Hỏi đáp pháp luật đất đai về cách thức giải quyết tranh chấp đất đai?

Trong trường hợp, Quý khách cần câu hỏi tư vấn cụ thể bằng văn bản, có cơ sở pháp lý, có ý kiến của trưởng văn phòng Công ty Luật TNHH Minh Khuê. Quý khách có thể xác nhận việc thanh toán trực tiếp qua hệ thống thanh toán online của công ty hoặc bằng hình thức chuyển khoản trực tiếp vào tài khoản của Chúng tôi khi quý khách có nhu cầu nhận hóa đơn dịch vụ tư vấn pháp luật của Công ty Luật TNHH Minh Khuê.

– Email luật sư tiếp nhận các yêu cầu dịch vụ luật sư trong lĩnh vực đất đai. Mức phí dịch vụ của Công ty luật Minh Khuê sẽ được các luật sư của chúng tôi đưa ra và gửi báo giá thông qua email hoặc thông qua văn bản sau khi đã thẩm định, làm rõ yêu cầu của khách hàng;

– Nếu vấn đề của Quý khách cần giải quyết ngay vui lòng trao đổi trực tiếp với luật sư giàu kinh nghiệp thông qua tổng đài tư vấn pháp luật đất đai: đẹp không tưởng (Nhấn máy lẻ phím 4);

– Nếu vấn đề của Quý khách không thể gửi qua email hoặc trao đổi trực tiếp qua tổng đài vì vấn đề này có tính phức tạp, cần trao đổi chi tiết để làm rõ vấn đề thì Quý khách vui lòng đặt lịch trực tiếp với luật sư thông qua số điện thoại: 0243 9916057. Chúng tôi, hỗ trợ tư vấn trực tiếp tại văn phòng từ 8h sáng đến 21h tối tất cả các ngày trong tuần (Chỉ trừ ngày lễ). Mức phí để luật sư tư vấn trực tiếp là : 300.000 VNĐ/ 1 giờ tư vấn. Quý khách có thể hỏi mọi vấn đề pháp lý trong lĩnh vực đất đai, đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệp luôn sẵn sàng giải đáp mọi vướng mắc của Quý khách hàng.

Hỏi đáp pháp luật trực tuyến về đất đai gọi: đẹp không tưởng

——————————————————————–

I. GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT, THU HỒI ĐẤT, TRƯNG DỤNG ĐẤT

Câu 1. Hộ gia đình tôi muốn thuê đất của Nhà nước để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh. Xin hỏi trong trường hợp này, thẩm quyền quyết định cho thuê đất thuộc cơ quan nào?

Điều 59 Luật Đất đai năm 2013 quy định thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

– Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định; Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

– Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Như vậy, nếu bạn muốn thuê đất của Nhà nước để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh thì bạn có thể nộp đơn yêu cầu cho thuê đất tới Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền được nêu ở trên để yêu cầu giải quyết tương ứng với phần diện tích mà bạn cần thuê để sử dụng vào mục đích kinh doanh, sản xuất của mình thì sẽ do một trong các cơ quan có thẩm quyền nêu trên quyết định.

Câu 2. Thời hạn sử dụng đất do Nhà nước giao, cho thuê được quy định như thế nào? Khi hết thời hạn giao đất, cho thuê đất, nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì có được Nhà nước gia hạn sử dụng đất hay không?

Căn cứ theo Mục I Chương 10 Luật Đất đai năm 2013 quy định thời hạn sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê thì tùy từng loại đất và mục đích sử dụng đất khác nhau sẽ có thời hạn tương ứng. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước tiếp tục giao đất, cho thuê đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. Thời hạn sử dụng đất bạn có thể tham khảo qua Mục I Chương 10 Luật Đất đai năm 2013.

Câu 3. Công ty A được tỉnh H giao đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp. Nhưng đã hơn 1 năm nay kể từ ngày nhận bàn giao đất trên thực địa, dự án vẫn chưa được tiến hành. Ủy ban nhân dân tỉnh H đã ra quyết định thu hồi diện tích đất đã giao cho công ty A. Quyết định trên của Ủy ban nhân dân tỉnh H có đúng quy định của pháp luật không. Theo quy định của pháp luật thì Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp nào?

Theo quy định của Mục I Chương 6 Luật Đất đai năm 2013 tại các Điều 61, 62, 63, 64 và Điều 65 quy định về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì công ty A được giao đất để xây dựng khu công nghiệp nhưng đã không được sử dụng đất trong thời hạn hơn 12 tháng liền. Vậy theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 thì việc Uỷ ban nhân dân tỉnh H ra quyết định thu hồi đất trong trường hợp này là đúng. Về các trường hợp thu hồi đất thì bạn vui lòng tham khảo qua Điều 61, 62, 63, 64 và 65 Luật Đất đai năm 2013.

II. ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, LẬP VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, THỐNG KÊ, KIỂM KÊ ĐẤT ĐAI

Câu 4. Gia đình tôi được nhà nước giao 2 héc ta đất trồng cây hàng năm. Nhưng vừa qua diện tích đất trên bị thu hẹp do sạt lở tự nhiên. Hỏi trong trường hợp này tôi có phải đăng ký lại quyền sử dụng đất không? Xin hỏi việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện trong những trường hợp nào và được thực hiện ở đâu?

– Theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 thì việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thành lập thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh; do Uỷ ban nhân dân cấp huyện thành lập thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.

– Đăng ký quyền sử dụng đất gồm đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động về sử dụng đất.

1. Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau:

– Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

– Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

– Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

– Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.

2. Đăng ký biến động về sử dụng đất được thực hiện đối với người sử dụng thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có thay đổi về việc sử dụng đất trong các trường hợp sau:

– Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

– Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

– Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

– Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

– Chuyển mục đích sử dụng đất;

– Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

– Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

– Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

– Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

– Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

– Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

– Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

Như vậy, trong trường hợp diện tích đất nông nghiệp của gia đình bạn bị thu hẹp do sạt lở tự nhiên tức là có sự thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất nên bạn cần phải thực hiện đăng ký biến động về sử dụng đất.

Câu 5. Ông K nhận khoán 2 ha đất của nông trường chè X. Khi ông K đến Ủy ban nhân dân xã nộp đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cán bộ địa chính của xã trả lời rằng trong trường hợp này ông K không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cán bộ địa chính xã nói như vậy có đúng không?

Cán bộ địa chính xã trả lời ông K như vậy là đúng. Vì theo quy định tại Khoản 4 Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai thì Nhà nước không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho trường hợp sau: “Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.”

Câu 6. Những trường hợp nào cần phải được cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Theo quy định của pháp luật hiện hành là Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn kèm theo thì không quy định cụ thể về cac trường hợp phải được cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chỉ quy định các trường hợp được đăng ký đất đai theo Điều 95 Luật Đất đai năm 2013.

