Đặt cọc mua bán nhà bị vô hiệu được xử lý như thế nào

Khi mua bán, chuyển nhượng tài sản có giá trị lớn, đặc biệt là nhà cửa, đất đai thì thường sẽ không tránh khỏi xảy ra những tình huống rủi ro. Hơn nữa giá cả nhà cửa, đất đai lại không ngừng biến động. Rất nhiều trường hợp sau khi đã kí kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhưng bên bán nhà vẫn hủy hợp đồng vì có người trả giá cao hơn dẫn đến những thiệt hại phát sinh mà người mua phải gánh chịu, ngay cả khi các bên đã tiến hành đặt cọc đảm bảo cho việc mua bán, chuyển nhượng.

Trước khi kí kết hợp đồng đặt cọc:

Thứ nhất, trước khi kí kết hợp đồng đặt cọc, người mua nhà cần phải xác định về tính hợp pháp của bất động sản như: bất động sản đó đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) không, bất động sản có đang trong quá trình tranh chấp hay có đang là đối tượng đảm bảo của một giao dịch nào đó hay không như cầm cố, thế chấp… bên cạnh đó cũng cần xác định rõ loại đất đang giao dịch để phù hợp với mục đích sử dụng.

Thứ hai, cần phải xác định ai là chủ sở hữu, sử dụng của bất động sản, là sở hữu cá nhân hay là đồng sở hữu. Chủ sở hữu, sử dụng bất động sản phải là người có đầy đủ trách nhiệm dân sự khi giao dịch.

Khi tiến hành kí kết hợp đồng đặt cọc

Việc đầu tiên cần xác định là chủ thể sẽ kí kết hợp đồng, chủ thể ký kết sẽ là chủ thể có tên trong GCN hoặc giấy tờ tương đương. Trường hợp có giấy ủy quyền từ chủ sở hữu thì cần phải xác định giới hạn ủy quyền của người được ủy quyền để không xảy ra trường hợp vượt quá giới hạn ủy quyền. Việc ủy quyền phải được thành lập bằng văn bản và có công chứng thì mới được xem là hợp pháp.

Tiếp theo, cần xác định đối tượng đặt cọc, theo quy định tại khoản 1 Điều 328 BLDS 2015 thì đối tượng của đặt cọc là “một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác”. Tuy nhiên để trở thành đối tượng của biện pháp đặt cọc, các tài sản phải đáp ứng điều kiện luật định. Tài sản đặt cọc có thể là tiền, giấy tờ có giá hoặc một vật cụ thể chứ không thể là các quyền tài sản. Đó có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch (mục 1 khoản 2 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP). Tiền là đối tượng của đặt cọc phải là đồng Việt Nam, không thể là ngoại tệ (theo quy định tại Điều 22 Pháp lệnh Ngoại hối sửa đổi, bổ sung 2013). Theo đó, các hợp đồng nói chung cũng như hợp đồng đặt cọc nói riêng có đối tượng là ngoại tệ đều bị vô hiệu. Các tài sản là đối tượng của biện pháp đặt cọc phải thuộc sở hữu của bên đặt cọc hoặc có thể thuộc sở hữu của người khác nhưng phải được chủ sở hữu đồng ý (mục 1 khoản 1 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP). Các tài sản này cũng phải là những tài sản được lưu thông dân sự và tính được giá trị. Các vật cấm lưu thông dân sự hoặc hạn chế lưu thông thì không thể là đối tượng của đặt cọc.

Xác định mục đích đặt cọc: Mục đích đặt cọc được xác định dựa vào sự thỏa thuận của các bên. Mục đích đặt cọc có thể chỉ nhằm bảo đảm việc giao kết hợp đồng, có thể chỉ nhằm bảo đảm việc thực hiện hợp đồng nhưng cũng có thể mang cả hai mục đích đó. Việc chỉ ra mục đích của đặt cọc có ý nghĩa quan trọng để xác định hiệu lực của hợp đồng đặt cọc, vì khi một bên giao cho bên kia một tài sản không đồng nghĩa với việc tồn tại một thỏa thuận đặt cọc. Trong trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước (Điều 29 Nghị định 163/2006/NĐ-CP).

