Trong Hợp đồng thuê nhà này không có điều khoản quy định về việc cho thuê lại diện tích kinh doanh trên. Ngoài ra cũng không có Văn bản đồng ý của Công ty TNHH H về việc cho thuê lại diện tích kinh doanh trên. Do việc kinh doanh không sử dụng hết diện tích trên cho nên ngày 6/6/2018, tôi đã cho ông Dương Mạnh D và bà Lê Thị Tô H thuê lại 15 m2 mặt bằng kinh doanh trên. Trong Hợp đồng cho thuê nhà giữa tôi và ông Dương Mạnh D và bà Lê Thị Tô H không có điều khoản quy định về việc bên cho thuê phải bồi thường cho bên thuê 24 tháng tiền thuê nhà nếu bên cho thuê tự ý đơn phương chấm dứt Hợp đồng thuê nhà. Thế nhưng bà Lê Thị Tô H đã tự ý thêm điều khoản này vào Bản Hợp đồng mà phía bên thuê nhà là bà Lê Thị Tô H và ông Dương Mạnh D giữ mà không được sự đồng ý của tôi. Hiện nay bà Lê Thị Tô H đang kinh doanh trên diện tích thuê lại của tôi và có nhiều hành động làm tôi không hài lòng như là nhiều lần có ý định cho người khác thuê lại diện tích kinh doanh trên, có ý kinh doanh mặt hàng mà tôi đang kinh doanh nhằm mục đích tranh giành khách hàng. Tôi kính mong quý công ty giải đáp rõ về:
1. Hợp đồng thuê nhà giữa tôi với ông Dương Mạnh D và bà Lê Thị Tô H có bị vô hiệu không?
2. Nếu Hợp đồng thuê nhà giữa tôi với ông Dương Mạnh D và bà Lê Thị Tô H bị vô hiệu thì hậu quả của việc này là như thế nào?
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê
>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: đẹp không tưởng
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
– Bộ luật dân sự 2015;
>> Xem thêm: Mẫu Biên bản thanh lý hợp đồng cập nhật mới nhất năm 2020
– Bộ luật tố tụng dân sự 2015;
– Luật Nhà ở 2014.
2. Luật sư tư vấn:
1. Hợp đồng thuê nhà giữa tôi với ông Dương Mạnh D và bà Lê Thị Tô H có bị vô hiệu không?
Theo những thông tin bạn cung cấp thì trong hợp đồng thuê diện tích kinh doanh giữa bạn và Công ty TNHH H không có thỏa thuận về việc cho thuê lại nhà nên việc này sẽ áp dụng các quy định của pháp luật để giải quyết. Cụ thể, như bạn cung cấp thì hợp đồng thuê diện tích kinh doanh bạn ký với Công ty TNHH H vào ngày 30/8/2017 và bạn cho ông Dương Mạnh D và bà Lê Thị Tô H thuê lại vào ngày 6/6/2018, do đó, luật áp dụng sẽ là Bộ luật dân sự 2015, Luật Nhà ở 2014. Cụ thể như sau:
Tại Điều 475 Bộ luật dân sự 2015 quy định về cho thuê lại:“Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.”. Như vậy, áp dụng tương tự quy định về việc cho thuê lại tài sản thì khi cho thuê lại nhà mà ban không được Công ty TNHH H đồng ý tức là bạn đã vi phạm quy pháp luật về việc cho thuê lại.
Mặt khác, căn cứ quy định tại Điểm đ Khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 thì khi bạn tự ý cho thuê lại nhà mà không được Công ty TNHH H đồng ý thì Công ty TNHH H có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà đang cho thuê.
“Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;”
Từ những phân tích trên cho thấy rằng việc bạn cho thuê lại diện tích mặt bằng kinh doanh trên mà không được Công ty TNHH H đồng ý là trái với quy định của pháp luật. Về nguyên tắc, một giao dịch trái pháp luật được hiểu là giao dịch vi phạm một quy phạm pháp luật bắt buộc, được soạn thảo thông thường dưới dạng khắt khe nhất là cấm làm một việc gì đó, hoặc dưới dạng nhẹ hơn là không được làm hoặc phải làm một việc nào đó. Tại Điều 123 Bộ luật dân sự 2015 định nghĩa điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện hành vi nhất định. Việc pháp luật không trao cho bạn quyền được cho thuê lại thì đương nhiên bạn sẽ không thể cho thuê lại điện tích kinh doanh trên, cụ thể:
“ Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội
“Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.
Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.”
Do vậy, hợp đồng thuê nhà giữa bạn và ông Dương Mạnh D và bà Lê Thị Tô H từ khi ký đã bị vô hiệu. Có thể nói vậy là vì khi ký Hợp đồng này bạn là không có quyền cho thuê lại đối với diện tích mặt bằng kinh doanh trên.
2. Nếu Hợp đồng thuê nhà giữa tôi với ông Dương Mạnh D và bà Lê Thị Tô H bị vô hiệu thì hậu quả của việc này là như thế nào?
Căn cứ theo Điều 131 Bộ luật dân sự 2015, cụ thể:
“ Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”
Như quy định trên thì viêc giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Vì vậy bạn có quyền gửi thông báo cho ông Dương Mạnh D và bà Lê Thị Tô H về việc Hợp đồng thuê nhà ngày 6/6/2018 giữa bạn và ông Dương Mạnh D và bà Lê Thị Tô H bị vô hiệu và tiến hành trao trả lại cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại cho bên kia thì phải bồi thường.
Trường hợp ông Dương Mạnh D và bà Lê Thị Tô H không đồng ý hợp đồng bị vô hiệu thì bạn có quyền làm đơn yêu cầu Tòa án nhân dân tuyên hợp đồng trên vô hiệu theo Điều 132 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, cụ thể:
‘Điều 132. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu
1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:
a) Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;
b) Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;
c) Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;
d) Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch;
đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.
2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.
3. Đối với giao dịch dân sự quy định tại Điều 123 và Điều 124 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế”
Trong trường hợp này, bạn có thể gửi đơn yêu cầu đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo Khoản 9, 10 Điều 27; Điểm a Khoản 2 Điều 35, Điểm a Khoản 2 Điều 40 của Bộ luật tố tụng Dân sự 2015 để giải quyết theo quy định của pháp luật.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: đẹp không tưởng để được giải đáp.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai – Công ty luật Minh Khuê