Câu 7. Diện tích đất mà gia đình ông bà C sử dụng là 80 m2, nhưng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình ông bà C lại ghi nhầm là 68 m2. Trong trường hợp này thì cơ quan nào có trách nhiệm đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình ông bà C.

Theo quy định tại Điều 86 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai thì khi phát hiện nội dung ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sai sót thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính. Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai phát hiện Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót thì thông báo cho người sử dụng đất biết và yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện đính chính. Cơ quan nhà nước là Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện có thẩm quyền đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình bà C.

Câu 8. Việc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp được thực hiện như thế nào?

Được quy định chi tiết tại Mục 2 Chương 7 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai.

Câu 9. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình anh A chỉ ghi họ, tên anh A với lý do vợ anh A là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Vợ chồng A cho rằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của cả vợ và chồng nên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình anh A cần phải ghi họ, tên của cả hai vợ chồng anh. Xin hỏi pháp luật quy định về vấn đề này như thế nào?

Theo khoản 4 Điều 98 Luật đất đai năm 2013 quy định nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

“4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.”

Bên cạnh đó, theo khoản 1 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 thì nếu vợ anh A là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn không thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà ở Việt Nam thì kể cả khi là vợ của anh A thì cũng không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên vợ anh A.

Câu 10. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được thực hiện như thế nào?

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp thửa đất có vườn, ao được quy định tại Điều 103 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

1. Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.

2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.

3. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;

b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;

c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

5. Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều này; trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.

6. Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 của Điều này thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật này.

Câu 11. Anh T mua một căn hộ chung cư, nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất xây dựng nhà chung cư. Xin hỏi trong trường hợp này anh T có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 49 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai thì chủ sở hữu căn hộ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất sử dụng chung quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 49 theo thời hạn ổn định lâu dài; diện tích căn hộ được xác định theo hợp đồng mua bán căn hộ.

Như vậy, anh T được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với hình thức sử dụng đất là sử dụng chung.

Câu 12. Ba anh em M sở hữu chung một ngôi nhà do bố mẹ họ để lại. Xin hỏi trong trường hợp này giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp chung cho ba anh em M hay được cấp riêng cho từng người?

Theo quy định khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 thì: Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Theo đó, ba anh em M có thể thỏa thuận với nhau về việc cấp chung Giấy chứng nhận hoặc cấp riêng từng người nhưng trên Giấy chứng nhận sẽ phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất.

Câu 13. Gia đình ông K đang sử dụng hơn 200 m2 đất nông nghiệp nhưng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Hỏi gia đình ông K có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất đó không?

Nếu hộ gia đình ông K đáp ứng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 thì gia đình ông sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất đó.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Câu 14. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất sử dụng cho kinh tế trang trại được pháp luật quy định như thế nào?

Trước đây, theo Điều 50 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất sử dụng cho kinh tế trang trại như sau:

1. Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn rà soát hiện trạng sử dụng đất và báo cáo Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh đối với đất sử dụng cho kinh tế trang trại mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo nội dung sau:

a) Hiện trạng sử dụng đất so với hồ sơ địa chính và quy hoạch sử dụng đất chi tiết đã được xét duyệt;

b) Kết quả đầu tư sản xuất, kinh doanh và dịch vụ phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối của trang trại;

c) Diện tích đất được Nhà nước giao, cho thuê; nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho, nhận góp vốn của hộ gia đình, cá nhân khác; nhận khoán của tổ chức.

2. Trên cơ sở báo cáo của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và quy hoạch sử dụng đất chi tiết đã được xét duyệt, Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định xử lý, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp cho kinh tế trang trại mà sử dụng đất không đúng mục đích; tự ý xây dựng nhà ở, công trình sử dụng vào mục đích kinh doanh phi nông nghiệp, các công trình kiến trúc khác thì phải tự khắc phục, tháo dỡ công trình để sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định; trường hợp không tự khắc phục, tháo dỡ thì Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thực hiện biện pháp cưỡng chế hoặc thu hồi đất;

b) Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được Nhà nước giao đất mà đã sử dụng để làm kinh tế trang trại thì được tiếp tục sử dụng trong thời hạn còn lại đối với diện tích đất không vượt quá hạn mức quy định tại Điều 70 của Luật Đất đai; đối với diện tích đất vượt hạn mức thì xử lý theo quy định tại Điều 67 của Luật Đất đai;

c) Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được Nhà nước giao đất mà đã sử dụng để làm kinh tế trang trại thì phải chuyển sang thuê đất; thời hạn thuê đất là thời hạn còn lại của thời hạn giao đất;

d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để làm kinh tế trang trại do được Nhà nước cho thuê đất hoặc do nhận khoán của tổ chức, nhận góp vốn của hộ gia đình, cá nhân khác thì được tiếp tục sử dụng theo hợp đồng đã ký kết;

đ) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để làm kinh tế trang trại do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho thì xử lý theo quy định tại khoản 3 Điều 71 của Luật Đất đai.

3. Diện tích đất quy định tại các điểm b, c, d và đ khoản 2 Điều này (trừ trường hợp nhận khoán của tổ chức) mà có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn là không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nhưng theo Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn kèm theo thì hiện nay không có quy định chi tiết về vấn đề này.

III. CHẾ ĐỘ SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP

Câu 15. Vừa qua gia đình nhà ông H được giao 20 héc ta đất trồng cây lâu năm. Theo quy định của pháp luật thì việc giao đất cho gia đình ông H có vượt hạn mức cho phép không? Pháp luật quy định như thế nào về hạn mức giao đất nông nghiệp?

Điều 129 Luật Đất đai năm 2013 quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp thì hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

Như vậy, nếu hộ gia đình ông H ở xã, phường, thị trấn ở đồng bằng thì việc giao 20 héc ta đất trồng cây lâu năm cho hộ gia đình ông H là vượt hạn mức giao đất theo quy định của pháp luật (trường hợp này pháp luật quy định hạn mức là không quá 10 héc ta); nếu hộ gia đình ông H ở xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi thì việc giao đất nói trên phù hợp với quy định của pháp luật về hạn mức giao đất nông nghiệp (trường hợp này pháp luật quy định hạn mức là không quá 30 héc ta).

Câu 16. Hộ gia đình ông C đã được giao 15 ha đất trồng cây lâu năm. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình ông C có diện tích đất trồng cây lâu năm vượt hạn mức 5 ha. Trường hợp của hộ gia đình ông C được giải quyết như thế nào?

Theo quy định tại khoản 7 Điều 44 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai thì trong trường hợp hộ gia đình ông C sử dụng diện tích đất trên trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 thì mà đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 7 năm 2007 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục sử dụng đất và chỉ phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước đối với phần diện tích vượt hạn mức nhận chuyển quyền.

