bên nào không thực hiện sẽ mất tương ứng số tiền cọc 40tr, đến hết hạn nhưng ông trung không chịu thực hiện việc bán đất, bảo phải chờ thêm thời gian vì hiện tại sổ hộ khẩu của ông đang làm việc khác, và nói khi nào có sẽ gọi, tôi không thể chờ mãi đước vì tiền vay đã tính lãi rồi, vây tôi phải làm gì để buột ông trung bán đất, hoặc buộc ông trả lại 40triệu đã nhận và 40tr tiền phạt vi phạm hợp đồng, với 2 loại giấy tờ như trên thì tôi khởi kiện đòi đền bù hợp đồng được không ?
Xin cảm ơn luật sư.
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
1. Cơ sở pháp lý
– Bộ luật dân sự năm 2015
– Luật đất đai năm 2013
2. Luật sư tư vấn
Căn cứ theo quy định tại điều 167 khoản 3 Luật đất đai 2013 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên mua và bên bán phải được lập thành văn bản và có công chứng tại Phòng công chứng, văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường nơi có đất . Cụ thể:
>> Xem thêm: Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với từng loại đất theo quy định của pháp luật đất đai ?
Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
…3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Như vậy, vì hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất của bạn chưa được công chứng hoặc chứng thực mà chỉ ký tay với nhau, cho nên hợp đồng này sẽ chưa có giá trị pháp lý. Điều đó có nghĩa là bạn chưa có quyền sử dụng đối với phần đất này, nếu có tranh chấp thì bạn không có quyền khởi kiện để yêu cầu trả đất.
Tuy nhiên, theo thông tin mà bạn cung cấp thì hai bên có ký hợp đồng đặt cọc với nhau về việc bên bán nhận của gia đình bạn một khoản tiền là là 40 triệu đồng và hứa hẹn trong thời gian 2 tuần sẽ phải hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng mua bán với bạn. Theo đó, đặt cọc là sự thỏa thuận của hai bên về việc bên đặt cọc giao cho bên nhân đặt cọc một khoản tiền để đảm bảo thực hiện hợp đồng, giao dịch. Vì bản chất hợp đồng đặt cọc là sự thỏa thuận của hai bên cho nên pháp luật không ràng buộc hợp đồng này phải được công chứng hoặc chứng thực. Cụ thể:
Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Theo quy định trên thì nếu sau thời hạn 2 tuần mà bên bán nhà không ký hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất cho bạn thì bạn có quyền yêu cầu bên bán đất trả lại số tiền 40 triệu và số tiền vi phạm hợp đồng ( nếu có). Trong trường hợp hai bên không thỏa thuận được thì bạn có quyền làm đơn khởi kiện lên tòa án nhân dân quận, huyện nơi người bán nhà, đất cư trú để được yêu cầu giải quyết.
Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật đất đai về hợp đồng mua bán đất trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi số: đẹp không tưởng để được giải đáp.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai – Công ty luật Minh Khuê
>> Xem thêm: Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất, sang nhượng, tặng cho nhà đất mới năm 2020
