Mua bán, chuyển nhượng nhà đất cần những ai ký trên hợp đồng ?

Luật sư tư vấn luật Đất đai trực tuyến, gọi: đẹp không tưởng

Luật sư tư vấn:

Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo đó, người sử dụng đất hoặc người được người sử dụng đất ủy quyền mới có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Để biết được việc bán đất này có cần chữ ký của bố bạn hay không phụ thuộc vào người sử dụng đất được ghi nhận trên các loại giấy tờ về đất là ai. Nếu bố bạn là một trong những người có quyền sử dụng đất được pháp luật công nhận thì cần có chữ ký của bố bạn mới có thể chuyển nhượng đất.

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015, Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Đặt cọc mua nhà là quan hệ dân sự do các bên thoả thuận, do đó đầu tiên bạn phải căn cứ vào các thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc. Nếu trong hợp đồng không có quy định thì sẽ áp dụng quy định trong Bộ Luật dân sự năm 2015 để giải quyết.

Khoản 1 Điều 351 Bộ luật Dân sự năm 2015: Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền. Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ. Trong trường hợp này bạn đã vi phạm thoả thuận giao kết hợp đồng hợp đồng dân sự, do đó phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ dân sự khi vi phạm.

Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 328 cũng quy định, trong trường hợp hợp đồng dân sự không được giao kết, thực hiện thì tùy từng trường hợp cụ thể, tài sản đặt cọc được giải quyết như sau:

– Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;

– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, nếu tới thời hạn được ghi trong hợp đồng mà các bên không thể gia hạn được về thời hạn thực hiện hợp đồng thì bạn có thế nhận lại số tiền đã đặt cọc và nhận khoản tiển “phạt cọc” bằng đúng số tiền đã đặt cọc nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận khác.

Điều 158 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.

Mẹ của bạn đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất đó. Như vậy, mẹ bạn hoàn toàn có quyền nắm giữ và quản lý, khai thác công dụng, hoa lợi từ mảnh đất này và có thể chuyển giao hoặc không chuyển giao quyền sử dụng mảnh đất này cho ai đó. Việc mẹ bạn chuyển giao quyền sử dụng đất này cho ai hoàn toàn phụ thuộc vào chính mẹ bạn, những người khác không có quyền can thiệp hoặc ngăn cản. Điều này cũng có nghĩa là, việc chuyển giao quyền sử dụng mảnh đất này của mẹ bạn cho hai người con trai chỉ cần có chữ ký của mẹ bạn mà không cần phải có chữ ký của tất cả 07 người con.

Mẹ bạn có thể viết di chúc để lại quyền sử dụng mảnh đất đó cho 2 người con trai hoặc làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho hai người con trai đó.

Trả lời:

Công ty Luật Minh Khuê đã nhận được câu hỏi của bạn. Vấn đề của bạn công ty xin giải đáp như sau:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản, công trình gắn liền trên đất chỉ được coi là hợp pháp khi nó được công chứng bởi văn phòng công chứng có thẩm quyền. Với thông tin bạn cung cấp thì Hợp đồng chuyển nhượng chỉ có phần quyền sử dụng thửa đất, không có phần công chứng cho tài sản và công trình trên đất nên có thể hiểu ngôi nhà và các công trình trên đất chưa được đăng ký quyền sở hữu nên trên Giấy chứng nhận không thể hiện các tài sản này. Do vậy việc công chứng chỉ được thực hiện đối với quyền sử dụng đất.

Bạn cần kiểm tra lại thông tin về tài sản trên đất đã được hợp thức hóa chưa? Tức là tài sản trên đất có giấy phép xây dựng không? Trong trường hợp có giấy phép xây dựng thì bạn cần tiến hành bổ sung vào hợp đồng chuyển nhượng là bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, diện tích là bao nhiêu, mô tả về phần nhà…Trong một số trường hợp, phải tiến hành thủ tục kê khai biến động nhà đất trước rồi mới được mua bán chuyển nhượng.

Luật sư tư vấn luật Đất đai trực tuyến qua điện thoại gọi số: đẹp không tưởng

Trả lời:

Trước hết, chúng tôi xin nhấn mạnh theo quy định của pháp luật hiện hành , không có quy định cấm cấp chứng chỉ môi giới bất động sản cho cá nhân là viên chức. Ngoài ra, khoản 1 Điều 68 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định điều kiện cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản:

1. Cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

b) Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên;

c) Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai – Công ty luật Minh KHuê

————————————-

THAM KHẢO MỘT SỐ DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT:

1. Tư vấn tách thửa đất đai;

2. Tư vấn pháp luật đất đai;

3. Tư vấn cấp lại sổ đỏ bị mất;

4. Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai;

5. Tư vấn đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

6. Tư vấn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do trúng đấu giá;