V. CHẾ ĐỘ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

Câu 17. Công ty B có dự án thuê đất để làm nhà kính trồng hoa xuất khẩu. Xin hỏi thời hạn tối đa mà công ty B có thể thuê đất là bao lâu?

Theo quy định khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 thì thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

Câu 18. Hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn được quy định như thế nào?

Căn cứ Điều 143 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.

Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hóa nông thôn.

Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp.

Câu 19. Gia đình tôi muốn sử dụng điện tích nông nghiệp được giao có vườn trong khu dân cư để làm nhà ở. Trong trường hợp này, gia đình tôi có phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất không?

Theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 thì căn cứ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất nông nghiệp có vườn, ao để làm nhà ở thì phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất.

Như vậy, theo quy định của pháp luật thì bạn phải làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất.

VI. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT

Câu 20: Doanh nghiệp tư nhân A muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của một số hộ gia đình và cá nhân tại xã X để thực hiện phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì phải có các điều kiện gì?

Căn cứ Điều 193 Luật Đất đai năm 2013 thì Doanh nghiệp tư nhân A muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của một số hộ gia đình và cá nhân tại xã X để thực hiện phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp phải có các điều kiện sau đây:

– Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;

– Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật Đất đai năm 2013: Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ.

Tại khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 78 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp.

Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo chủ trương chung về ”dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính.

Như vậy căn cứ vào quy định nêu trên, trong trường hợp ông A và ông B ở xã khác nhau thì họ sẽ không được quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho nhau, mặc dù họ có đất nông nghiệp giáp ranh nhau và có nhu cầu dồn điền đổi thửa cho thuận tiện việc canh tác nhưng không nằm trong phạm vi trong cùng một xã, phường, thị trấn.

Câu 22: Công ty A đã nhận chuyển nhượng 5 héc ta đất rừng để sản xuất của gia đình ông T. Có ý kiến cho rằng Công ty A không có quyền được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng để sản xuất. Vậy theo quy định của pháp luật ý kiến nêu trên có đúng quy định pháp luật hay không?

Theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Quy định nêu trên không cấm tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng để sản xuất. Cho nên, Công ty A cũng có quyền được nhận chuyển nhượng 5 hec ta đất rừng để sản xuất của hộ gia đình ông T. Như vậy, ý kiến cho rằng Công ty A không có quyền được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng để sản xuất là không đúng quy định của pháp luật hiện hành.

Câu 23: Khi ông T chết có để lại thừa kế 1.000m2 đất trồng lúa do Nhà nước giao trong thời hạn 10 năm và cho anh B và chị C là người thừa kế theo pháp luật. Nhưng chị C cho rằng anh B là công chức nhà nước, không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nên không được quyền thừa kế 1.000m2 quyền sử dụng đất đó. Vậy ý kiến trên của chị C có đúng với quy định của pháp luật hiện hành hay không?

Tại khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

Quy định trên chỉ không cho phép hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa, mà không cấm quyền nhận thừa kế. Vì vậy, mặc dù anh B là công chức nhà nước, không trực tiếp sản xuất nông nghiệp những vẫn có quyền nhận thừa kế đất trồng lúa cho ông T là bố anh để lại. Do đó ý kiến của chị C cho rằng anh B là công chức nhà nước, không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nên không được thừa kế quyền sử dụng đất là không đúng pháp luật hiện hành.

Câu 24: Gia đình ông X sống tại phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đã chuyển nhượng một phần đất ở cho ông B hiện cũng đang sinh sống ở khu vực đó, nhưng không được Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền chấp thuận. Trong trường hợp này, việc làm của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền trong trường hợp nêu trên có bị coi là vi phạm quy định về quyền chuyển nhượng của người sử dụng đất hay không?

Tại Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.

Như vậy, ông B sẽ không được quyền nhận quyền sử dụng đất tại phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng mặc dù ông B cũng đang sinh sống ở khu vực đó. Do vậy việc không chấp nhận việc chuyển quyền sử dụng đất ở giữa ông X và ông B của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền trong trường hợp nêu trên không bị coi là vi phạm quy định về quyền chuyển nhượng của người sử dụng đất.

Câu 25: Hộ gia đình ông A được giao 5 hecta đất nuôi trồng thuỷ sản trong phân khu bảo vệ phục vụ mục đích quốc phòng. Năm 2005 ông A đã quyết định chuyển nhượng 5 hec ta cho ông H hiện cũng đang sống tại đó, nhưng không được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. Vậy việc cơ quan có thẩm quyền không chấp nhận sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông A cho ông H có đúng với quy định của pháp luật hiện hành hay không?

Theo quy định Điều 192 Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

Đối chiếu với quy định nêu trên, hộ gia đình ông được quyền chuyển nhượng 5 hec ta đất nuôi trồng thuỷ sản trong phân khu bảo vệ phục vụ mục đích quốc phòng khi người nhận chuyển nhượng là H hiện cũng đang sống tại đó. Do đó việc cơ quan có thẩm quyền không chấp nhận sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông cho ông H là không đúng với quy định của pháp luật hiện hành.

Câu 26: Hộ gia đình ông X được giao 1 hec ta đất nông nghiệp xen kẽ trong khu vực rừng phòng hộ tại huyện Y tỉnh K. Do không có nhu cầu sử dụng nên gia đình ông đã quyết định chuyển nhượng cho anh T sống tại thành phố M. Vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa hộ gia đình ông X và anh T có được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận hay không?

Tại Điều 192 Luật Đất đai năm 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

Đối chiếu với quy định nêu trên, khi được giao 1 hec ta đất nông nghiệp xen kẽ trong khu vực rừng phòng hộ tại huyện Y tỉnh K thì hộ gia đình ông X chỉ được quyền chuyển nhượng đất đó cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó. Trong trường hợp nêu trên, do không có nhu cầu sử dụng nên gia đình ông đã quyết định chuyển nhượng cho anh T hiện sống tại thành phố M thì việc chuyển nhượng đó sẽ không được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

Câu 27: Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi hợp tác xã bị giải thể hoặc phá sản thì quyền sử dụng đất sẽ được xử lý như thế nào?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 177 Luật Đất đai năm 2013 thì khi hợp tác xã bị giải thể hoặc phá sản thì quyền sử dụng đất của hợp tác xã được xử lý như sau:

– Đối với đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, do mua tài sản gắn liền với đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền mua tài sản gắn liền với đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì Nhà nước thu hồi đất đó;

– Đối với đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, do mua tài sản gắn liền với đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền mua tài sản gắn liền với đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; đất do thành viên góp quyền sử dụng vào hợp tác xã thì Nhà nước không thu hồi đất, quyền sử dụng đất đó là của hợp tác xã và được xử lý theo điều lệ của hợp tác xã, nghị quyết của đại hội thành viên.

