Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội
Bộ luật hình sự số 37/2009/QH12 sửa đổi, bổ sung một số điều của Quốc hội
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
2. Luật sư tư vấn:
Thưa luật sư, Em đang muốn mua 1 lô đất. Luật sư cho em hỏi mình cần những giấy tờ gì để biết được mảnh đất đó là của người ta.
Trả lời:
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
>> Xem thêm: Giải thích các mã ký hiệu về loại đất thể hiện trên bản đồ địa chính, mảnh trích đo địa chính (ONT, BHK, ODT, LUC, TMD…)
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Dẫn chiếu đến khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013:
“3. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:
a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;
c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.”
Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Như vậy, để xác định được mảnh đất bạn đang định mua thuộc quyền sở hữu của ai thì bạn có thể xem bên bán đó có đủ các điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đứng tên chủ sở hữu là người bán hoặc trường hợp người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 hoặc nhận thừa kế theo khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Thưa luật sư, Cho em hỏi là khoảng hơn 2 năm trước ba mẹ em có nhờ một người làm giấy tờ gì liên quan đến thổ cư, ba mẹ em đã đưa bằng khoán cho người đó. Đã hơn 2 năm nhưng thổ cư thì không thấy đâu và bằng khoán cũng vậy và cứ hẹn lần hẹn lữa. Cho em hỏi như vậy mình có kiện người đó được không ? Và người đó giữ bằng khoán của mình họ có làm được gì với bằng khoán của mình được không chẳng hạn như cầm hoặc bán ? Em rất mong nhận được câu trả lời. Em cảm ơn!!
Trong trường hợp này của gia đình bạn, bạn không cung cấp đầy đủ thông tin để chúng tôi có thể tư vấn cho bạn một cách cụ thể và chính xác nhất. Dựa vào những tình tiết bạn cung cấp, chúng tôi tư vấn như sau:
Trường hợp thứ nhất, ba mẹ bạn có ký kết hợp đồng hoặc có văn bản thỏa thuận về việc nhờ người kia làm giấy tờ liên quan đến thổ cư thì nếu người kia cứ hẹn rồi thất hẹn không trả giấy tờ cũng như không thực hiện đúng công việc/nghĩa vụ theo thỏa thuận cảu hai bên thì gia đình bạn hoàn toàn có quyền khởi kiện bên kia, khởi kiện tranh chấp dân sự. Trong trường hợp người này đang giữ bằng khoán của gia đình bạn thì họ không được phép chuyển nhượng, cầm cố bằng khoán đó vì họ không có thẩm quyền thực hiện (trừ trường hợp ba mẹ bạn đã có văn bản ủy quyền cho người này thực hiện các giao dịch).
Trường hợp thứ hai, ba mẹ bạn không ký kết hợp đồng gì với người kia, nhưng người kia có dấu hiệu lừa đảo hay có biểu hiện gian dối nói rằng họ có thể là các giấy tờ liên quan đến bằng khoán thổ cư cho gia đình bạn và gia đình bạn phải đưa cho người đó một khoản thù lao nhất định. Lúc này, căn cứ theo Điều 140 Bộ luật Hình sự năm 1999, sửa đổi, bổ sung 2009 quy định về tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản:
>> Xem thêm: Tranh chấp đất hương hỏa giải quyết như thế nào ?
“1. Người nào có một trong những hành vi sau đây chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ một triệu đồng đến dưới năm mươi triệu đồng hoặc dưới một triệu đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ ba tháng đến ba năm:
a) Vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng các hình thức hợp đồng rồi dùng thủ đoạn gian dối hoặc bỏ trốn để chiếm đoạt tài sản đó;
b) Vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng các hình thức hợp đồng và đã sử dụng tài sản đó vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả lại tài sản.”
Trong trường hợp này, gia đình bạn có thể tới cơ quan công an cấp xã, phường hoặc cấp huyện để khai báo sự việc để cơ quan công an tiến hành xác minh, điều tra sự việc về hành vi lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản của người khác của người kia.
Thưa luật sư, xin cho hỏi tôi muốn thuê 3ha đất nông nghiệp ở Phú Thọ để làm trang trại thì có được không và cần những thủ tục gì?
Trả lời: Theo Khoản 2 điều 126 Luật đất đai 2013: Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.
Do đó, nếu bạn có nhu cầu muốn thuê 3 ha đất nông nghiệp ở Phú Thọ thì hoàn toàn hợp pháp.