Để được coi là đặt cọc, việc giao tài sản phải “để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự”.

Trường hợp thỏa thuận đặt cọc được phát sinh trước khi các bên thiết lập nghĩa vụ mà các bên không thỏa thuận về mục đích của đặt cọc thì biện pháp đặt cọc đó sẽ đảm bảo giao kết hợp đồng. Khi thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực pháp lý nó sẽ ràng buộc các bên trong quan hệ buộc phải giao kết hợp đồng. Nếu các bên vi phạm thỏa thuận này thì sẽ phải chịu chế tài. Trường hợp này, thỏa thuận đặt cọc mặc nhiên chấm dứt hiệu lực pháp luật khi hợp đồng đã được giao kết bởi mục đích của biện pháp đặt cọc đã đạt được.

Trường hợp thỏa thuận đặt cọc được phát sinh sau khi hợp đồng đã được giao kết thì mục đích của đặt cọc là nhằm thực hiện hợp đồng.

Đối với trường hợp các bên chủ thể thỏa thuận mục đích của đặt cọc là vừa nhằm giao kết hợp đồng, vừa nhằm thực hiện hợp đồng thì hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc kéo dài từ khi các bên giao kết thỏa thuận đặt cọc đến khi giao kết hợp đồng và hoàn thành việc thực hiện hợp đồng.

Bên cạnh đó, cần xác định nội dung hợp đồng, về cơ bản nội dung của hợp đồng đặt cọc phải tuân theo các quy định chung về hợp đồng dân sự, để đảm bảo tính pháp lý chặt chẽ: Quy định rõ ràng tài sản đặt cọc là tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác; Mục đích của hợp đồng đặt cọc: ngoài việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng còn nhằm việc thực hiện hợp đồng này; Phương thức thanh toán và thời hạn thanh toán tiền cọc; Thỏa thuận về giá bán trên hợp đồng công chứng; Cam kết và thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng công chứng, thời hạn bàn giao đất; Thỏa thuận về các tài sản gắn liền với đất (nếu có); Thỏa thuận về trách nhiệm và chi phí làm thủ tục chuyển nhượng; Thỏa thuận về điều khoản phạt cọc, trách nhiệm của các bên;

Ngoài ra, nếu không giao kết hợp đồng chính danh với chủ sở hữu mảnh đất mà giao kết với người được ủy quyền, thì người được ủy quyền đó phải có quyền ký kết hợp đồng dựa trên giấy ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền có công chứng, chứng thực.

Xác định quyền và nghĩa vụ của các bên:

Tài sản đặt cọc được giao cho bên nhận cọc để bảo đảm giao kết, thực hiện hợp đồng. Do đó, bên nhận cọc có nghĩa vụ “bảo quản, giữ gìn tài sản” và “không được khai thác, sử dụng tài sản đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác” (khoản 1 Điều 32 Nghị định 163/2006/NĐ-CP). Theo quy định này, bên nhận đặt cọc có thể khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc nếu có thỏa thuận về việc này với bên đặt cọc. Như vậy, bên nhận cọc có thể khai thác tối đa khả năng kinh tế của tài sản, tuy nhiên có thể gây bất lợi cho bên đặt cọc nếu việc khai thác, sử dụng này làm mất hoặc giảm sút giá trị của tài sản. Vì vậy, người đặt cọc có quyền “yêu cầu bên nhận đặt cọc, ngừng việc sử dụng tài sản đặt cọc, nếu do sử dụng mà tài sản có nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị”. (Điều 31 Nghị định 163/2006/NĐ-CP).

Ngoài ra, bên nhận đặt cọc cũng “không được xác lập giao dịch đối với tài sản đặt cọc, trừ trường hợp bên đặt cọc đồng ý”. Vì sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc, tài sản được giao cho bên nhận đặt cọc nên pháp luật hiện hành có quy định này nhằm tránh việc bên nhận đặt cọc lạm dụng tài sản đặt cọc thông qua các giao dịch với bên thứ ba.

