Tuy nhiên thời gian của dự án kéo dài 25 năm rồi. Năm nay tôi quyết định làm căn nhà mới trên đất nhà tôi nhưng khi đi xin giấy cấp phép xây dựng ủy ban thị trấn lại không cho làm vì trong đất đã được quy hoạch. Cho tôi hỏi dự án đã 25 năm r có còn hiệu lực thi công không. Và nhà tôi có được quyền xây dựng nhà không. Dự án đã từ lâu rồi ?
Luật sư tư vấn cho tôi với rất mong nhận được câu trả lời. Xin cảm ơn.
Người gửi : Lê Thị Phương
Luật sư trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Khuê của chúng tôi, trường hợp của bạn được tư vấn như sau:
1. Cơ sở pháp lý
Luật đất đai năm 2013
2. Luật sư tư vấn
Như bạn đã nêu “Năm 1994 huyện có dự án làm đường qua đất nhà tôi nhưng đến giờ đã 25 năm mà vẫn chưa làm cũng chưa có kế hoạch…”
>> Xem thêm: Mức thuế xây dựng phải đóng khi xây nhà ở ? Cách xin giấy phép xây dựng ?
Đối với trường hợp mà đã có dự án nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì gia đình bạn vẫn được thực hiện các quyền sau, cụ thể theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật đất đai:
“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”
Như vậy khi chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm, thì gia đình bạn vẫn được sử dụng đất, thực hiện các quyền của người sử dụng đất bao gồm cả việc cải tạo, sửa chữa nhà ở, xây dựng mới nhà ở. Khi đó bạn cần xác định xem trường hợp của mình có phải xin cấp phép xây dựng không, nếu gia đình bạn thuộc trường hợp sau thì không cần xin cấp phép, các Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm (khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014):
a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;
b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;
d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;
đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;
e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.
Nếu bạn không thuộc trường hợp không được miễn thì bạn phải thực hiện thủ tục xin cấp phép xây dựng.
Bạn có hỏi là dự án 25 năm rồi thì có hiệu lực thi công nữa không thì theo khoản 3 Điều 49 Luật đất đai năm 2013 quy định:
“3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.”
Nghĩa là trường hợp này bạn phải xác định rõ xem dự án ở địa phương bạn đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm chưa, nếu chưa có thì bạn sẽ không bị hạn chế quyền theo xây dựng mới, nếu có rồi thì bạn xác định xem có việc công bố việc thu hồi hay chuyển mục đích sử dụng không thì sẽ giải quyết theo khoản 3 Điều 49 Luật đất đai 2013 được nêu trên.
Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật đất đai về thi công dự án trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi số: đẹp không tưởng để được giải đáp.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai – Công ty luật Minh Khuê
