Người mượn đất tự ý yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đòi lại thế nào ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai về cấp sổ đỏ, gọi ngay: đẹp không tưởng

Trả lời:

Chào bạn , luật Minh Khuê cám ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến công ty chung tôi , câu hỏi của bạn đã được chúng tôi nghiên cứu và trả lời như sau :

Bộ luật dân sự năm 2005 (văn bản mới: bộ luật dân sự năm 2015) quy định :

Điều 216. Sở hữu chung theo phần

1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.

2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Điều 222. Sử dụng tài sản chung

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Điều 223. Định đoạt tài sản chung

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Vậy phần đất và nhà ở gắn liền với đất bạn đã làm thủ tục mua bán hợp pháp với người chủ , nhưng chưa được tách thửa thì được coi là tài sản thuộc sở hữu chung theo phần của hai gia đình , theo qiy định của páp luật nêu trên người chủ chỉ co quyền sử dụng và định đoạt với phần đất thuộc sở hữu của người đó thôi . Trường hợp người đó thế chấp cả mảnh đất là không có căn cứ pháp luật , trong trường hợp này bạn là người có quyền và nghĩa vụ liên quan , vì vậy bạn có thể làm đơn yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp giữa người này và ngân hàng vô hiệu 1 phần với lý do tài sản dùng để thế chấp không hoàn toàn thuộc về người chủ đất. Hợp đồng thế chấp này sẽ chỉ có giá trị bằng với giá trị phần đất mà người kia sở hữu thôi .Khi bên thế chấp không thực hiện đủ nghĩa vụ trả nợ thì ngân hàng chỉ có quyền thu hồi phần đất thuộc sở hữu của bên thế chấp thôi .

Xin hỏi về quyền sử dụng đất công trình thủy lợi bỏ hoang ? Xin hỏi năm 2009 .do điều kiện gia đinh không có đất ở .chinh quyen xóm và xã có cho gia đinh chuyển tôi ở tại một căn nhà thuộc công trinh thủy lợi cũ nhưng bị bỏ hoang .gia đình cải tạo .sửa chữa lại và ở tới nay đã 6 năm .vay cho tôi xin hoi .quyền lợi và nghĩa vụ của gia đình khi sử dụng khu đất trên .nếu di dời gia đình có được hưởng trợ cấp gì không? Tôi xin cảm ơn!

Thứ nhất: về thẩm quyền giao đất của UBND xã

Tại Điều 52 Luật đất đai 2013 quy định:

“Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”

Xét trường hợp của bạn không thuộc một trong hai khoản trên của Điều 52, dó đó không thuộc trường hợp để Nhà nước giao đất theo quy định của Luật đất đai 2013.

Xét về thẩm quyền giao đất tại Điều 59 Luật đất đai 2013 quy định:

” Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.”

Theo đó tại Điều 59 Luật đất đai 2013 thẩm quyền giao đất là của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, huyện , UBND cấp xã không có thẩm quyền giao đất đối vơi trường hợp này . Vậy việc UBND cấp xã cho gia đình bạn sử dụng diện tích đất bỏ hoang chỉ là 1 biện pháp hỗ trợ tạm thời cho gia đình bạn thôi chứ không phải là trường hợp giao đất và cấp quyền sử dụng đất .

Vì vậy về mặt pháp luật gia đình bạn không phải chủ sở hữu của mảnh đất này , khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền bạn sẽ không được đền bù .

Chào luật sư: Nhờ văn phòng luật tư vấn giúp tôi vấn đề sau: Tôi có mua một ngôi nhà nguyên căn tại Tỉnh Bình Phước, diện tích là 103m2, với giá là 485 triệu đồng. Tôi đã trả 450 triệu ngay sau khi công chứng xong. Bên bán chịu trách nhiệm là sổ sang tên đổi chủ cho tôi luôn. Tôi giữ lại 35 triệu sau khi nhận giấy tờ nhà hợp lệ sẽ giao đủ. Nhưng trong thời gian chờ đợi tôi phát hiện nhà mình ở có phần diện tích đất của Nhà nước nên tôi yêu cầu phải làm rõ chủ sở hữu hoặc không thì phải giảm bớt tiền giá nhà cho tôi nhưng bên bán không đồng ý , bây giờ tôi muốn đính chính thông tin trên sổ đỏ để bán lại ngôi nhà cho người khác thì có được không ?

Trong trường hợp bạn phát hiện ra diện tích đất trên sổ đỏ không khớp với diện tích thực tế thì bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu cơ quan địa chình đính chính lại thông tin trên mảnh đất

Theo như thông tin bạn cung cấp, trong trường hợp này bạn cần làm đơn đính chính lại GCN QSDĐ. Thủ tục này được quy định cụ thể tại Điều 86 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai như sau:

“1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính.

Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai phát hiện Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót thì thông báo cho người sử dụng đất biết và yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện đính chính.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

3. Trường hợp đính chính mà người được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có yêu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký đất đai trình cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Vậy bạn hoàn toàn có thể đính chính lại diện tích đất trên sổ đỏ theo thủ tục nêu trên .

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: đẹp không tưởng hoặc liên hệ văn phòng để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Trân trọng!

Trả lời:

Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Như vậy, nếu bạn xin được xác nhận của UBND xã là đất đang sử dụng không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì bạn có thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

3. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rộng tăng sản ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Nhà tôi có 1 mẫu ruộng tăng sản nhà nước phân chia từ năm 1980 cho hộ khẩu. Đến nay vẫn chưa có sổ đỏ. Vây tui xin luật sư tư vấn giúp tôi phải như nào.?

-Vu Thi Thao

Trà lời:

Điều 100 Luật đất đai 2013 quy định: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, trường hợp của gia đình bạn căn cứ theo khoản 4 điều 100 nêu trên thì đã có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định: Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;

đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

e) Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh thì ngoài giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và d Khoản này phải có quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình; bản sao quyết định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa bàn các quân khu, trên địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứng nhận;

g) Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

Như vậy, Sau khi đã chuẩn bị đủ hồ sơ thì bạn nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng kí đất đai nơi có đất. Sau khi nộp đủ hồ sơ và thực hiện các nghĩa vụ tài chính thì không qúa 30 ngày bạn sẽ được nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

4. Cấp giấy chứng nhận đất khai hoang?

Chào luật sư ạ! Luật sư cho em hỏi: Ông bà nội em có khai hoang 1 mảnh đất trước năm 93 để lại cho bố mẹ em, lúc đó chỉ là 1 cái khe nằm dài theo đường quốc lộ để trồng cây lâm nghiệp, có xin giấy khai hoang và được xác nhận của chính quyền địa phương hồi đó, đến trước năm 2014, đường quốc lộ được nâng cấp và sửa chữa, và tiện thể gia đình em đã lấp đất cái khe thành 1 mặt bằng, và gia đình đã xin làm nhà và chăn nuôi trên đó, nhưng chính quyền xã k cho xây dựng và cưỡng chế tháo dỡ. Luật sư cho e hỏi gia đình em có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không ạ, chính quyền địa phương có được phép cưỡng chế xây dựng không ạ. E xin chân thành cảm ơn luật sư

-Xuân Đại

Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp?

Bố mẹ em có cho em 1 miếng đất với tổng diện tích là 120m vuông, em đã xây nhà để ở. Miếng đất đó đã có sổ đỏ (chung với đất của bố mẹ e) nhưng là đất nông nghiệp. Vậy bây giờ em muốn tách sổ đỏ và chuyển sang đất thổ cư có được không ạ. cần những thủ tục gì và hết khoảng bao nhiêu tiền. em rất mong nhận được câu trả lời của luật sư.

-Đăk Hà Y Tế Dự Phòng

Trả lời:

Điều 57 Luật đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Như vậy, trường hợp đất của gia đình bạn là đất nông nghiệp, nay muốn chuyển sang đất thổ cư thì bạn cần chuẩn bị hồ sơ hồm có:

+ Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Về nghĩa vụ tài chính thì pháp luật quy định như sau:

Nộp bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có Quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân:

+ Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở;

+ Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có Quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP trong trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.

5. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp?

Tôi có thắc mắc muốn tư vấn Luật Sư ạ. Chả là tôi có mua 1 mảnh đất cách đây 3-4 năm. Gần đây tôi muốn dựng vè để ra ngôn ra khoai mà đụng đến mới ra chuyện. Chuyện là tôi có mua đượcmảnh đất ngang 8m dài 34m được tách ra từ mảnh đất rộng khoảng 2 mươi mấy mét dài 34m. Trong đó có 300m đất thổ cư còn lại là đất nông nghiệp. Tôi nhờ bên cty bất động sản ở địa phương làm thủ tục pháp lí về giấy tờ chuyển nhượng và hợp đồng buôn bán đất. Cty bất động sản có làm cho bên tôi 150m thổ cư còn lại là nông nghiệp nhưng do thời điểm đó không thể cho đất nông nghiệp vào sổ đỏ nên chỉ có giấy viết tay do 2 bên thảo thuận và có bên thứ 3 là cty bất động sản chứng nhận.Vậy Luật cho tôi hỏi giấy chứng nhận đó có hiệu lực không và nếu có hiệu lực thì làm sao để tôi cho phần đất nông nghiệp đó vô sổ đỏ chung với 150m đất thổ cư ạ. Cảm ơn Luật Sư đã quan tâm và tư vấn giúp tôi. Chân thành cảm

-Phạm Minh Tâm

>> Theo quy định của pháp luật, nếu bạn mua mảnh đất cách đây 3-4 năm thì hợp đồng mua bán đất bắt buộc phải là hợp đồng có công chứng. Như vậy, hợp đồng viết tay do 2 bên thỏa thuận có công ty bất động sản chứng nhận không được coi là hợp pháp, về mặt hình thức sẽ bị coi là hợp đồng vô hiệu.

