Ông A dùng miếng đất trống khoảng 100m2 bên cạnh nhà tôi để xây phòng trọ, không có bất kỳ tranh chấp gì. Khoảng năm 2015, gia đình tôi có làm sổ đỏ với toàn bộ diện tích là 300 m2 và gia đình tôi lấy sổ đỏ để đi vay ngân hàng 100 triệu. Đến nay 2017, ông A xuống yêu cầu nhà tôi tách quyền sử dụng đất cho ông A nhưng sổ đỏ đang nằm trong ngân hàng và đất đang nằm trong khu vực quy hoạch nên phường không cho tách đất. Hiện ông A đang đâm đơn ra tòa để kiện gia đình tôi (gia đình tôi hiện chưa biết lý do cụ thể mà ông A kiện là gì ).
Luật sư có thể tư vấn cho tôi các trường hợp có thể xảy ra nếu ông A đâm đơn kiện không ạ ? Và qua tìm hiểu thông tin pháp luật, thì hợp đồng giao dịch giữa gia đình tôi và ông A là vô hiệu, nhưng sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì toà án công nhận hợp đồng. Theo như tình huống của gia đình tôi thì hợp đồng giao dịch này là được công nhận hay vô hiệu ? Và nếu gia đình tôi muốn hủy hợp đồng giao dịch này thì có được tòa chấp nhận không ạ ? Mong luật sư có thể giải thích cụ thể giúp tôi những vấn đề mà gia đình tôi đang gặp phải và hướng giải quyết gia đình tôi nên thực hiện.
Tôi xin chân thành cảm ơn Luật Minh Khuê.
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê
Trả lời:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
1. Cơ sở pháp lý
– Bộ luật dân sự năm 1995
– Bộ luật dân sự 2015
>> Xem thêm: Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với từng loại đất theo quy định của pháp luật đất đai ?
– Luật đất đai 2013
2. Luật sư trả lời:
Thứ nhất, về vấn đề hợp đồng có vô hiệu không?
Theo như bạn trình bày thì hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất của bạn được ký vào năm 2001, và trong giấy ghi rõ: “bán nửa cái nhà với giá 36 triệu”, khi đó thì Bộ luật dân sự 1995 đang có hiệu lực pháp luật. Theo Bộ luật dân sự tại thời điểm đó quy định:
Điều 443: Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở
Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
Theo đó, Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định tại điều 131_ BLDS 1995 như sau:
Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
1- Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
2- Mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã hội;
3- Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;
4- Hình thức giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật.
Như vậy hình thức là điều kiện bắt buộc để hợp đồng này phát sinh hiệu lực pháp luật. Hợp đồng viết tay mà gia đình bạn ký kết với ông A khi đó không có chứng thực của UBND và cũng không đi công chứng, thì hợp đồng này đã vi phạm điều kiện có hiệu lực mà pháp luật quy định. Do đó, giao dịch này có thể bị vô hiệu do không tuân thủ quy định về mặt hình thức ( Điều 139_ BLDS 1995): Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự vô hiệu, nếu không được thể hiện bằng văn bản, không được Công chứng nhà nước chứng nhận, không được chứng thực, đăng ký hoặc cho phép, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện, thì giao dịch vô hiệu. Bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thường thiệt hại.
Tuy nhiên, tại Bộ luật dân sự năm 2015 hiện hành, tại ” Điều khoản thi hành” lại quy định: Thời hiệu được áp dụng theo quy định của luật này, theo đó tại Điều 132 ” Thời hiệu yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại điều 129 về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về mặt hình thức là 2 năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập”.
Từ những quy định trên thấy rằng: hợp đồng ký kết giữa bạn và ông A là hợp đồng vi phạm quy định về mặt hình thức nhưng do đã hết thời hiệu yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về mặt hình thức nên giao dịch đó vẫn có hiệu lực pháp luật.
Khi giao dịch đó vẫn có hiệu lực pháp luật thì ông A có quyền sử dụng đối với phần đất và tài sản gắn liền trên đất mà gia đình bạn đã bán cho ông A.
Thứ hai, về Quyền sử dụng đất của ông A: Vì hợp đồng vẫn có hiệu lực pháp luật nên theo quy định của Luật đất đai năm 2013 quy định tại khoản 2_ Điều 101 như sau:
>> Xem thêm: Tư vấn thủ tục chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp ?
“ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Như vậy, ông A có quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất đã được gia đình bạn chuyển nhượng.
Khi đó, việc gia đình bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ 300m2 diện tích đất là không đúng về diện tích đất. Nếu ông A có đơn khiếu nại đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì có thể gia đình bạn sẽ bị thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp do Giấy chứng nhận đã cấp không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất.
Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên Luật sư tư vấn pháp luật đất đai về hợp đồng mua bán đất không công chứng, gọi : đẹp không tưởng để được giải đáp.
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai – Công ty luật Minh Khuê
>> Xem thêm: Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất
