Trả lời:
Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
Luật đất đai 2013
Bộ luật Dân sự 2015
Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành chi tiết một số điều của Luật Đất đai
Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính
Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
2. Nội dung phân tích:
Em có người thân sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thế chấp ngân hàng vay số tiền 200tr, hiện nay người này không có khả năng chi trả, có công ty Kinh Doanh muốn giúp anh này bằng cách trả cho anh này 200tr, công ty sẽ mượn giấy chứng nhận này sử dụng vào việc kinh doanh (có thể vay số tiền cao hơn), để cam kết mượn sau 2 năm sẽ trả mà anh này không phải trả 200tr coi như tiền sẽ tan hết bằng cách ra phòng công chứng của cơ quan nhà nước để công chứng mượn. Như vậy sẽ có rủi ro gì?
Trong trường hợp này, giao dịch giữa bên công ty và người thân của bạn không bị pháp luật cấm. Tuy nhiên, việc ký kết giao dịch sẽ tồn tại rủi ro nếu như bên công ty không thể trả tiền cho ngân hàng sau khi hợp đồng vay tiền của công ty với ngân hàng chấm dứt. Công ty nói ra văn phòng công chứng để “công chứng mượn” giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng theo quy định của pháp luật để thực hiện được giao dịch vay tiền với ngân hàng, bạn phải làm giấy ủy quyền cho công ty hoặc ký hợp đồng bảo lãnh cho công ty vay tiền và sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm. Nếu công ty không có khả năng trả nợ, sau này miếng đất của bạn sẽ bị xử lý theo hợp đồng hai bên đã ký kết.
>> Xem thêm: Giải thích các mã ký hiệu về loại đất thể hiện trên bản đồ địa chính, mảnh trích đo địa chính (ONT, BHK, ODT, LUC, TMD…)
Gia đình tôi có một cái ngõ dài khoảng 160m rộng 2,5 m (ngõ chỉ một mình nhà tôi đi). Cái ngõ này là do gia đình tôi lấp ao làm lối đi (cái ao tồn tại gần trăm năm, còn nhà tôi lấp ao làm lối đi hơn 20 năm, ao của nhà tôi). Do trong quá trình làm lại sổ đỏ bị sai sót nên cơ quan quản lý không cấp quyền sử dụng đất của cái ngõ đó. Hiện nay hàng xóm nhà tôi muốn đi cái ngõ đó (với lí do là đường làng) nhưng bố tôi không đồng ý bởi vì đó là đất của cha ông để lại, nếu cho đi thì mất đất. Tôi xin hỏi liệu nhà tôi không cho đi có hợp lý không? (Nhà hàng xóm vẫn có lối đi khác nhưng không tiện bằng đi qua nhà tôi). Rất mong nhận được thư hồi âm của luật sư. Cảm ơn luật sư nhiều!
Bộ luật Dân sự quy định về quyền đối với lối đi qua như sau:
“Điều 254. Quyền về lối đi qua
1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”
Theo đó, nếu như lối đi qua nhà bạn là lối đi thuận tiện và hợp lý nhất và nhà hàng xóm bị vây bọc bởi các BĐS khác thì nhà hàng xóm có quyền yêu cầu gia đình bạn cho đi chung. Tuy nhiên, để bảo vệ quyền lợi cho mình thì bạn có quyền yêu cầu bên kia đền bù cho mình một khoản tiền hợp lý.
Mẹ tôi nay đã 70 tuổi, bố tôi đã qua đời cách đây 20 năm. Sau khi bố tôi qua đời thì mẹ tôi có bán bớt 1 phần đất ở và cũng từ đó chuyển quyền sử dụng đất sang cho mẹ tôi đứng tên. Nay mẹ tôi muốn chia phần đất này đều cho anh chị em của tôi thì có hợp pháp không? Và thủ tục như thế nào. Kính mong quý luật sư tư vấn giúp. Tôi xin cảm ơn.
Theo thông tin bạn cung cấp, sau khi bố bạn mất thì gia đình bạn đã làm thủ tục hợp pháp để chuyển quyền sử dụng miếng đất cho mẹ bạn nên mẹ bạn có quyền chuyển nhượng hoặc tặng cho các phần đất cho anh chị em bạn. Về thủ tục chuyển quyền sử dụng đất sang cho anh em, mẹ bạn cần làm theo những bước sau:
– Lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và công chứng/chứng thực hợp đồng.
>> Xem thêm: Mẫu đơn đăng ký biến động đất đai mới nhất năm 2020
– Đến văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng Tài nguyên môi trường làm thủ tục đăng ký biến động và tách thửa. Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:
+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã công chứng/chứng thực
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc.
