Tư vấn về việc yêu cầu bồi thường hoặc lấy lại đất khai hoang phục hóa bị xã thu hồi?

Vì vậy, việc làm của xã là không đúng với quy định của pháp luật bạn có thể khiếu nại lên xã nơi đưa ra quyết định này. Còn về việc thu 50 triệu và coi đó là thuê đất dài hạn trong vòng 50 năm là không đúng, bạn chỉ cần đóng một khoản lệ phí để làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Căn cứ Điều 66 Luật Đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyền thu hồi đất:

“1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.”

Như vậy, Ủy ban nhân dân xã không có quyền thu hồi đất của gia đình bạn. Nếu trong trường hợp thu hồi đất vì mục đích an ninh – quốc phòng hoặc vì lợi ích quốc gia, công cộng, phát triển kinh tế – xã hội thì Ủy ban nhân dân huyện có quyền thu hồi và phải bồi thường cho gia đình bạn theo quy định vì gia đình bạn đủ điều kiện để được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất theo khoản 1 Điều 75 Luật đất đai năm 2013.

Chính vì vậy, gia đình bạn có quyền làm đơn khiếu nại tới Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để yêu cầu giải quyết trong thời gian không quá 30 ngày, kể từ ngày thụ lý; đối với vụ việc phức tạp thì thời hạn giải quyết có thể kéo dài hơn nhưng không quá 45 ngày, kể từ ngày thụ lý đối với giải quyết khiếu nại lần đầu theo quy định tại Điều 28 Luật Khiếu nại năm 2011. Trong trường hợp, không đồng ý giải quyết khiếu nại lần đầu của Ủy ban nhân dân cấp xã thì gia đình bạn có quyền nộp đơn Khiếu nại tới Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất để yêu cầu giải quyết khiếu nại lần 2 để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng cho gia đình bạn.

>> Tham khảo ngay: Khai hoang đất để sử dụng có được coi là sở hữu đất hợp pháp không?

>> Luật sư trả lời: Quy định về cấp sổ đỏ cho đất khai hoang?

>> Luật sư trả lời: Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai trong nội bộ gia đình?

Luật sư tư vấn trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi: 1900.0159

Trả lời:

Điều 129 Luật Đất đai 2013 quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp:

“1. Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:

a) Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;

b) Không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.

2. Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

3. Hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 30 héc ta đối với mỗi loại đất:

a) Đất rừng phòng hộ;

b) Đất rừng sản xuất.

4. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá 05 héc ta.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn mức đất trồng cây lâu năm không quá 05 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 25 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất rừng sản xuất thì hạn mức giao đất rừng sản xuất không quá 25 héc ta.

…”

Như vậy, theo Điều 77 Luật Đất đai năm 2013 thì bạn được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại như sau:

“Điều 77. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:

a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;

b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;

c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.”

Dựa trên giấy tờ được cơ quan nhà nước giao đất để làm căn cứ bồi thường về đất cho gia đình bạn. Đối với phần đất khai hoang mà không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định Điều 129 Luật đất đai 2013.

Nội dung phân tích:

Điều kiện để được bồi thường chi phí khi nhà nước thu hồi đất đối với hộ gia đình và cá nhân được quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 75 Luật đất đai 2013 như sau:

“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”

Thông thường, đất khai hoang sẽ không có giấy tờ chứng nhận hoặc chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của cá nhân trên đất, do vậy thường thì khi thu hồi đất khai hoang nhà nước sẽ xem xét xem mảnh đất đó có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không. Theo quy định nêu trên thì đối với đất không có giấy chứng nhận thì phải đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì mới được đền bù, điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Trong trường hợp gia đình bạn đủ điều kiện được bồi thường, bạn sẽ được bồi thường như sau:

Căn cứ Điều 75 Luật đất đai 2013 thì:

– Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

– Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

– Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Kính gửi luật sư, ông ngoại tôi có mảnh đất khoảng 1 ha đất trồng cây nông nghiệp, nhưng không có sổ đỏ đứng tên ông ngoại tôi đã khai hoang và sử dụng đất từ ngày 01 tháng 06 năm 1975 đến nay, thì bị nhà nước lấy đất làm khu tái đinh cư thuộc dự án Quốc lộ 29 đi từ Phú Yên đến Gia Lai, số đất lấy là 7000m2 chiếm hơn một nửa so với diện tích. Cho đến nay, số đất đó đã lấy làm đường xong nhưng không đền bù cho tôi một khoản tiền nào. Kính mong luật sư có thể tư vấn giúp tôi, trân trọng cảm ơn. Luật sư có thể hướng dẫn cho tôi cách nào giải quyết tốt nhất có lợi cho tôi, xin chân thành cảm ơn!

>> Với trường hợp của bạn, đất của ông ngoại bạn thuộc loại đất khai hoang và trồng cây nông nghiệp nếu bạn muốn được đền bù và bồi thường khi nhà nước thu hồi đất thì bạn cần xem xét xem đất này có đủ điều kiện để được bồi thường không:

– Tại thời điểm ông bạn khai hoang đất này có thuộc quy hoạch, kế hoạch sử dụng của nhà nước không?

– Đất này có được sử dụng ổn định và không tranh chấp với ai hay không? Đã có văn bản xác nhận của UBND cấp xã về vấn đề này chưa?

– Người sử dụng đất có vi phạm pháp luật về đất đai hay không?

Nếu đất của ông ngoại bạn đáp ứng được những điều kiện nêu trên thì ông bạn sẽ được bồi tường theo quy định của pháp luật.

>> Tham khảo nội dung: Khởi kiện tranh chấp đất đai khi diện tích thực tế lớn hơn diện tích trong giấy chứng nhận?

Trả lời:

Thứ nhất, đất khai hoang có được coi là sở hữu hợp pháp của cá nhân hay không?

Điều này phụ thuộc vào việc về mặt pháp luật có đủ căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để chứng minh quyền sở hữu đất đai cho bạn không, cụ thể:

Những căn cứ xác minh sở hữu, bạn tham khảo tại Điều 99 Luật đất đai năm 2013 như sau: Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

– Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai năm 2013;

– Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

– Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

– Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

– Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

– Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

– Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

– Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

– Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

– Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

Thưa luật sư, tôi có một vấn đề thắc mắc mong luật sư giải đáp giúp: Gia đình tôi có khai hoang được một thửa ruộng ven sông và gia đình tôi đã tiến hành sản xuất nông nghiệp trên thửa ruộng đó nhiều năm nay. Nay UBND xã yêu cầu phải ký hợp đồng thuê đất, nếu không sẽ tiến hành đấu thầu thửa ruộng đó. Vậy theo luật sư gia đình tôi có bắt buộc phải tiến hành ký hợp đồng thuê đất hay không? Cảm ơn luật sư!

>> Theo quy định nêu trên nếu bạn đáp ứng đủ các điều kiện sau:

– Có công trình xây dựng trước ngày 01/07/2004;

– Có sử dụng ổn định (không thay đổi ranh giới, không tranh chấp với người khác);

– Không thuộc trường hợp do UBND cấp tỉnh ban hành kế hoạch, quy hoạch;

Nếu đáp ứng đủ các điều kiện trên thì gia đình bạn là có thể đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất và UBND cấp xã không có căn cứ để đòi lại đất của bạn. Ngược lại, nếu bạn không có đủ các căn cứ chứng minh mình là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất và đất này đã thuộc quy hoạch, kế hoạch sử dụng do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì các cán bộ xã có quyền yêu cầu gia đình hoàn trả lại số đất này hoặc thuê đất.

