Thời hạn làm thủ tục cấp sổ đỏ là bao lâu ? Mức thuế phải đóng khi làm thủ tục cấp sổ đỏ là bao nhiêu tiền ?

Luật sư tư vấn:

Trong trường hợp này, mảnh đất mà bố bạn mua năm 1995 nên các quy định của pháp luật đất đai được áp dụng theo Luật đất đai 1993 . Tại Điều 23 Luật đất đai 1993 quy định cụ thể về thẩm quyền giao đất:

UBND xã không có thẩm quyền giao đất có thu tiền sử dụng đất. Do đó, việc bố bạn mua đất của UBND Phường bán đất quy hoạch là không đúng theo quy định của pháp luật. Nên khi bố bạn mất, mảnh đất này không được xem là di sản thừa kế mà bố bạn để lại.

Do đó nếu mẹ bạn muốn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì cần đáp ứng điều kiện được quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013 như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, nếu đất của gia đình bạn là đất đã được sử dụng ổn định lâu dài, được ủy ban nhân dân xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với các quy dịnh nêu trên thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó.

Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Mẹ bạn cần thực hiện theo thủ tục sau đây:

– Một bộ hồ sơ bao gồm:

+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK).

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

+ Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

+ Tờ khai lệ phí trước bạ

+ Tờ khai tiền sử dụng đất

– Số lượng hồ sơ: 01 bộ

– Thời gian thực hiện: Không quá 30 (ba mươi) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian niêm yết công khai của UBND cấp xã (15 ngày).

– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Phòng Tài nguyên và môi trường của UBND cấp huyện.

– Phí, lệ phí:

+ Trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất: 25.000đồng/giấy.

+ Trường hợp có tài sản gắn liền với đất: 100.000đồng/giấy.

Trả lời:

Theo như bạn trình bày thì thời gian mà bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là năm 1999

Người bán thì cũng chưa có giấy chứng nhận (đồng nghĩa với việc đất chưa có sổ đỏ)

Có hợp đồng mua bán và có xác nhận của đại diện chính quyền địa phương (chủ tịch UBND xã)

Có giấy tờ chứng minh về việc sử dụng đất ổn định (giấy tờ xác nhận nộp thuế)

Thời gian sử dụng đất không có tranh chấp.

Trường hợp của bạn là thực tế các bên đã thực hiện việc chuyển nhượng nhưng chưa làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định.

Căn cứ theo quy định của Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn luật đất đai và Nghị định 01/2017/NĐ-CP :

1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

…

Vì thế bạn chỉ cần làm thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, và trường hợp này không cần phải xin ý kiến xác nhận của người bán đất năm 1999.

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Một trong các giấy tờ chứng minh về việc sử dụng đất như: biên lai nộp thuế mà bạn đang có.

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.0159

Theo quy định tại Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013 về điều kiện để thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được quy định như sau:

”1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới”.

Như vậy, để được cấp sổ đỏ thì thửa đất phải đáp ứng các điều kiện sau:

– Thứ nhất, thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành. (Ví dụ tại Hà Nội: Thửa đất có diện tích nhỏ hơn 30m2 chỉ được cấp giấy chứng nhận nếu được hình thành trước ngày 10/4/2009 – thời điểm Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND ngày 30/3/2009 có hiệu lực thi hành).

– Thứ hai, thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu có đủ điện kiện cấp sổ đỏ.

Trường hợp người sử dụng đất tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì sẽ không được công chứng và cấp giấy tờ nhà đất.

Trường hợp người sử dụng đất xin tách thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa. Lô đất mới này sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, nếu như đáp ứng các điều kiện trên thì diện tích dưới 30m2 vẫn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trình tự thực hiện:

Bước 1: Cá nhân chuẩn bị hồ sơ đủ theo quy định.

Bước 2: Cá nhân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện.

Bước 3: Cán bộ tiếp nhận kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì hướng dẫn bổ sung tại chỗ hoặc viết phiếu yêu cầu bổ sung. Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận vào sổ tiếp nhận hồ sơ, ký vào đơn nơi “ Người tiếp nhận hồ sơ”, đồng thời tiến hành viết biên nhận hẹn ngày nhận thông báo thuế.