+ Đơn đăng ký biến động đất đai
+ CMTND (bản chứng thực của các bên)
+ Sổ hộ khẩu (bản chứng thực của các bên)
+ Giấy tờ chứng minh quan hệ mẹ con
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai lệ phí trước bạ
+ Đơn xin miễn thuế
>> Xem thêm: Tranh chấp đất hương hỏa giải quyết như thế nào ?
Khi em mua ruộng với mẹ đẻ thì mẹ em viết giấy chuyển nhượng bằng tay thế nào cho đúng với quy định pháp luật và có giá trị lâu dài ạ?
Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực thì mới có hiệu lực pháp luật.
Tôi mua một căn nhà thiếu tiền nên vay ngân hàng một ít nên mọi thủ tục sang tên sổ hồng ngân hàng làm hết nhưng khi sang tên thì không làm sổ mới mà trong mục chuyển nhượng sổ cũ có in thêm là chuyển nhượng qua tên của tôi. Như vậy cho tôi hỏi có đúng không và tại sao không làm sổ mới đứng tên tôi?
Hiện nay, theo quy định mới thì việc sang tên quyền sử dụng đất chỉ cấp đổi sổ mới trong một số trường hợp để giản lược thủ tục hành chính. Việc đăng ký biến động ghi thêm vào trang sau của sổ vẫn có hiệu lực pháp luật, không làm thay đổi bản chất việc chuyển nhượng quyền. Điều 18 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT hướng dẫn cách ghi khi chuyển quyền như sau:
“Điều 18. Nội dung xác nhận thay đổi vào cấp Giấy chứng nhận đã cấp
Nội dung xác nhận thay đổi được ghi vào cột “Nội dung thay đổi và cơ sở pháp lý” trên Giấy chứng nhận trong các trường hợp như sau:
>> Xem thêm: Mẫu hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án
1. Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được ghi theo quy định như sau:
a) Trường hợp chuyển quyền sử dụng toàn bộ diện tích đất, chuyển quyền sở hữu toàn bộ tài sản gắn liền với đất bằng một trong các hình thức quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 17 của Thông tư này thì lần lượt ghi: hình thức (hoặc căn cứ) chuyển quyền; tên và địa chỉ của bên nhận quyền theo quy định tại Điều 5 của Thông tư này (dưới đây gọi là tên và địa chỉ của bên nhận quyền); mã hồ sơ thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định về hồ sơ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường (sau đây gọi là mã hồ sơ thủ tục đăng ký).
Ví dụ: “Chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn A CMND số 020908673 và vợ là bà Nguyễn Thị B, CMND số 020908675, địa chỉ tại số 65 đường Giải Phóng, phường Phương Mai, quận Đống Đa, Hà Nội; theo hồ sơ số 010656.CN.001”;
– “Để thừa kế cho ông Trần Văn C, CMND số 020908683 và vợ là bà Nguyễn Thị D, CMND số 020908685, địa chỉ tại số 65 đường Giải Phóng, phường Phương Mai, quận Đống Đa, Hà Nội; theo hồ sơ số 010675.TK.002”;
– “Chuyển quyền theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ cho ông Nguyễn Văn A CMND số 020908673 và vợ là bà Nguyễn Thị B, CMND số 020908675, địa chỉ tại số 65 đường Giải Phóng, phường Phương Mai, quận Đống Đa, Hà Nội; theo hồ sơ số 010656.CQ.003”;
b) Trường hợp chuyển quyền sử dụng một phần diện tích thửa đất, một phần tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 17 của Thông tư này thì trên Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền lần lượt ghi: hình thức (hoặc lý do) chuyển quyền; loại tài sản chuyển quyền; tên và địa chỉ của bên nhận chuyển quyền; diện tích chuyển quyền và số hiệu thửa đất sau khi chia tách để chuyển quyền; mã hồ sơ thủ tục đăng ký; diện tích và số hiệu thửa đất sau khi chia tách còn lại không chuyển quyền.
Ví dụ: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Văn A CMND số 020908673, địa chỉ tại số 65 đường Giải Phóng, phường Phương Mai quận Đống Đa, Hà Nội, diện tích 70m2, số thửa 203; theo hồ sơ số 010678.CN.001; diện tích còn lại 150m2, số thửa 204”;
c) Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp cho nhiều thửa đất mà người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng một hoặc một số thửa đất thì trên Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền lần lượt ghi: hình thức (hoặc lý do) chuyển quyền; số hiệu thửa đất chuyển quyền; tên và địa chỉ của bên nhận chuyển quyền; mã hồ sơ thủ tục đăng ký.”
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
>> Xem thêm: Thủ tục nhận chuyển nhượng nhà chung cư đã có sổ đỏ năm 2020 ?
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: đẹp không tưởng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai – Công ty luật Minh Khuê
>> Xem thêm: Mẫu biên bản họp dòng họ về việc phân chia phần đất từ đường
