để mua được đất từ hai vợ chồng đó thì trước hết bạn phải xác định rõ xem hai vợ chồng đó đã ly hôn hay chưa vì khi ly hôn thì theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự (điều 241, 315), cả hai sẽ có bản án, quyết định ly hôn của Tòa án, không thể người vợ không có bản án, quyết định ly hôn của tòa án được.
– Xét trường hợp 2 vợ chồng đó ly thân nhưng chưa ly hôn:
Đối với trường hợp này thì quan hệ hôn nhân của hai vợ chồng đó vẫn còn tồn tại và quyền sử dụng đất đó đứng tên 2 vợ chồng hoặc chỉ đứng tên mình người chồng nhưng là tài sản chung của hai vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân thì khi bán đất phải được sự đồng ý của người vợ. Theo điều 34, 35 Luật hôn nhân gia đình 2014:
“Điều 34. Đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản chung
1. Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.
2. Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì giao dịch liên quan đến tài sản này được thực hiện theo quy định tại Điều 26 của Luật này; nếu có tranh chấp về tài sản đó thì được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 33 của Luật này.”
“Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung
1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:
a) Bất động sản;
b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;
c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.”
Như vậy, khi bán tài sản là quyền sử dụng đất là bất động sản thì hai vợ chồng đó phải có sự thỏa thuận bằng văn bản. Và vì đây là tài sản chung cho nên nếu bạn muốn định đoạt tài sản đó cũng phải có văn bản ủy quyền của người vợ. Theo Điều 195 BLDS:
“Điều 195. Quyền định đoạt của người không phải là chủ sở hữu
Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật.
Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật.“
Mặc dù người chồng đó có thể ủy quyền cho bạn trong việc định đoạt nhưng nếu bạn muốn sang tên quyền sử dụng đất này cho mình thì theo khoản 5 điều 144 Bộ luật dân sự 2005 về phạm vi đại diện:
“Điều 141. Phạm vi đại diện
3. Một cá nhân, pháp nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân hoặc pháp nhân khác nhau nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.“
Vì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất này sang cho bạn mà bạn lại là người nhận chuyển nhượng cho nên bạn không thể thực hiện giao dịch với chính mình, bạn chỉ có thể thay mặt người đã ủy quyền cho bạn sang tên cho người khác nhưng phải có văn bản ủy quyền của cả hai vợ chồng.
Theo điều 188 Luật đất đai 2013:
>> Xem thêm: Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.:
– Xét trường hợp hai vợ chồng đó đã ly hôn:
Theo khoản 1 điều 99 Luật đất đai 2013:
“1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
…
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;”
Như vậy, khi đã có bản án, quyết định ly hôn của Tòa án thì:
– Nếu mảnh đất đó được chia mỗi người một phần thì mỗi người đều đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu người chồng muốn bán đất cho bạn thì phải thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo bản án hoặc quyết định của Tòa án. Về phía người vợ cũng tương tự như vậy.
– Nếu mảnh đất đó được giao cho một người (vợ hoặc chồng) thì người này cần làm thủ tục đăng biến động đất đai để điều chỉnh thông tin về người sử dụng đất. Kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục này, người đó có toàn quyền chuyển nhượng cho bạn mà không cần hỏi ý kiến của người còn lại.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.0159 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai – Công ty luật MInh Khuê
>> Xem thêm: Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất
>> Xem thêm: Thủ tục nhận chuyển nhượng nhà chung cư đã có sổ đỏ năm 2020 ?
