Mục lục bài viết
1. Đất làm muối, nuôi trồng thủy sản có được cấp sổ đỏ hay không ?
Thực tế, con suối trước mặt nhà em chỉ có năm mét. Như vậy đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản nhà em có được cấp sổ đỏ cùng thửa với đất ở không ạ ?
Cảm ơn luật sư!
Luật sư tư vấn luật đất đai về cấp sỏ đỏ nhà đất, gọi: đẹp không tưởng
Luật sư tư vấn:
Điều 10 Luật đất đai năm 2013 quy định nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
e) Đất nuôi trồng thủy sản;
g) Đất làm muối;
h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;
Như vậy đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối được xác định là đất nông nghiệp trong khi đó đất ở được xác định là đất phi nông nghiệp. Do đó để được cấp sổ đỏ cùng thửa với đất ở thì bạn cần chuyển mục đích sử dụng đất.
Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định:
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Do đó, đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Bạn phải được sự cho phép của Ủy ban nhân dân cấp huyện. Ngoài ra, để chuyển đổi mục đích từ đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở, mảnh đất này phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 52 Luật Đất Đai. Theo đó, bạn chuẩn bị 01 bộ hồ sơ nộp tới Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện bao gồm:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu);
– Bản sao hộ khẩu thường trú có chứng thực hoặc bản photo thì phải mang theo bản chính để đối chiếu;
– Bản trích lục bản đồ địa chính hoặc bản trích đo bản đồ vị trí khu đất xin chuyển mục đích sử dụng;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất trong trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính và 02 bản sao có chứng thực).
Thời hạn giải quyết là không quá 15 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Nếu không muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn có thể xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng với phần đất làm muối và nuôi trồng thủy sản theo quy định tại khoản 1 điều 101 Luật đất đai năm 2013 như sau:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
>> Xem thêm: Quy định về cấp sổ đỏ cho đất khai hoang mới nhất năm 2020 ?
2. Tư vấn điều kiện cấp sổ đỏ ?
Trả lời:
Căn cứ theo Quyết định 60/2017/QĐ-UBND thành phố Hồ Chí Minh thì diện tích tối thiểu tại địa bàn được quy định như sau:
|
Khu vực |
Thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa |
|
Khu vực 1: gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú. |
Tối thiểu 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét. |
|
Khu vực 2: gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và Thị trấn các huyện. |
Tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét. |
|
Khu vực 3: gồm huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn). |
Tối thiểu 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét. |
Vị trí mảnh đất bạn định mua hiện nay đang thuộc khu vực số 3, căn cứ theo điều kiện về diện tích được phép tách thửa trên thì diện tích của bạn không đủ điều kiện để tách sổ. Tuy nhiên theo quy định tại điều 29, nghị định số 43/2014/nđ-cp ngày 15/5/2014, điều kiện để thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được quy định như trên.
– Thứ nhất, thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành.
– Thứ hai, thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu có đủ điện kiện cấp sổ đỏ.
Căn cứ vào các quy định trên, bạn có thể xác định được thửa đất mình định mua có đủ điều kiện để cấp sổ đỏ hay không.
>> Xem thêm: Quy định mới năm 2020 về cấp sổ đỏ đất ở và đất sử dụng 50 năm ?
3. Nhà ở xã hội có được cấp sổ không ?
Trả lời:
Các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại điều 99 Luật Đất đai 2013 như sau:
1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Căn cứ vào Điều 125 Luật Nhà ở quy định: “Việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở; trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó. Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.”
Như vậy, trong trường hợp của bạn, bạn chỉ có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở sau khi đã thanh toán hết khoản tiền mua nhà theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Theo quy định tại Điều 6 Nghị định 31/2014/NĐ – CP hướng dẫn Luật cư trú thì
Hợp đồng mua nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh việc đã bàn giao nhà ở, đã nhận nhà ở của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở đầu tư xây dựng để bán là một trong những giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp.
Trong trường hợp này, bạn chỉ cần xuất trình Hợp đồng mua bán căn hộ hoặc xác nhận đã bàn giao nhà từ chủ đầu tư để chứng minh chỗ ở hợp pháp của mình trong quá trình đăng ký thường trú là được cấp sổ hộ khẩu.
