Hợp đồng mua bán căn hộ condotel những điều cần lưu ý

Việc các bên mua, bán cho rằng quyền sử dụng đất có căn hộ condotel (căn hộ khách sạn) giống như quyền sử dụng đất ở là không đúng với quy định của pháp luật hiện hành. Các bên mua và bán cần có nhận thức đầy đủ trước khi giao dịch để tránh những rủi ro không đáng có.

Hiện tượng mua, bán căn hộ mới xuất hiện trên thị trường trong thời gian gần đây với sự quảng bá rầm rộ. Người mua hoặc muốn trở thành chủ sở hữu căn hộ, cần xem xét bản chất căn hộ condotel là gì và người sở hữu nó có quyền tài sản như thế nào theo quy định của pháp luật. 

Theo pháp luật hiện hành liên quan đến loại hình bất động sản này gồm có Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch, Luật Du lịch…, nhưng chưa có quy định nào về khái niệm căn hộ condotel mà chỉ có khái niệm “biệt thự du lịch” và “căn hộ du lịch” được quy định tại Điều 48 Luật Du lịch 2017:

“Điều 48. Các loại cơ sở lưu trú du lịch

1. Khách sạn.

2. Biệt thự du lịch.

3. Căn hộ du lịch.

4. Tàu thủy lưu trú du lịch.

5. Nhà nghỉ du lịch.

6. Nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê.

7. Bãi cắm trại du lịch.

8. Các cơ sở lưu trú du lịch khác.”

Theo đó, “biệt thự du lịch” và “căn hộ du lịch” chỉ có chức năng phục vụ lưu trú có thời hạn của khách du lịch, khác với có chức năng ở dài hạn của căn hộ là nhà ở. 

Pháp luật hiện hành đã quy định tách biệt rất rõ ràng về nghĩa vụ tài chính đất đai của nhà đầu tư theo từng mục đích sử dụng đất. Cụ thể, trường hợp sử dụng đất vào mục đích đất ở (xây dựng nhà ở hoặc căn hộ để ở) thì Nhà nước giao đất và nhà đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước với mức giá cao nhất theo giá thị trường đất ở. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, người mua ngôi nhà ở (hoặc căn hộ để ở) được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở với thời hạn sử dụng lâu dài. 

Trường hợp sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh (các dự án kinh doanh khu du lịch nghỉ dưỡng) thì Nhà nước cho nhà đầu tư thuê đất và nhà đầu tư phải nộp tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định. Nếu nộp tiền thuê đất hàng năm thì nhà đầu tư chỉ được phép chuyển nhượng tài sản trên đất thuộc sở hữu của mình trên đất thuê, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê của Nhà nước. Nếu nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê đất thì nhà đầu tư được phép chuyển nhượng tài sản trên đất thuộc sở hữu của mình, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thời gian thuê đất còn lại. Đây là sự khác biệt rất lớn so với thời hạn sử dụng lâu dài đối với đất ở. 

Các căn hộ condotel nằm tại các khu du lịch nghỉ dưỡng được nhà đầu tư thực hiện dự án xây dựng trên đất thuê của Nhà nước, nhà đầu tư nộp tiền thuê đất một lần hoặc nộp tiền thuê đất hàng năm. Các giao dịch mua, bán căn hộ condotel trên thị trường trong ngắn hạn có thể là một kênh thu hút vốn cho các nhà đầu tư (sơ cấp) để phát triển hạ tầng du lịch. Tuy nhiên, về dài hạn cần có nghiên cứu đầy đủ, cẩn trọng.  Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo mục đích nào thì thu tiền theo mục đích đó. Nhà đầu tư, người sử dụng đất phải thực hiện theo đúng quy định tại Luật Đất đai được Nhà nước giao, cho thuê. 

Hệ thống pháp luật hiện hành đã có quy định rõ ràng về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất. Đây là cơ sở pháp lý để Nhà nước bảo vệ quyền tài sản của tổ chức, cá nhân. Tuy nhiên, người sở hữu căn hộ cần nhận thức đầy đủ quy định của pháp luật về thời hạn sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Pháp luật hiện hành chỉ cho phép tổ chức, cá nhân được sử dụng đất thời hạn lâu dài đối với đất ở sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo mức giá đất ở; các loại đất còn lại (không phải là đất ở) chỉ được sử dụng dưới hình thức thuê và sử dụng có thời hạn. Nếu cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho đất thuê của Nhà nước là trái với quy định của pháp luật