Thủ tục nhận chuyển nhượng nhà chung cư đã có sổ đỏ năm 2020 ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi số: đẹp không tưởng

Trả lời:

– Bố mẹ bạn dự định mua căn hộ chung cư, bạn lưu ý về điều kiện tham gia giao dịch, thì căn hộ này phải có điều kiện sau:

Căn cứ Điều 118 Luật nhà ở 2014 quy định về điều kiện tham gia giao dịch của nhà ở:

“1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.”

Theo Luật hôn nhân và gia đình 2014, nhà là tài sản chung của bố mẹ bạn, cần tiến hành đăng ký sở hữu:

“Điều 34. Đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản chung

1. Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.

2. Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì giao dịch liên quan đến tài sản này được thực hiện theo quy định tại Điều 26 của Luật này; nếu có tranh chấp về tài sản đó thì được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 33 của Luật này.”

Về thủ tục nhận chuyển nhượng nhà, bố bạn cần hiện diện để trực tiếp ký tên ít nhất một lần khi ký hợp đồng mua nhà tại cơ quan công chứng. Trong trường hợp bố bạn không thể có mặt tại thời điểm ký hợp đồng công chứng, bố bạn có thể lập giấy ủy quyền cho mẹ bạn để thay mặt ký hợp đồng mua nhà. Giấy ủy quyền này phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật (bố bạn có thể thực hiện tại bất kỳ văn phòng công chứng ở nơi đang cư trú hoặc nơi đang công tác). Bạn có thể tham khảo khoản 2 Điều 55 Luật công chứng 2014 quy định như sau:

“Điều 55. Công chứng hợp đồng ủy quyền

2. Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền.”

Hồ sơ bao gồm những giấy tờ sau:

– Đơn xin đăng ký biến động (theo mẫu);

– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 01 bản chính và 02 bản sao công chứng;

– Hồ sơ kỹ thuật thửa đất do cơ quan Địa chính có tư cách pháp nhân đo vẽ: 02 bản chính;

– Bản vẽ mặt bằng nhà ở do đơn vị có tư cách pháp nhân đo vẽ (đối với trường hợp chuyển nhượng một phần diện tích nhà): 02 bản chính;

– CMND/ Căn cước công dân, Hộ khẩu thường trú của bên nhận chuyển nhượng

– Văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật (nếu có).

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ( hợp đồng mua bán nhà ) có xác nhận của cơ quan công chứng: 02 bản chính;

– Tờ khai nộp Lệ phí trước bạ;

– Tờ khai nộp thuế thu nhập cá nhân.

Sau khi đã ký hợp đồng mua nhà, khi làm thủ tục sang tên sổ hồng tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, mẹ bạn cần xuất trình bản sao chứng thực giấy chứng nhận đăng ký kết hôn cùng với bộ hồ sơ sang tên. Khi đó, UBND quận, huyện sẽ cấp sổ hồng có tên của cả hai bố mẹ bạn.

>> Tham khảo ngay: Nghĩa vụ của ngân hàng khi làm sổ đỏ chung cư?

Luật sư tư vấn Luật Đất đai, gọi: đẹp không tưởng

Trả lời:

Trước tiên, để có thể chuyển nhượng, căn nhà chung cư phải đáp ứng được những điều kiện theo Điều 118 Luật nhà ở 2014 (bạn vui lòng tham khảo ở bài viết trên).

Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ chung cư tại văn phòng công chứng. Trong vòng 10 ngày kể từ ngày ký xong hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng, các bên chuẩn bị hồ sơ chuyển nhượng để đến liên hệ với Văn phòng Đăng ký đất và nhà cấp Huyện để nộp và làm thủ tục kê khai nộp thuế;

Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư gồm có:

– Bản chính và bản công chứng giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư.(nếu có)

– Bản gốc và bản phô tô hợp đồng chuyển nhượng;

– Chứng minh thư, hộ khẩu của bên chuyển nhượng;

– Chứng minh thư, hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng;

– Tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế thu nhập cá nhân.

Về việc thực hiện dịch vụ tại Công ty TNHH Luật Minh Khuê:

Giá dịch vụ sẽ dựa trên yêu cầu của khách hàng. Nếu bạn có nhu cầu sử dụng dịch vụ tại Công ty chúng tôi bạn vui lòng liên hệ trực tiếp tới tổng đài đẹp không tưởng để trao đổi cụ thể.

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự, gọi: đẹp không tưởng

Trả lời:

Theo như dữ liệu bạn cung cấp thì chúng tôi không thể tìm được đất này thuộc đất được giao lâu năm hay cho thuê 50 năm, do đó khi bạn tiến hành thủ tục mua hoặc tìm hiểu thì nhân viên của công ty đó sẽ phải giải đáp thắc mắc cho vấn đề này. Bên cạnh đó, theo Điều 22 và Điều 23 Luật nhà ở 2014 thì đất xây nhà thương mại có thể thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu, nhà nước giao, nhà nước cho thuê đất, vì vậy sẽ khó xác định được trên thực tế lô đất xây tòa nhà công vụ và thương mại N04A này là đất được cho thuê lâu dài hay thuê 50 năm, khoản 1 Điều 9 Luật nhà ở năm 2014 thì bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Căn cứ Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư như sau:

– Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.

– Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau đây:

+ Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 110 của Luật Nhà ở năm 2014;

+ Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.

Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định như sau:

* Trường hợp khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới theo quy định tại Mục 2 Chương này;

* Trường hợp khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt;

* Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc không bàn giao nhà ở thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà ở;

* Việc giải quyết chỗ ở cho các chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được thực hiện theo quy định tại Điều 116 của Luật Nhà ở năm 2014.

Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó; trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Đối với phần sở hữu chung, có thể xác định về thời hạn theo sở hữu nhà chung cư, khi hết thời hạn sở hữu nhà chung cư thì phần sở hữu chung cũng sẽ hết thời hạn sử dụng.

Căn cứ Điều 100 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư như sau:

“1. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;

b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư;

c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.

2. Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;

b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;

c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;

d) Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt”.

Như vậy, bạn có thể căn cứ vào quy định trên để xác định được phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng của căn hộ chung cư tương ứng trong trường hợp của mình.

>> Tham khảo ngay: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp nhà ở khi mua nhà hợp pháp mà bị chủ cũ chiếm lại?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: đẹp không tưởng

Trả lời:

Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch, theo đó, áp dụng trong trường hợp này để căn nhà có thể chuyển nhượng thì giao dịch mua bán phải đáp ứng được những điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;

– Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

– Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ chung cư tại văn phòng công chứng. Trong vòng 10 ngày kể từ ngày ký xong hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng, các bên chuẩn bị hồ sơ chuyển nhượng để đến liên hệ với Văn phòng Đăng ký đất và nhà cấp huyện để nộp và làm thủ tục kê khai nộp thuế;

Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư gồm có:

– Bản chính và bản công chứng giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư;

– Bản gốc và bản phô tô hợp đồng chuyển nhượng;

– Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân/Hộ chiếu, hộ khẩu của bên chuyển nhượng;

– Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân/Hộ chiếu, hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng;

– Tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế thu nhập cá nhân.

>> Tham khảo thêm: Tư vấn thủ tục cấp sổ đỏ cho chung cư mini?

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến (24/7) gọi số: đẹp không tưởng

Trả lời:

Theo quy định của pháp luật dân sự, di chúc là sự thể hiện ý chí cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Tài sản của người lập di chúc để lại được gọi là di sản. Người lập di chúc có toàn quyền định đoạt đối với di sản của mình (để lại cho ai, tỉ lệ thừa hưởng…).

Hiện nay, khi có yêu cầu công chứng, chứng thực di chúc, người lập di chúc phải chứng minh tài sản của mình là hợp pháp và có thật (nếu là nhà, xe, cổ phần, cổ phiếu… thì phải có chứng từ sở hữu; nếu là tiền thì được thể hiện qua tài khoản ngân hàng). Nói cách khác, đó phải là tài sản cụ thể. Nếu không chứng minh đuợc tài sản ấy có thật thì cơ quan thẩm quyền sẽ từ chối công chứng, chứng thực di chúc. Đáng nói là có nhiều người lập di chúc có yêu cầu để lại những tài sản của mình có được tại thời điểm qua đời, tức bao gồm cả những tài sản hình thành trong tương lai. Mà những tài sản này thì không thể chứng minh tính có thật. Từ đó làm phát sinh tình huống mỗi lần được sở hữu một tài sản mới thì chủ sở hữu phải lập di chúc mới, có liệt kê thêm tài sản mới thì mới đảm bảo quyền định đoạt của mình đối với di sản.

Được biết, nhiều công chứng viên đang hành nghề tại các phòng công chứng và văn phòng công chứng đều không đồng ý công chứng vào di chúc có đề cập đến tài sản hình thành trong tương lai. Việc từ chối được căn cứ vào các quy định của Luật Công chứng 2014. Cụ thể, người đi công chứng các hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng phải nộp bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định.

Tuy nhiên, theo người viết, người lập di chúc cần được quyền định đoạt những tài sản hình thành trong tương lai của mình vì đây là nhu cầu chính đáng và thiết thực. Di chúc chỉ cần có nội dung ngắn gọn nhưng đầy đủ ý nghĩa: “Tôi để lại cho ông A những tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của tôi tại thời điểm tôi qua đời“. Việc chứng minh tính hợp pháp của di sản thuộc trách nhiệm của người được thừa hưởng di sản. Khi thừa kế mở, nếu chứng minh được di sản nào thì họ được quyền nhận di sản đó. Cách làm này cũng phù hợp với những tài sản thuộc sở hữu của người lập di chúc nhưng chưa được cơ quan thẩm quyền công nhận quyền sở hữu tại thời điểm lập di chúc (như nhà, đất chưa có chủ quyền…).

Để xác định di chúc thế nào là hợp pháp và có hiệu lực, bạn có thể tham khảo quy định tại Chương XXII, chi tiết về di chúc hợp pháp tại Điều 630 Bộ luật Dân sự năm 2015.

>> Tham khảo dịch vụ: Dịch vụ công chứng sang tên sổ đỏ

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: đẹp không tưởng

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 4 Điều 98 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

“Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.…”

Do đó, khi tiến hành làm sổ đỏ thì cơ quan đăng ký đất đai cần xem xét căn nhà này là tài sản chung hay riêng của vợ chồng để ghi trên giấy chứng nhận. Mặc khác, Luật Hôn nhân và gia đình số 52/2014/QH13 có quy định về tài sản chung của hai vợ chồng tại Điều 33 như sau:

“Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.”

Theo quy định tại khoản 1 và 3 Điều 33 ở trên thì thông thường tài sản có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng. Do đó, nếu bạn muốn đứng tên một mình trên giấy chứng nhận thì bạn chứng minh đây là tài sản riêng của bạn, bạn mua trước thời kỳ hôn nhân. Bạn có thể làm giấy cam kết của vợ bạn rằng đây là tài sản riêng của bạn để cấp giấy chứng nhận đứng tên một mình bạn. Bạn có thể cung cấp cho cán bộ tiếp nhận giấy cam kết tài sản riêng của vợ bạn.

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà quý khách hàng đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu quý khách cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email hoặc qua Tổng đài tư vấn: đẹp không tưởng.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai – Công ty luật Minh Khuê