>> Xem thêm: Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất
4. Người nước ngoài bán nhà thì nộp những loại phí, thuế nào ?
Trả lời:
Theo quy định của Luật nhà ở 2014 đối với cá nhân nước ngoài để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam.
Hình thức sở hữu nhà ở Việt Nam gồm:
+ Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan;
+ Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở gồm có: Biệt thự, nhà ở liền kề (Trừ các dự án nhà ở thuộc khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ Việt Nam).
Cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư.
Về thuế và lệ phí :
Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng
Lệ phí trước bạ. Tỷ lệ (%) lệ phí trước bạ được xác định là 0,5% giá trị căn hộ chuyển nhượng
>> Xem thêm: Có được cấp sổ đỏ cho đất nông nghiệp chuyển thành đất ở ?
5. Tư vấn đề tài sản đứng tên chung với chồng ?
Trả lời:
Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định về tài sản chung của vợ chồng như sau:
1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.
3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.
Căn cứ theo quy định trên, tài sản mà bạn và chồng bạn tạo ra trong thời kỳ hôn nhân sẽ là tài sản chung của 2 vợ chồng. Do đó, tài sản này sẽ không bị đem ra chia cho vợ cũ của chồng bạn. Đối với trường hợp bạn muốn mua nhà đứng tên một mình bạn thì bạn cần có thỏa thuận với chồng, giao dịch phải được thực hiện bằng tài sản riêng của bạn.
>> Xem thêm: Thủ tục cấp sổ đỏ cho đất nông nghiệp
6. Giấy tờ cần có để mua nhà ?
Thân chào văn phòng luật Minh Khuê. Em tên Thành, hiện tại gia đình em có nhu cầu mua một căn nhà sổ chung gồm trên đất có 13 căn nhà và căn nhà của gia đình em là 42m2. Hiện tại chủ của căn nhà mà em dự định mua là người thứ 3. Em có câu hỏi muốn hỏi văn phòng là nếu em mua căn nhà trên thì cần những giấy tờ gì và chữ ký của ai để hợp pháp hóa ngôi nhà này. Em mong sớm nhận được hồi âm trong thời gian sớm nhất từ văn phòng. Cảm ơn văn phòng.
Trả lời:
Theo như thông tin bạn cung cấp thì căn nhà bạn định mua có chung sổ đỏ với 12 căn nhà khác. Do đó, để việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hợp pháp và tránh tranh chấp về sau thì bạn có thể thực hiện các thủ tục như sau:
Thứ nhất, yêu cầu bên bán làm thủ tục tách thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó.
Theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định về thủ tục tách thửa:
1.Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ để nghị tách thửa hoặc hợp thửa.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Thứ hai, làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bước 1 : Các bên cần tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng Công chứng( hoặc Ủy ban Nhân dân cấp xã) và mang theo các giấy tờ như: Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, Chứng minh thư nhân dân và hộ khẩu của các bên.
Bước 2: Tiến hành thủ tục kê khai nghĩa vụ thuế tại Uỷ ban nhân dân cấp quận/ huyện nơi có đất.
Hồ sơ bao gồm:
1. Tờ khai lệ phí trước bạ (bên mua).
2. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (bên bán, trừ trường hợp được miễn thuế).
3. Hợp đồng chuyển nhượng.
4. Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. (có chứng thực)
5. Bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của hai bên. (có chứng thực)
Sau khi có thông báo nộp thuế: hai bên tiến hành nộp thuế trong thời hạn 10 ngày vào ngân sách nhà nước.
Bước 3: Tiến hành thủ tục kê khai sang tên quyền sử dụng đất:
Hồ sơ bao gồm:
1. Đơn đề nghị đăng ký biến động.
2. Hợp đồng chuyển nhượng.
4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
5. Bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của bên mua.(có chứng thực)
6. Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước.
Mọi vướng mắc pháp lý trong lĩnh vực đất đai vui lòng gọi: đẹp không tưởng (nhấn máy lẻ phím 4) để được luật sư tư vấn và giải đáp vướng mắc pháp lý trong lĩnh vực đất đai, nhà ở thông qua điện thoại.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai – Công ty luật MInh KHuê
>> Xem thêm: Thủ tục cấp sổ đỏ trên đất lấn chiếm ? Điều kiện cấp sổ đỏ theo luật ?
>> Xem thêm: Tư vấn về Ủy quyền làm sổ Đỏ ? Lệ phí cấp sổ sổ đỏ mới 2020 ?
