Em có yêu cầu chủ đất mua bán viết tay nhưng có xác nhận của UBND xã VL tuy nhiên chủ đất không đồng ý. Vì số tiền tích góp của em cũng hạn chế nên chỉ mua được những đất loại này để mai mốt có dư xây lên ở thôi. Kính mong luật sư tư vấn giúp để em hạn chế rủi ro xảy ra.
Cảm ơn và chúc luật sư sức khỏe!
Câu hỏi được biên tập từ cuyên mục tư vấn luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.
>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.0159
Trả lời:
Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
Nội dung phân tích:
Vì sao mua bán giấy viết tay mang lại rủi ro?
Trước tiên, phải xét đến điều kiện thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (quy định tại Điều 188 Luật Đất đai)
>> Xem thêm: Trả trước 50% số tiền bằng giấy viết tay có sự chứng kiến của người thứ ba có được pháp luật công nhận?
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Luật Đất đai năm 2013.
Đồng thời, việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Như vậy, về nguyên tắc chỉ có thể thực hiện việc chuyển nhượng đất đai khi có đầy đủ giấy tờ pháp lý về sở hữu theo quy định, cụ thể là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thực hiện dưới dạng hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất (Bộ Luật dân sự 2015)
“1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
>> Xem thêm: Đòi lại tiền khi chỉ có hợp đồng viết tay ?
Xét về mặt hình thức hợp đồng này phải được công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã (Điểm a khoản 3 điều 167 Luật Đất đai 2013):
Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”
Từ những quy định trên đây cho thấy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất pháp luật quy định bắt buộc phải được thể hiện bởi hình nêu thức nêu trên, do vậy, trong trường hợp của bạn, các bên chỉ làm giấy viết tay sẽ không đảm bảo về mặt hình thức, sẽ không được pháp luật công nhận và bảo vệ.
Do vậy, để tránh tranh chấp phát sinh sau này, bạn phải yêu cầu bên chuyển nhượng thực hiện thủ tục cần thiết để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó, các bên thực hiện công chứng hợp đồng và sang tên quyền sử dụng đất cho bạn.
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật, về luật đất đai và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.0159 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật đất đai – Công ty luật Minh Khuê
>> Xem thêm: Tư vấn làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi được thừa kế?