Trong trường hợp, hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền (khoản 2 Điều 358 BLDS 2005). Như vậy, nếu sau khi thực hiện hợp đồng mà tài sản đặt cọc không được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền hoặc sau khi đã trừ vào nghĩa vụ này mà vẫn còn dư thì tài sản cọc được trả lại cho bên đặt cọc. Như vậy, tùy vào mục đích của hợp đồng đặt cọc sẽ có những cách xử lý riêng. Trường hợp hợp đồng đặt cọc chỉ nhằm mục đích giao kết hợp đồng chuyển nhượng. Nếu bên nhận cọc vi phạm hợp đồng đặt cọc như: tự ý giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất trên với người khác, từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng sau đó, hoặc có những hành vi làm cản trở việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng,… thì ngoài phải trả lại số tiền cọc 100 triệu, bên nhận cọc còn bị phạt một khoản tương đương 100 triệu. Ngược lại, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng thì sẽ bị phạt số tiền 100 triệu đã đặt cọc.

Trường hợp mục đích hợp đồng đặt cọc còn nhằm thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thì sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, nếu một trong các bên vi phạm điều khoản trong hợp đồng chuyển nhượng dẫn đến bên còn lại có quyền đơn phương hoặc chấm dứt hợp đồng thì cũng sẽ bị phạt tiền cọc như trên, ngoài ra bên có lỗi còn phải bồi thường thiệt hại cho bên còn lại (nếu có).

Như vậy, để hợp đồng được diễn ra thuận lợi, không xảy ra những tranh chấp ngoài ý muốn. Các bên phải lường hết trước được những tình huống có thể xảy ra bằng cách giao kết một hợp đồng đặt cọc với đầy đủ các điều khoản pháp lý. Nếu như, vô tình chỉ một khâu bị đình trệ có thể dẫn đến cả giao dịch bị chậm trễ, đây là những phát sinh và thiệt hại không muốn của các bên về cả thời gian và tiền bạc.

Đối với trường hợp cụ thể của bạn đã giao tiền đặt cọc cho bên bán, hẹn trong vòng 3 tuần sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng tại cơ quan công chứng nhưng không biết rõ bên bán thì cần kiểm tra ngay chủ quyền thực sự của mảnh đất với sổ hồng mà bạn đang có bản copy có thực sự là mảnh đất đang giao dịch hay không? Việc kiểm tra này tại Phòng TNMT quận/huyện hoặc tổ nhà đất của UBND phường nơi có lô đất tọa lạc cũng như xác định sơ bộ về ngăn chặn, tranh chấp của bất động sản này tại bất kỳ cơ quan công chứng nào trong địa phương. Bên cạnh đó cần xem kỹ nội dung trong giấy đặt cọc trong thỏa thuận về thời gian ký hợp đồng chuyển nhượng tại cơ quan công chứng là trong vòng 3 tuần hay sau 3 tuần kể từ khi hai bên đặt và nhận cọc. Nếu nội dung là sau 3 tuần thì sẽ có rủi ro vì thời gian ký hợp đồng là không xác định. Nên phải thỏa thuận lại để chốt thời gian ký hoặc sau 3 tuần đó thông báo bằng văn bản với bên bán về ngày ký hợp đồng chính xác.

Khi xác định mảnh đất đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán thì định ngày ký hợp đồng công chứng và theo dõi để đốc thúc việc ký kết đúng quy định.

– Do thỏa thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự nên việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định (người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện) và phải được lập thành văn bản.

Ngoài ra, theo Khoản 1, Điều 126 Luật Nhà ở năm 2014:

Điều 126. Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung

1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.

Như vậy, theo quy định việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán, các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Do vậy, nếu bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc đều có lỗi làm cho việc đặt cọc bị vô hiệu do không thực hiện đúng điều khoản này thì theo Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015: khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên có trách nhiệm hoàn trả cho nhau số tiền đã nhận.