VII- THỦ TỤC HÀNH CHÍNH ÁP DỤNG CHUNG KHI NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT THỰC HIỆN CÁC QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ

Câu 28: Khi ông B chuyển nhượng 300m2 đất ở cho Công ty M đã đến Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất làm thủ tục chứng thực hợp đồng. Nhưng Uỷ ban nhân dân xã đã từ chối với lý do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân với cho tổ chức kinh tế thì phải được công chứng. Vậy việc Uỷ ban nhân dân xã từ chối yêu cầu của ông B và Công ty M với lý trên có được coi là đúng với quy định của pháp luật hiện hành hay không?

Tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản là hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy, ông B chuyển nhượng 300m2 đất ở cho Công ty M là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân với tổ chức, không phân biệt công ty M có phải là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản hay không thì các bên cũng có quyền tự lựa chọn việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định, chỉ là khi công ty B là tổ chức kinh doanh bất động sản thì pháp luật không bắt buộc công chứng hoặc chứng thực, việc công chứng hoặc chứng thực do yêu cầu của các bên.

Cho nên, ông B và Công ty M có thể lựa chọn việc công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đối với hợp đồng đó. Vì vậy, việc Uỷ ban nhân dân xã X từ chối yêu cầu chứng thực hợp đồng giữa ông B và Công ty M với lý do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân với cho tổ chức kinh tế bắt buộc phải công chứng là không đúng với quy định của pháp luật hiện hành.

Câu 29: Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong khi thực hiện trình tự, thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất đai được pháp luật hiện hành quy định như thế nào?

– Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và lệ phí trước bạ (sau đây gọi là nghĩa vụ tài chính) do cơ quan thuế xác định. Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin địa chính cho cơ quan thuế đối với các trường hợp đủ điều kiện và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính do Sở Tài nguyên và Môi trường xác định; trường hợp áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể thì do cơ quan thuế xác định.

– Cơ quan thuế có trách nhiệm thông báo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được số liệu địa chính.

Cơ quan có thẩm quyền ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không phải nộp, được nợ nghĩa vụ tài chính hoặc đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc có quyết định miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ xác định phí và lệ phí có liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai, trừ lệ phí trước bạ theo quy định mà người sử dụng đất phải nộp khi thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất; thông báo và hướng dẫn cho người sử dụng đất nộp theo quy định của pháp luật.

VIII- TRÌNH TỰ THỦ TỤC HÀNH CHÍNH TRONG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Câu 30: Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại xã, thị trấn được thực hiện như thế nào?

Theo quy định Điều 100 và Điều 101 Luật Đất đai năm 2013, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại xã, thị trấn được thực hiện theo trình tự, thủ tục sau đây:

Hộ gia đình, cá nhân nộp tại Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất 01 bộ hồ sơ gồm có: Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 (nếu có) hoặc văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã, thị trấn nơi có đất xác nhận đất sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp; văn bản ủy quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có); Các giâys tờ chứng minh nhân thân của người sử dụng đất: Chứng minh nhân dân, Hộ khẩu.

– Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thẩm tra, xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất; thẩm tra, xác nhận về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt; công bố công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại trụ sở Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn trong thời gian 15 ngày; xem xét các ý kiến đóng góp đối với các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường;

– Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ghi ý kiến đối với trường hợp không đủ điều kiện; trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; gửi hồ sơ những trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính đến Phòng Tài nguyên và Môi trường;

– Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất.

Câu 31: Gia đình ông A thuê 5 hecta đất để sản xuất trong thời hạn 10 năm. Do hoạt động kinh doanh có hiệu quả, nên khi gần hết thời hạn thuê, gia đình ông A có nguyện vọng muốn được thuê tiếp 5 hecta đất đó. Vậy gia đình ông A phải làm các thủ tục gì để thực hiện việc gia hạn hợp đồng thuê đất?

Theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, thì gia đình ông A phải làm các thủ tục sau đây để thực hiện việc gia hạn hợp đồng thuê đất:

Trước khi hết hạn sử dụng đất, hộ gia đình ông A nộp 01 bộ hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất. Hồ sơ gồm có đơn xin gia hạn sử dụng đất và dự án bổ sung về sản xuất, kinh doanh đã được xét duyệt.

Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác định nhu cầu sử dụng đất phù hợp với đơn xin gia hạn hoặc dự án bổ sung về sản xuất, kinh doanh đã được xét duyệt; trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp quyết định gia hạn; chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc làm trích sao hồ sơ địa chính. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ địa chính gửi cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp và gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. Hộ gia đình ông A có trách nhiệm nộp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã hết hạn, nộp chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính cho cơ quan tài nguyên và môi trường. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉnh lý thời hạn sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp được gia hạn sử dụng đất.

Thời gian thực hiện các công việc trên không quá 15 ngày làm việc (không kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày cơ quan tài nguyên và môi trường nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày hộ gia đình ông A nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp hộ gia đình ông A không đủ điều kiện được gia hạn sử dụng đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện việc thu hồi đất theo quy định của Luật đất đai.

Câu 32: Trong trường hợp người sử dụng đất đổi tên hoặc do giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên, thay đổi về quyền, thay đổi về nghĩa vụ tài chính thì có phải đăng ký biến động về sử dụng đất với cơ quan có thẩm quyền hay không?

Khi người sử dụng đất đổi tên hoặc do giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên, thay đổi về quyền, thay đổi về nghĩa vụ tài chính thì người sử dụng đất phải đăng ký biến động về sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 thì khi có biến động về sử dụng đất do đổi tên, giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên, thay đổi về quyền, thay đổi về nghĩa vụ tài chính, thì người sử dụng đất phải tiến hành đăng ký biến động về sử dụng đất với cơ quan có thẩm quyền. Trình tự, thủ tục đăng ký như sau:

Người sử dụng đất có nhu cầu đăng ký biến động về sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ gồm có đơn xin đăng ký biến động về sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 (nếu có) và các giấy tờ pháp lý khác có liên quan đến việc đăng ký biến động về sử dụng đất.

Trong thời hạn không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn xin đăng ký biến động; làm trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp có thay đổi về diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên thì phải thực hiện trích đo địa chính thửa đất, trích sao hồ sơ địa chính và gửi kèm theo hồ sơ xin đăng ký biến động đến cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp;

Câu 33: Anh A bị mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nay muốn cơ quan có thẩm quyền cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho mình thì phải làm các thủ tục gì?

