Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: đẹp không tưởng

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật Đất đai 2013

Bộ luật dân sự năm 2015

2. Chuyên viên tư vấn:

1. Điều kiện chuyển nhượng đất đai

Theo quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai 2013 quy định : Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Như vậy, trường hợp mảnh đất mà anh mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thì phần đất này chưa đủ điều kiện thực hiện giao dịch. Và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng sẽ vô hiệu.

>&gt Xem thêm:  Mẫu giấy ủy quyền đòi nợ mới nhất năm 2020 ? Ủy quyền đòi nợ có hợp pháp ?

2. Trình tự thủ tục mua bán nhà đất

Bước 1: Các bên ký Hợp đồng mua bán tại cơ quan công chứng

Chuẩn bị hồ sơ mua bán nhà đất gồm có:

– Giấy chứng nhận chủ quyền đối với nhà đất và các giấy tờ khác có liên quan;

– Chứng minh nhân dân, hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn của bên mua và bên bán;

Bước 2: Bên mua nộp hồ sơ kê khai đóng lệ phí trước bạ tại Chi cục thuế cấp quận, huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Bước 3: Một trong hai bên nộp hồ sơ mua bán tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của UBND cấp quận/huyện. (Trường hợp bán một phần nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở thì phải kèm theo bản vẽ sơ đồ diện tích nhà ở, đất ở có thẩm tra của UBND cấp tỉnh).

Bước 4: Căn cứ vào hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính

Bước 5: Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.

Bước 6: Sau khi đã nộp thuế, nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

3. Ủy quyền sử dụng, mua bán đất.

Căn cứ theo quy định tại Điều 562 và Điều 563 Bộ luật dân sự năm 2015 :

>&gt Xem thêm:  Mẫu hợp đồng ủy quyền bán, cho thuê nhà ở mới nhất năm 2020

Hợp đồng ủy quyền : Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Thời hạn ủy quyền : Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.”

Như vậy, giấy ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên về một vấn đề nào đó, bên được ủy quyền chỉ được thực hiện các hoạt động trong phạm vi ủy quyền. Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận, nếu không thỏa thuận thì có hiệu lực 01 năm.

Đối với việc người bán đất cho anh ủy quyền cho anh sử dụng đất, tức là anh có quyền sử dụng thửa đất, tạo lập tài sản, xây nhà trên đất và thực hiện các hoạt động khác trong phạm vi được ủy quyền, còn người bán đất cho anh vẫn là chủ sử dụng của thửa đất này. Khi thời hạn ủy quyền chấm dứt hoặc người đó chết thì việc ủy quyền kết thúc và anh phải hoàn trả quyền sử dụng thửa đất cho người đó hoặc cho những người thừa kế.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: đẹp không tưởng để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Lương Thị Lan – Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai – Công ty luật Minh Khuê

>&gt Xem thêm:  Mẫu giấy ủy quyền của doanh nghiệp mới nhất năm 2020