Hiệu lực pháp lý của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ?

Trả lời: 

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào thông tin bạn cung cấp xin tư vấn với bạn như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai năm 2013 

Bộ luật dân sự năm 2005  (Bộ luật dân sự năm 2015)

2. Nội dung tư vấn:

Thông thường trên thực tế nhằm có được sự rằng buộc cao hơn trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên thường giao kết với nhau hợp đồng đặt cọc, với mục đích nhằm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng thỏa thuận trước đó của hai bên. Hợp đồng đặt cọc được quy định trong Bộ luật dân sự 2005 như sau:

Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Theo đó việc đặt cọc phải được lập thành văn bản, hiện tại thì chưa có bất kì một quy định nào của pháp luật yêu cầu bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải được công chứng, chứng thực , do đó hợp đồng đặt cọc nói chỉ cần có chữ ký của hai bên là có giá trị pháp lý rồi.

Khi đã giao kết hợp đồng đặt cọc rồi là bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải trả lại tiền đặt cọc cho bên đặt cọc và một khoản tiền có giá trị tương đương hoặc theo thỏa thuận của hai bên trong hợp đồng. Trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sẽ mất tiền đặt cọc. 

Xin chào luật sư! Xin luật sư cho tôi hỏi: Tôi có mua một nền đất ngang 5m dài 28m đường nội bộ 4m hiện tai là sổ chung với 10 nền đất khác bên bán hứa sẽ làm được sổ riêng cho từng nền và tôi đã đặt cọc 60 triệu nhưng khi tôi hỏi bên phòng tài nguyên môi trường thì họ nói sổ riêng nhưng hình thức sử dụng là chung do đường dưới 5m nghĩa là khi tôi muốn xây nhà hay bán thì phải có sự đồng ý của có chủ nền đất còn lại.Vậy cho tôi hỏi có cách nào để tôi làm được sổ riếng và hình thức sử dụng là riêng không? Xin cảm ơn luật sư!

 Trường hợp này bạn phải làm rõ các vấn đề như sau:

>&gt Xem thêm:  Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất mới nhất áp dụng năm 2020

Thứ nhất điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai 2013 như sau:

” Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Theo đó trong trường hợp này nếu như bên kia chỉ được phép chuyển nhượng mảnh đất nếu đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi. Khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn xem xét, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của họ công nhận quyền sử dụng đất với diện tích là bao nhiều. Bạn nhận chuyển nhượng toàn bộ diện tích hay chỉ nhận chuyển nhượng một phần. Nếu bạn nhận chuyển nhượng toàn bộ thì không cần quan tâm đến vấn đề tách thửa, mình chỉ cần thực hiện thủ tục chuyển nhượng như bình thường. Việc giao kết hợp đồng phải được nhất trí của tất cả những người sử dụng hợp pháp được công nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp bạn chỉ nhận chuyển nhượng một phần thì lúc này mình phải làm thủ tục tách thửa, lúc này phải xem xét quyết định của ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tổi thiểu được phép tách thửa là bao nhiêu, mình có đáp ứng đủ điều kiện hay không.

Còn đối với trường hợp bạn đang thắc mắc là hiện tại thì mảnh đó là thuộc sở hữu chung thì bạn phải xem xét tỷ lệ sở hữu của họ như thế nào, có tách thửa được hay không, nếu được thì mình thực hiện thủ tục tách thửa và chuyển nhượng thôi. Còn trường hợp không thể tách thửa được thì không thực hiện việc chuyển nhượng một phần đất được, mục đích của hợp đồng đặt cọc là trái với quy định của pháp luật, hợp đồng vô hiệu hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Kính gửi luật sư! Khoảng đầu tháng 11 năm 2013, em có bán mảnh đất giá 150 triệu. Bên mua có đặt cọc 50 triệu và có hứa 2 năm sẽ trả dứt điểm ( 1 năm trả 50 triệu ). Tới thời điểm hiện tại tháng 08 năm 2015, bên mua vẫn chưa trả tiền như đã hứa. Vậy luật sư tư vấn dùm em, em có quyền bán mảnh đất đó cho bên khác được không ạ và tiền cọc bên mua kia em xử lý nhu thế nào ạ. Kính mong luâth sư tư vấn dùm em. Em chân thành cám ơn ạ

Trường hợp của bạn không biết là bạn đã thành lập hợp đồng chuyển nhượng chưa, và việc đặt cọc có được lập thành văn bản không. Nếu mình đã thành lập hợp đồng chuyển nhượng rồi có công chứng, chứng thực đầy đủ thì bạn không thể chuyển nhượng cho người khác được, Bạn có thể khởi kiện để yêu cầu bên kia thành thực hiện nghĩa vụ hợp đồng của mình.

Chào anh chị! Anh chị có thể tư vấn giúp em truờng hợp; Vợ chồng em có ý định mua một mảnh đất do ông K muốn bán. Khi thương lượng thì ông K nói đó là mảnh đất của ông ấy chung với một ngừoi em. Vợ chông em sau khi thoả thuận với ông K nhất trí mua mảnh đất với chiều ngang là 4m và diện tích là 43m vuông. Ông K có yêu cầu chúng em đặt cọc là 30.000.000 ( có biên bản kèm theo) để làmthủ tục công chứng. Nhưng tói khi công chứng đến làm thủ tục thì mới biết mảnh đất chúng em mua do một nguời khác đứng tên và diện tích trên giấy tờcông chứng chỉ có 3,6m ngang nên vợ chông khôg đồng ý mua vàg yêu cầu lấy lại tiền cọc.ông K không đồng ý trả lại tiền đặt cọc đó, Vậy anh chị cho em hỏi vợ chồng em có thể lấy lại tiền đặt cọc đó không? Nếu ông K không chịu trả thì bên em phải giải quyết như thế nào? Em xin chân thành cảm ơn.

 Trường hợp của bạn hợp đồng đặt cọc là nhằm mục đích giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mà theo quy định của pháp luật đất đai điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bạn phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi, do đó viêc ông K không có giấy chứng nhận mà đứng ra hướng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không đúng. Mục đích của hợp đồng là trái với quy định của pháp luật, do đó hợp đồng chuyển nhượng này vô hiệu hai bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

>&gt Xem thêm:  Mẫu Hợp đồng đặt cọc và biên bản giao nhận tiền đặt cọc mới nhất