Tại Điều 77 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai và khoản 2 Điều 10, Điều 11 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính thì trình tự, thủ tục cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau: Người sử dụng đất có nhu cầu cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ gồm có:

– Đơn đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;

– Giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc đã niêm yết thông báo mất giấy trong thời gian 15 ngày đối với hộ gia đình và cá nhân; giấy tờ chứng minh đã đăng tin 03 lần trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương về việc mất Giấy chứng nhận đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; trường hợp mất Giấy chứng nhận do thiên tai, hỏa hoạn phải có giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc thiên tai, hỏa hoạn đó.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính; xác nhận vào đơn xin cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; gửi trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính kèm theo hồ sơ xin cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp. Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo uỷ quyền; Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Thời gian thực hiện các công việc trên không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho đến ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy, khi anh A muốn cơ quan có thẩm quyền cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải có đơn đề nghị cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gửi cho cơ quan có thẩm quyền. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có đất thực hiện việc niêm yết thông báo về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã mất, thẩm tra, trích lục bản đồ địa chính, xác nhận vào đơn xin cấp lại và gửi toàn bộ những giấy tờ đó đến cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp để cơ quan này trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh A.

IX. TRÌNH TỰ THỦ TỤC HÀNH CHÍNH TRONG VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT

Câu 34: Để thuận tiện cho việc sinh hoạt, học tập của con cái, vợ chồng tôi quyết định mua ngôi nhà của ông bà H. Ngôi nhà này được xây dựng trên đất thổ cư đã được cấp sổ đỏ. Sau khi thống nhất giá cả, tôi đề nghị ông H cùng vợ chồng tôi ra UBND phường làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tôi rất băn khoăn không biết để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, tôi phải thực hiện theo trình tự, thủ tục như thế nào?

Theo Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

Bên nhận chuyển nhượng nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

– Các giấy tờ chứng minh nhân thân: Chứng minh nhân dân, hộ khẩu, Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân,…

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc có chứng thực;

– Biên lai thực hiện nghĩa vụ tài chính;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 (nếu có);

– Đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện không quá mười ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Câu 35: Trình tự, thủ tục mua bán, cho thuê, thừa kế, tặng cho tài sản gắn liền với đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất được pháp luật quy định như thế nào?

Trình tự thủ tục mua bán, cho thuê, thừa kế, tặng cho nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây rừng, cây lâu năm thuộc sở hữu của người sử dụng đất gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây rừng, cây lâu năm thuộc sở hữu của người sử dụng đất gắn liền với đất được thực hiện theo trình tự chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất quy định tại Mục 3 Chương 7 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai.

Bộ Tư pháp chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường và các Bộ, ngành có liên quan hướng dẫn cụ thể việc thực hiện các quyền mua bán, cho thuê, thừa kế, tặng cho tài sản gắn liền với đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất.

X- BỒI THƯỜNG ĐẤT

Câu 36: Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với tổ chức, cá nhân, hộ gia đình dựa trên nguyên tắc nào?

Theo quy định tại Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 thì thực hiện việc bồi thường khi thu hồi đất của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình dựa trên nguyên tắc sau đây:

– Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai năm 2013 thì được bồi thường.

– Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

– Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Câu 37: Trong những trường hợp nào thì Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất mà không phải bồi thường?

Theo quy định tại Điều 92 Luật Đất đai năm 2013 thì trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất bao gồm:

– Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quy định tại các điểm a, b, d, đ, e, i khoản 1 Điều 64 và điểm b, d khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai năm 2013.

– Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng.

Câu 38: Ông H không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhưng lại có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. Vậy khi Nhà nước thu hồi đất đó thì ông H có được bồi thường hay không?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện để được nhà nước bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật đất đai năm 2013; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Đối chiếu với quy định nêu trên, khi bị thu hồi đất mà đất mặc dù chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng ông H có đủ điều kiện để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, thì ông H vẫn được Nhà nước bồi thường khi thu hồi dất.

Câu 39: Ông H sử dụng đất do nhận chuyển nhượng từ ông T, có hợp đồng và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông T, nhưng hiện chưa làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Vậy ông T hay ông H sẽ là người được hưởng bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đó để sử dụng vào mục đích công cộng?

Theo quy định tại Điều 75 Luật đất đai năm 2013, về nguyên tắc ông T vẫn là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do vậy, khi nhà nước thu hồi về đất vì mục đích công cộng thì ông T vẫn là người được hưởng tiền bồi thường.

Trong trường hợp, ông H bị Nhà nước thu hồi đất đối với đất nhận chuyển nhượng từ ông T, nhưng chưa làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Nếu ông H muốn được trực tiếp nhận tiền bồi thường thì ông H cần chứng minh ông H đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 100, Điều 101 Luật Đất đai năm 2013, đồng thời, đủ điều kiện để được bồi thường theo Điều 75, Điều 88 Luật Đất đai năm 2013.

XI. BỒI THƯỜNG TÀI SẢN

Câu 40: Gia đình tôi đầu tư xây dựng và đưa vào hoạt động phân xưởng cán thép từ nhiều năm nay trên thửa đất của gia đình. Gần đây theo quy hoạch mới của UBND huyện, thửa đất này sẽ bị thu hồi để giải phóng mặt bằng phục vụ dự án mở đường của huyện. Được biết chúng tôi sẽ được bồi thường toàn bộ tài sản gắn liền với đất đang sử dụng. Nhưng đối với hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất cán thép có thể tháo dời và di chuyển được thì sẽ được bồi thường ra sao? Đề nghị cho chúng tôi biết Nhà nước chủ trương thực hiện bồi thường tài sản khi thu hồi đất theo nguyên tắc như thế nào?

Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của nhân dân khi bị nhà nước thu hồi đất, Luật Đất đai năm 2013, Nghị định 47/2014/NĐ-CP đã quy định cụ thể về việc bồi thường tài sản. Đối với trường hợp trên cũng sẽ thực hiện theo các nguyên tắc bồi thường tài sản như sau:

– Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại, thì được bồi thường. Trong đó, tài sản gắn liền với đất bao gồm: nhà, công trình xây dựng đơn chiếc; nhà, công trình xây dựng theo hệ thống trong một khuôn viên đất (sau đây gọi chung là nhà, công trình), cây trồng trên đất.

– Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất đó thuộc đối tượng không được bồi thường thì tùy từng trường hợp cụ thể được bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản.

– Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất công bố mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép xây dựng thì không được bồi thường.

– Tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất được công bố thì không được bồi thường, bao gồm cả cây trồng trên đất.

– Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dời và di chuyển được, thì chỉ được bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt; mức bồi thường do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với pháp luật hiện hành và thực tế ở địa phương.

