Xin hỏi việc hợp đồng thuê nhà của tôi không đi công chứng thì có bị vô hiệu không? khi tôi đang thuê thì chủ nhà có quyền bán nhà không? tôi có được tiếpp tục thuê không?
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê
>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: đẹp không tưởng
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
Bộ luật Dân sự 2015;
Luật Nhà ở 2014;
2. Luật sư tư vấn:
>> Xem thêm: Mẫu hợp đồng cho thuê nhà cập nhật mới nhất năm 2020
1. Hợp đồng thuê nhà có bắt buộc phải công chứng không?
Trước đây BLDS 2005 yêu cầu các hợp đồng thuê là loại hợp đồng bắt buộc phải được thiết lập thành văn bản, nếu hợp đồng thuê nhà có thời hạn thuê từ 06 tháng trở lên thì phải đi công chứng, chứng thực. Quy định này có nghĩa là hợp đồng cho thuê nhà để ở hoặc thuê nhà để mục đích khác với thời hạn 06 tháng trở lên phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký thì mới phát sinh hiệu lực. Tuy nhiên, đến khi Luật nhà ở 2014 có hiệu lực thì Luật nhà ở 2014 lại không yêu cầu hợp đồng thuê nhà ở phải bắt buộc công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý. Vậy nên cùng một vấn đề hai văn bản luật lại có quy định khác nhau, điều này gây tranh cãi và gây khó khăn cho cơ quan có thẩm quyền lúng túng không biết xử lý như thế nào?
BLDS 2015 ra đời thay thế BLDS 2005 đã bỏ đi điều khoản về việc bắt buộc công chứng, chứng thực đối với Hợp đồng thuê nhà ở. Theo đó, BLDS 2015 có quy định như sau:
“Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản
Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Do đó, căn cứ vào các quy định tại Luật nhà ở 2014, Bộ luật dân sự 2015 đối với hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Điều này đã được thống nhất trong các văn bản pháp luật có liên quan và không còn gây ra bất kỳ sự mâu thuẫn nào như trước thời điểm Bộ luật dân sự 2015 có hiệu lực. Như vậy, việc giữa bạn và chủ nhà không đi công chứng Hợp đồng thuê nhà thì cũng không bị coi là hợp đồng vô hiệu. Thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng là thời điểm do các bên thỏa thuận trong hợp đồng, trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm kí kết hợp đồng.
Mặc dù pháp luật hiện hành quy định hợp đồng cho thuê nhà ở không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Nhưng các bên giao kết hợp đồng cũng cần xem xét kỹ việc có cần thiết phải công chứng hợp đồng hay không, nhất là hợp đồng có giá trị cao. Cũng cần kiểm tra tính pháp lý của căn nhà như có thuế chấp, ngăn chặn gì hay không?
Trường hợp các bên giao kết hợp đồng cho thuê nhà ở không có nhu cầu công chứng, chứng thực, có nhờ người làm chứng hay không nhờ người làm chứng thì hợp đồng vẫn có giá trị pháp lý, nếu hợp đồng đó được tuân thủ đúng quy định về nội dung và hình thức theo quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014.
2. Bên cho thuê bán nhà thì bên thuê có được tiếp tục thuê nhà ở?
Theo quy định của BLDS 2015 thì chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được trái với quy định của luật, gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.
Theo nguyên tắc này, các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản sẽ thực hiện theo ý chí của chủ sở hữu. Nghĩa là việc bán nhà chủ nhà tự quyết định, không cần sự đồng ý của bên thuê nhà.
Theo đó, khoản 1 Điều 127 Luật nhà ở năm 2014 quy định trường hợp mua bán nhà ở đang cho thuê như sau:
>> Xem thêm: Mẫu biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà mới nhất 2020
“Điều 127. Mua bán nhà ở đang cho thuê
1. Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.”
Trường hợp của bạn thì chủ nhà bạn đang thuê mới gọi điện thông báo cho bạn về việc bán nhà, do đó, bạn cần yêu cầu người đó thông báo bằng văn bản việc bán nhà cho bạn theo đúng quy định của pháp luật. Đồng thời, trong trường hợp mua nhà đang cho thuê, bên mua nhà phải bảo đảm quyền, lợi ích của người thuê như thoả thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực. Cũng theo khoản 2 Điều 133 Luật nhà ở 2014:
“Điều 133. Quyền tiếp tục thuê nhà ở
2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.”
Như vậy, khi bán nhà đang cho thuê, bên cho thuê phải đảm bảo quyền tiếp tục thuê nhà trong thời hạn của người thuê bằng việc thực hiện đúng các quy định của pháp luật. Nếu chủ nhà vi phạm và gây thiệt hại cho bạn thì bạn có quyền khởi kiện ra tòa án để yêu cầu bạn bồi thường.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: đẹp không tưởng để được giải đáp.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai – Công ty luật Minh Khuê
>> Xem thêm: Cá nhân có phải xuất hóa đơn khi cho thuê nhà không?