Bước 4: Đến ngày hẹn nhận thông báo thuế, công dân mang biên nhận đến nhận thông báo thuế và thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có). Sau đó, nộp biên lai thuế cho bộ phận tiếp nhận. Bộ phận tiếp nhận hẹn ngày nhận giấy chứng nhận.

Bước 5: Đến hẹn, công dân mang phiếu hẹn đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nhận kết quả.

b) Cách thức thực hiện: Trực tiếp tại trụ sở hành chính tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện.

c) Thành phần hồ sơ:

+ Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (theo mẫu).

+ Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất, phiếu lấy ý kiến khu dân cư.

+ Trích lục hoặc trích đo..

+ Biên bản xét duyệt hội đồng xét cấp giấy xã.

+ Thông báo công khai hồ sơ (15 ngày).

+ 02 Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất (Mẫu 01/LPTB – nếu có).

+ 02 Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01-05/TSDĐ- nếu có).

+ 02 Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (mẫu 11/TK-TNCN- nếu có).

+ 02 bản giấy tờ khác có liên quan việc miễn giảm nộp tiền sử dụng (nếu có).

+ 02 Đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất (nếu có).

+ Bản án của tòa án, biên bản thi hành án, quyết định thi hành án của cơ quan thẩm quyền, quyết định các cấp (nếu có).

d) Số lượng hồ sơ: 01 bộ.

e) Thời hạn giải quyết: 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ.

g) Đối tượng thực hiện thủ tục hành chính: Cá nhân.

h) Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

Trả lời:

1. Về thắc mắc của chị là có được xây dựng nhà ở trên mảnh đất mới chỉ có phiếu đất hay không, chúng tôi xin trả lời:

Căn cứ Điều 63 Luật Xây dựng quy định về Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng:

Khoản 1: Tuỳ theo tính chất, quy mô công trình, hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng bao gồm những tài liệu chủ yếu sau đây:

a) Đơn xin cấp giấy phép xây dựng;

b) Bản vẽ thiết kế xây dựng công trình;

c) Giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Quy định này cho thấy, để được cấp phép xây dựng trên một mảnh đất thì chủ thể xin cấp phép cần có “giấy tờ về quyền sử dụng đất” tức là pháp luật không đòi hỏi bắt buộc là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được xin cấp phép xây dựng. Hơn nữa, khi được nhà nước giao đất, mặc dù chưa hoàn thành nghĩa vụ thanh toán tiền sử dụng đất nhưng mảnh đất đã được nhà nước cấp cho chị phiếu đất – một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, nó chứng minh quyền được sử dụng đất trong phạm vi diện tích được giao. Vậy, chị có thể nộp hồ sơ xin cấp phép xây dựng lên Ủy ban nhân dân cấp xã (nếu mảnh đất thuộc điểm dân cư nông thôn) hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện (nếu mảnh đất thuộc đô thị).

Sau khi chị nộp hồ sơ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xem xét và cấp giấy phép xây dựng cho chị nếu hồ sơ của chị hợp lệ và việc xây dựng là hợp pháp.

2. Căn cứ khoản 2 Điều 7 Thông tư số 93/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 của Bộ Tài chính sửa đổi bổ, sung thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính Phủ về thu tiền sử dụng đất:

“2.1. Khi thanh toán nợ tiền sử dụng đất, người sử dụng đất đến cơ quan thuế kê khai thanh toán nợ, cơ quan thuế căn cứ vào sổ theo dõi nợ để làm thủ tục thanh toán nợ cho hộ gia đình, cá nhân.

Trường hợp sau 5 năm, hộ gia đình, cá nhân mới thanh toán nợ hoặc trong thời hạn 5 năm mà chưa thanh toán hết nợ thì số tiền sử dụng đất còn nợ đối với từng loại diện tích trong hạn mức và ngoài hạn mức được quy đổi ra tỷ lệ (%) chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính (= tiền sử dụng đất còn nợ/tổng số tiền sử dụng đất được tính theo giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) nhân (x) với tiền sử dụng đất xác định lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ.

Giá đất tính thu tiền sử dụng đất tại thời điểm trả nợ là giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định (đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở), là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định (đối với diện tích vượt hạn mức).”

Theo quy định trên thì sau 5 năm nếu gia đình chưa thanh toán hết được số nợ tiền sử dụng đất đó thì số nợ sẽ được tính lại theo giá đất mới tại thời điểm trả nợ và không bị tính lãi.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai – Công ty luật Minh Khuê