Câu 41: Vợ chồng tôi làm nhà và sinh sống trên thửa đất của cha ông để lại đã hơn 10 năm. Thực hiện chủ trương của tỉnh về phát triển khu công nghiệp tại địa phương, gia đình chúng tôi phải di dời và được hỗ trợ tái định cư tại địa điểm khác. Tuy nhiên, do điều kiện kinh tế khó khăn, chúng tôi rất lo lắng không biết sẽ xoay sở như thế nào để đủ tiền xây dựng nhà trên thửa đất mới, liệu chúng tôi có được nhà nước bồi thường giá trị xây dựng căn nhà đang ở hay không? Đề nghị cho chúng tôi rõ về vấn đề này.

Khi thực hiện bồi thường đất đai, pháp luật cũng quy định việc bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất với mục đích tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho người dân. Theo Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ-CP việc bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Khoản 2 Điều 89 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình đó.

Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng (=) tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân (x) với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành.

Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường không quá 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại.

2. Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định theo công thức sau:

Trong đó:

Tgt: Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại;

G1: Giá trị xây mới nhà, công trình bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành;

T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, công trình bị thiệt hại;

T1: Thời gian mà nhà, công trình bị thiệt hại đã qua sử dụng.

3. Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần mà phần còn lại không còn sử dụng được thì bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, những vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ.

4. Đối với nhà, công trình xây dựng không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ quản lý chuyên ngành ban hành thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.

Câu 42: Năm 1995, vợ chồng tôi được cơ quan giao cho ở căn hộ cấp 4 có diện tích 60 m2 thuộc khu tập thể cơ quan (hàng tháng có trả tiền thuê). Một thời gian sau, vì các con tôi đã lớn, diện tích nhà chật hẹp nên không đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của gia đình, được phép của cơ quan, chúng tôi quyết định cải tạo, nâng cấp xây thêm tầng nhà trên nền móng cũ. Tuy nhiên, vừa qua cơ quan tôi quyết định lấy lại diện tích nhà trên để xây dựng thêm trụ sở mới. Tôi rất băn khoăn vì không biết gia đình mình có được bồi thường chi phí đã đầu tư cải tạo nhà trước kia hay không?

Bạn đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, nên việc giải quyết bồi thường nhà, công trình được quy định cụ thể tại Điều 14 Nghị định 47/2014/NĐ-CP như sau:

Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước (nhà thuê hoặc nhà do tổ chức tự quản) nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ, thì người đang thuê nhà không được bồi thường đối với diện tích nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và diện tích cơi nới trái phép, nhưng được bồi thường chi phí tự cải tạo, sửa chữa, nâng cấp; mức bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Bên cạnh đó, người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bị phá dỡ được thuê nhà ở tại nơi tái định cư; giá thuê nhà là giá thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; nhà thuê tại nơi tái định cư được Nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của Chính phủ về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê; trường hợp đặc biệt không có nhà tái định cư để bố trí thì được hỗ trợ bằng tiền để tự lo chỗ ở mới; mức hỗ trợ bằng 60% giá trị đất và 60% giá trị nhà đang thuê.

Câu 43: Việc di chuyển mồ mả trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất được bồi thường như thế nào?

Bồi thường về di chuyển mồ mả được quy định tại Điều 18 Nghị định 47/2014/NĐ-CP cụ thể như sau: Đối với việc di chuyển mồ mả không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 8 của Nghị định 47/2014/NĐ-CP thì người có mồ mả phải di chuyển được bố trí đất và được bồi thường chi phí đào, bốc, di chuyển, xây dựng mới và các chi phí hợp lý khác có liên quan trực tiếp. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể cho phù hợp với tập quán và thực tế tại địa phương.

Câu 44: Tôi là xã viên hợp tác xã nông nghiệp. 5 năm trước, tôi được Nhà nước giao cho gần 1,5 hecta đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm. Nay thực hiện chủ trương chuyển đổi đất nông nghiệp để phát triển công nghiệp và thủ công nghiệp của huyện, tôi phải giao lại diện tích đất đang canh tác của mình. Xin hỏi tôi sẽ được bồi thường như thế nào đối với cây trồng đang đến mùa thu hoạch của mình? Ở xã tôi cũng còn nhiều hộ gia đình có diện tích trồng cây lâu năm, diện tích nuôi trồng thuỷ sản nhưng đều nằm trong diện quy hoạch của huyện. Vậy những hộ đó có được đền bù đối với giá trị cây trồng, vật nuôi thuỷ sản hay không, mức đền bù như thế nào?

Vấn đề bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi cũng được Nhà nước chú trọng, quan tâm khi thu hồi đất quy định rõ tại Điều 90 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:

a) Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;

b) Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất;

c) Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại;

d) Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.

2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với vật nuôi là thủy sản thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:

a) Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch thì không phải bồi thường;

b) Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thì được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có thể di chuyển được thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra; mức bồi thường cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

XII. CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ

Câu 45: Thực hiện kế hoạch giải phóng mặt bằng để làm đường của UBND thành phố, gia đình tôi thuộc diện phải chuyển tái định cư tại một quận mới. Được biết Nhà nước có chính sách hỗ trợ di dời đối với những trường hợp như gia đình chúng tôi. Vấn đề này được quy định như thế nào?

Hỗ trợ di chuyển là một trong những chính sách ưu tiên hàng đầu được Nhà nước áp dụng cho những hộ gia đình bị thu hồi đất nay phải chuyển đến nơi ở mới. Theo Điều 91 Luật Đất đai năm 2013 thì vấn đề này được quy định như sau: Khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển tài sản thì được Nhà nước bồi thường chi phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt; trường hợp phải di chuyển hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất còn được bồi thường đối với thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường tương ứng với điều kiện của địa phương.

Câu 46: Vừa qua, địa phương tôi thực hiện dự án mở rộng, phát triển khu du lịch sinh thái biển. Theo dự án này, gia đình tôi là một trong số nhiều hộ nông dân sẽ phải giao lại diện tích đất nông nghiệp đang nuôi trồng thuỷ sản cho Nhà nước. Chúng tôi rất lo lắng vì chưa biết mình sẽ làm gì trong tương lai, Nhà nước có hỗ trợ gì không để chúng tôi có việc làm, đảm bảo đời sống ổn định trong thời gian tới?

Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm là một trong mối quan tâm của nhiều bà con khi bị thu hồi đất nông nghiệp quy định tại Điều 20 Nghị định 47/2014/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP và được quy định chi tiết theo Quyết định 63/2015/QĐ-TTg. Nhà nước cũng đã ban hành những chính sách cụ thể như sau:

Đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị thu hồi thì được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp cho người trong độ tuổi lao động. Việc hỗ trợ chuyển đổi nghề cho số lao động trong độ tuổi lao động của các hộ gia đình bị thu hồi đất sản xuất nông nghiệp được thực hiện bằng hình thức hỗ trợ một phần chi phí học nghề tại các cơ sở dạy nghề ở địa phương. Mức hỗ trợ và số lao động cụ thể được hỗ trợ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế ở địa phương.

