Họ có tư vấn rằng nếu đặt cọc trước thì sẽ chuyển cọc lại cho lô đất ở quận 9 sau đó. Còn nếu tôi không mua sẽ hoàn tiền.
Tôi đồng ý mua một lô ở tỉnh X, đặt cọc tiền với điều kiện ghi trong hợp đồng là “hỗ trợ hoàn cọc khi không đồng ý mua”. Nhưng khi về công ty, hồ sơ không hợp lệ. Do đó, hợp đồng không thể thực hiện được. Theo đó, công ty có hẹn gặp tôi và trình bày các vấn đề, nhân viên đó xác nhận đã tư vấn sai cho tôi.
Tuy nhiên, công ty vẫn không chịu hoàn lại tiền cho bên tôi vì thời gian này công ty phải trả lại cho nhiều khách hàng quá nên không giải quyết được. Vậy tôi có thể làm gì để đòi lại quyền lợi của bản thân? Có thể truy cứu trách nhiệm hình sự về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản hay không?
Luật sư trả lời:
Căn cứ pháp lý
Bộ Luật Dân sự 2015
Bộ Luật Hình sự 2015, Sửa đổi bổ sung năm 2017
Nội dung tư vấn
Theo quy định của pháp luật dân sự hiện nay, đặt cọc à một biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng. Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định cụ thể như sau:
“Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Căn cứ quy định trên, bạn đang thực hiện một giao dịch đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng mua bán bất động sản theo quy định của pháp luật. Về mặt nguyên tắc, nếu bên nào từ chối giao kết hợp đồng thì sẽ phải chịu trách nhiệm về phạt cọc.
>> Xem thêm: Cách xử lý giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối ? Thủ tục khởi kiện đòi lại tiền
Tuy nhiên, pháp luật dân sự cũng quy định rõ về các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn dẫn đến hậu quả pháp lý là hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu. Theo quy định tại Điều 126 Bộ luật Dân sự 2015:
“Điều 126. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn
1. Trường hợp giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn không vô hiệu trong trường hợp mục đích xác lập giao dịch dân sự của các bên đã đạt được hoặc các bên có thể khắc phục ngay được sự nhầm lẫn làm cho mục đích của việc xác lập giao dịch dân sự vẫn đạt được.”
Trong trường hợp này, cả bên phía nhân viên công ty và bản thân bạn đã xác nhận thông tin tư vấn ban đầu bị sai sót (có nhầm lần) và không thể khắc phục được. Do đó, hợp đồng đặt cọc sẽ bị vô hiệu theo quy định pháp luật. Về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, Điều 131 Bộ Luật dân sự quy định cụ thể như sau:
“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường…”
Căn cứ quy định trên, nếu hai bên đã xác nhận hợp đồng đặt cọc được ký kết là xuất phát từ nội dung tư vấn sai của một bên gây ra sự hiểu lầm thì giao dịch dân sự này vô hiệu, bạn có quyền yêu cầu doanh nghiệp hoàn lại số tiền bạn đã đặt cọc theo quy định. Trường hợp, công ty không trả lại tiền cọc cho bạn, bạn có quyền yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu để đòi lại tiền đặt cọc.
Về vấn đề truy cứu trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, căn cứ theo quy định tại Điều 174 Bộ Luật Hình sự 2015, sửa đổi bổ sung năm 2017, chủ thể phạm tội là cá nhân chứ không áp dụng cho đối tượng tổ chức. Mặt khác, quan hệ pháp luật này dựa trên việc hai bên hoàn toàn đủ năng lực hành vi dân sự, tính chất gian dối không được biểu hiện rõ dựa theo những căn cứ mà bạn cung cấp. Do đó, chúng tôi chưa thể nhận định chính xác hành vi này của người nhân viên đã cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: đẹp không tưởng để được giải đáp.
Trân trọng./.
Chuyên viên tư vấn pháp luật Ngô Trang- Công ty luật Minh Khuê
>> Xem thêm: Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất mới nhất áp dụng năm 2020