Thủ tục thuê đất nông nghiệp được tiến hành như sau:
– Đối với trường hợp cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất
Khoản 5 Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định về trình tự, thủ tục thuê đất như sau:
Phòng Tài nguyên Môi trường sẽ hướng dẫn chủ đầu tư (là cá nhân/hộ gia đình) lập hồ sơ xin thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho thuê đất và ký hợp đồng thuê đất.
Người được thuê đất ký hợp đồng và nộp tiền thuê đất theo quy định. Sau khi người thuê đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính, Phòng Tài nguyên Môi trường sẽ trình Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người thuê đất và chỉ đạo cấp nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
– Đối với trường hợp thuê đất thông qua hình thức đấu giá:
Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt, Phòng Tài nguyên Môi trường chỉ đạo phương án đấu giá quyền thuê đất trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt. Tổ chức được lựa chọn thực hiện đấu giá sẽ tổ chức phiên đấu giá, căn cứ kết quả đấu giá, Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá, sau khi người đấu giá hoàn thành nghĩa vụ tài chính, Phòng Tài nguyên Môi trường sẽ trình Ủy ban nhân dân huyện ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ký hợp đồng thuê đất với người trúng đấu giá.
>> Xem thêm: Làm thủ tục sang tên tặng cho đất thì sẽ phải nộp các loại lệ phí nào ?
Tôi muốn mua một căn nhà diện tích 88 m theo kiểu nhà xây sẵn, sổ hồng chung ở Tân Phước Khánh, Tân Uyên, Bình Dương, công ty cho tôi hỏi là tôi có thể tách sổ riêng được không, chân thành cảm ơn.
Căn cứ theo thông tin bạn cung cấp hiện nay, điều kiện để bạn có thể tách sổ riêng là diện tích đất nhà bạn đáp ứng đủ diện tích tối thiểu tách sổ theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Bình Dương. Bạn không nói rõ căn nhà bạn mua thuộc đoạn đường nào cụ thể, do đó, bạn có thể tham khảo
Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND quyết định về việc quy định diện tích tối thiểu đối với đất ở được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Bình Dương. Cụ thể:
– Tại các phường: diện tích tối thiểu là 60m2;
– Tại các thị trấn: diện tích tối thiểu là 80 m2;
– Tại các xã: diện tích tối thiểu là 100m2.
Như vậy, tùy thuộc vào vị trí đất gia đình bạn ở đâu thì bạn có thể được tách sổ hoặc không được do không đủ diện tích tối thiểu.
Thưa luật sư, Tôi có mua một mảnh đất ruộng để thực hiện dự án đầu tư vậy tôi phải làm những loại giấy tờ gì?
Trả lời:
Theo như thông tin bạn cung cấp, chúng tôi có thể tư vấn như sau:
Điều 193 Luật Đất đai 2013 quy định Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp:
“Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:
1. Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;
2. Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
3. Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật này.”
Như vậy, bạn cần đáp ứng những điều kiện trên mới có thể “mua” ruộng đất được.
>> Xem thêm: Cha xứ có được mua đất và đứng tên trên sổ đỏ đất tôn giáo không ?
Gia đình tôi có một mảnh đất do cha ông để lại nay dự án thoát nước Hà Nội giai đoạn 2 thu hồi . Năm 2001,thửa đất trên nằm trong dự án thoát nước Hà Nội giai đoạn 1. Bố mẹ tôi đã được lĩnh tiền hỗ trợ đền bù hoa màu. Nay gia đình tôi có được đền bù như những người xung quanh hay không?
Theo như thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn trước đây đã được bồi thường một lần khi thực hiện dự án thoát nước giai đoạn 1, nhưng bạn không nói rõ là vào dự án thoát nước giai đoạn 2, diện tích đất bị thu hồi là cùng một diện tích hay là hai diện tích đất khác nhau. Do đó:
– Nếu diện tích đất thu hồi giai đoạn 2 này trùng với diện tích đất ở giai đoạn 1 mà chưa sử dụng, nhưng trước đây đã có quyết định thu hồi và gia đình bạn đã được bồi thường thì gia đình bạn sẽ không được bồi thường nữa.
– Nếu diện tích đất không trùng với diện tích đất đã thu hồi thì gia đình bạn vẫn được bồi thường như những hộ xung quanh khác.
Việc bồi thường đất được căn cứ theo Mục 2 Chương 6 Luật Đất đai năm 2013, mức bồi thường tùy thuộc vào diện tích đất nhà bạn bị thu hồi thuộc đất gì và trên đất có tài sản gì thì mức bồi thường sẽ tương ứng với giá trị tài sản đó.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai – Công ty luật Minh Khuê
>> Xem thêm: Thủ tục ủy quyền chuyển nhượng, mua bán đất đai cần những giấy tờ như thế nào ?