Hỗ trợ bằng tiền không quá 05 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất của địa phương đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp thu hồi; diện tích được hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương. Mức hỗ trợ cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định căn cứ điều kiện thực tế của địa phương.

Việc hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp được thực hiện chủ yếu bằng hình thức cho đi học nghề tại các cơ sở dạy nghề. Trường hợp ở địa phương chưa tổ chức được việc đào tạo chuyển đổi nghề và chủ dự án sử dụng đất thu hồi không thể tổ chức được đào tạo nghề hoặc người được hưởng hỗ trợ đào tạo nghề không muốn tham gia đào tạo nghề thì thực hiện hỗ trợ bằng tiền; mức hỗ trợ bằng tiền cụ thể do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phù hợp với thực tế tại địa phương.

Câu 47: Vì điều kiện khó khăn nên vợ chồng tôi vẫn đang phải thuê nhà ở của gia đình bà T. với thời hạn hợp đồng là 5 năm. Nay theo quy hoạch của thành phố để phát triển khu đô thị mới, Nhà nước sẽ thực hiện thu hồi diện tích nhà đất mà chúng tôi đang thuê, nên gia đình tôi phải di chuyển đến nơi khác. Trong trường hợp này, liệu chúng tôi có được hưởng chính sách hỗ trợ nào của Nhà nước không?

Bạn đang thuê nhà không phải thuộc sở hữu Nhà nước. Tuy nhiên, trường hợp của bạn cũng sẽ được Nhà nước quan tâm hỗ trợ một phần theo Điều 23 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về hỗ trợ người đang thuê nhà ở không thuộc sở hữu Nhà nước:

Hộ gia đình, cá nhân đang thuê nhà ở không phải là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì được hỗ trợ chi phí di chuyển tài sản theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

2. Tư vấn tranh chấp đất nông nghiệp có được đền bù không ?

Chào luật sư. Tôi xin hỏi vấn đề như sau: bà nội tôi khi còn sống có để lại cho gia đình tôi giấy uỷ quyền sử dụng đất 313 đứng tên bà tôi. Nay bà tôi đã mất nhà nước thu hồi diện tích đất 313 đứng tên bà tôi. Trong giấy uỷ quyền bà tôi viết: uỷ quyền cho gia đình tôi canh tác và nhà nước thu hồi thì gia đình tôi nhận được số tiền đền bù đó. Nay mọi thủ tục giấy tờ bên ban giải phóng mặt bằng đã chuyển tới gia đình tôi. Nhưng chú tôi (là con trai của bà tôi) lại làm đơn không cho chúng tôi nhận tiền đền bù đó. Tôi không hiểu tại sao chú tôi lại có số mét vuông diện tích thuộc tên của bà tôi trong bìa đỏ nhà chú ấy. Chú bảo: “Tiền đấy là chú phải được nhận vì số mét vuông ruộng đó trong bìa đỏ nhà chú“. Nhưng chú tôi lại không nuôi bà tôi mà chúng tôi nuôi từ lúc khoẻ đến lúc bà tôi về già tôi đều lo liệu cả mà số mét vuông ruộng này lại ở trong sổ canh tác của hợp tác xã đứng tên gia đình nhà tôi.

Vậy cho tôi hỏi tôi phải làm gì để nhận được số tiền đền bù này? Tôi xin chân thành cảm ơn.

>> Luật sư trả lời: Phần đất và phần không gian trên phần lối đi chung được quy định như thế nào trong xây dựng?

Để nhận được số tiền đền bù này thì gia đình bạn có quyền nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định tại Điều 202 và Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 để giải quyết. Gia đình bạn cần có bằng chứng để chứng minh mảnh đất bà để lại không có chuyển nhượng sang cho chú bạn. Khi đó, gia đình bạn trước hết có quyền yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai ở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, sau đó mới yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết.

Bạn cần lưu ý: Giấy ủy quyền mà bà bạn để lại sẽ chấm dứt hiệu lực khi bà bạn chết đi theo điểm đ khoản 3 Điều 140 Bộ luật Dân sự năm 2015. Do đó, mảnh đất bà bạn để lại sẽ xác định là di sản thừa kế và sẽ chia theo hàng thừa kế theo Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015.

3. Tranh chấp đất của các thành viên trong gia đình ?

Kính chào luật sư. Mong luật sư tư vấn giúp tôi trường hợp sau: anh và chị dâu tôi là con út trong gia đình sống chung và chăm sóc ba mẹ được 8 năm. Ba mẹ của anh chị tôi quyết định chuyển quyền sử dụng đất cho anh chị tôi bằng hình thức cho tặng có hợp đồng bằng văn bản đã được UBND xã công chứng và hồ sơ hoàn tất chuyển huyện theo thẩm quyền. Một tuần sau mẹ của anh chị tôi đổi ý không cho, nên mẹ của anh chị tôi đã làm đơn gửi trực tiếp lên cơ quan có thẩm quyền huyện với lý do không biết chữ và bị lãng tai nên trong lúc cán bộ công chứng đọc lại hợp đồng bà ấy không nghe rõ đã ký tên vào. Sau khi cơ quan huyện nhận được đơn của bà đã trả hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất của anh chị về UBND xã (lúc ký tên có người chứng kiến và bà ấy không bị lãng tai cũng không có tiền sử về bệnh lãng tai, tinh thần minh mẫn, ba của anh chị tôi sức khỏe tốt tinh thần minh mẫn hoàn toàn đồng ý việc cho anh chị tôi đứng tên quyền sử dụng đất). Kính nhờ luật sư tư vấn hợp đồng của anh chị tôi có hiệu lực pháp lý không, muốn thực hiện theo hợp đồng thi phải làm sao, có thể khởi kiện ra tòa yêu cầu thực hiện theo hợp đồng được không? Trân trọng cảm ơn.

Trả lời:

Căn cứ theo Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về tặng cho bất động sản:

“1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.”

Theo thông tin bạn cung cấp, hợp đồng tặng cho giữa mẹ anh chị bạn và anh chị của bạn đã được Ủy ban nhân dân xã phường chứng thực và được lập thành văn bản, cả hai bên đều hoàn toàn minh mẫn, sáng suốt, không bị đe dọa, lừa dối hay ép buộc, chình vì vậy, hợp đồng tặng cho này đáp ứng quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, do đó, hợp đồng tặng cho này có hiệu lực.

