Luật sư tư vấn:
Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
Luật đất đai 2013
Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành chi tiết một số điều của Luật Đất đai
Bộ luật Dân sự 2015
2. Nội dung phân tích:
Thưa luật sư, hiện giờ nhà em có bán 25m2 đất dịch vụ nhưng chỉ bán danh nghĩa bán mồm với nhau, nhà em đã nhận được tiền và đến bây giờ họ bảo họ cần nhà em kí tên và lấy dấu tay và để người ta đi làm sổ đỏ, người ta nói sẽ vào cần gia đình em kí tên lần nữa khi họ nhận được sổ đỏ, mong luật sư giải thích rõ hơn cho gia đình em được ko ạ. Em cảm ơn ạ
Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
>> Xem thêm: Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm 2020 ?
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới phát sinh hiệu lực. Thêm vào đó, Điều 168 Luật này cũng quy định:
“Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.”
Điều này có nghĩa là tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất cho bạn, người bán đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận (nếu quyền sử dụng đất này được thừa kế).
Từ những căn cứ trên có thể thấy rằng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa gia đình bạn và người kia là giao dịch không phát sinh hiệu lực pháp luật. Tại thời điểm này, nếu làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất sẽ là gia đình bạn, sau đó mới có thể làm thủ tục sang tên cho bên mua theo đúng quy định của pháp luật.
>> Xem thêm: Muốn giải quyết tranh chấp đất đai thì nộp đơn đến cơ quan nào?
Kính chào luật sư Xin luật sư tư vấn giúp tôi vấn đề như sau: Năm 2013 tôi có mua một nền nhà DT 4x25m và đã chuyển tên người sở hữu sổ đỏ toàn bộ diện tích đó mang tên tôi. Nhưng trước đó năm 2000 người bán đất đã cầm cố cho một người khác DT 4x7m phía sau nhà (chỉ làm giấy tay ra đến phường) nên hiện giờ tôi chỉ có 4x18m phía trước. Vậy cho tôi xin hỏi phần đất phía sau đó (4x7m) ai sẽ là chủ sở hữu hợp pháp? Xin cảm ơn các luật sư !
Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định về việc đăng ký giao dịch bảo đảm như sau:
“Điều 12. Đăng ký giao dịch bảo đảm
1. Các trường hợp phải đăng ký bao gồm:
a) Thế chấp quyền sử dụng đất;
b) Thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng;
c) Thế chấp tàu bay, tàu biển;
d) Thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ;
đ) Các trường hợp khác, nếu pháp luật có quy định.
2. Các giao dịch bảo đảm không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này được đăng ký khi cá nhân, tổ chức có yêu cầu.
3. Trình tự, thủ tục và thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm.”
>> Xem thêm: Thủ tục cấp sổ đỏ trên đất lấn chiếm ? Điều kiện cấp sổ đỏ theo luật ?
Theo đó, thế chấp quyền sử dụng đất là giao dịch buộc phải đăng ký. Nếu như người bán đất cho bạn mới làm giấy tay và được chứng thực tại phường thì vẫn chưa phát sinh hiệu lực của giao dịch. Do đó, việc chuyển quyền sử dụng đất sang tên bạn không trái với quy định pháp luật và bạn đang là người sử dụng hợp pháp toàn miếng đất.
Tôi tên H, Tôi muốn mua 1 miếng dất 21m2 ở quận 7 nhưng không có sổ hồng chỉ có giấy chứng nhận thừa phát lại và bản vẽ, và giấy mua bán. theo luật sư khi mua bán đất loại hình như vậy có những rủi ro phát sinh gì ngoài pháp luật hay không. Luật sư vui lòng cho ý kiến.
Theo trích dẫn tại câu trả lời trên, việc mua bán đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không có công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng sẽ không được pháp luật thừa nhận. Nếu bạn thực hiện việc mua bán bằng giấy viết tay thì giao dịch sẽ bị vô hiệu. Hậu quả của giao dịch này sẽ theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”
Tôi bán cho ông A 1 căn nhà nhưng làm giấy tờ tay mua bán .nhưng ông A còn thiếu tôi 100 triệu hẹn 15/8 ra trả nốt . nhưng bây giờ ông A đi làm giấy tờ sổ đỏ và cãi nhau với gia đình tôi nói 15/8 không trả tiền còn lại ? tôi mong luật sự giúp tôi viết đợn khởi kiện và nắm bằng chứng khởi kiện. nếu thắng thì ông A có phải chịu phạt của pháp luật không ? và có trả nợ đủ cho tôi không? Ông A có phải đi tù không ? giá tiền thuê luật sư khởi kiện là bao nhiêu ? xin cám ơn .
Theo những quy định về sự phân tích trên, giao dịch bằng giấy tờ tay không được pháp luật thừa nhận, bên mua không thể dùng hợp đồng này đi làm thủ tục sang tên. Trường hợp này bạn có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện để yêu cầu tuyên hợp đồng giữa hai bên vô hiệu, buộc bên kia hoàn trả mảnh đất cho bạn.
>> Xem thêm: Các Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ?
Về truy cứu trách nhiệm hình sự, bạn chỉ có thể tố cáo đến cơ quan công an về tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản nếu chứng minh được ông A dùng thủ đoạn gian dối để chiếm đoạt mảnh đất của bạn.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: đẹp không tưởng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai – Công ty luật Minh Khuê
>> Xem thêm: Đất được tặng cho mới chỉ công chứng hợp đồng mà chưa sang tên thì có đòi lại được không ?