Như vậy, rất khó để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như hợp thửa phần đất nông nghiệp và đất thổ cư của bạn.

Trong trường hợp này bạn cần liên lạc với người chủ cũ trước đây để thực hiện việc công chứng hợp đồng mua bán. Sau đó bạn có thể tiến hành hợp thửa theo quy định của pháp luật.

Sang tên quyền sử dụng đất?

Xin chào luât sư,xin luật sư cho tôi hỏi: Hiện tại vợ chồng tôi đang ở trên mảnh đất của Người cô nhà chồng tôi. Cô không lấy chồng, anh em của cô tôi chỉ có Bố chồng tôi. Nhưng hiện tại Bố chồng tôi và cô tôi đều mất cách đây nhiều năm. Hiện tại chỉ còn mẹ chồng tôi là đang sống cùng với chúng tôi. Đất của Bố mẹ tôi chia đều cho con cái hết(trong đó có anh trai lớn trên chồng tôi và 2 người con dứới chồng tôi,còn vợ chồng tôi không có).Vợ chồng tôi ở phần đất của Cô tôi. Cô mất đi không để lại giấy tờ gì cả. Đất vợ chông tôi đang ở có bìa đỏ nhưng mang tên cô chồng tôi. Hiện giờ cô đã mất lên vợ chồng tôi muốn sang tên miếng đất đó là tên của vợ chồng tôi.( Đất không có tranh chấp vì gia đình chồng tôi đều chấp nhận miếng đất đó là của vợ chồng tôi). Nhưng tôi đã hỏi rất nhiều nơi kể cả chính quyền xã và người địa chính của xã nhưng họ nói với người đã chết rồi sang tên rất khó vì không có giấy tờ chuyển nhượng. Xin luật sư có thể trả lời giúp tôi và tư vấn giúp tôi có cách nào sang tên sổ bìa đỏ cho vợ chồng tôi được không? và chi phí sang tên như thế nào ạ. Tôi xin trân thành cảm ơn luật sư

-Đỗ Hoài

Trả lời:

Khoản 1 điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

Như vậy, trong trường hợp cô chồng bạn mất mà không để lại di chúc thì theo quy định của pháp luật. Người thừa kế hợp pháp là bố chồng bạn. Tuy nhiên do bố chồng bạn cũng đã mất, theo quy định tại điều về thời hiệu thừa kế thì: Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:

a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;

b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này.

Trong đó, Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 10 năm đối với động sản, 30 năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.

Như vậy, sau 30 năm kể từ ngày cô chồng bạn mất mà gia đình bạn vẫn đang sinh sống tại mảnh đất này và không có tranh chấp thì gia đình bạn sẽ được công nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó.

Ngoài ra nếu gia đình bạn đã sinh sống ở mảnh đất này từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai 2013.

Mọi vướng mắc pháp lý trong lĩnh vực luật đất đai vui lòng liên hệ trực tiếp với luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi: đẹp không tưởng để được tư vấn, hỗ trợ trực tiếp.

Trân trọng./.

Luật sư tư vấn luật đất đai, gọi: đẹp không tưởng

Trả lời:

Căn cứ Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 như sau:

Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này.

Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Như vậy, một trong những điều kiện để được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó là có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền theo Điều 167 Luật đất đai 2013. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà B và ông C không có giá trị pháp lý. Trong trường hợp này, diện tích đất đo đạc lại có sự chênh lệch với diện tích đất đã xác định trước đó.

Căn cứ vào Điều 98 Luật Đất đai 2013 như sau:

Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.

Như vậy, trong trường hợp này ông C khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được xác định diện tích đất là 130m2 và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích chênh lệch nhiều hơn.

Đối với nghĩa vụ tài chính: Tại khoản 1, Điều 107 Luật Đất Đai 2013 quy định các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm:

a) Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;

b) Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê;

c) Thuế sử dụng đất;

d) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;

đ) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;

e) Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

g) Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.

Khoản 2, Điều 100 Luật Đất Đai 2013 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Như vậy, căn cứ vào các quy định nêu trên, trường hợp ông C thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu không bị xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai, không gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai thì chỉ phải nộp thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ 0,5% diện tích đất với giá đất, phí và lệ phí trong quản lý đất đai.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: đẹp không tưởng hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật đất đai – Công ty luật Minh Khuê