Anh trai tôi bị câm điếc bẩm sinh do chất độc màu da cam nhưng có vợ và 2 con trai. Cháu đầu học lớp 8 và cháu nhỏ lớp 3, gia đình thuộc diện hộ nghèo. Tháng 07 năm 2015 anh tôi ra sau núi khai hoang một mảnh đất bỏ không 10 năm nay, trồng cây ven núi và chăn nuôi gà vịt. Phường yêu cầu phải dỡ bỏ và dừng chăn nuôi do không được phép và nộp đơn xin khai hoang không ai chấp nhận. Xin hỏi luật sư có điều luật nào hỗ trợ cho người như anh tôi được khai hoang không ạ?

>> Với trường hợp của anh bạn, vào tháng 07 năm 2015 anh bạn mới đi khai hoang đất thì không thuộc trường hợp sở hữu đất hợp pháp theo quy định nêu trên, đối với gia đình có hoàn cảnh khó khăn nhà nước ta chỉ xem xét giảm tiền sử dụng đất, giảm tiền thuế đất …

Nhà em ngày trước vào năm 1979 ông bà nội em có khai hoang đất ở trong xã, lúc đầu là 1 cái thùng được ông bà em thả bèo và sử dụng. Vài năm sau ông bà em san lấp để trồng rau lấy cái ăn, trải qua quá trình sử dụng mỗi năm gia đình em lại san lấp thêm 1 ít, đến năm 2009 bà nội em mất, ông nội em yếu, mới để lại bố mẹ em sử dụng mảnh đất trên. Năm 2010 thì UBND xã không nói với gia đình em một lời nào tự xây nên phòng quỹ tín dụng của xã. Nhà em có ra hỏi thì không ai nói gì, nhà em làm đơn giải quyết như không giải quyết cho và bảo muốn kiện đâu thì kiện. Em rất mong luật sư có thể giải thích cho em biết được không ạ? Thân chào.

>> Với trường hợp của gia đình bạn do đất nhà bạn không có giấy tờ gì về nguồn gốc của đất cũng không có công trình xây dựng và sử dụng ổn định trên đất thì gia đình bạn phải đề nghị UBND cấp xã cấp cho bạn giấy xác nhận đã sử dụng đất ổn định và không vi phạm pháp luật về đất đai thì bạn mới đủ điều kiện để được công nhận là chủ sở hữu mảnh đất này. Mặt khác, việc gia đình bạn đã có đơn khiếu nại lên UBND cấp xã mà không được giải quyết cũng không được giải thích theo quy định của pháp luật bằng văn bản là không đúng theo trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại, tố cáo. Theo quy định của pháp luật bạn có thể khiếu nại hành vi này lên chủ tịch UBND cấp xã để được giải quyết.

Có một số hộ dân sử dụng quỹ đất 5% của xã nhưng không có hợp đồng thuê đất, cũng như đơn xin khai hoang đất để sản xuất. Bên cạnh đó, những hộ dân này cũng không thực hiện bất cứ nghĩa vụ tài chính nào với UBND xã, cá biệt có nhiều diện tích đã bỏ hoang nhiều năm không sử dụng mà chỉ để thả gia súc. Vậy những trường hợp này UBND xã có quyền thu lại hay không?

>> Theo quy định tại Điều 132 Luật Đất đai năm 2013 quy định về đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, theo đó, việc các hộ dân không thuộc diện được giao đất hoặc cho thuê đất mà tự ý sử dụng quỹ đất 5% của xã và sử dụng không đúng mục đích thì UBND cấp xã có thể ra thông báo về việc yêu cầu những hộ dân này chấm dứt việc sử dụng đất trái phép này. Nhưng trong trường hợp đất này không thuộc đất 5% mà nhà nước giao cho UBND cấp xã quản lý thì UBND cấp xã không có thẩm quyền thu hồi đất của gia đình bạn theo quy định tại Điều 66 Luật Đất đai năm 2013.

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê về vấn đề của bạn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận số: 1900.0159 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai – Công ty luật Minh Khuê