Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê
>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: đẹp không tưởng
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
Luật đất đai năm 2013
2. Luật sư tư vấn:
Thực trạng tính công khai, minh bạch của thị trường kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay:
Tại Việt Nam, hệ thống thể chế quản lý thị trường bất động sản từng bước được hoàn thiện đã tạo hành lang pháp lý điều tiết thị trường bất động sản như Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, các quy định trong Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp, các luật về thuế… Tuy nhiên, trên thực tế, minh bạch thị trường bất động sản vẫn là một cái đích không dễ đến.
>> Xem thêm: Mẫu biên bản bàn giao tài sản bản cập nhật mới nhất năm 2020
Minh bạch thị trường bất động sản là một quá trình dài hơi, đòi hỏi nhiều thời gian và nỗ lực để thực hiện bởi người ta vẫn lo ngại ẩn sau nó là phần chìm của tảng băng, của lợi ích nhóm. Theo báo cáo của Công ty TNHH Jones Lang LaSalle (JLL), Việt Nam đang đứng thứ hạng khá thấp về minh bạch trong thị trường bất động sản, xếp hạng 68/109 quốc gia. Tuy nhiên, so sánh với những năm trước đây hình ảnh của Việt Nam đang được cải thiện từng năm. Nếu như trong năm 2014, Việt Nam nằm hoàn toàn trong nhóm có chỉ số minh bạch thấp thì đến năm 2016 được ghi nhận đang trong giai đoạn quá độ sang nhóm các nước có chỉ số minh bạch trung bình.
Thiếu thông tin, lỏng giám sát. Dù những cải thiện đã được ghi nhận nhưng tiến trình minh bạch hóa trên thị trường bất động sản Việt Nam vẫn chưa thực sự hiệu quả, do còn thiếu đồng bộ, nhất quán và chưa triệt để trong quá trình thực hiện cũng như giám sát. Những quy định cụ thể cho tính xác thực cho các thông tin này và tính công bằng cho các doanh nghiệp vẫn còn thiếu. Đặc biệt, là việc công bố các dự án đang thế chấp tại các ngân hàng. Nhiều doanh nghiệp lên tiếng cho rằng, cần làm rõ mục đích của việc thế chấp dự án. Ví dụ như thế chấp chính mảnh đất xây dựng dự án là tài sản đảm bảo của dự án đó để khách hàng yên tâm về pháp lý, doanh nghiệp không mượn đất dự án này thế chấp để làm dự án khác.
Tuy nhiên, việc công bố phải thực hiện như thế nào để tránh bị hiểu nhầm vì chuyện doanh nghiệp thế chấp đất khi thực hiện dự án là bình thường bởi doanh nghiệp biết huy động các nguồn lực xã hội thì mới lớn mạnh được.
Theo các doanh nghiệp, vấn đề là phải làm rõ, khi có văn bản đồng ý của cơ quan quản lý, được ngân hàng ký xác nhận đồng ý, thì việc thế chấp là bình thường. Sự bất thường nằm ở các dự án không đủ điều kiện huy động vốn nhưng vẫn bán nhà hoặc dự án bán nhà vẫn thế chấp nhưng không nói với khách hàng là đã thế chấp, không thực hiện đầy đủ thủ tục theo quy định với cơ quan chức năng, với sở xây dựng… Trên thực tế, dư luận đôi khi chưa hiểu thấu đáo về bản chất của vấn đề này, kể cả khách hàng mua nhà cũng vậy.
Một bất động sản cấu thành từ nhiều yếu tố như: tình trạng pháp lý (hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ liên quan đến việc tạo lập bất động sản…); đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng, các hạn chế của bất động sản, quy hoạch, thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan đến bất động sản…thế nhưng khi đưa bất động sản ra giao dịch thì các thông tin này chưa được cung cấp đầy đủ đến khách hàng. Chẳng hạn trong thời gian qua, do chưa có một tiêu chuẩn rõ ràng để phân loại chung cư cao cấp nên chủ đầu tư không căn cứ tiêu chuẩn nào nhưng vẫn công bố là xây dựng chung cư cao cấp, để rồi bán với giá chênh lệch 5 – 15 triệu đồng/m2. Nhiều nhà đầu tư cũng không quy định cụ thể, rõ ràng về phương thức thanh toán, thời gian đóng tiền từng đợt, thời hạn chót giao nhà, trách nhiệm thỏa thuận đền bù của các người mua lẫn người bán nếu không làm đúng hợp đồng. Ngược lại, nhiều người mua- bán bất động sản cũng thiếu kiến thức về pháp lý , không biết khi thực hiện một giao dịch cần những giấy tờ, thủ tục gì. Giá cả bất động sản cũng không nắm được, chỉ dựa trên tin đồn.
Khi trường hợp bất động sản thiếu minh bạch , Nhà nước cũng gặp rất nhiều khó khăn trong quản lý thuế. Với một sản phẩm căn hộ trước khi người cuối cùng dọn vào ở để bán chuyển tay qua rất nhiều lần nhưng Nhà nước không thể quản lý và thu thuế được.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: đẹp không tưởng để được giải đáp.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai – Công ty luật Minh Khuê
>> Xem thêm: Tư vấn về hòa giải đối với tranh chấp đất đai