Trong trường hợp, mẹ anh trai bạn muốn thay đổi ý định và muốn hủy hợp đồng tặng cho này phải đưa ra được căn cứ chứng minh việc tặng cho bị lừa dối, ép buộc, hay vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội,… thì hợp đồng mới bị vô hiệu theo quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi đó, hậu quả pháp lý của gia dịch dân sự vô hiệu được xác định như sau:

– Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

– Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

– Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

– Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

>> Tham khảo: Tư vấn về việc đòi lại đất khai hoang ? Thủ tục khởi kiện đòi lại đất khai hoang ?

5. Chịu trách nhiệm về tranh chấp đất sau thời điểm chuyển nhượng?

Thưa luật sư, tôi xin phép hỏi vấn đề về mua bán nhà đất như sau: hiện tôi có 1 mãnh đất được nhà nước cấp sổ đỏ trong đó ghi rõ phần diện tích sử dụng gồm : 200 m2 là diện tích đất thổ cư ( lâu dài), 395 m2 là diện tích đất vườn có thời hạn ( 8/2019). Vậy giờ tôi đã bán mảnh đất này, bên mua tiến hành san lấp mặt bằng. Nếu phần diện tích đất vườn (395 m2) sử dụng làm đất thổ cư thì có thủ tục chuyển đổi hay có thời hạn gì không. Sau khi giao dịch xong thì bên tôi có chịu trách nhiệm hay khiếu kiện gì về phần đất đó không ?

Mong luật sư trả lời giúp câu hỏi. Rất cảm ơn.

Căn cứ khoản 3 Điều 167 và khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. Đồng thời, phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Chỉ khi nào bên nhận chuyển nhượng mảnh đất của bạn có đăng ký tại Cơ quan đăng ký đất đai và được ghi vào sổ địa chính thì bạn mới không phải chịu trách nhiệm về việc khiếu nại hay khởi kiện gì. Bởi lẽ, nếu bạn không đăng ký biến động đất đai khi đã chuyển nhượng sang cho người khác thì đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các giấy tờ kèm theo thì mảnh đất này vẫn đứng tên của bạn, đương nhiên, bạn vẫn phải chịu trách nhiệm trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi có phát sinh tranh chấp hay quyền và nghĩa vụ nào đó liên quan đến mảnh đất mà bạn đang đứng tên.

>> Tham khảo: Tư vấn về việc yêu cầu bồi thường hoặc lấy lại đất khai hoang phục hóa bị xã thu hồi ?

6. Tư vấn về giải quyết tranh chấp đất theo thẩm quyền của Tòa án?

Xin chào Luật Minh Khuê, gia đình em có trường hợp này muốn được tư vấn. Cụ thể: gia đình em ở chung là một gia đình lớn gồm bà nội, gia đình em 4 người (cha, mẹ, anh trai và em), thêm nhà một người cô có 3 người. Trước kia cả gia đình cùng sống trong 1 ngôi nhà bà nội em mua, sau đó bà nội mua mảnh đất kế bên cho gia đình em và bà nội ở, trong lúc xây nhà thì ba em có bỏ tiền ra xây nhà.

Sau đó do nhà người cô (sống ở nhà kế bên) mắc nợ bà nội định bán ngôi nhà gia đình em đang ở thì ba em mua lại ngôi nhà trả tiền cho cô mà không có giấy tờ nào hết, bà nội em vẫn đứng tên ngôi nhà đó. Từ đó đến nay thì ba và mẹ em đã sửa chữa và xây lại nhà cho gia đình ở, năm 2012 thì bà nội mất mà không để lại di chúc, nhưng trước lúc mất tâm ý của bà nội đã chia hết ra rồi là nhà em đang ở là của ba, người cô ở nhà kế bên, còn các cô và chú khác thì cũng có nhà riêng ở những nơi khác. Đến nay đã 3 năm kể từ ngày bà nội mất mà sổ hộ khẩu nhà em vẫn còn đứng tên bà nội và sổ đất của 2 nhà vẫn chưa được chia cũng như chưa sang tên. Nay nhà em có ý định đổi sổ hộ khẩu và chia lại sổ đất thì mấy người cô lại giành ngôi nhà gia đình em đang ở và muốn chia ngôi nhà đó với lý do là đó là nhà của bà nội. Gia đình em thấy thật vô lý do nhà đã được ba em mua và ba mẹ em đã sửa chữa cũng như xây lại nhà. Xin hỏi trường hợp này của gia đình em có thể lấy được nhà không ạ?

Em xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Về vấn đề của bạn chúng tôi giải đáp như sau:

Theo quy định của Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai cụ thể tại Điều 12 quy định về các trường hợp bị pháp luật nghiêm cấm, trong đó tại khoản 6 có quy định nghiêm cấm hành vi: “Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền“.

Theo như bạn trình bày, ba bạn có bỏ tiền ra mua ngôi nhà và quyền sử dụng đất từ cô của bạn nhưng hai bên không có bất kỳ giấy tờ nào. Chứng tỏ việc thực hiện giao dịch này không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc làm này là trái với quy định của pháp luật, bởi vậy, giao dịch này là giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Theo đó, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Theo như quy định trên, nếu gia đình bạn không thỏa thuận được với các cô, thì gia đình bạn có quyền yêu cầu cô (người đã bán căn nhà và quyền sử dụng mảnh đất tương ứng cho gia đình bạn) hoàn trả số tiền trước đây mà gia đình bạn đã bỏ ra để mua, thậm chí là cả số tiền ba bạn đã bỏ ra để sửa nhà.

Sau đó, vì bà nội bạn mất mà không để lại di chúc, theo bạn trình bày thì tâm ý của bà có chia ra hết, nhưng pháp luật chỉ quy định hai hình thức của di chúc là di chúc lập thành văn bản và di chúc miệng (nhưng phải có người làm chứng). Ở đây bà bạn mất mà không để lại bất kỳ di chúc nào, vì vậy, việc chia di sản thừa kế sẽ tiến hành chia theo pháp luật. Di sản thừa kế lúc này được xác định bao gồm tất cả các tài sản của bà nội bạn trước khi mất: căn nhà gia đình bạn đang sống và căn nhà cô bạn hiện đang ở. Theo Bộ luật dân sự năm 2015 xác định về người thừa kế theo pháp luật như sau:

Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

– Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

– Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

– Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Trong trường hợp của bạn, người thừa kế hàng thứ nhất bao gồm ba bạn và các cô, các chú (con của bà nội), việc chia di sản bà nội bạn để lại sẽ tiến hành chia đều thành các phần bằng nhau. Tuy nhiên, trong trường hợp các chú hoặc cô không muốn nhận di sản thừa kế và muốn từ chối nhận thừa kế thì sẽ được chia phần đó cho những người còn lại. Trong trường hợp các bên không thỏa thuận được với nhau thì gia đình bạn có quyền nộp đơn Khởi kiện tới Tòa án để yêu cầu Tòa án giải quyết.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi đối với vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng!

Trân trọng ./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai – Công ty luật Minh Khuê