Trả lời:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
Bộ luật dân sự năm 2015;
Luật đất đai năm 2013;
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất và Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
2. Nội dung phân tích:
Thứ nhất, điều kiện thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng dất được quy định như sau:
” Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Như vậy điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168 của luật đất đai năm 2013 và đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo để thi hành án; và việc chuyển nhượng phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính
>> Xem thêm: Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với từng loại đất theo quy định của pháp luật đất đai ?
Thứ hai, nguyên tắc việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện theo nguyên tắc quy định tại Luật đất đai năm 2014 như sau:
Khoản 3, Điều 167: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất có quy định
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Như vậy về nguyên tắc Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực
Thứ ba, Điều kiện để cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng được quy định trong Luật đất đai năm 2013 như sau
“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
>> Xem thêm: Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất, sang nhượng, tặng cho nhà đất mới năm 2020
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
>> Xem thêm: Mẫu đơn ghi nợ tiền sử dụng đất mới nhất và cách viết đơn ghi nợ
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật nay và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hưu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đấ không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng dất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”
Xin chào công ty luật Minh Khuê Năm 5/2015 vợ chồng tôi có mua 1 căn nhà ở, diện tích sử dụng là 33m2, giấy tờ tay, vì diện tích nhỏ không thể làm sổ và ra công chứng mua bán đươc, hiện tại mẹ chồng tôi đam mê cờ bạc, lấy giấy tờ nhà của vợ chồng tôi đi cầm cho giang hồ để vay 1 số tiền, vậy xin hỏi luật sư, trường hợp trên nếu giang hồ đòi nhà vợ chồng tôi có bị mất nhà không? Giấy tờ tay có giá trị pháp lý không?
Vụ việc của Chị có hai nội dung:
Thứ nhất, liên quan đến giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay có giá trị pháp lý không?
Như đã trình bày theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đát phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật trừ những trường hợp khác có quy định cụ thể, Vậy hợp đồng chuyển nhượng căn hộ viết tay vi phạm hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sẽ bị vô hiệu.
Thứ hai, Việc mẹ chồng Chị có lấy giấy tờ nhà của vợ chồng chị đi cầm cho giang hồ để vay 1 số tiền, thì theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 mẹ chồng của chị không phải là chủ sở hữu của ngôi nhà nên việc mẹ chồng chị mang giấy tờ nhà đi cầm cố là không đúng quy định của pháp luật, nên bên thứ ba không có quyền yêu cầu vợ chồng anh chị trả căn nhà cho họ.
Kính gửi công ty Luật Minh Khuê Hiện tại tôi đang ở trên mảnh đất hơn 100 m2 trong ngõ 184, năm 1998 tôi mua từ một người dân ở đây. Mảnh đất trên chưa được cấp GCN, khi tôi mua chỉ có giấy tờ viết tay giữa hai bên và hiện nay gia đình tôi đang sinh sống tại đây. Hiện tại thửa đất này tôi đã kê khai xin cấp GCN nhiều lần nhưng chưa được xét. Tôi đang có nhu cầu được cấp GCN, vậy công ty tư vấn thực hiện được không?
Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:
“Điều 82. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định
1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật…”
Như vậy, nếu đất của bạn được nhận chuyển nhượng từ trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận thì bạn hoàn toàn thực hiện được thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.
>> Xem thêm: Mẫu biên bản họp dòng họ về việc phân chia phần đất từ đường
Mẹ tôi mua nhà bằng giấy tay hồi 1956, chưa có hợp thức hoá nhà và ở đến năm 1984 mẹ tôi đi nước ngoài và có làm giấy uỷ quyền quản lý nhà cho tôi nay tôi muốn thay mặt mẹ tôi làm hợp thức hoá nhà có được không? Tôi phải làm thủ tục như thế nào? Xin tư vấn cho tôi biết xin cảm ơn?
Thứ nhất, Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Khoản 1 Điều 100 “d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;”
Như vậy mẹ Anh/Chị nhận chuyển nhượng bằng giấy viết tay từ hồi 1956 mà có xác nhận của Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Thứ hai, việc ủy quyền đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có quy định
Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định tại khoản 1 điều 138 “Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.”
Như vậy cá nhân có thể ủy quyền cho Cá nhân đứng tên để thực hiện thủ tục đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cho tôi xin hỏi trước tôi mua 1 khu đất có làm giấy tay có xác nhận của địa phương và bên bán sau đó tôi làm giấy tờ mua bán để làm giấy tờ đất nay tôi gặp vấn đề về diện tích đất trong giấy CNQSDD nó không đúng với giấy tay đã làm lúc trước cho tôi xin hỏi là giấy mua bán và giấy tay giấy nào có giá trị hơn với vấn đề trên tôi có lấy lại được phần đất mà giấy đất không đúng với giấy tay không xin cảm ơn
Thứ nhất, liên quan đến giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay có giá trị pháp lý không?
Như đã trình bày theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đát phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật trừ những trường hợp khác có quy định cụ thể, Vậy hợp đồng chuyển nhượng căn hộ viết tay vi phạm hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sẽ bị vô hiệu.
Dear Luật sư, Nhà tôi có mua một mảnh đất nhưng nằm phía sau đất của người bán, họ bán và chấp nhận chừa 2,5m đường đi ra phía sau đất nhà tôi mua và dùng làm lối đi chung cho cả hai bên, hai bên đã viết giấy tay, ký tên và đem ra xã công chứng đầy đủ. Giờ họ bán lại cho người khác và người mua lật lọng không muốn chừa đường đi cho nhà tôi như lúc trước, giờ họ nói họ chỉ chừa lối đi cho nhà tôi 1,5m thôi chứ không chừa 2,5m như lúc đầu. Nhà tôi đã làm đơn khiếu nại ra xã, ra tòa án. Nhưng người mới mua lại đất này làm việc trong tòa án gần nơi tôi ở. Xin nhờ Luật sư tư vấn giúp giờ nhà tôi nên làm như thế nào? Khả năng thắng kiện của nhà tôi có cao không? Tại vì đất nhà tôi mua làm nông nghiệp, nếu chừa lối đi nhỏ quá sẽ bất tiện cho việc chuyên chở hàng hóa. Kính nhờ Luật sư tư vấn giúp. Cảm ơn Luật sư!!
Liên quan đến giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay có giá trị pháp lý không?
Như đã trình bày theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đát phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật trừ những trường hợp khác có quy định cụ thể, Vậy hợp đồng chuyển nhượng căn hộ viết tay vi phạm hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sẽ bị vô hiệu.
>> Xem thêm: Cha xứ có được mua đất và đứng tên trên sổ đỏ đất tôn giáo không ?
Vào năm 2006 ba mẹ tôi có viết tay 1 giấy Thoả thuận chia nhà đất cho con. Nay ba tôi và người làm chứng đã mất, chỉ còn mẹ tôi. Giấy không có công chứng vậy tôi xin hỏi giấy đó có hiệu lực pháp lý hay không.
Theo quy định tại Luật đất đai năm 2013 Khoản 3, Điều 167: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất có quy định
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”
Như vậy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được viết tay không được công chứng chứng thực là vô hiệu.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: đẹp không tưởng hoặc gửi qua email: để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Tư vấn Pháp luật Đất đai – công ty luật Minh Khuê
>> Xem thêm: Xin mẫu đơn đề nghị chuyển quyền sử dụng đất, thủ tục mua đất ?
